欧亚国际物流中心项目建设可研报告定稿.doc

欧亚国际物流中心项目可行性研究报告目 录第一章、项目简况 1第二章、项目背景 32.1 项目建设的背景 32.2 建设必要性 5第三章、项目建设可行性综合分析 73.1 项目建设的可行性 73.2 项目建设条件 11第四章、市场分析及前景 134.1 项目定位及其功能 134.2 项目市场分析 154.3 项目前景 17第五章、项目投资规模和资金筹措方式 185.1 项目建设内容 185.2 项目投资概算 19第六章、经济效益评价 216.1 本项目的资本运作 216.2 项目的利润源、赢利模式和效益预测 236.3 财务评价基础数据与参数 246.4 销售收入与税金 266.5 项目财务效益分析 29第七章、结论和建议 29第一章、总论1.1 项目名称：欧亚国际物流中心1.2 建设地点：项目选址在奎屯独山子石化工业园区规划的仓储物流区，乌奎高速公路以北、217国道以东、玛纳斯街以西、北二环路以南的北一区。1.3 项目简介：欧亚国际物流中心项目由新疆泽昌投资（集团）有限公司和新疆阿拉山口捷安物流有限公司联合投资兴建，项目占地面积约1350亩，总建筑面积约38万平方米，初步测算总投资达到5.5亿元。欧亚国际物流中心由商品交易区、货物仓储区、公铁联运区、集装箱中转区、国际商务区五大功能区域构成，本项目以市场信息为基础，以产品配送为主业，以现代仓储为配套，以多式联运为手段，以商品交易为依托的大型多功能综合物流中心，集交易、贮存、检验、分拣、配送、中转、运输、商务洽谈、数据交换、电子商务、国际会展等综合服务功能为一体的现代化综合物流园区。1.4 项目投资业主概况:1.4.1 新疆泽昌投资（集团）有限公司新疆泽昌投资（集团）有限公司是一家集战略投资和经营管理为一体的综合型投资管理公司，目前旗下有新疆圣德房地产开发有限公司、奎屯恒基商品混凝土有限公司、新疆三星建设工程有限公司、奎屯瑞鑫设备租赁安装有限公司、奎屯嘉瑞门窗有限公司等五家全资子公司，另有奎屯众利物业管理有限公司、奎屯昌泰劳务有限公司、奎屯泰安劳务有限公司等三家控股企业。泽昌集团以优化产业结构为基础、技术创新为动力、资本运营为杠杆，快速成长，迅速发展，率先在当地成立了集团化企业。新疆泽昌投资（集团）有限公司作为母公司，通过投资控股及参与经营决策，对旗下各子公司实行集团化经营模式，发挥整体优势，合理统筹，掌控全局。经过几年的发展和积累，形成了以房地产开发、商品混凝土制造、工业民用建筑施工、建筑机械设备租赁、新型建材的研制与开发、物业管理、劳务派遣为一体的综合经济实体。2008年实现收入2.4亿元，上交税费1300万元。新疆泽昌集团位于312国道与217国道交汇处的奎屯市，地处自治区重点建设项目奎屯-独山子石化工业园区内，具有得天独厚的经济战略优势。借助西部大开发的有利契机，泽昌集团愿以雄厚的经济实力、敢为人先的创新意识、先进的经营理念和热情真诚的优质服务与社会各界同仁携手合作、互惠互利，共创双赢。1.4.2 新疆阿拉山口捷安物流有限公司阿拉山口捷安物流有限公司于2003年10月经商务部批准成立，注册资金300万，是一家具备国际货运资质的货代公司，于2004年4月在阿拉山口开始运营，同时在乌市高新区设有分支机构。公司的经营范围：承办陆运进出口货物的国际运输代理业务，包括：揽货、托运、订仓、仓储、中转、集装箱拼装拆箱、结算运费、报关、报验、保险，相关的短途运输服务及运输咨询业务。阿拉山口捷安物流有限公司目前与国内外近70家客户保持稳定、良好的合作关系，其中在天津、青岛、连云港、大连等港口均有良好的合作伙伴，各港口过境、出口的货物均由公司在阿拉山口办理通关手续。第二章、项目背景2.1 项目建设的背景2.1.1 物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。进入新世纪以来，我国物流业总体规模快速增长，服务水平显著提高，发展的环境和条件不断改善，为进一步加快发展奠定了坚实基础。2008年，全国社会物流总额达89.9万亿元，比2000年增长4.2倍，年均增长23%；物流业实现增加值2.0万亿元，比2000年增长1.9倍，年均增长14%。 2008年，物流业增加值占全部服务业增加值的比重为16.5%，占GDP的比重为6.6%。但是，我国物流业的总体水平仍然偏低，特别是象新疆这样的地处祖国边陲，地域辽阔、经济欠发达的中西部地区，物流基础设施薄弱，物流资源配置不尽合理，物流运行效率偏低，地方封锁垄断不同程度存在，物流发展还缺乏统一协调的政策支持体系，物流成本与发达地区相比仍处于很高水平。2.1.2 新疆油气资源蕴藏丰富，拥有全国四分之一以上的陆上石油和天然气地质资源。2005年原油产量为2393万吨，占全国的13.24%，天然气产量为106亿立方米，占全国的21.27%。随着石油天然气的开发，新疆石油化学工业得到了较快的发展，建成了独山子石化、乌鲁木齐石化、克拉玛依石化等一批大中型石油化工企业，初步形成了独克、乌鲁木齐、南疆、土哈等四大石油化工基地。新疆自治区党委和政府根据新疆自身的资源特点和石油化学工业在新疆乃至我国国民经济中的重要地位，将石油化学工业的发展作为未来新疆经济发展的突出重点。2006年8月，新疆维吾尔自治区人民政府批复同意设立奎屯独山子石化工业园，为自治区级工业园区。奎屯独山子石化工业园是一个打破了行政区域界限和行政隶属关系，立足于产业集中的石化园区，规划建设面积为83.89平方公里。根据新疆奎屯独山子石化工业园总体规划，园区312国道以南的南区主要为产业规划项目区，312国道以北的北一区为工业仓储企业用地，北二区为轻纺加工基地。目前，南区起步区的基础配套设施已开工建设，三通一平工作基本完成，随着独山子1000万吨炼油、100万吨乙烯大项目于2009年9月投产，奎屯独山子石化工业园区的近期项目将陆续建成投产，作为南区项目区服务配套的北一区仓储区，将承担起为园区主业发展提供综合物流服务的功能。2.1.3 奎屯市在“十一五”规划中明确提出要依托“大交通”，充分发挥奎屯市作为北疆物流集散中心的优势，构建“大物流”体系，重点发展商贸、物流产业。奎屯市将充分发挥奎屯市作为天山北坡经济带的交通枢纽城市和“金三角地区核心”的区位优势，建设北疆物流中心。依托三条铁路、公路汇集点，抓好铁路、公路货运站建设，选择具有区位优势的物流节点，以建设物流产业园区为重点，加快城市配送体系建设，大力发展第三方物流。经过多年的发展，目前商贸物流、服务业已成为奎屯市在北疆地区的特色优势产业。2.1.4 新疆作为国家重要的资源接替区，通过整合优化，协调发展，必将产生集聚发展的产业集群。但到目前为止，新疆还缺少规范的、有规模的、现代化的物流基地，这和新疆即将形成的产业集群地位不相适应。为加快新疆产品的流通渠道，利用奎屯独山子工业园区的地理区位优势和交通优势，建设欧亚国际物流中心，建设现代信息网络平台，提供配套完善的交易市场，建立辐射全国面向中亚的经销批发网络，非常必要而且迫切。综上所述，在奎屯独山子石化工业园区北一区建设欧亚国际物流中心，使其发展建设成中国西部地区最具影响力的、规模最大的物流基地，是加快新疆产品面向目标市场俄罗斯、中亚、西亚、东欧等市场的需要，是为国内其它地区产品销往上述地区建立前缘信息平台和物流基地的需要，远期也是国家级石化基地石化产品更大需求时的储存基地。所以，建设欧亚国际物流中心项目，是在新疆工业快速发展需求下，依据周边资源优势、交通优势、区位优势、市场优势的背景下，依据奎屯独山子石化工业园区总体规划的要求提出的。2.2 建设必要性2.2.1 欧亚国际物流中心项目建设是为新疆优势产业发展提供快捷物流、信息流平台的需要。新疆是实施西部大开发战略的重点地区，也是资源富集的地区。石油化工产业正逐步成为新疆的支柱产业。随着奎屯独山子石化工业园的建设和疆内库车化工园、哈密工业园的建设，大量石化产品急需一个上规模、上档次、信息畅通的专业石化产品交易市场，毗邻全国最大的独山子石化基地的奎屯独山子石化工业园位于亚欧大路桥国内第一埠，在此建立连接中亚与内地的专业物流基地，将为新疆的石化产品走出国门带来得天独厚的竞争优势，同时也为国内石化产品向西输出建立了现代物流、信息流平台。2.2.2 欧亚国际物流中心的建设是落实西部大开发战略，为承接沿海地区产业向西部的产业转移，开发中亚市场做准备的需要。目前全球化工供应中心正从欧美的传统中心转移到亚州的东方，而中国油气丰富的西部地区地广人稀，远离石化产品的主要消费市场。而新疆特殊的地理位置，使新疆与俄罗斯、中亚、西亚、东欧等国际市场毗邻，再加上新疆丰富的石油化工原料，使得沿海地区产业在向西部新疆转移，这就对满足其发展的石化产品交易、贮存提出了市场建设需要。2.2.3 欧亚国际物流中心的建设是奎屯独山子石化工业园区总体规划中仓储设施建设的需要。我国物流行业发展较为落后，物流成本在产品成本中占据很大比例。尤其铁路运输中装运能力不足，阻碍物流产业的发展和物流成本的降低，奎屯市周边大量的产品外运及本地生产生活的物资需求，迫切要求在奎屯市建立一个集仓储、中转、分拨、发运为一体的物流中心。2.2.4 欧亚国际物流中心的建设是振兴少数民族经济发展，促进政治和社会稳定的需要。新疆地区多民族聚居，地处祖国边陲。促进经济繁荣，保持社会稳定，促进民族团结，对于祖国边疆稳定意义重大。新疆石化产业的发展促进了边疆经济的发展，流通领域市场的建设，又保证了石化工业的大发展，由此带动当地相关产业的发展。所以是振兴边疆经济、保持少数民族地区经济持续增长、为社会的稳定和谐提供强有力保障的需要。第三章、项目建设可行性综合分析3.1 项目建设的可行性3.1.1 奎屯独山子石化工业园是新疆“东联西出，东引西进”的最佳产业发展平台。奎屯独山子石化工业园，位于新疆北部，天山北坡经济带西端。所在区域奎屯市、乌苏市、独山子区聚集发展，被国内知名学者誉为新疆经济发展的“金三角”。近年来，我国对外开放的重点从东南沿海快速向西部倾斜。新疆地处亚洲腹地，与周边八国接壤，是进入中亚、西亚乃至欧洲的桥头堡。奎屯市通过公路、铁路，扇形辐射霍尔果斯、阿拉山口、巴克图、吉木乃等八个边境口岸，具备建立出口产品加工区、保税区的良好条件，具有吸纳资源、信息、资金及开拓产品市场的便捷通道。奎屯市是一个以工商业为主的城市，市委、市政府大力发展现代物流业也正是想充分利用奎屯市的区位优势，使奎屯市成为新疆西北部的人流、物流、资金流的中心，最终成为我国贯通东西、连接欧亚的桥头堡。3.1.2 奎屯地处新疆北部，交通优势明显。312国道与217国道在这里十字交汇；这里是新疆第一条高速公路乌奎高速的终点，又是奎克高速公路、奎赛高等级公路的起点。奎屯火车站是亚欧大陆桥进入我国的第一个列车编组站，连接中亚各国，纵深可达西亚、东欧；精伊霍铁路2010年建成运营，延伸并将构建第二条中哈铁路通道；奎屯北屯铁路正在建设，向北推进，最终将与俄罗斯新西伯利亚铁路贯通。高速公路、铁路横贯辖区，北疆最大的铁路编组站设在奎屯，已建有粮油、棉花、茶畜、石油等物资中转仓库10个，铁路专用线11条。此外，管道运输成为新的物流载体，中哈石油管道已经建成并开始输送原油，这里是输油管道的接收终端；2008年，中国至吐库曼斯坦300亿立方/年的输气管道开工建设，2009年底建成并投入使用，与我国第二条西气东输管线相连；俄罗斯西伯利亚至新疆输气管道正在加紧前期论证。公路、铁路、管道运输“三位一体”，使这里成为新疆重要的物流、信息流、资金流集散中心。3.1.3 奎屯独山子工业园区具有突出的建设欧亚国际物流中心的资源优势和地缘优势。“金三角”地区独山子正在建设的国内最大的炼化一体化项目独山子1000万吨炼油、100万吨乙烯项目已经于今年9月建成投产，建成后每年可提供300万吨左右的石油化工原材料，利用此原材料，奎屯独山子石化工业园项目近期就可生产116万吨/年的石化产品和1610平方米/年的塑料产品。奎屯独山子石化工业园实行“产品项目一体化、公用辅助一体化、物流传输一体化、环境保护一体化、管理服务一体化”的模式，是新疆调整产业结构，承接产业转移，发展特色产业的基地。工业园区规划近期（2010年前）年销售收入将达到143.8亿元，中期（2011-2015年）年销售收入将达到516.8亿元，远期（2016-2020年）年销售收入将达到1280亿元。毗邻的克拉玛依油田连续多年高产稳产，2002原油产量突破 1000万吨，成为我国西部第一个千万吨级大油田，2006年产量达1170万吨。中国与哈萨克斯坦能源合作项目的中哈石油管道已经建成并开始输送原油，独山子是石油的接收终端。管道的设计年输油能力为2000万吨，根据市场需求，在技术上可提高到3000万吨，除了哈萨克斯坦外，俄罗斯的几家石油公司也在考虑利用中哈石油管道扩大对华出口。国内国外的两种资源为奎屯独山子地区石化工业的可持续发展提供了强有力的资源保证。从2007年起，国家放开原油、成品油的批发经营权,这也为石化工业争取更多的发展资源提供了有利的条件。由此分析,石化产品市场具有明显的资源优势。欧亚国际物流中心项目位于北疆沿边开放的扇轴和天山北坡经济带“金三角”区域的中心位置，周边毗邻克拉玛依市、乌苏市、沙湾县、辐射伊犁、塔城、阿勒泰、博乐等地区和新疆北部所有的边境口岸，地理区位优势和交通优势非常突出。3.1.4 具备开展国际联运的铁路运输条件。新疆有17个一类口岸，还有11个二类口岸。新疆90以上的对外贸易货物是经阿拉山口通过的，目前阿拉山口是唯一的铁路通道，运量超过了1500万吨，阿拉山口铁路运输具有其他的公路口岸无法比的优势。奎屯西距阿拉山口220公里，中哈两国计划将阿拉山口换装线延伸到奎屯，这为开展国际联运业务提供了便捷条件。精-伊-霍铁路和中-吉-乌铁路已经开始修建。这两条铁路建成后，将新增加两条通往中亚的通道，大大缩短了到阿拉木图、吉尔吉斯斯坦、乌兹别克斯坦和土库曼斯坦的距离和运输时间，降低运费，促进沿线各国和吸引区经济贸易的发展，为中亚市场提供新的商机。哈萨克斯坦共和国政府决定，准备修建一条连接中国和伊朗的准轨铁路。它将把中国的准轨铁路系统和伊朗、土耳其以及欧洲的准轨铁路系统连接起来，实现亚欧第二大陆桥全线无换装和任何阻碍的运输，必将大大地缩短运输时间、降低运输成本、提高第二欧亚大陆桥的竞争力，促进铁路沿线和两端吸引区的经济及对外贸易的发展。本项目选址在奎屯火车站以南区域，距19道仅100米距离，具备建设专用线的条件。3.1.5 项目业主具有开展国际联运的优良业绩和丰富的经验。阿拉山口捷安物流有限公司是一家具备国际货运资质的货代公司，经过六年的发展，过货量目前已位居阿拉山口口岸众多货代企业的前三名。目前与国内外近70家客户保持稳定、良好的合作关系，其中在天津、青岛、连云港、大连等港口均有良好的合作伙伴，各港口过境、出口的货物均由捷安公司在阿拉山口办理通关手续。捷安公司共有员工55名，其中报关员证25名，报检员证28名。公司管理层有5人曾经分别在其他货运代理公司担任公司领导及部门负责人多年，上述人员具备丰富的实际操作经验，与海关、国检、铁路等联检单位的有良好的关系，可以充分满足客户的需求。捷安公司具有国际联运计划运输权，任何车种的国际联运计划可以随时得到批准，不会影响货物的启运期，可承接中亚五国、俄罗斯、乌克兰等国家的国际联运运输。总之，欧亚国际物流中心项目的建设，符合国家西部大开发的战略部署，是新疆物流领域发展建设的需要，它的建设，将为新疆的资源、对外贸易提供便捷的储存、配送、运输通道，为产品的交易、流通建立一个全方位、高标准、高质量、信息化的产品交易平台，对中国产品进入中亚、西亚、东欧等国际市场具有重要意义。3.2 项目建设条件3.2.1 自然条件独山子和奎屯、乌苏构成的三角地带，是北疆仅次乌鲁木齐的第二经济发展中心，被称为北疆地区的“金三角”。奎屯-独山子石化工业园在此建设，欧亚国际物流中心即处于园区的北一区。奎屯市是新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州直辖市，位于天山北麓、准噶尔盆地西南边缘、奎屯河畔，北纬4419一 4449，东经84478518，东与沙湾县相接，西与乌苏市为邻，南与独山子区毗连，北与克拉玛依市接壤。东距自治区首府乌鲁木齐市253公里，西距边界口岸阿拉山口243公里，距博乐市约270 公里，至伊宁市约450公里，北到克拉玛依市约150公里，到阿勒泰市约530公里，西北到塔城市约380公里，越天山到南疆重镇库车县540公里。奎屯市行政辖区面积1036平方公里，城市规划区面积300平方公里，现状城市建成区面积达23.25平方公里。项目区地处准噶尔盆地南缘的西部，该地区总的地势为西南高、东北低，地面由南北纵坡降为10-30，东西纵坡降为3-5。项目区内大部分地段属于洪积戈壁平面。项目区地处北疆西部中心，欧亚大陆腹地，远离海洋，属于典型的北温带干旱大陆性气候，夏季炎热，冬季严寒，降水量少蒸发量大，空气干燥，年温差变化大，光照充足，无霜期长。在该项目区内，第四系松散沉积层分布范围不大，成因简单，岩性、岩相变化不大。岩性为卵石、砾石，结构较密实，还有厚度不到1米的黄土层，是较好的工业与民用建筑地层。3.2.2 交通条件奎屯处于新疆北疆金三角地区的中心，已经成为金三角地区的经济和文化的中心。欧亚国际物流中心项目座落在金三角地区的核心圆点之中，交通极为便利。公路项目场址与217国道和312国道相通。连接天山南北。铁路项目旁即为独山子铁路专用线，跨线为19股道专用线，铁路与陆路联运极为便利。航空项目地距克拉玛依机场100多公里，高速路建成后仅需60分钟车程。因此，欧亚国际物流中心是一个既能贯穿东南西北，又可以进行陆空运输的物流优势项目。3.2.3 建设条件 该项目位于奎屯独山子石化工业园北一区内，东临玛纳斯街、南临乌奎高速、北临奎屯火车南站编组站。场地地质平坦，均为原始戈壁冲积平原。用地为典型的戈壁地貌，地形高差不大。用地以戈壁为主，没有需要搬迁建筑和农田林业，无电力高压走廊、城市主要管线、排污主管道等，便于建筑布局。目前，该园区正在修建园二环北路、团结南街、南干路，六通一平工作正在进行。项目区内已有的380V供电线路完全可以满足欧亚国际物流中心项目供电，供水、供暖可以协商解决。第四章、市场分析及前景4.1 项目定位及其功能4.1.1 项目定位。本项目所面对的供应链典型地体现出“两种资源，两个市场”的特点，在需求上对交互性、重组性、联结性、增值性等综合服务要求很高。所以本项目的定位应当是专业化、现代化、国际化、高科技含量的综合性物流平台。本项目服务对象是原材料供应商、制造商、分销商、零售商、专业物流业者等，供应链中的任何成员均可成为客户。因而物流设施需要具备一定规模。从功能设计上不仅要提供几种具有明显竞争优势的主要物流服务，还要提供综合性的配套物流服务，必须具有综合性和配套性的特点。显然，其定位必须是公共型物流基地。4.1.2 功能。基于对本项目的定位，欧亚国际物流中心项目将满足以下功能需求：1、运输功能。本项目将实现公铁联运和海铁联运的对接，年运运输中转能力达1000万吨，其中集装箱二万箱、油品200万吨、固体化工产品500万吨、机电设备及大宗建材等200万吨。2、贮存功能。本项目将建设年周转200万吨油品的罐体，年周转二万标准集装箱、200万吨机电设备及大宗建材的堆场，年周转500万吨固体化工产品的库房。3、装卸搬运功能。本项目将按国际标准建立物流管理体系，按不同商品配置专业化的装载、卸载、提升、运送、码垛等装卸搬运机械，以提高装卸搬运作业效率，减少作业对商品造成的损毁，其中包括管道、装载机械、叉车、吊车、超重机和龙门吊等。4、包装功能。本项目内的包装作业目的不是要改变商品的销售包装，而在于通过对销售包装进行组合、拼配、加固，形成适于物流和配送的组合包装单元。5、流通加工功能。主要目的是方便生产或销售，本项目将与固定的制造商或分销商进行长期合作，为制造商或分销商完成一定的加工作业。中心内设立基本加工职能有贴标签、制作并粘贴条形码等。6、物流信息处理功能。现代物流的核心之一是物流信息化管理，因此本项目将在各个物流环节的各种物流作业中产生的物流信息进行实时采集、分析、传递，并向货主提供各种作业明细信息及咨询信息。7、结算功能。物流中心的结算功能是物流中心对物流功能的一种延伸。物流中心的结算不仅仅只是物流费用的结算，在从事代理、配送的情况下，物流基地还要替货主向收货人结算货款等。8、商业活动功能。本项目将增强商流对物流的导引功能，设置商业设施和交易场所，为客户提供会展、商务等综合服务。4.2 项目市场分析因新疆区域辽阔，出疆物资品种多、数量大，大量的石油化工产品需要通过铁路输出，但由于铁路对化工产品的发运办理有着严格的规定和设施要求，从目前看，奎屯的石油化工铁路发运办理专用线远远不能满足周边地区石油化工业的发展，以石化产品铁路专用线为主体，以保税区仓库、散堆装货场、集装箱货场和石化产品交易市场为辅助设施，兴建集石化产品仓储、运输、中转、交易一体的综合性进出口物流园区，可极大弥补因现有石化企业产力、运力不足所造成的社会对中下游石化产品需求的不足。随着国家能源战略的调整和西部大开发不发的不断推进，中国目前每年自中亚地区进口M100基础油、重油进100万吨、高压聚丙烯20万吨，球团矿100万吨；此外，我国每年需向中亚出口聚乙烯约20万吨、石油焦、焦炭近200万吨、聚丙烯大约20万吨。再加上奎北铁路和中哈石油管道的建设开通，奎屯因其独特的地理位置，作为新疆能源通道上的重要节点，将成为疆内乃至西北地区的最大的石油化工进出口物流基地。以目前每年从哈国进口100万吨球团为例：从哈国进口的球团矿主要用于八钢生产用，使用的是哈国铁路敞车，进入我国后只更换车轮及附属设备，因受两国铁路设备和运输要求不同的影响，哈方车辆在中国境内不能解编使用，而且调度指挥车辆的程序十分繁琐。因此，铁路部门非常需要有一个能够集中使用和消化这些哈方车辆出口货物的铁路物流运输园区，而前述的化工产品的出口量可极大满足这些条件，大量的出口物资使用这些车辆后，可免于在哈国因换装带来的货损、运输时间长等不利因素,节约客户成本，其吸引力不言而喻。因此，仅仅依靠运输这一项，即可获得巨大的经济效益，再加上在物流产业链的仓储、中转、运输和交易等增值项点上去做文章，一定会取得较大的经济和社会效益，创造更大能源经济价值。独山子石化大基地2009年9月已经建成投产，形成了125万吨乙烯生产能力，每年可生产295万吨化工产品；奎屯独山子石化工业园区的近期项目建成投产后，有近116万吨/年的石化产品需要外运。作为为南区项目区服务配套的北一区仓储区，满足不同化工产品的仓储区建设也迫在眉睫。此外、奎屯周边农七师、农八师、农九师、农十师为农副产品生产基地，奎屯市周边生产的番茄酱、聚乙烯、水泥等产品，是中亚地区大量需求的产品。基础油、钢材由中亚地区进口后在此加工分拨，棉花等农副产品每年需大量运输至全国各地。为充分发挥规模效益，专业化统一管理，保护环境和安全管理等问题，建设专业化仓储基地是非常必要和迫切的。 新疆的物流业发展虽然起步晚，但是发展非常迅速，由于地域大、资源广，越来越多的国内大型物流企业也纷纷进入新疆市场，并将新疆这个市场视为促进企业发展的推进剂。因此，修建集保税库、海关和检疫联合办公、铁路运输、仓储、中转、交易为一体的进出口物流中心，可大量吸引疆内外有实力的物流公司进驻，实现物流信息、石化资源等方面的共享，从而有效推动物流园区的发展，带动整个区域乃至全疆物流业的大发展。4.3 项目前景项目建成后，物流服务范围辐射能力达新疆北疆各地州市及中亚各国，年销售、配送货物的总价值在数年内可逐步达到100亿元以上，并将为客户提供较好的第三方物流服务。项目具有较好的前景和可操作性。4.3.1 国家政策为新疆建设物流园区提供了良好的外部环境。温家宝总理来新疆考察时指出，新疆应该成为连接中亚的商贸物流中心，国务院颁布的32号文进一步提出了新疆建设物流园区的重要性和优惠政策。这实际上等于国家积极肯定了新疆发展物流的趋势和作用。在这种大环境下，只要遵循物流发展的规律，发展前景是较好的。4.3.2 物流园区市场运作时机已经到来。自治区提出在十一五期间在北疆大力支持建设以奎屯为中心的物流中心，交通厅也提出了大力发展奎屯物流业，把奎屯打造成新疆物流一个重要的节点。乌鲁木齐至精河的铁路复线的贯通，217国道的一年四季的通行，使奎屯成为新疆重要的物流中心，同时，阿拉山口年过货量的不断攀升，为奎屯物流的货运提供了物资的保障。4.3.3 原有商业网络结构为新疆北疆陆路运输物流园区奠定了基础。奎屯计划经济体制下留下的商品物流网络部分还存在，几年前打造的几大专业市场已经培育成熟，30多家物流公司已经将触角延伸到北疆各地，北疆陆路运输物流园区只要稍加整合，就能成为北疆地区物流集散中心。第五章、项目投资规模和资金筹措方式5.1 项目建设内容5.1.1 商品交易区区内建化工产品交易市场、机电设备交易市场、大宗建材商品交易市场和货物中转配送设施。5.1.2 货物仓储区区内设立油品罐区、固体化工产品仓储库、一般商品库房、散堆装货物堆场和海关监管库。5.1.3 公铁联运区区内建两条铁路专用线，六个专用货物装卸站台，公铁联运路货场和车辆维修服务设施。5.1.4 集装箱中转区区内建集装箱堆场和装卸设施。5.1.5 国际商务区区内设立国际会展大厦、国际物流信息服务大厦、国际商务大厦、五星级酒店。5.2 项目投资概算项目投资分为两期投资，预计投资总额为5.5亿元人民币，其中一期投资总额约为2.5亿元，二期投资总额约为3亿元。5.2.1 项目一期投资内容为：建设用地：一期和二期征地共计1350亩，按照目前征收价格估算，约需要资金1300万元；“三通一平”费用约800万元；合计约2100万元.铁路专用线：2条线路约需要3000万元，包括路基、道床、线上料、道岔、道渣、土方等工程；站台：250米高站台和300米高站台各一座（含30米宽地面硬化）380万元；油罐库区、管线、装卸栈桥：约为2000万元；保税区和散堆装货场、集装箱堆场建设：散堆装货场内建2500平方的轻钢结构仓库2座，约1000万元；保税区2500平方汽车保税库4座约2000万元；2500平方仓库4座，约2000万元，大门及围墙约100万元，合计4100万元；化工产品交易区:建5万平方米交易用设施，6000万元。机电设备及大宗建材商品交易区：展场10万平方米，1000万元，商用设施1万平方米，1200万元。办公房屋及生活用所：物流园办公楼约300万元；海关、检疫联合办公楼约300万元；合计600万元；装卸机具：集装箱门吊一座约600万元，4台装载机和8台叉车约180万元，正面吊2台约600万元，合计1380万元；100吨地磅：20万元；场内外道路：按10公里简易沥青路面估算，约200万元；场内消防设施：约250万元，配电：约70万元，锅炉和蒸汽管线：约100万元；合计420万元；购置化工罐车40辆，约2400万元；设计、监理、环评等费用：约200万元。5.2.2 二期投资约需要资金3亿元（1）建机电设备交易中心经营场所2万平方米，合计约3000万元；（2）建保税区油罐库区、管线、装卸栈桥，约需3000万元；（3）增建2500平方保税库4座，约2000万元；2500平方普通仓库4座，约2000万元；（4）购置铁路调车机一台、集装箱正面吊2台，约1200万元；（5）修建欧亚国际会展中心2万平方米，约4000万元；建欧亚大酒店（五星级）8000万元，合计12000万元。（6）修建运输物流配送中转中心、停车场，约1200万元；（7）修建综合服务区，物流信息中心、生活服务中心，约2350万元；（8）增设消防设施：约250万元；（9）购置化工罐车50辆，约3000万元。5.2.3 资金筹措方式：本项目投资估算总额5.5亿元，其中项目单位自筹资金2亿元，社会融资、风险投资1.5元，商业贷款2亿元。第六章、经济效益评价6.1 本项目的资本运作6.1.1 物业产权的资本化按照规划，建成后的物流中心总占地面积1350亩，总建筑面积38万平方米，预计总投资达5.5亿元。要保证项目完整、如期交付使用，必须具备高超的资本运作能力，从建设开始就要经营。（1）以交易区和仓储设施为突破点，按照商业地产、工业地产的开发模式，通过产权分割销售、产权股份化等多种形式，实现物业产权的货币化，不仅回笼建设资金，同时实现增值，滚动开发后期设施。在这一方面，泽昌投资集团公司不仅资金充裕，而且具有丰富的经验和资源。（2）综合商务中心，可以按照委托代理建设方式开发，以定额取费标准实现一定利润；商务办公区、金融结算中心可以租售结合，会展博览区主要依靠后期经营。电子商务中心可以考虑以物业产权换取技术投入，紧密合作，使商务中心获得长期的技术保证和经营指导，同时缓解了资金压力，一举两得。（3）储运管理区，属于物流服务设施，主要依靠后期经营收入。（4）商业服务等，第一步是销售，第二步是物业管理收入。6.1.2 经营权的资本化凡是没有出售的物业产权，都要通过租赁、参股、长期购买、置换等形式使其资本化。比如和铁路、大型公路运输企业以仓储、商务服务等经营权置换运能、物流专线营运权等。用仓储换取大型企业的物流业务等。6.1.3 信息资本化物流园区的特性，进出口贸易的互动，自由贸易区多种贸易方式的介入等，使信息的搜集、传递、转换、处理等业务大幅攀升，这就为信息中心的增值服务提供了可靠需求。另外，本物流中心强大的运输配送网络支持，必然促进电子商务快速发展，这就使信息资本化从可能变为现实。6.1.4 无形资产资本化本物流中心的高起点、高品位，借助合作伙伴的声誉和物流体系的传播渠道，相信很快会形成品牌效应，只要我们在诚信、服务上保持高标准，企业一定会积淀起雄厚的无形资产，而经营无形资产，无疑能够为融资、市场开拓、多元化经营带来超值的效益。6.2 物流中心项目的利润源、赢利模式和效益预测利润源和赢利模式是本项目正常运营和持续发展的保证。要想在竞争中具备核心竞争力，首先需要把握物流园区的特点。奎屯市是连接国内物流与国外物流的重要节点城市。利用奎屯市货物集散的优势，以先进的物流服务基础设施、设备为依托，以进出口贸易和转口贸易为支撑，以现代信息技术为手段，以优化物流资源整合为目标，强化奎屯市周边物流辐射功能的综合物流形态。实质上第三代港口是以物流中心为载体，集国际商品、资本、技术等于一身的资源配置型港口。模式是以市场信息为基础，以产品配送为主业，以现代仓储为配套，以多式联运为手段，以商品交易为依托的大型多功能综合物流中心或物流基地。本物流中心就属于这种类型，其利润源和赢利模式都具有自身特点。6.2.1 利润源（1）按物流基地的客户构成划分，原材料供应商、制造商、分销商、零售商、专业物流业者等都是利润源。（2）按经营实体划分，利润源包括交易配送区、商务办公区、会展博览中心、库区的物业销售收入；仓库以及公共服务区的租赁收入；会展博览中心经营收入；通关代理服务收入；交易配送区、商务办公区的物业管理收入；仓库储存及相应服务收入；运输配送收入；电子商务收入；管理服务收入等。（3）按物流基地的内外贸构成划分，利润源包括报关、报检、理货等手续在内的进出口货物一站式服务，供应商管理库存业务；进口保税仓库和出口监管仓库业务；进口拼箱分拨业务等。6.2.2 赢利模式（1）降低物流成本，提高经济效益。企业物流管理的核心在于创造价值。良好的物流管理要求供应链上的每一环节均能实现其增值活动，在为客户创造价值的同时，也能为企业本身及其供应商创造价值。根据现代物流理论中杠杆原理，物流费用每降低2个百分点，企业的利润将提高1倍。物流成本包括运输成本、库存成本、管理成本。其中运输费用及库存费用在物流成本中占相当大的比重，降低成本也就是创造利润。（2）开拓物流市场，增加收入。为物流需求者创造机会。本项目中的交易区、国际商务区等直接贸易就是创造机会，增加人流，靠人流的逗留沉淀利润。提供场所获取地利。如仓库、商务会展中心等就是用空间换利润。用服务换利润。通关代理服务、仓储服务、运输服务、信息服务等都是盈利途径。概括起来，赢利模式就是：集散商品、集散商人、集散资源、集散文化。6.3 财务评价基础数据与参数6.3.1 项目计算期项目计算回收期拟为8年(不含一期建设期)，建设期为5年，2011年正式营业。6.3.2 项目主、辅业本项目主要是以开展第三方物流、产品交易市场为主业。目标是在降低营运成本、提供优良服务的基础上，使供应链各节点关系优化，供应商与物流中心以及下游客户之间、市场经营户形成伙伴关系，争取获得最佳经济效益。因此，从事第三方物流的年配送收入、产品交易市场租赁费是物流中心业主的主要收入来源。本项目的辅业，主要是电子商务、信息服务、商务写字楼及酒店（五星级酒店）投产运营的收入。它是对主业的主要补充，也是开展第三方物流基础设施的巩固。本计划书以物流园区为主