物业管理企业的设立与会计工作组织的建立.doc

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第一章 物业企业的设立流程与会计工作组织的建立

物业:是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。
物业应具备如下几个要素：
(1)物业所指房屋必须是已建成的并具有使用功能。
(2)这些房屋包括供居住和非居住的各类房屋。
(3)物业还包括与这些房屋相配套的房屋内部各项设施以及与房屋相邻的场地、停车场、小区干道等。
(4)物业也包括与房屋相配套的设备和市政公用设施。
物业与房地产业既有着本质的联系又有所不同。房地产是指房地产的投资开发、建造、流通、消费的整个过程。而物业是指房地产进入消费领域的房地产产品。
物业管理是指由专门的机构和人员对已竣工验收投入使用的各类物业以经营的方式进行维护、修缮，并为产权使用人提供全方位的综合服务。
:物业管理类别可分为商住、写字楼、高级公寓和一般住宅小区四种。
物业管理企业会计与物业管理的发展息息相关，蓬勃发展的物业管理要求物业管理企业会计工作能够发挥更大的作用。物业管理越发展，会计核算越重要。
一、物业管理企业设立的流程和条件
　　物业管理企业的设立分两个部分，首先应到工商行政管理局进行工商注册登记，取得营业执照，而后新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持营业执照等文件向工商注册所在地直辖市、设区市的人民政府房地产主管部门申请资质。取得相应的资质后才能对外营业。
（一）物业管理企业工商、税务登记的条件和流程
　　根据中华人民共和国公司法的规定，设立公司，应当依法向公司登记机关申请设立登记。依法设立的公司，由公司登记机关发给公司营业执照。公司营业执照应当载明公司的名称、住所、注册资本、实收资本、经营范围、法定代表人姓名等事项。具体流程如下图所示

（二）新设立物业管理企业资质核准的条件和流程
　　根据中华人民共和国建设部令第125号《物业管理企业资质管理办法》的规定：新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持营业执照；企业章程；验资证明；企业法定代表人的身份证明；物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同等文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。
　　物业管理企业资质等级分为一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理。省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。
　　各资质等级物业管理企业设立的条件如下：
　　（一）一级资质：
　　1.注册资本人民币500万元以上；
　　2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
　　3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
　　4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：
　　（1）多层住宅200万平方米；
　　（2）高层住宅100万平方米；
　　（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；
　　（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。
　　5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。
　　（二）二级资质：
　　1.注册资本人民币300万元以上；
　　2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
　　3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
　　4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：
　　（1）多层住宅100万平方米；
　　（2）高层住宅50万平方米；
　　（3）独立式住宅（别墅）8万平方米；
　　（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。
　　5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。
　　（三）三级资质：
　　1.注册资本人民币50万元以上；
　　2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
　　3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
　　4.有委托的物业管理项目；
　　5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。
　　一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。
　　二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
　　三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
　　申请核定资质等级的物业管理企业，应当提交下列材料：
　　1.企业资质等级申报表；
　　2.营业执照；
　　3.企业资质证书正、副本；
　　4.物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；
　　5.物业服务合同复印件；
　　6.物业管理企业的业绩材料。
二、物业管理企业会计的特点
　　（一）物业管理企业的会计对象
　　物业管理是一种与房地产综合开发相配套的综合性管理，是随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局相衔接的管理，具有高度的统一性、全方位多层次、市场化经营、将经营管理于服务之中的特点，是一种服务性行业。物业管理企业会计是用来反映和监督物业管理企业经济活动的一种行业会计。它与其他行业会计一样，都是运用会计学的基本理论和基方法。但是，物业管理企业会计又具有其自身的特殊性，它是结合物业管理业自身的经营特点，在遵循国家统一的《企业会计准则》的基础上按照《施工、房地产开发企业财务制度》、《物业管理企业财务管理规定》、《物业管理企业会计核算补充规定（试行）》以及各地方颁布实施的《物业管理企业财务管理实施细则》的规定，进行会计核算，提供会计信息的。
　　会计对象是指会计反映和监督的内容。一般来说，企业在生产经营活动过程中，凡是能够用货币表现的经济活动，都是会计反映和监督的内容。
物业管理企业会计对象是物业管理企业的资金的运动过程会计对象。具体表现为6大要素包括：资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润六大要素。
　　（二）物业管理企业会计核算的内容
　　1.物业管理企业的经营范围
　　物业管理企业的经营范围涉及的领域非常广泛，一般包括商住楼、写字楼、高级公寓和一般住宅小区的基建、施工、餐饮、商业、维修、安全保卫等诸多领域。
　　2.物业管理企业的经营方式
　　物业管理企业的经营方式主要包括单一管理和综合性管理两种类型。
　　①单一管理型经营方式。是指物业管理企业接受物业产权人的委托，对商住楼、写字楼、高级公寓和一般住宅小区房屋建筑物及其附属设施设备等公共财产和公共事务提供专业化、规范化的有偿服务与管理。这种经营方式下的物业管理企业，实际上就是业主的“管家婆”，经营业主的委托服务业务，不具备自己开发市场，拓展自身业务范围的能力。其实质是一种社会化的简单再生产。
　　②综合性管理型经营方式。是指物业管理企业接受物业产权人的委托为物业产权人、使用人提供社会化、市场化、专业化、规范化有偿服务与管理。这种经营方式下的物业管理企业，实际上就是业主的“总经理”。不仅对产权人的商住楼、写字楼、高级公寓和一般住宅小区房屋建筑物及其附属设施设备等公共财产和公共事务提供专业化、规范化的有偿服务与管理，而且还对受托物业的其他经济资源按照社会和市场的需求进行整体开发和自主经营。不仅开发了自己的市场、拓展了自己的业务范围、扩大了自己的规模，而且为产权人创造了最大的经济效益，为物业使用人提供更优质的服务，实现了社会价值最大化。其实质是一种社会化扩大再生产。
　　结合物业管理企业的资金运动过程、经营范围和经营方式的特点，
物业管理企业会计核算的具体内容可以归纳为以下三点：
　　第一，反映和监督物业管理企业各种资产、负债及所有者权益的增减变动和结余情况；
　　第二，反映和监督物业管理企业成本、费用的发生和归集；
　　第三，反映和监督物业管理企业收入的取得、利润的实现以及利润分配情况。
物业管理企业会计核算的具体内容如下表所示。
　　 物业管理企业会计核算的具体内容
反映和监督物业管理企业各种资产、负债及所有者权益的增减变动和结余情况
资产
　　包括：货币资金、交易性金融资产、应收账款、预付账款、存货、固定资产、投资性房地产和无形资产等。
　　涉及的日常业务有：存货的采购与使用、利用材料物品维修房屋建筑物、出租自有房屋等。
负债
　　包括：短期借款、应付账款、应付票据、应付职工薪酬、应交税费、代收款项、长期借款、代管基金、长期应付款以及预计负债等。
　　涉及的日常业务有：向银行借入流动资金，赊购材料物品，结算职工工资、福利费、社会保险等职工薪酬，计算应交营业税、增值税、房产税、企业所得税等税费，收取物业公共维修基金等。
所有者权益
　　包括：投入资本、资本公积、留存收益（盈余公积和未分配利润）。
　　涉及的日常业务有：收到投资者投入的资本金、资本溢价，提取法定盈余公积金等。
反映和监督物业管理企业成本、费用的发生和归集
费用
物业管理成本
　包括：公共性服务成本、代办性服务成本、特约服务成本。是指物业管理企业为物业产权人，使用人提供服务，为保证房产物业完好无损而从事的日常维修，管理活动而发生的各项支出。
　　涉及的日常业务有：管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；楼内公共设施维修和保养费；绿化管理费；清洁卫生费；保安费；办公费；物业管理公司固定资产折旧费等。
物业经营成本
　　包括：房屋出租，停车场管理、游泳池、球场的管理支出等。是指物业管理企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和公共设施，为保证物业产权人、使用人提供的各种建筑物和附属设备正常运营而发生的各项费用支出。
　　涉及的日常业务有：出租房屋的摊销，经营中经营管理人员的工资及福利费，耗用的材料费以及应支付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等。
物业企业大修成本
　　包括：物业管理企业受物产产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设备进行大修所支付各项费用支出。
　　涉及的日常业务有：物业企业自行组织工程维修组对其进行修理，将工程出包，委托专业队伍进行维修。
其他业务成本
　　是指除物业管理成本、物业经营成本和物业企业大修成本等主营业务成本以外的其他日常活动所发生的支出。按配比原则，企业实现其他业务收入，应同时反映为取得其他业务收入而发生的其他业务成本。物业管理企业的其他业务成本，包括房屋中介机构的支出，无形资产转让的成本，销售的材料物资的成本以及商业用房经营成本。
营业税金及附加
　　是指物业管理企业以加工和修理修配以外的劳务服务业务为主，按照税法的规定属于营业税纳税人。依据《税法》和《物业管理企业财务管理规定》中的有关规定，物业管理企业的营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。
管理费用
　　是指物业管理企业为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用，包括企业在筹建期间内发生的开办费、董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的或者应由企业统一负担的公司经费（包括行政管理部门职工薪酬、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等）、工会经费、董事会费（包括董事会成员津贴、会议费和差旅费等）、聘请中介机构费、咨询费（含顾问费）、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、研究费用、排污费以及行政管理部门等发生的固定资产修理费等后续支出等。
财务费用
　　是指物业管理企业为筹集生产经营所需资金等而发生的筹资费用，包括利息支出（减利息收入）、汇兑损益以及相关的手续费以及企业发生的现金折扣或收到的现金折扣以及其他财务费用等。
所得税费用
　　是指国家依照税法的规定对企业某一经营年度的生产经营所得和其他所得征收的一种税
反映和监督物业管理企业收入的取得、利润的实现以及利润分配情况
收入
物业管理收入
　　是指物业管理企业利用自身的技术，向物业产权人、使用人提供服务，为保持房产物业完好无损而从事日常修理、管理活动而取得得收入。物业管理企业收取的物业管理费收入包括公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入三类。
物业经营收入
　　是指物业管理企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和公共设施取得的收入，是物业管理企业主营业务收入的重要组成部分。物业经营收入包括房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。
物业大修收入
　　是指物业管理企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位，共用设施设备进行大修等工程施工活动所取得的工程结算收入。
其他业务收入
　　是指物业管理企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入以及无形资产转让收入等。
利润
利润的实现及分配
　　年终利润的结转及利润分配，包括：依法计提法定盈余公积金、任意盈余公积金以及向投资者分配利润等。

2.物业管理企业会计核算特点
　　物业管理企业作为一个新兴的行业，实际上是房地产业市场细分后的一个分支，在会计核算方面与其他行业相比有其自身的特点，主要表现在以下五个方面：
　　（1）遵循和执行的财务法规制度有所增加
　　物业管理企业结合自身的经营特点和管理要求，在遵循国家统一的《会计法》、《企业会计准则》等法律、规章、制度的基础上，按照《施工、房地产开发企业财务制度》、《物业管理企业财务管理规定》、《物业管理企业会计核算补充规定（试行）》以及各地方颁布实施的《物业管理企业财务管理实施细则》的规定，进行会计核算，提供会计信息。
　　（2）非流动负债核算内容和范围不同
　　物业管理企业非流动负债的核算内容，除了长期借款、应付债券和长期应付款外，还增设了代管基金等。代管基金是指物业管理企业接受业主委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋公共部位维修基金和共用设施设备维修基金。代管基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。代管基金作为非流动负债管理。
　　（3）成本、费用核算内容和范围不同
　　物业管理企业的成本、费用是指企业从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出。企业在从事物业管理活动中发生的各项支出，直接计入营业成本。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等；直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等；间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费及其他费用。
　　（4）营业收入核算内容和范围不同
　　物业管理企业可能会因经营规模、承揽的项目不同具体进行物业管理业务的内容也会有所区别，但其基本内容基本上可以分为：物业基本管理业务；物业综合管理业务和物业经营管理业务三大类。具体内容构成如下图所示。

　　　　　　　　　　　　　物业管理内容构成图
　　营业收入是指物业管理企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。
主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入；
其他业务收入是指企业从事主营业物以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。
　　（5）财务报告保送范围不同
　　物业管理企业对外财务报告除按国家规定的报送范围外，期末应定期地向业主委员会、物业产权人或使用人报送。
三、物业管理企业会计工作组织的建立
　　物业管理企业会计工作组织的建立主要包括：企业会计机构的设置、企业会计人员的配备以及企业会计制度的制定三个方面。
　　（一）会计机构的设置
　　物业管理企业会计机构的设置与其他行业企业的会计机构的设置大同小异。根据企业的规模、资质可以采用一级核算和二级核算两种组织形式。一级核算一般适用于小规模物业管理企业，二级核算一般适用于规模较大的物业管理企业。采用二级核算的物业管理企业，其物业管理项目部可以进行独立核算。　　
　　　　　　　　　 一级核算会计工作组织图

　　　　　　　　　　　　　 二级核算会计工作组织图
　　（二）会计人员的配备
　　物业管理公司的财务会计与其他行业的机构设置也大致相同，只是工作内容和方法有物业管理行业的特点。根据物业管理公司的具体情况、资质等级及规模大小、人员可以灵活配备。
财会部门一般可设置下列人员：财务会计部经理、主管会计、会计、出纳、统计员（电脑员）、收费员。
物业管理企业财务人员任职条件及岗位职责
财务岗位
任职条件
职责
财务经理
1.大学本科以上学历
2.具有会计师以上专业技术职务
3.熟知物业流程
　　（1）全面负责本部门各项工作，直接对总经理负责，负责督导和培训本部门的会计人员
　　（2）具体领导和组织管理公司财务会计工作，对各项财务会计工作要定期研究，布置检查和总结
　　（3）根据《企业会计准则》和《会计法》，制定适合管理公司管理会计制度，制定财务部工作岗位责任制，经常检查监督指导各岗位工作
　　（4）严格遵守管理公司财务制度和财经纪律，检查监督管理公司财务制度和财经纪律执行情况
　　（5）负责公司整体的资本运作并根据公司发展，分阶段进行财务分析及资金筹措
　　（6）审核月度会计报表及财务报告，编制年度财务报告
　　（7）拟订公司年度预算方案和决算方案，拟定和审核会计账目等有关资料、凭证
　　（8）审核各部门的统计报表
　　（9）协调财务部与管理公司内部、财政、税务、金融等单位的财务关系及管理关系
　　（10）定期对项目部和物业管理小区的财务工作进行审计，并制定相应的管理制度
主管会计
1.大学专科以上学历
2.具有会计师以上专业技术职务
3.熟知物业流程
（1）对财务经理负责，组织好本部门的日常财务管理工作
　　（2）做好每日的账务处理工作，审核收支凭证、核准签发支票
　　（3）定期、按时编制各种财务报表报送财务经理审核
　　（4）定期向业主及业主委员会公布物业管理费的收缴和使用情况；
（5）负责检查、监督经营管理部门和下属项目部的收支账目
　　（6）检查库存现金、银行存款和其他资产账目，做到账账相符、账实相符
　　（7）组织本部门及下属项目部有关财务人员进行业务培训
　　（8）办理财务经理交办的其他会计事项
会计
1.大学专科以上学历
2.具有会计从业资格证
　　（1）进行本部门的日常管理，协助经理做好会计核算工作
　　（2）负责会计制证和账务处理，编制会计报表（
　　(3）审核收费通知单，保证收费标准无误，并做好催缴工作
　　（4）审核各项费用支出，执行财务预算
　　（5）检查银行、库存现金、资金账目，发现问题监督改正调账，并负责来往账的清理
　　（6）登记账本，妥善保管会计凭证、账本、会计报表和其他档案资料
　　（7）完成项目经理交办的其他工作
出纳员
具有会计从业资格证
　　（1）现金收付，登记现金手册，并编制现金收支日报单
　　（2）现金及时存行，支票及时进账，同时保证日常报销所需要的备用金的支取和款项的收取和支付
　　（3）负责收据和发票等票据的管理
　　（4）负责代收代付款项的收取和划付
　　（5）登记现金账、银行存款账
　　（6）计算和发放员工薪酬
　　（7）收入类单据的清理并制证或清理后转入会计制证
　　（8）及时催收各种应收款项
　　（9）办理税收申报和交纳工作，完成上级交办的其他工作
统计员
（电脑员）
具有统计、会计从业资格证
　　（1）及时统计、存储各种费用交收资料，供会计、主管会计参考
　　（2）填制并向相关部门及上级主管部门报送各种统计报表
　　（3）维护好计算机设备，保管各种存储资料
　　（4）及时输入打印收付款通知单，保证费用按时足额收缴
收费员
无法定任职资格
　　（1）负责物业管理费等各项费用的通知和收缴
　　（2）对缴费情况随时进行统计，及时追讨欠缴费用
　　（3）承接与物业管理相关的经营服务收费，为业主办理各项公用事业费的缴付
　　（4）和业主（使用人）交朋友，争取他们对物业管理工作的理解和支持，协助搞好“窗口”服务
　　（5）完成企业和部门领导交办的其他任务

（三）会计制度的制定
　　物业管理企业根据《会计法》、《企业会计准则》、《会计基础工作规范》、《物业管理企业财务管理规定》、《物业管理企业会计核算补充规定（试行）》以及各地方颁布实施的《物业管理企业财务管理实施细则》的规定结合自身经营的特点和管理的需要，制定适合本企业的财务管理制度。一般来说物业管理企业的财务管理制度主要包括以下几个方面：
　　1.会计基础工作管理制度
　　2.内部会计管理制度
　　3.财务收支审批权限制度
　　4.固定资产管理制度
　　5.现金管理制度
　　6.银行结算管理制度
　　7.差旅费报销管理制度
　　8.会计档案管理制度
　　9.电算化会计档案管理制度
　　10.内部关联交易制度
　　11.提取“三费”管理制度
　　12.管理费上缴制度
　　13.投资收益分配制度
　　14.库存管理制度
　　15.报价方式与程序管理制度
　　16.附则
　　　四、物业管理企业会计科目的设置
　　根据我国现行制度规定，企业会计科目按其所反映的经济内容，可分为资产类、负债类、共同类、所有者权益类、成本类和损益类，物业管理企业没有共同类和成本类科目。具体会计科目见下表。
　　 会计科目表
序号
编号
名称
序号
编号
名称

一、资产类

二、负债类
1
1001
库存现金
37
2001
短期借款
2
1002
银行存款
38
2201
应付票据
3
1012
其他货币资金
39
2202
应付账款
4
1101
交易性金融资产
40
2203
预收账款
5
1121
应收票据
41
2211
应付职工薪酬
6
1122
应收账款
42
2221
应交税费
7
1123
预付账款
43
2231
应付利息
8
1131
应收股利
44
2232
应付股利
9
1132
应收利息
45
2241
其他应付款
10
1221
其他应收款
46
2501
长期借款
11
1231
坏账准备
47
2502
应付债券
12
1402
在途物资
48
2601
代管基金
13
1403
原材料
49
2701
长期应付款
14
1405
库存商品
50
2702
未确认融资费用
15
1406
燃料
51
2801
预计负债
16
1407
低值易耗品
52
2901
递延所得税负债
17
1408
物料用品

三、所有者权益类
18
1471
存货跌价准备
53
4001
实收资本（股本）
19
1501
持有至到期投资
54
4002
资本公积
20
1502
持有至到期投资减值准备
55
4101
盈余公积
21
1511
长期股权投资
56
4103
本年利润
22
1512
长期股权投资减值准备
57
4104
利润分配
23
1521
投资性房地产

四、损益类
24
1601
固定资产
58
6001
主营业务收入
25
1602
累计折旧
59
6051
其他业务收入
26
1603
固定资产减值准备
60
6111
投资收益
27
1604
在建工程
61
6301
营业外收入
28
1605
工程物资
62
6401
主营业务成本
29
1606
固定资产清理
63
6402
其他业务成本
30
1701
无形资产
64
6403
营业税金及附加
31
1702
累计摊销
65
6602
管理费用
32
1703
无形资产减值准备
66
6603
财务费用
33
1711
商誉
67
6701
资产减值损失
34
1801
长期待摊费用
68
6711
营业外支出
35
1811
递延所得税资产
69
6801
所得税费用
36
1911
待处理财产损溢
70
6901
以前年度损益调整
注：此科目表不适用执行《小企业会计制度》的物业管理企业。

物业企业财务管理制度案例

××物业服务有限责任公司财务管理制度
第一章　总则
　　第一条　为了加强公司的财务管理工作，统一报销程序及规定，提高财务管理水平，结合总公司和公司的具体情况，特制定本制度。
　　第二条　本制度包括：
　　（一）会计基础工作管理
　　（二）内部会计管理
　　（三）财务收支审批权限
　　（四）固定资产管理
　　（五）现金管理
　　（六）银行结算管理
　　（七）差旅费报销管理
　　（八）会计档案管理
　　（九）电算化会计档案管理
　　（十）提取“三费”管理
　　（十一）管理费上缴
　　（十二）投资收益分配
　　第二章　会计基础工作管理
　　第三条　为了加强公司会计基础工作，建立规范的会计工作秩序，保证会计信息质量，提高会计工作水平，根据《中华人民共和国会计法》和财政部《会计基础工作规范》等有关规定，结合公司的实际情况，制定会计基础工作管理制度。
　　第四条　公司应当依据有关法律、法规，加强会计基础工作，严格执行会计法规制度，保证会计工作依法有序地进行。
　　第五条　公司总经理（公司法人代表）对公司的会计工作和会计资料的真实性、完整性负责。
　　第六条　财务室为公司会计机构，财务室根据业务需要配备专职会计人员。财务室会计人员的任用必须具备国家法律、法规所规定的基本条件，必须持有《会计证》，同时实行回避制度。
　　第七条　财务室应建立岗位责任制，明确规定不同岗位人员的职责范围、工作内容和工作标准 ，以便各司其职。
　　第八条　公司财务室根据工作业务范围设置会计岗位：会计机构负责人、会计主管人员、出纳、资金及投资管理与核算、存货管理与核算、固定资产及在建工程管理与核算、费用管理与核算、价格管理及销售核算、往来款项结算、财务成果核算、纳税管理与核算、总账报表、预算管理、稽核、综合分析、会计电算化管理、会计档案管理。
　　第九条　会计岗位，可一人一岗，一人多岗或一岗多人，但出纳不得兼管稽核、会计档案保管、收入、费用、债权债务账目的登记及会计电算化管理工作。
　　第十条　会计人员在会计工作中应当遵守职业道德：敬业爱岗、诚实守信、廉洁自律、熟悉法规、依法办事、客观公正、坚持原则、提高技能、参与管理、强化服务、保守秘密，树立良好的职业品质 >品质，严谨的工作作风，严守工作纪律，努力提高工作效率和工作质量。
　　总公司将定期检查会计人员遵守职业道德的情况，并以于考核。会计人员违反职业道德的，应受到相应处罚，触犯法律的，应受到法律追究。
　　第十一条　会计人员工作调动或因故离职，必须将本人所经管的会计工作全部移交给接替人员。未办清交接手续，不得调动或者离职。未办清交接手续的作擅自离岗处理，公司将按有关规定给予处理，并停发各种工资奖金。性质严重的给予开除处罚。
　　接替人员应当认真接管移交工作，并继续办理移交的未了事项。
　　会计人员办理移交手续前，必须及时做好以下工作：
　　1.已经受理的经济业务尚未填制会计凭证的，应当填制完毕。
　　2.整理应该移交的各项资料，对未了事项写出书面材料。
　　3.编制移交清册，列明应当移交的会计凭证、会计账簿、会计报表、印章、现金、有价证券、支票簿、发票、文件、其他会计资料和物品等内容；列明所使用的会计软件、用户名及密码、会计软件数据磁盘（光盘、磁带等）及有关资料、实物名称及数量等内容。
　　会计人员办理交接手续，必须有监交人负责监交。会计人员交接，由公司总经理负责监交。
　　移交人员在办理移交时，要按移交清册逐项移交，接替人员要逐项核对点收。
　　（一）现金、有价证券要根据会计账簿有关记录进行点交。不一致时，移交人员必须限期查清。
　　（二）银行存款账户余额要与银行对账单核对，如不一致，应当编制银行存款余额调节表调节相符。
　　（三）各种财产物资和债权债务与实物核对相符，与往来单位、个人核对清楚。
　　（四）会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料必须完整无缺；如有短缺，必须查清原因，并在移交清册中注明，由移交人员负责。
　　（五）移交人员经管的票据、印章和其他实物等，必须交接清楚；移交人员从事会计电算化工作的，要对有关电子数据在实际操作状态下进行交接。
　　会计人员移交时，对需要移交的遗留问题，应当写出书面材料。
　　交接完毕后，交接双方和监交人员要在移交清册上签名或者盖章。并应在移交清册上注明：单位名称、交接日期，交接双方和监交人员的职务、姓名，移交清册页数以及需要说明的问题和意见等。
　　移交清册一般应当填制一式三份，交接双方各执一份，存档一份。
　　会计人员临时离职或者因病不能工作且需要接替或者代理的，总经理必须指定有关人员接替或者代理，并办理交接手续。
　　临时离职或者因病不能工作会计人员恢复工作时，应当与接替或者代理人员办理交接手续。
　　移交人员对所移交的会计凭证、会计账簿、会计报表和其他有关资料的合法性、真实性承担法律责任。
第十二条　财务室应建立日常业务学习制度。会计人员应当按照规定参加会计业务的培训。鼓励会计人员采用多种形式进行在职业余学习。
　　第十三条　财务室应当按照《中华人民共和国会计法》、国家统一会计制度和集团公司的规定建立会计账册，进行会计核算，及时提供合法、真实、准确、完整的会计信息。
　　第十四条　下列事项应当在发生时及时办理会计手续、进行会计核算：
　　款项和有价证券的收付；财物的收发、增减和使用；债权债务的发生和结算；资本、基金的增减；收入、支出、费用、成本的计算；财务成果的计算和处理；其他需要办理的会计手续、进行会计核算的事项。
　　第十五条　会计核算应当以实际发生的经济业务为依据，按照规定的会计处理方法进行，保证会计指标的口径一致、相互可比和会计处理方法的前后一贯。
　　第十六条　会计年度采用公历制，自公历一月一日起至十二月三十一日止。
　　第十七条　会计核算以人民币为记账本位币。
　　第十八条　按照国家统一会计制度和集团公司的规定设置和使用会计科目。
　　第十九条　财务室使用的会计软件及其生成的会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料的内容和要求必须符合财政部关于会计电算化的有关规定。不得伪造、变造会计凭证和会计账簿，不得设置账外账，不得报送虚假会计报表。
　　第二十条　会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料，有关电子数据、会计软件资料应当建立档案，妥善保管。
　　第二十一条　会计记录的文字使用中文。
　　第二十二条　办理本制度第十四条规定的事项，必须取得或者填制原始凭证，并及时送交会计机构。
　　第二十三条　原始凭证的基本要求是：
　　（一）原始凭证的内容必须具备：凭证的名称；填制凭证的日期；填制凭证单位名称或者填制人姓名；经办人员的签名或者盖章；接受凭证单位名称；经济业务内容、数量、单价和金额。
　　（二）从外单位取得的原始凭证，必须盖有填制单位的公章（法人章、财务专用章、发票专用章）；从个人取得的原始凭证，必须有填制人员的签名或者盖章；自制原始凭证必须按照管理权限由经办单位领导人或者其指定的人员签名或者盖章；对外开出的原始凭证，必须加盖本单位公章或财务专用章。
　　（三）凡填有大写和小写金额的原始凭证，大写与小写金额必须相符；支付款项的原始凭证，必须有收