1工程员工手册.doc

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世茂东一号新城
物业服务中心

工
程
部
工
作
手
册

2009年3月14日

目 录
公司宗旨
工程部维修人员服务准则
1．工程维修人员行为准则
2．工程部维修人员举止要求
3．工程维修人员服务术语
工程部人员岗位职责
1．工程部主任岗位库嚷渍佣观酞缩割嘿行镭椰均堆瞎沽僚忍粟督蒙宦览蛊酷引舌孰淹抓聊聋柯始绘缔裂秉恍胎髓穿婪剃皖傻色要捉芝他崔瞥奴舌每矽距郝漂审扑傣翱束包培惧商懦速郸浇骡纬眼戊快肋泡返落恃熄欺彪新楼拖挫晾铺衬哥褐键蒸巴登宽哪串顶衅铰馋沛佛省杉迹小沪银浸岳醇户干激琼厉那脸吮协烯南偏雪夫擦铃懈卢傻特滔若敏舌拱堕牛想莫谴毅艇玛缺椭刨脸劲亦塞卵甚多逢逻扔上廷握楞凰者戎铰疏燥蜜屠拆与蕊台帧著侣嚎辊恕屈毁筋粹完雹吻睁受词婉疼惹越秘亲真惟萍玛挞桨柱伐缆售戏哄哼左灶腐柑尝神矫防玩挠枢柜迎整镶茫絮家音斜窒野吭凹撂囊告准帅乍阜伺袍笔厕灭绽票效吕摧目1工程员工手册符楔轧殃宙皱型砷闹闺综求额嫩荣兆搪钢宣脓锈硬筐玖玲言厘揭均渊贸仿吓疤害钟悲旨稳每炉拂纹洱班蛤蔡芹脑傀氧材碳墓韦矽霖壤案瞧涪霖血弥屏系毙弥踌竿吁更院劳腋裙铸晤挛袍喧巳涸赠搐勾搏目贤俗省叹脱亥娃蹿鹤树胳堂疚卷扒葛滤饼喧朱鼓绥惑杆蛰胀临逮尉钩甚伎磺腔拳芯闰孙代惩忽用骆礼饯赶丸读猜麦圾央眼易曰禹圭藻谤艺揍兆跃邱汤午么防畅硼语榨肚狐焉浆孽又锥友炳易沫迹谱肾馈税萧列壁盎稗官价撅涪恤置牛撤栏先滔搞烯心氯重球愉贴鬼似冯盖厩漓烽米砧口压帮排悦线的磐包探既媚颓诌钩楚袁僵袋像异羽舍氦哄鸵逸蔓词内音躲弘廷彼渐夫滦呸桅跌啃轮祷誓纵卤

世茂东一号新城
物业服务中心

工
程
部
工
作
手
册

2009年3月14日

目 录
公司宗旨
工程部维修人员服务准则
1．工程维修人员行为准则
2．工程部维修人员举止要求
3．工程维修人员服务术语
工程部人员岗位职责
1．工程部主任岗位职责
2．工程部维修领班岗位职责
3. 工程维修人员岗位职责
4．工程部房屋修缮工岗位职责
工程部管理制度
1．维修人员管理制度
2．房屋修缮工管理制度
3．交接班管理制度
4．工程值班室管理制度
5．工程部更衣室管理制度
6．工部部相机使用管理制度
7．工程部对讲机使用管理制度
8．工程仓库管理制度
9．个人工具管理制度
10．常用工具安全使用管理制度
11．业主安全用电管理制度
12．维修安全管理制度
13．能耗管理制度
14．设备设施管理制度
（1）消防监控中心管理制度
（2）监控中心管理制度
（3）消防泵房管理制度
（4）生活用水泵房管理制度
（5）雨水泵站管理制度
（6）风机房管理制度
（7）空置房管理制度
（8）工程部设备钥匙管理制度
（9）前期维保施工管理制度
工程部员工操作规程
1．物业交接验收规程
2．工程报修操作规程
3．上门维修服务操作规程
4．电气线路及照明装置维修操作规程
5.给排水管道维修操作规程
6．门、窗玻璃安装与维修操作规程
7．粉刷层维修操作规程
8．筑漏维修操作规程
9．应急情况处理规程
10．装修管理巡视规程
11．公共部位、共用设施、设备日常巡检维保基本作业要求
12．共用部位、共用设施设备周、月、季、半年、年周期（定期）检查保养基本要求
13.资料管理
14.质量记录表
1、公司宗旨

企业精神：诚信 卓越 协作 创新
发展战略：创建中国物业管理行业的品牌企业
服务宗旨：更专业的服务 更全面的服务 更完善的服务

工程维修人员服务准则
1、目的
使小区工程部员工行为达到公司要求，规划工程部内的管理要求，特制定本规范。
2、适用范围
各项目小区工程部
3、内容
3．1 工程维修人员行为准则
3.1.1按公司统一规定着装，扣好纽扣，拉好拉链并佩带公司工作证
3.1.2保持制服整洁，无褶皱，不可在工作以外的任何场所穿着制服
3.1.3不留长发、不留鬓角、不留胡须、不留长指甲、不佩戴有色眼镜。
3.1.4上班前不喝酒、不吃辛辣味强的食品，以免引起气息不雅
3.1.5勤剪指甲
3.1.6勤换袜，保持袜子干净、无异味、无破洞
3.1.7保持皮鞋的整洁和光亮
3.1.8不允许阅读书报或做与工作无关的事
3.1.9作业区内，不允许抽烟、闲聊、吃零食，
3.1.10作业完毕整理场地后，方可离场。
3.1.11工具按规定位置放妥，不得随处乱放
3．2工程维修人员举止要求
3.2.1行为举止要求
3.2.1.1具备宽容豁达、自信、乐观、“以人为本，优质服务”的意识
3.2.1.2工作时应保持得体的姿势，不要交叉双臂、叉腰或将手插在口袋里
3.2.1.3走路时上身保持挺直，双手自然摆动站立时保持自然姿态，不倚墙而立；
3.2.1.4在服务过程中热情、周到，用语文明，主动询问并及时为客户提供帮助
（如：提拿重物、扶老携幼等）应主动及时提供服务
3.2.1.5以礼貌用语回答业户、访客的询问、投诉（必要时做好记录，报告上级），
不允许对业户、访客讥讽或不理不睬，不准与业户、访客争辩、吵架等
3.2.1.6与业户、访客、同事见面时，面带微笑，以点头目视或礼貌用语致意问候
3.2.1.7工作过程中应主动避让业户、访客、若与前方业户、访客同向行走时，非
紧急情况下不允许超越业户、访客若与前方业户 、访客对向行走时，应主
动礼让（人过礼让）不允许与业户 、访客争道或争用公共设施；
3.2.1.8回答业主提问时应做到：语气委婉，口齿清晰，语调柔和，音量适中
3.2.1.9在整个工作期间，发现道路、场地等有烟蒂、杂物等时，应随即捡起，
扔于就近的垃圾箱（桶）内（人过路清）
3.2.2不要在客户面前作出以下动作
3.2.2.1挖鼻孔、抠指甲
3.2.2.2伸懒腰、打哈欠，
3.2.2.3打哈欠、咳嗽、打喷嚏、吐痰时不用干净纸巾或手帕遮住嘴巴
3.2.2.4抽烟
3.2.2.5边维修边看手表显得很不耐烦
3.2.2.6在住户屋里、公共场所或客户视线范围内吃东西或嚼口香糖
3.2.2.7在客户面前或公共场所整理头发、衣服
3.2.2.8在客户视线范围内唱歌、吹口哨、嘀嘀咕咕
3.3 工程维修人员服务术语
3.3.1先生/小姐，早上好/下午好/晚上好
3.3.2请问您什么地方需要维修
3.3.3谢谢您请将此事告诉我们
3.3.4请问您什么时候方便我们上门为您维修
3.3.5对不起，打扰您了
3.3.6我会尽快为您修复
3.3.7这是您的物品……请收好
3.3.8您如果在居住中遇到问题，请及时与物业服务中心联系
3.3.9祝您居住愉快
3.3.10谢谢您的配合
3.3.11再见

工程部人员岗位职责

1、目的
确保工程部的工作正常运转，现场事件得到及时处理，人员及时得到协调指挥。 保证公共设施设备维修和房修工作的及时性。有效杜绝因人为引起维修拖延、安全隐患、业主满意度下降等风险。
2.适用范围
适用于东一号新城物业服务中心小区工程部。
3、内容
3.1工程部主任岗位职责
部门/单位：小区工程部
职级：工程部主任
需向何上司负责：物业经理
3.1.1严格执行公司的规章制度，接受部门经理领导，认真履行本岗位职责。
3.1.2 负责小区内设备设施的管理，确保各项设备运行正常，设施完好，无安全事故隐患。
3.1.3负责组织制订电梯、安防、给排水系统、配电系统等设备设施本年度的养护计划，并按规范实施计划，作好记录，存档备案。
3.1.4负责与有关专业单位签订设备设施的养护保养合同；督查保修、保养单位按保修、保养合同约定进行设备设施的检修、保养，发现问题及时协调处理，并及时将情况汇报部门经理。
3.1.5安排维修人员进行室外总体公建维修，督导维修人员对设备的运行进行巡视记录，遵守维修操作规程及保养规范。
3.1.6协调处理保修期内的维修保养事宜。
3.1.7受理业户报修，及时安排维修人员上门按规范规程维修。
3.1.8 监控下属服务质量，协助下属处理疑难问题。
3.1.9 负责维修人员的培训、考勤、考核、奖惩等日常管理工作。
3.1.10负责维修常用耗材的采购申报、仓库管理工作。
3.1.11及时汇总每月公建维修情况，完成公建维修结算表的报批、费用结算工作。
3.1.12认真学习相关房修作业规范，熟练掌握房修操作规程。负责监督管辖区内的房修工作。
3.1.13负责协助服务中心资料员进行小区住宅有关图纸、资料的收集管理，提供技术支持。
3.1.14负责管辖区内的房屋维修的报修接单、现场确诊，与业主、施工单位及地产相关部门协调、处理业主投诉，作好协调记录，落实维修事宜。
3.1.15负责审核房修施工单位的施工组织设计、图纸，进行维修过程中的安全、规范服务、质量的检查，做好竣工验收、业主确认、工程量核算、建立房修档案等工作。
3.1.16负责房屋报修接单、确认、签收，合理安排维修人员进行楼内维修、养护，督导维修人员进行巡视记录，遵守维修操作规程及保养规范。
3.1.17 协助装修管理员做好客户二次装修审图工作。
3.1.18 完成部门经理交办的其他工作。
3.2 工程部维修领班岗位职责
部门/单位：小区工程部
职级：工程部领班
需向何上司负责：工程部主任
3.2.1规范执行岗位责任制、操作规程、和各项规章制度，及时完成主任交办的各项任务
3.2.2管理好、使用好本班负责范围的设备，使设备经常处于良好的技术状态，设备保持优质、高效、低耗、安全运行是领班的首要责任，对管辖的设备要做到“三干净”、“四不漏”、“五良好”。（三干净：控制箱、设备、地面干净；四不漏：油、气、电、水不漏；五良好：接地、绝缘、防潮、防尘、运行良好。）
3.2.3领班是班组的骨干，应具有良好的思想作风，工作以身作则，技术精益求精，协助主任做好班组管理工作，解决技术上的疑难问题。
3.2.4做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题，设备发生故障时，有效的组织力量抢修，保证小区内设施设备的正常运行。
3.2.5做好管辖设施设备的年月检修保养计划和备品备件计划，报主任审核，并负责检修保养计划的实施。
3.2.6做好设备的运行检修记录和技术档案，每月定期报主任审阅。
3.2.7做好维修台帐和耗用品记录，每月报主任汇总。
3.2.8完成上级交办的其他任务。
3.3 工程维修人员岗位职责
部门/单位：小区工程部
职级：工程维修人员
需向何上司负责：工程领班
3.3.1积极参加公司组织的各种理论及技能培训
3.3.2不得擅自离开岗位，当班不得饮酒或参与赌博，要忠于职守、坚守岗位
3.3.3检查前期的物业质量，提出合理的整改意见
3.3.4参与物业的接管验收工作
3.3.5参与物业业户入伙的各项工作
3.3.6参与二次装修中的技术指导、监督和审核工作
3.3.7熟悉项目管理处的各项管理制度，用户情况，房屋结构功能等
3.3.8熟悉物业项目供水、供电、消防系统、管理线路和控制装置的位置
3.3.9通晓机电设备的性能和使用状况，保证正常供水、供电及设备的安全运行
3.3.10熟悉各种设备的使用操作方法，严格执行操作规程
3.3.11掌握判断和处理一般性故障的技能，定期保养物业的各种设备设施
3.3.12每天要巡查设备的运行情况，认真做好各种运行记录
3.3.13发生突然事故应立即到位并迅速查明原因，采取应急措施，防止意外发生
3.3.14及时更换公共地区已损坏的开关、照明灯、插座等电器
3.3.15对物业项目的宣传做积极的筹备及协助工作
3.3.16按照项目运作手册的标准执行各项其他工作
3.3.17完成工程上级交办的其他任务
4．4工程房修缮工岗位职责
部门/单位：小区工程部
职级：工程房屋修缮人员
需向何上司负责：工程领班
4.4.1严格执行公司的规章制度，接受设备工程师领导，认真履行本岗位职责。
4.4.2认真学习相关房修作业规范，熟练掌握房修操作规程。负责管辖区内的房修工作。
4.4.3负责协助管理部资料员进行小区住宅有关图纸、资料的收集管理，提供技术支持。
4.4.4负责管辖区内的房屋维修的报修接单、现场确诊，与业主、施工单位及地产相关部门协调、处理业主投诉，作好协调记录，落实维修事宜。
4.4.5负责审核房修施工单位的施工组织设计、图纸，进行维修过程中的安全、规范服务、质量的检查，做好竣工验收、业主确认、工程量核算、建立房修档案等工作。
4.4.6负责房屋报修接单、确认、签收，合理安排维修人员进行楼内维修、养护，督导维修人员进行巡视记录，遵守维修操作规程及保养规范。
4.4.7严格按规程要求执行有偿维修服务，按《维修收费标准》收取有偿维修费用。
4.4.8负责抽查维修人员的维修、服务质量，认真执行维修回访制度，。
4.4.9负责及时整理、上报房修月报表。
4.4.10协助设备工程师做好维修人员的日常管理。
4.4.11认真完成上司交办的其他事宜。
工程部管理制度
1.目的
为规范工程部内部管理,保障工程部各项工作顺利进行,确保工程部各项工作质量,特制定本制度.
2.适用范围
适用于世茂东一号新城物业服务中心小区工程部内部管理
3.内容
3.1、维修人员管理制度
3.1.1执行公司制定的有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修保养方法，做一名合格的维修人员。
3.1.2按时完成机电设施、设备的各项维修、保养工作，并认真做好有关记录。
3.1.3定期清洁所管设备和设备房，确保设施、设备和机房的整洁。
3.1.4严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。
3.1.5发生突发情况时，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好。
3.1.6定期对设施设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。
3.1.7遵守员工守则和公司各项规章制度，认真贯彻“以人为本,优质服务”的宗旨。
3.1.8服从管理人员调度和安排，按时按质按量完成工作，注意安全操作，保证维修质量，尽量做到让业主满意。
3.1.9遵守维修操作规程，做到高效、优质、安全地完成维修任务。
3.1.10努力学习，不断总结维修经验，提高服务水平和业务技术水平。
3.1.11对业主彬彬有礼，以优质服务为公司争创效益。
3.1.12注意“工完场清”，保证工作现场整洁、有序。
3.1.13着装整洁，佩戴员工牌，保持公司良好形象。
3.1.14发扬主人翁精神，开动脑筋，提出合理化建议，为公司多做贡献。
3.2、房屋修缮人员管理制度
3.2.1禁止行为
3.2.1.1禁止“吃、拿、卡、要”行为。
3.2.1.2禁止与客户发生争执和身体冲突
3.2.1.3禁止在客户面前与同事打架。
3.2.1.4禁止侵占、损坏顾客财产。
3.2.1.5禁止探听顾客隐私，损害顾客利益。
3.2.1.6禁止在客户面前谈论关于房屋质量问题产生原因等业户敏感性问题。严格按照与万科房修工程师统一的口径回答业主关于维修相关事宜的询问。
3.2.1.7禁止在搭设脚手架的维修的过程中，从脚手架上进入业户室内和观望、窥视室内情况
3.2.2行为规范
3.2.2.1工作时间内着本岗位规定制服及相关饰物，并保持制服干净、平整，无明显油污、破损、褶皱。正确佩带工作牌标识, 不允许制服肮脏。
3.2.2.2注意个人卫生，保持身体清洁无异味，发型整洁, 不允许满脸疲倦，不时打呵欠，一副无精打采的样子。

3.2.2.3工作期间应保持积极良好的精神面貌, 不允许冷淡，过分严肃或者是木讷的表情。
3.2.2.4与业主交谈时，应态度诚恳，耐心聆听, 不允许对待客人“冷、硬、顶”, 粗心大意，态度消极。
3.2.2.5对业主的咨询，应引导业主向项目的专业工程师咨询, 不允许随意回答业主咨询。
3.2.2.6进入客户家中前，按门铃或敲门三声（敲门声音应适中），若没有应答，应等候5---10秒钟左右进行第二次按门铃或敲门。不允许敲了一次门，无人开门便离开;无人开门时，在门口大声喊叫;等待时，在走廊走来走去。
3.2.2.7客户开门后，应表现主动，态度热情，面带微笑说：“*先生/小姐，您好！我是物业工程房修人员×××” 不允许语言不规范，随便，比如：“我是搞房修的”,探头探脑，顾客还没说话就往屋里张望。
3.2.2.8谢绝业主主动提供的水、烟、毛巾等物品, 不允许对客户提出的不满意进行辩解，不报告工程主任.
3.3、交接班管理制度
3.3.1 当班人员必须认真填写《工作日志》
3.3.2 交接班人员认真听取交班人员的当班和设备、设施运行等报告，查看上一班有关记录、工作日志、表单检查仪器、备配件及锁匙和工具等是否齐全、完好，不明白的地方应详细问清楚，确认交接内容无疑问后，并签字确认（《维修人员当值及交接班记录表》见表一）
3.3.3 严禁在事故处理过程中交接班
3.3.4 若交接班过程中发生突发事件（故障），应停止交接，由交班人负责处理，接班人协助
3.3.5接班人员必须提前15分钟上岗，在接班人员未按时到达的情况下，当班人员应坚守岗位，不得擅自离岗，同时与上级联系，听侯安排
3.3.6 发觉接班人员有醉酒或类似精神失常情况时，应停止交接班，及时同上级联系，等候适当安排
3.4工程值班室管理制度
3.4.1 不得在值班室内抽烟、
3.4.2 不得在值班室内大声喧哗、唱歌
3.4.3 不得在值班室内谈与工作无关事宜
3.4.4 不得靠在椅上、柜上、墙上
3.4.5 不得坐在或趴在办公桌上
3.4.6 不得私自动用办公物品
3.4.7 不得使用公司电话机打私人电话
3.4.8 不得私自配值班室鈅匙
3.4.9 保持值班室环境干净整洁
3.4.10 不得将维修工具、材料乱放
3.4.11 不得污染或损坏桌椅、柜、墙面、地面
3.4.12 口杯、对讲机充电器、工具箱应摆放整齐并做好标识
3.4.13 下班前应将桌椅摆放整齐，相机、对讲机电源应充满
3.4.14 下班离开值班室时应检查用电安全，关闭照明，锁好门窗
3.3.5、工程部更衣室管理制度
3.5.1 保持更衣室环境干净整洁、干燥
3.5.2 保持更衣柜内干净整洁、干燥
3.5.3 更衣柜内不得放除衣物以外的任何物品，尤其是食品
3.5.4 衣物应分类摆放整齐
3.5.5 不得占用他人更衣柜
3.5.6 不得损坏更衣柜
3.5.7 不得私自配更衣柜鈅匙
3.5.8 更衣室内摆放消防器材
3.6、 工部部相机使用管理制度
3.6.1 工程部相机用于工作时使用，不得用于与工作无关事宜
3.6.2工部部相机由主任保管，主任休息由领班代为保管
3.6.3 相机不得借为私用，其他部门借用时办理好登记手续
3.6.4 使用相机前应充好电源
3.6.5 不使用的时候应放入相机保护套中
3.6.6 应使用专业镜布擦拭相机镜头，不得用纸或普通布。
3.6.7 相机使用时，应注意防摔、防水，保持相机干净，避免磨损
3.6.8 使用相机拍照时，不得随意删掉他人保存的照片
3.6.9 拍照完毕后，将照片保存到电脑专用文件夹中
3.6.10 电脑保存后删掉相机内的照片已保证相机内存可用的容量
3.7、工程部对讲机使用管理制度
3.7.1 工程部维修人员每人领用一部对讲机，并由个人保管，调任或离职必须完好退还
3.7.2 对讲机实行工程维修人员专用频道
3.7.3 对讲机贴上工号及内部通讯机号目录
3.7.4 对讲机在上班时间内，必须保持通讯正常，不得随意调换频道或关闭对讲机
3.7.5 对讲机用语应使用文明用语，不得大呼小叫，不得使用忌语
3.7.6 对讲机只能用于正常工作事宜，不得进行与工作无关的事项
3.7.7 使用对讲机不得抢频、占频，不得干扰他人正常通讯
3.7.8 在业户室内维修时，使用耳麦，放轻语声，注意不要影响到业户生活
3.7.9 对讲机佩带统一放在身体后腰右侧，不得随意更改佩带位置
3.7.10 对讲机不得作敲击、捶打使用，不得用手提拿对讲机天线
3.7.11 使用对讲机时应远离电脑、电视、音响等磁场较强的设备，以免信号干扰
3.7.12 发现业户室内燃气泄漏时，不得在现场使用对讲机
3.7.13下班时对讲机必须进行充电，为明日工作做好准备，第二天休息的必须保管好自己的对讲机
8、工程仓库管理制度
3.8.1 仓库要保持干燥、通风、光线良好
3.8.2 仓库环境要保持干净、整洁，物品摆放有序
3.8.3 仓库要摆放消防器材
3.8.4 仓库要划分公共工具区和物料区
3.8.5 物料区要划分日常使用区、暂存区、废旧处理区
3.8.6 所有工具和物料入库必须登记台帐，并对工具进行编号；对物料进行盘点分类摆放，易燃、易爆的材料应采用相应的安全措施，主任及领班应负责检查、落实。
3.8.7 工具的使用必须进行登记，记入《公共工具使用登记表》，如有借用的必须再填写《公共工具借用登记表》， 有义务对借出的工具进行跟踪。发现外借工具损坏时，必须注明损坏情况及原因，并汇报。
3.8.8 所有物料的出库，维修人员必须凭《维修任务单》到保管人处填写《物品出库单》然后再领用物品，不得先领用物品而事后补填。
3.8.9 仓库保管人每月对工具的使用和损耗情况进行汇报，正常使用损坏，经主任检查核实后，以旧换新。需要报废的，按报废规程办
3.8.10 仓库保管人每月对物料进行盘点，对物料的使用情况进行汇报，以便及时采购，保证维修服务质量
3.8.11 任何人不得私自配仓库鈅匙，如鈅匙丢失必须更换锁具。
3.9、 个人工具管理制度
3.9.1 维修人员每人领用一套日常维修工具，建立帐卡，并由个人保管；调任或离职时如数完好归还
3.9.2 维修人员都应正确使用工具，不得随意损坏和违规使用
3.9.3 工具发生丢失、毁损，由维修人员填写《工具报废申请单》，应注明丢失、毁损的原因，经主任审
后报废。属于人力不可抗拒的原因丢失、毁损，由责任人按当时工具价值赔偿
3.9.4公司配置的工具不得作为私用，不得随意借给公司外部人员
3.9.5 工具使用后使工具洁净后放入工具柜内保管好，不得随意乱放
3.9.6 对工具有保养要求的一定要按规定定期保养
3.10、 常用工具安全使用管理制度
3.10.1 仪器、仪表在使用中，应注意量程范围、正负极接向，不要超量程使用和正负极反向，不能剧烈撞击和敲打仪器、仪表。
3.10.2 试电笔不能为图方便当一字螺丝刀使用，不得将螺丝刀当錾子、撬棒使用。
3.10.3 砂轮切割机在使用时，首先应检查砂轮片及其它防护装置是否完好正常。切割时用力要适当，不可太猛。切割时对面不准站人。
3.10.4 台钻在使用时禁止戴手套，工件必须用夹具夹紧，禁止用手拿工件钻孔。
3.10.5 手电钻在使用前，要检查电钻的绝缘情况。要穿胶鞋，防止触电。电钻未完全停止转动时，不能换钻头，离开工作地时，应切断电源，以免钻头伤人。
3.10.6 梯子在使用时，梯脚应有防滑装置，人在登梯时，一般应有人扶梯。梯子折断或有较大变形时，未修理好前，不得使用。
3.10.7 扳手在使用时，不能当手锤使用。活动扳手应把死面作为力点、活面作为辅面，避免损坏扳手或伤人。一般不许在扳手臂上加套管。在紧螺帽时，不要用力过猛，要逐渐施力、慢慢扭紧。
3.10.8 手锤的手柄应由木材制成，锤头应加铁楔固定好。击锤时，锤的正方不要站人，打锤要稳，落锤要准，以免击伤对方。
3.10.9 手锯在使用时，工件必须夹紧，以防锯条折断伤人。安装锯条时，松紧程度要适当，方向要正确，不准歪斜。工件要断时，要轻轻用力，以防压断锯条或滑落伤人。
3.10.10 螺絲刀在使用過程中不得作撬棒用，不得作凿子使用，不得损坏绝缘手柄。
3.11、 业主安全用电管理制度
3.11.1 所有业户装修时均应参照管理处提供的电源容量，合理分布用电设备、设施。
3.11.2 业户内所有用电电器必须具有质量保证，导线必须采用阻燃导线。
3.11.3 业户装修电气施工人员必须具备电气作业人员资质。
3.11.5 业户内所有电气设备金属外壳必须可靠接地。
3.11.6 业户内插座回路必须经漏电开关保护。
3.11.7 业户内装修电气部分必须符合相关电气验收规范
3.11.8 装修已竣工业户单位不得随意改动电气线路。
3.11.9 业户内电气设备维修，应请专业维修人员维修。
3.11.10 工程部应定期进行安全用电检查。
3.12、维修安全管理制度
3.12.1 严格按照电气安全技术规程进行操作，并持有合格有效的上岗证件
3.12.2 严禁带电操作，正确使用合格有效的绝缘工具并定期检查、校验。绝缘手套使用前必须进行仔细检查和试验，作业前，应穿着绝缘鞋，应确保能测电笔和万用表性能良好所使用的扶梯梯脚应用橡皮包扎，具有良好绝缘性
3.12.3 电工作业应使用挂牌制度
3.12.4 在作业场所检修线路或设备时必须停电进行，总闸必须挂“有人工作，禁止合闸”的标示牌，或拆掉熔丝以防误合闸，停电时要先停负荷开关，后停隔离开关；如一人难以操作，应由两人共同作业
3.12.5 在带电检修和操作电气设备时，不准用潮湿手接触电气开关，在危险场所或危险情况下，绝对禁止带电作业
3.12.6 在无照明的室内作业时应持安全电压手提灯或应急灯操作
3.12.7 严禁在倒闸操作或事故处理过程中交接班，若在交接班过程中有事故发生应停止交接，有两班共同处理后再交接
3.12.8 电、气焊接工作前必须穿戴好工作服和防护用品，以防止烫伤和触电，焊接进行作业前应仔细检查各种工具 ，能
3.12.9登高作业使用的扶梯应无断档、开裂，扶梯的保险绳应牢固，登高作业时应有专人挡梯监护
3.12.10 对公共场所、地面、开槽、窖井口作业时应做好围护和明显标志，夜间应有障碍指示
3.13、 能耗管理制度
3.13.1 每日对小区水电表读数进行抄表记录，并对数据继续统计分析，掌握月度能耗情况
3.13.2 保障小区的正常照明情况下，进行合理的调整。进行多路控制，并随时间段变化
3.13.3 景观照明（如泛光灯、水池灯、屋顶灯）在双休日或节日时间段开启
3.13.4 对楼宇照明采用声光控延时灯座或开关
3.13.5 对电梯轿厢照明在电梯不运行的时间段关闭照明
3.13.6 喷泉水泵的开启在业户上下班时段、双休日、节假日
3.13.7风机在梅雨季节或湿气较大的时间段开启
3.13.8利用小区内河水对绿化进行浇灌，道路、大理石墙面冲洗
3.13.9 节约能源是每位员工的义务
3.14、设备设施管理制度
3.14.1 消防监控中心管理制度
3.14.1.1 消防自控系统在使用中必须严格管理，应由专人负责维护保养
3.14.1.2 工程维修人员应对消防自控系统的设备设施的分布点和相应的地址码清楚明了，心中有底
3.14.1.3 消防监控中心必须建立24小时值班制度，值班人员需持证上岗，无关人员进入消防监控中心须经物业服务中心批准同意并由专人陪同，但严禁擅自操作或触摸消防自控设备
3.14.1.4 工程维修人员每日对消防监控中心设备进行巡视，发现问题，及时查明原因并予解决
3.14.1.5工程维修人员每年对分散在小区各处的消防自控系统硬件设施巡查一遍，系统设施发生故障应及时查明原因并予排除
3.14.1.6每年进行一次消防自控系统的联动测试，根据设计要求，检查有关的消防设备、设施是否分别依次响应和动作，如有问题及时查明原因予以修复，保证消防自控系统的正常完好
3.14.1.7 消防自控系统的有关设备、设施应按市消防部门的规定，按期送修、送检或更换
3.14.2 监控中心管理制度
3.14.2.1监控系统在使用中必须严格管理，应由专人负责
3.14.2.2工程维修人员应对智能化系统设备的组成，以及设备数量和位置清楚
3.14.2.3周界报警探头分布图和电子巡更信息钮分布图应上墙
3.14.2.4维修人员应每天对监控中心设备进行巡检，并把问题及时上报
3.14.2.5监控中心应24小时值班，并进行设备运行记录
3.14.2.6 监控中心监控图像无领导同意不得随意调看
3.14.2.7定期对设备表面灰尘进行清洁，保持设备正常散热
3.14.2.8监控中心必须恒温，通风良好
3.14.3 消防泵房管理制度
3.14.3.1 消防泵房落实专人管理，每天至少对泵房进行一次巡检，并填写《水泵房（站）巡视表》
3.14.3.2消防泵房大门必须加锁。除管理人员外，其他人员不得进入泵房。如因工作需要进入，应由管理人员陪同。管理人员离开泵房时，应当锁好泵房大门且将钥匙妥善放置于钥匙箱内
3.14.3.3 消防泵房电源柜、控制柜面板指示灯应当完好且标识正确
3.14.3.4 每月对楼层消防设备进行全面巡检一遍，每月并对消防泵做点动测试
3.14.3.5管理人员巡检消防泵房时发现水泵、管道接口、阀门有渗漏水现象，应当及时处理，保持泵房内干燥
3.14.3.6 集水井内潜水泵及其浮球控制开关应当处于完好状态
3.14.3.7 消防泵房内照明、通风及应急照明应当保证完好
3.14.3.8 消防灭火器材应按规定放置于指定部位
3.14.3.9 管理人员每周清扫一次泵房，保持泵房环境和设备整洁
3.14.4 生活用水泵房管理制度
3.14.4.1 生活用水泵房落实专人管理，每天至少对泵房进行一次巡检，并填写《水泵房（站）巡视表》
3.14.4.2 设备人员对大厦各楼层生活水系统进行巡检，一个月内应覆盖所有设备
3.14.4.3生活用水泵房大门必须加锁。除管理人员外，其他人员不得进入，如因工作需要应由管理人员陪同。管理人员离开泵房，应当锁好泵房大门
3.14.4.4 设备人员应对生活用水泵房维修、保养情况做好记录，在“设备维修保养记录”上做好登记
3.14.4.5 水泵电源柜和控制柜面板指示灯应当完好且标识正确
3.14.4.6 管理人员应每季一次操作泵房内所有阀门，并在阀杆上加注润滑油防锈润滑
3.14.4.7管理人员巡检泵房时发现水泵、管道接口、阀门有渗漏水现象，应及时处理，杜绝滴漏现象，保持泵房相对湿度在60%～70%左右
3.14.4.8 泵房内照明、通风和应急照明应保证完好
3.14.4.9 消防灭火器材应按规定放置于指定部位
3.14.4.10 管理人员每周清扫一次泵房，保证泵房内环境和设备整洁
3.14.5雨水泵站管理制度
3.14.5.1 雨水泵站落实专人管理，每天对泵房设备进行巡表视，并填写《水泵房（站）设备巡视表》
3.14.5.2 雨水泵站大门必须加锁，除管理人员外，其他人员不得进入。管理人员离开泵房，应当锁好泵站大门
3.14.5.3 管理人员应及时清理涵洞内的垃圾和淤泥保证水泵的正常运行
3.14.5.4 管理人员应当确保雨水泵站备用设备的完好，保证小区河道水质洁净，水位正常
3.14.5.5 泵房的照明、通风和应急照明应保证完好
3.14.5.6 消防灭火器材应按规定放置于指定部位
3.14.5.7 管理人员应每周清扫一次泵房，保证泵房内环境和设备整洁
3.14.6 风机房管理制度
3.14.6.1 风机的运行时段必须按照规定时间开启
3.14.6.2 风机的运行不得影响业户的生活
3.14.6.3 风机房必须保持良好的运行环境
3.14.6.4 风机房不得改变功能，不得住人、存放物品
3.14.6.5 风机房要每周巡检1次，并填写《风机房巡视表》并清洁卫生
3.14.6.6 保持设备表面洁净，风机传动皮带松紧适度
3.14.6.7 每月必须对风机进行点动测试，已保证设备性能良好
3.14.7空置房管理制度
3.14.7.1每月对空置房屋巡检2次，并检查是否存在质量问题
3.14.7.2把检查的质量问题，进行汇总发函至项目部工程部
3.14.7.3 在雨天检查房屋的渗漏、排水是否通畅以及窗户的密封性
3.14.7.4 定期清理屋面垃圾和杂草
3.14.8工程部设备鈅匙管理制度
3.14.8.1.工程设备鈅匙分为三套：一套为紧急使用鈅匙放置于监控中心，一套为设备巡检使用鈅匙，一套为日常维修保养使用鈅匙。
3.14.8.2.设备鈅匙必须进行分类标识，标识应注明编号、类型。
3.14.8.3.设备鈅匙必须统一存放于鈅匙柜内，专人统一保管。
3.14.8.4.设备鈅匙为工程部专业使用，非专业人员不得使用。
3.14.8.5.紧急鈅匙使用管理制度：
3.14.8.5.1 紧急鈅匙的使用必须向部门领导申报。
3.14.8.5.2 紧急鈅匙在一般情况下不得使用，在工程部鈅匙无法拿到的情况下使用。
3.14.8.5.3 紧急鈅匙用于在其他鈅匙损坏或缺少的情况下用于配对。
3.14.8.6.设备巡检鈅匙使用管理制度
3.14.8.6.1 设备巡检鈅匙使用时必须进行登记，必须登记使用人、用途、数量、使用时间、归还时间。
3.14.8.6.2 设备巡检鈅匙不得外借。
3.14.8.6.3 设备巡检鈅匙不得随处乱放、损坏、丢失；使用完毕时必须归还保管人。
3.14.8.6.4 设备巡检人员必须熟悉每把鈅匙的编号、用途。
3.14.8.7.日常维修保养鈅匙使用管理制度
3.14.8.7.1 日常维修保养鈅匙使用时必须绩效登记，必须登记使用人、用途、数量、使用时间、归还时间。
3.14.8.7.2日常维修保养鈅匙不得随处乱放、损坏、丢失；使用完毕时必须归还保管人。
3.14.8.7.3维修保养人员必须熟悉每把鈅匙的编号、用途。
3.14.8.7.4日常维修保养鈅匙可借用于专业维保单位如：电梯公司、智能化公司、景观公司等
3.14.8.7.5 专业维保公司借用鈅匙必须进行登记，必须登记施工单位、使用人，施工人数、用途、联系电话、使用时间、归还时间。
3.14.8.7.6 专业维保公司必须在当日内归还鈅匙，不得逾期。
3.14.8.7.7 专业维保公司借用鈅匙必须签定《鈅匙借用协议》,主要内容有鈅匙使用期间保管责任，鈅匙使用期间设备设施保管责任、鈅匙使用期间安全责任。
3.14.9、前期维保施工管理制度
原则：A、在施工单位未来之前，物业接到相关的问题必须要先安排人前去查看，对于能自己解决或能暂时缓解业主需求困难的必须要给予维修，不得等施工单位来后在维修；
B、联系施工单位维保的必须要填写联系单，要有专人负责联系，施工单位维保前、后需要填写维保确认单；
3.14.9.1总包施工单位
3.14.9.1.1 物业工程部对前期施工质量问题发维修单至施工单位，施工单位在收到维修单后，立即给予回复，并在1个工作日内，给出具体施工方案。
3.14.9.1.2 对于业户紧急维修事项，必须立即安排技术人员到现场查勘和组织人员进行维修工作
3.14.9.1.3 施工