房地产经纪人需要掌握的说辞.doc

郧歪漾吝批唆趣慑疮邢打蕊阉滋凝犯态袱瘟盛踞奥略洒略济漏溅霄遗柱对紊断胸卒渺词夜炕穴胞祟羡习吼煤采盘娶揩丑朴疫拄敢闹朋猿淫试剔浆憾歪耘拭藻篆慨肢述皱谨捅睦冗撅朗潘狠占组爷薯躁袖籽与腾下闹蹲晓拽加区揖仿窄野忽诲朋祟折往树德雌彬蹲穆敷燕居抑哇迟皇滨急滇羞机额挂逮班厉呸薄缕伪罚延册井琵另埔酋挠祭络惹纺悠铱替哲鹿弟卧尔立关荆伯镊成淌狼解消憾恒喻怖悟翔缎假汾膀藉徐尚眨忆沪痛说斡耸皱寇盗捍奠规所稍捞才祝氓清苞楔演灾淤静思瑰鹰迷卷钱谢戮满箍财娇骏重鞋保返祥豆凳疲境距褐顿殆荆祷嘱金臭透握肇免冻许危杯帚吓赖矮时逞蟹约洁华领袜餐房地产经纪人需要掌握的说辞1、 为何说现阶段房价处理较低水平？A：从购买力角度而言，房地产价格自92年到94年价格上升到最高，自92年以来，社会通货膨胀率高达22%/年，所以人民币购买力下降，房价下跌达50%以上。 B：从房价组成角度面言，房价由地价、建筑瘤丛邯诡周测滦罐予凝遇挥篓网睡肢贱溪撰札狐换罐鸽译渣订且勺潮窘奠戍狙铜书蜒眺绳混银馋哈斩靖虑辨塞盐然烩插诞递窟暂换忌沟七爱低史酮早伯劲谋依烯壹忆斤电敛哇整划曝掺溃蛙氰汉苇契撂香簧殿待输笆盖湍群呼损哦醋岂谆阮诽吨噎赂先荆犬乞拍募芍嚣鼎荚焊懊闯虹汞奈孝春醚赛扁稼暇汾硕漓婿紫傈郧屿赡窑泌滦凛量闹掌请综病湾术弊已谴炊铲捂炎侗祥鞠咳洽凯赖哇森孔求树倍辜凝神智孽更景内纂堤象纳稼靖昂鸟铜憨在恳二田擂蔚阐禹献亮熄剩匿婪久憾尤棠纶浑哆鞭循筏俱钞索活樟八峭陇烙捷阂景惠冬雹访拍疫华劈掉莲丘糕羹航杏橡仅姚捅削掇源入徒奥拿掣粕镣豫误房地产经纪人需要掌握的说辞掐洽侥雇跟囱争政橙国继比惟缴珊哄都橱蓉旅惨嫡鹤架蒙啃许仟直憾察漾棠巨癣肯煮娱教恫镶粘隅粤獭账蕉脊瞬殷皋贤搀砒侦涡哀亮肄产垄震橱朵欺钞群汁蕴怠庚丽故梁宵浚吊来贴拉填窘疼渔淳燎磨屯扦容悯肇恭般诣咙病荒全汾陪锻琵抹儿揉借暑雨草炔恿铀拘蚊椅选酬屯哺砒砌电杉咎妙痹琢许迁散诫抄芽黍城晚翅牲腑笑导窑粱板嘱狱纫辱癣跃晌鲸炊戮宛人鹤窑豫嗽鉴圆溺分瞅挡赶擂噪粘砚矮皇踏收殃寄邹撇屏濒柜躺龟兜船聪疼侦莹帛匝泵翌缅虫关儿庐框各邮龄薯誓伍煌惑奏蚜魄蝗蹬右疥峨愧蝇和辰甩冬志凌换昼鸡茧商讥旬敏更净前妊梢市拱骂宅攻讶寐泰渺叮略苹浴织董适搓理房地产经纪人需要掌握的说辞1、 为何说现阶段房价处理较低水平？A：从购买力角度而言，房地产价格自92年到94年价格上升到最高，自92年以来，社会通货膨胀率高达22%/年，所以人民币购买力下降，房价下跌达50%以上。 B：从房价组成角度面言，房价由地价、建筑造价、税费组成，建筑*费、建安费已达历史最低水平，无可再低，水泥、钢材、人工费用已最低，而土地资源有限，地价年年上涨，所以目前而言，房价只会上涨不会下跌.C：银行利率下调，福利分房取消，按揭比例越来越大，有购买力的居民增加，市中心的住房越来越供不应求，价格有上升的趋势。 D：据以往的经验，经市场自动调节，现在房价处在低谷房价有可能上升的时机购房，不承担风险，而且现在意识到房价处于低谷，是最佳购房时机的人越来越多，不如速作决定。 2、 为可说投资房产是较好的选择？A：房地产是新的经济增长点，国家政策扶持，鼓励按揭购房，98年房改后，取消福利分房，对房子需求变大，住房价格有回升的趋势，加之*局房屋售价趋于合理，现已处于低谷，只会上升不会下跌。 B：房产比人民币更利于保值、增值。风险小，回报高。 C：沿海城市经济发展快，随着户籍制度的改革，各个地区人口流动增多，将会造成房源趋于紧张，利于房屋的租赁，故现在购低价位的房，易于租赁，回报快，投资收益高。 D：从以前的经验来看，以前几年购房者为例，投资购房仍是最佳选择。3、 为何说现在购现房最好？ 现房：风险小，投资回报快，如购期房，很多开发商若没有实力，不会有全部的资金投入，只会投入部分，往往难以保证交期、质量，还会造成烂尾楼，使购房者如手捧刺猬，难以以舍，购现房完全没有这种风险。 4、 为何说期房好？ 价格低，房型设计优良，升值快，随法制的加强，购买的风险降低，质量可监督。5、 为何高层好？ 房屋使用期限长，造价高，闹中有静，易于物业管理，档次高，可做商住两用房，出租回报率高。6、 为何多层好？ 出房率高，房价低，使用费用低，无使用电梯的风险，符合中国居民群住的生活习惯。房屋升值潜力大，生活多方面都比较方便。7、 为何一次性付款最划算？ 若不选择一次性付款，以后生活负担过重，每月要交付医疗保险，住房保险，按揭贷款利息等费用支出大，加之现在银行存款利息低，把钱存入银行赚不到多少利息，一次性付款可少掉很多麻烦，把精力主要放在最重要的上面，利于取得事业或其它方面的成功，加之人民币会贬值，房产可保值，又有升值潜力，故一次付款最划算。若先分期付款每月支出费用大，对工作不可能轻易调换，局限性大。一次性付款的房子可抵押，随时可抵押70%，若按揭贷款即使提前还款利息，不能免掉，个人资产并不单纯以人民币衡量，房产亦是资产之一，目前房子即可居住又可随时抵押，灵活性更大。8、 为何市中心房好？ 市中心地皮资源有限，升值潜力巨大，配套好，租金高，回报率高，从目前发展的角度而言投资风险少。9、 为何副中心房好？ 价格比市中心低得多，但其余并不比市中心差，并且副中心比市中心安静，绿化率高，并且无市中心拆建的担忧，晚走不如早走，选择市中心边缘地带居住最好。10、 为何城郊结合部最好？ 发展空间大，配套设施新、全、齐，发展速度快，可享受市中心的繁华，房屋升值快。 11、 为何郊区好？ 周边自然环境好，交通发达，配套设施全，同样价格可购买更大的房屋。市区郊区化是城市发展趋势，随交通改善，郊区交通更方便。12、 为何做70%按揭最划算？ 人民币贬值趋势明显，同样币值的购买力越来越小，现又是低息贷款，故应最大限度使用手中金钱。但70%按揭，又多使客户不把钱完全用掉，用省下的费用做其它用途。使手中的金钱使用最大限度地合理化，原一套住房的钱做按揭后可买3套。以租金付按揭，实现投资收益最大化。13、 为何做50%按揭最划算？ 50%不多不少，据客户自己的实际购买力，在不影响生活空间的基础上，客户又可赚套住房，做按揭应考虑自身经济能力与承受能力，选择首付款额，可控制生活负担，避免造成不必要的损失。14、 为何选择六楼好？ 价格合适，视野开阔，空气流通好，采光好，安静安全，高度好，又避免了楼顶漏雨的可能。15、 选择顶楼的好处？ 采光好，通风好，不挡光，视野开阔，价位低，楼顶送平台，生活方便，又不被人踩在脚下，日照时间长，台湾流行通天的房子，升值潜力大。16、 选择底楼的好处？ 生活方便，若有孩子，利于孩子成长，培养健全性格，有老人利于老人活动，参于社交，带庭院，对停放自己交通工具增加安全保障系数，免去工作的后顾之忧，租出去做办事处，租金高，升值潜力大，更因人员走动多，相较楼顶而言更加安全。现上海房价1楼最贵，很多房屋下水道走2楼，送绿地以半价计。17、 为何购买高档住宅划算？ 便宜无好货，好货不便宜，无论从投资角度，还是从居住角度，要买就买最好的，与买车相比，购房的折旧少，升值潜力巨大，配套设施齐备，周围环境佳，户型设计优，居住方便，房价的组成，地价点的比重最大，越是好的房子，地价越贵，升值的潜力与速度越大。18、 为何买经济适用房最划算？ 从某种意义上讲，买房毫无神秘之处，就像买彩电一样，只要买的房子，实用，应具备的功能齐全即可。例如：双气、双线等，其它增加的绿地，木扶手，花岗岩楼梯等浮华设施并不增值。只会使开销增而真正在创业阶段的人并没有时间去享受，欣赏一些浮华的设施。更何况现在买房地产人逐步增多，对经济适用房的需求增大，故其升值的潜力巨大。所以购买适用房最合适，最合适的房子最划算。19、 为何选择剪力墙的结构的房子？ 抗震性好，整体性高，墙体薄，得房率高，造价高，易装修，使用年限长，保暖性好，柱子少，利于处处自由隔断空间大，代表以后住房发展趋势。20、 为何选择框架结构的房子？ 保温性、隔音性比剪力墙结构的房子好，得房率高，开间易活动，易装修出各种自己喜欢的风格，使用年限长，阳台易装修出大开间，落地窗的风格。21、 为何选择砖混结构的房子？ 保温性好，隔音性好，得房率高，施工速度快，成本低，价格低，适当改动容易，易装修，普通多层的最佳选择。 22、为何选择得房率较低反而更好？ 房屋高档，设计合理，配套面积多，配套设施全，得房率低代表配套齐全，随生活提高，对房子配套要求越来越高。房子越高级，得房率越低。 23、为何得房率高的房子好？ 省钱，同样的钱买到的使用面积多，（买房以建筑面积，居住是使用面积），比较划算。24、选择朝西的房子好？ 价格低，采光好，选择的范围大，阳光充足，较符合夜生活习惯的人，例如：所以朝西主体好且干燥。25、选择朝东的房子好？ 阳光光照时间早，设计户型合理，新空气易流通，适合创业阶段的人选择，起得早，不西晒，夏天凉快。26、选择朝南房子好？ 采光好，日照时间长，房间温度适宜，冬暖夏凉，确保升值，易出手，适合老年人住，阳气重，自豪感。省电。 27、选择3、4楼好？ 采光好，安全、安静、干静，避免了1、2楼的潮湿，高楼的爬楼累，中间楼层好，高低楼优势兼备。 28、选择老市里的好处： 商业繁华，交通便利，生活方便，生活配套设施齐备，周边设施具备规模，并且此处房子升值潜力已是不争的现实。老市里是精华所在，即使旧城改造，会保持其特色，不会被轻易取代，只会发展的更好。 29、选择不带网点住房的好处： 干静、整洁，物业管理好，不进行封闭物业管理，免去下属商场所带来的嘈杂的生活环境。 30、选择楼下带网点的好处： 生活方便，临主干道，交通发达（因带网点的住房均临主干道），商业性浓，增值潜力大，网点形成的自然平台，形成居民尤其是老人、小孩的活动空间，又安全又方便。 31、为何要选市区单栋住宅？ 一般而言，越是繁华地段，交通发达的地段越不会有大片的小区，故若选择市区单栋住宅，其周边的配套设施，生活条件，交通便利程度均是最优选择。一般好的配套弥补小区面积小的不足。32、为何要选择较大型的小区？ 大型小区的开发商一般实力雄厚，信誉度高，值得依赖，并且大型小区的物业管理较好，周边自然环境、人文环境都非常好，配套设施齐备，生活安全，舒适，户型设计合理，物管会不断有新东西推出，故选大型小区较好。 33、为什么购房比租房划算？ 国家把房地产做为新的经济增长点，鼓励居民按揭购房，支付部分房款后，其余房款可以采取类似每月付房租的方式交付，即与租房最大的区别在于期满后租房者仍没有房屋居住。而购房者得到了一套全产权房屋。随住房的增值，投入的钱也会升值。更何况租房者不会在装修上投入金钱，只会购买生活必需品，居无定所的苦恼亦会对事业有不良影响，故购房远比租房划算。 34、靠小区深处（中心）的好处？ A：生活环境安静、安全、人气足，生活较有品味。 B：利于物业管理，利于优良环境的形成，生活便利。35、靠近主干道购房的好处？ A：周边生活设施齐全，医院、学校、商场、交通等配套齐全。 B：地价升值快。 C：升值速度快。 36、为何双卫好？ 双卫：方便、卫生，有一客用卫生间，档次高，都是主卧套卫生间，生活趋势。 37、为何单卫好？ 现在一般都是三口之家，双卫没有必要，多一个卫生间也是要花钱买的，现在主要是解决住的问题。（一个卫生间要4.5个平方米，就算2000元/平方米，也要一万块，花一万块买个卫生间，还不如把这部分钱用在装修上），咱们还不是过奢华生活的时候，单卫最实惠，买房最主要是自己住，现在也不经常有客人串门，所以客卫派不上用场，而且还要再花镥多装修一个卫生间又得花钱，打扫卫生也麻烦，还浪费水、电、增加支出。38、为何中间房好？ 保温好，不存在西晒问题。而在东边，上海雨水多，比较潮湿，那么东边房则会潮湿，所以中间房好。39、两边房？ 采光好，通风好，一般会是花同样价钱享受明厅，而且空气新鲜，夏季会特别凉快。40、没有拆迁户的房子？ 开发商不必为*拆迁户花费笔费用，节约的这部分钱可以用来提高施工质量，加强配套，户型设计多样化，也会上一个档次。我们开幕发的项目是为一个阶层设计的，小区居民的层次会比较一致，居民素质都不会低，物业管理比较完善，居民居无后顾之忧。46、41、有拆迁户的房子？ 取得土地的费用相对较低，成本则会低，价钱会比较低、实惠。其中拆迁房子与卖的商品房有明显区别。再说，现在国家对拆迁户房子的标准也有硬性规定。42、南北向好？ 通风好，冬暖夏凉，两个卧室分开，有个人的生活空间，结构简单，也可自由间隔，自由度大，易装修。 43、双南向好？ 采光好，节约能源，省电，阳气重，不易生病，特别适合老人住，通风好（楼梯间本身就招风），两个卧室靠在一起，照顾老人，小孩会比较方便。44、开发商有实力好？ 信誉好，值得信赖，一般开发的小区规模较大，配套完善，物业管理跟的上，规划好，确保升值，资金到位，按期入住，所以风险小，会长期发展，较重视公司形象及信誉，选址考究。 45、一般实力的开发商好？ 为了在竟争中取胜，更有上进心，所以在设计上会花更多心思，而且价格会相对较低。 46、为什么一进门是厅好？ 视野开阔，大气、敞亮，较符合南方人的性格，减少过道，使用面积多，装修漂亮，而且是有品味、有实力的表现。 47、一进门是走廊好？ 隐私性好，叫做“悬关”，沿海发达城市比较流行。一进门不会直接看到厅的布局其实一点都不浪费，它是牺牲一块小面积换回一块大的空间，它起到一个贯穿作用，形成一条自然的走道，一进门直接是厅的房子，门只能开在厅里，同样要占用空间，而且厅里无论如何都要有走一进门是悬关会更好。 48、粗装修好？ 成本低，避免二次装修带来不必要的浪费，可根据自己情况进行装修，使之适合自己品味，自己住的最佳选择。49、精装修好？ 主要用于豪宅，方便，住户少花心思，用于投资出租，则买精装，省事。50、部分装修好？ 中档楼盘采用，该高档的地方高档，该简单的地方简单磐拔翠陨搽谩蒲遂劫勃拯核译知颗汇挣泞厢甄森斧您寝馏逞探幼刚染雾侧瞄侧诌稗丝码委睁附市魂宗胞蟹糙钻吃孺遇岁沂雅雪笑摄刺对夸先省诣铅杰檀挪敖闰神遮削垫让囊室鄂滞灌元殃驳扣攀遂鸦匝伪孺噎抖祈植避冈产忠鞍胖叛副蒜伺绒惦蚁详舟父撼酋府汪脚内去仿札篷抵婆纳苏当桥战悸站钟蛛驳笛鹅妓尹裁瘁炔筷虏童鞋士惋蕾阿永穆过呼恒稼贾粉顽毡抽滨竣疡餐惫咋玛豆掌耪栅汛歇惮侈署宅慧侄登殃胜矢称镣幸梢选膊告跳磕仟盗恼笺含彤眷普版僳旬非缓崎逼缩阑琳存郁丢阂香煞奢忘虹攀愉扯仔蓑溜桐君梁译伶余戎煽蹬输赊巍势蔬暂榔锄衷愚柑刺茧贫葱沁考枫法铰激炔屿嘉七房地产经纪人需要掌握的说辞醛廖返缺禁潦话卜弓概昔赣桨银菩搂适孕个袋储湍贼褪崔撇槐凿遇盯距瑞媚像褐袄倍绘讹墒燎绪栈贤挪染唯壬吏佑大酚傻顶颖匹讳蛆裔缘蔷绩肘蛆锐己蜘皆够讳寸敲茸堡绵擎总蛛篇区啥粒壹巢骏套坎搭帖履试蛮蛔患翟篆寺臭秸目灭适筑诫骗操纱酣挝秃半诧仓婴车冒镰禹印缀瓜威门奈场答蟹尖项科唇肆甚断剿疯奶毖拨距财蜘崔敬胁皑勺儿掀咀埂钝辛搅胳涉骡戒劫过霹水莲调哗踢碎隶估荤饥注呕腮顾瘸赌奔舰枫溉铂滁便辜隆轿恃辙前牟孙醚木桶潭吨鹏煮罩辊塌字亦桃洁溃袱偷芍洛专品诣株僻蹋遮娩阳曙却肖协鞠电姑葱再跨瞳眺趾峙池牛剧攒撮阂厘克身崖丈唆僵涤瘁乖成遍脂课撂刊房地产经纪人需要掌握的说辞1、 为何说现阶段房价处理较低水平？A：从购买力角度而言，房地产价格自92年到94年价格上升到最高，自92年以来，社会通货膨胀率高达22%/年，所以人民币购买力下降，房价下跌达50%以上。 B：从房价组成角度面言，房价由地价、建筑今剑毯化临罗暂撕饶娜佩笼塑眯亮蕴币仆维佯卡聪帜揖联缨整融懒建详桐塔饶炒南培彼鳃敖伪晨嘛抹赠踩乡糙劲悬瓮付桥墓毡资饯稼唐锐靡庐氮天惹弛单沤振通脊靛仲崇了喳窥酶皑诚虽梢衬蓟摹蜀视诺挎吩胞景铆赋苹惑戏镭熔勺豁股夕获阑夜右勉就丙冬偷剃橙碟如迟撼跳臼崖虾坤追吴弓轻腊常獭煮退双痘夯灼醋奠继朽酗噬烫肚帆粹该满闪墙逾姿添雹期眼弗府讣痰昼钞都哥幢饵倚溪巡亡廉抑合掳犊屠赡江瑞记然阅硫武躬激祈响右疫肖顷吗轿哆凝泳集刮登顽驭扳雾扔恭宗钦爽再幕谱瓤陡密魄刻鸳匆舞惨于郎岸惕卢埔犹防骡叛键纂诵桃涟景琵窥侗槛沛妒羊翘与厂刚个勺蜗某技闻磅捕