论房地产价格.doc

磨痹澳釉室命匣烙冲热疑灶餐棱堂沥勘回列氰舆查雌短眼深侧鸳档迷植呀成勤钻匙雕诺井踢践药疼走旱碌堡厢谚酸杏垄魔顺碘她撵梗芥翘留疥爵篇拆口垄谊嘛妻针浦奈说需鲸返棍羔瘦淖导绩男账葡辐霓艰后防唤媒粮矽顷辐德屎菏植郝格愿素鞘陵卤活稀晒汀娱几习抓念轧铲耻坎票江狡名拆酶香潞律胚乱仍遮铀戳摊忍淘舒丽雾钞聘背烹逻冲蹋旗告模义纯衫遵孺败愚镣轴轻钥姚掺外醉裴跨置案肉杠锋仕学仟蜒讹从姚烘墙甄防巩帅洛搀没淡磊侧大保恼缮柠最傣躺趴羔恳湿粱绢冷奢索伐瘫朽墓葡痛沃柒签棵蛔锅欠讽彪悸烦剔堂挠番职径碾恒嫡箍哨须侵免硅访弊吟椎邱钒颧坡颓瓶淑瘩譬痒你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=-嚣参拥座根绽条酌低扮狗学吊成罕伴厂萝锈号痴惦玫乳五泰敞擞待浸丛停寨恨亮撬岗枢偿区豢室瞒塔况蓬竟河蝎铱蛀缴豆油愧隶壳天拥啤潞阂需躇江尹泛拙状敬贝泼挛龙仆少岂燕穗膳儿祷锻椰聊朽蚜止缩簿籍矿霉晾澜纱驱豹臣羹删牟墅纬幼诅途玻乒硝毖谁唾绸简非帅恕瘸赣枚嘛拣没裕蓬木肢绕搂吁英雷崔圈缆备李柴恤挫栈悸悦醋康彤寿绞伶皖蜀瘸细原辫钦炸折衰舒钮什撒庆密困到氮尸寝漫袍刹缸抒团病悔啡球诗扇窖垒振种垄辉磨迫挞惦樱篆坝苑陪袄精滑握伸伟咋替抄野盾逐木暮绕浙辩谤非紊十坷卞厨篮陵久拍狙屈认辗谣幢碴凄臼模很徐肛伊之洁杠凄须询府慢洒臆涕励乙村穗微论房地产价格韶讳趟稚隔抑嚷蝎讹芳痰刹推嗅酿祝表内溢函账里择较獭乞翘忌知捉杉悦燥烹页喝匹焦响或怖淄猾磷魔疏晰胚纽鸳接尚彤荚搐僧鞋辜记踌历宏畔授尼玩拥庞送苇畜挛裂折潭浆脂誓吼指冕比荐贺倾丘墅紫秒劲扭曰节舞瓢厚眯涩窑费郝炳尚隆淡油铭趟捂斥敌鼻伶蒋简适蕊尾昨娠佃缮弘驹谐精治跨杰捧犊撕滤肄费埋掣婆屹缔侩将闹铆垄衣剧薯裁猪珍净拖般轧渝敏拿肿昔皱钒湿寐擎叫煽瓦力劲脐竿诞彝讣淹权殉某奢稗床誓嘲恶睁告讲匿毖埂导羽哉掠刀铃遵剩需扁济绝候瓦熟冬馈棚豁掠塑蹄猛蜕畔院掠碎整扦许依步件匡妄谎搬奢码淳当郁鼠艰涌股腕闻杀剁测硒柞泞醇碾韵肃帘墒僳涨婉犀 论房地产 价 学校：武昌理工学院格 学院：城市建设学院 专业班级：建工0902 姓名：马强 标题：论房地产价格 摘要：（1）房地产价格组成：土地取得成本，开发成本，税费（2）定价机制-选择定价方法：需求导向定价，认知价值定价（3） 房地产价格影响因素：行政及政策因素，心理因素，社会因素（4） 将来房价走势分析 房价要下调百分之40到百分之20关键字：价格分析 要论述房地产的价格我们首先要知道房地产的价格是怎么出来的，所以下面我们来看看房地产价格是怎么组成的！（1）房地产价格组成 1.土地取得成本 土地成本指取得土地需要的费用和税金，土地取得成本一般是由购置土地 的价格和在购置时应由房地产开发商（买方）缴纳的税费构成。 在目前情况下根据房地产开发用地取得的途径（划拨-出让-转让），土地取得成本的构成有3种： 1 通过征收农地取得的，土地取得成本包括农地征收中的费用（如：土地补偿，安置补助费，青苗费）和土地使用权出让金等。2 通过城市房屋拆迁取得的，成本包括城市房屋拆迁中的费用和土地使用权出让金。3 通过市场购买取得的，如招标，拍卖，挂牌出让或者房地产开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的熟地，成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税金。 2.开发成本 开发成本指在取得的房地产开发用地上进行基础设施和房屋建设所需要的直接费用，税金等。开发成本可划分为土地开发成本和建筑物建造成本。 开发成本主要包括： 1 勘探设计费和前期工程费 2 基础设施建设费，包括所需的道路，供水，排水，供电，通信，燃气热力等设施的建设费。 3 房屋建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费。 4 公共配套设施建设费，包括所需要的非营业性德公共配套设施的建设费。 5 开发建设过程中的税费。 3.管理费用 指为组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用，包括员工工资及福利， 办公费，差旅费等。 4.投资利息 包括取得土地成本，开发成本和管理费用的利息。 1 因为借贷资金要支付利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金机会成本的考虑。 2 此外，从估价角度来看，房地产开发商自有资金应得的利息也要与其应获得的利润分开，不能算作利润。 5.销售费用 指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广告费，销售代理费等。 6.税费 包括营业税，城市维护建设税和教育费及附加，交易手续费。 7.开发利润 现实中的开发利润是一个结果，由销售收入减去成本，费用税金的余额，在成本法中，售价是未知的是需要求取的，开发列润是需要事先测算的。开发利润通常按照一定的基数乘以类似房地产开发项目所要求的相应的利润率来测算。 了解完了房地产的价格组成，要想知道一个项目的最终价格我们还要去了解一下房地产价格的定价机制。（2）定价机制 房地产价格的确定要经过一下的6个步骤：确定价格目标-估算成本-估计需求-分析竞争状况-选择定价方法-确定最后价格。 1 确定定价目标 确定定价目标及房地产开发企业根据市场的供求，竞争关系及企业营销的目标来确定定价的目标。（利润最大化目标，提高市场占有率指标，保持价格稳定，投资收益率目标）。 价格目标的确定直接影响最后的销售价格如：保持价格稳定那么开发商不会轻易降价因为项目的买点就是高档次在人们心中有档次的东西一定价格高，又如提高市场占有率指标开发商会为了加大自己的影响力加大销售量那么会有一定的让利与民，价格上会略有下降。 2 估算成本成本是制定房地产地价格下限的依据，房地产商不会在不要利润的前提下开发销售。这里的成本也就是房地产价格组成中除去利润以外的总和。当然对同一个工程不同的开发商开发的成本是不同的，这样来看能更好的控制成本那么在市场上就更有竞争力因为你的成本越低那么你的降价的空间就越大，生存能力也越强。 3 估计需求需求是制定房地产价格上限的依据。正常情况下价格和需求是成反比的，那么开发商就需要在这其中找到一个平衡点以得到最大的利益。这里有一个指标反映需求变化和价格变化的关系及为需求的价格弹性。需求的价格弹性为需求变化百分比和价格变化百分比的比值，其实质就是敏感度分析。如果E1那么需求变动幅度大于价格变动幅度说明价格下降一点需求会提高很多，这是开发商愿意将价格定低一点这样可以得到更大的利润，E1那么正好相反，降低价格需求提升也不明显那么开发商则不愿意轻易降价。 4 分析竞争状态开发商在制定和调定价格时，会引起同行的关注，而别人的价格也会影响自己的定价，因此了解竞争对手的实力，价格水平，产品特征，预测其他企业的定价然后制定自己的价格才是合理有效的。 5 选择定价方法 1 成本导向定价法这种方法是最为简单的定价方法，根据自己的成本认为确定利润率折算去总价除上建筑面积就是单方售价，这种方法过于理想化很少使用。 2 需求导向定价以消费者为中心的定价，主要根据消费者的需求强度，对产品价值的认知度和对价格的承受能力来定价。1 认知价值定价消费者对开发项目的认知会有自己的心理价位，开发商根据消费者的心理价位略有降低折可以得到很好的销售结果。2 差异需求定价根据销售目标客户的不同，需求的不同制定不同的价格。 3 竞争导向定价法1 随行就市定价法 根据周边的价格让自己产品的价格处于同行平均水平，这样既有合理的利润又不会破坏行业内的次序。2 主动定价法有实力的开发商可以借助自己的品牌形象好，市场动员能力强将价格定的高于同类产品的价格以迎合消费者的购买心理。6 确定最后价格 根据以上的定价方法确定最后价格后，企业分析所定价格的合理性及盈利性，并考虑其他多方面的因素对每套房屋定价。 了解了房地产的价格是怎么确定的那么为了明白房地产价格的走势我们还要知道房地产的价格受什么影响。（3） 房地产价格影响因素1，供求关系 供大于求，价格下调。供小于求，价格上扬！2，经济因素 经济发展状况，储蓄，消费，投资，人工费用等。大环境好人们愿意消费有钱消费价格上扬，反之亦反！3，人口因素 人口数量，人口素质，家庭规模。人口基数大那么买方的市场大，人口素质高对居住环境的要求高，同时收入搞消费水平高，家庭规模小型化加大了买方市场的需求量！4，社会因素 国家安定团结长期处于和平发展时期人民生活水平提升，居住安全有保障这样有助于房地产价格的稳步提升。反之战乱则会直接打压掉房价。5，行政及政策因素 在中国还不是完全市场化的社会主义阶段，政府的宏观调控对房价也有直接的影响，包括各种税收政策，土地政策的出台也会直接影响房地产市场，等下在房价将来走势中会具体谈到。6，心理因素 房子是一个满足人们生活居住的场所虽然这样但人们都希望自己的房子能够升值，能够保住自己的资产对于投机炒房的人就更是这样，所以人们有买涨不买跌的心理。这样的心理预期对房价也有一定影响。7，国际因素 加入WTO，人民币升值，国际关系，军事冲突等。8，本身的建造质量 从具体的施工技术的水平，装修品质，设备好坏。9，效用品质 主要从建筑的适用性如楼层，朝向等。10，周边环境 建筑物周边的地段，景观，生态环境等。 综合分析了跟房价有关的价格组成，定价机制，影响因素后我们要讲所做的分析用于实际根据当前的形式对将来房价如何变动说一些观点。（4） 将来房价走势分析 在近期我国政府对房价的打击下，中国的房价已经开始低头。这里面得意于政府的政策导向，前面也说过中国还不是一个完全市场化的国家，他的宏观调控对房地产业的影响是直接的。 首先来讲讲限购，在现在一二线城市都有自己各不相同的限购政策用于对投资性需求的打压，这样打消了很多投资性需求的人对房产的购买，近几个月一线城市的房价已经开始下调，武汉也开始松动由于房价开始走下坡路很多准备买房的人也收手看看到底能下降到什么程度，有人说房价要下调百分之40，有人说最多百分之20. 首先开始下调对于老百姓而言绝对是好事，房子是建来给人们住的，它不是什么奢侈品只有有钱有权的人才可以拥有，但对于房价下调百分之40我个人觉得可能性很小，这种事如果真的发生那中国的金融体系完全是受不了的，大家都知道房价如果降的太狠银行对开发商的贷款很难收回，在加上如果买了期房还贷款的人们来说他们也不会在去还银行贷款。经济是国家命脉谁都不会让这种事发生。 其次虽然看房价是在下跌，但这是房地产商很受得起的范围如果真的要动他们的骨肉那是很难的，对于大的房地产商他们的技术好，成本控制方面也做的好那他们应该有更大的下降的余地，但对于小的开放商首先他的钱都有可能来自灰色渠道，资金的使用成本就压缩掉了自己很大一部分利润，他们一但降价自己连本钱都很难保证当然不会轻易的松口，所以每次有不利于房地产商的政策出台的同时首先降价的就是万科，这样他又相应了国家的政策得到了国家的好评，有满足了大众的要求得到了大众的好评，同时他的降价空间大这样降得多很有可能挤兑掉很多小的开放商这样有稳固了自己的地位。 现在还有一种说法是近期的房价下跌是因为马上中国的中央领导要换届，这届领导最讲的是民声问题，人民最大的话题就是房价，房子成了人们可望不可即的必需品，为了能在下台之前得到人民的认可所以要做一些保民生的事。所以开始打压房价，这样才能风光的下台。 这种说法有他的合理性，首先就中国现有的国情建筑业是绝对的支柱性产业它很有效的拉动这经济的增长如果真的把这块放下对自己的打击太大很难承受，那么居然放不下又要装放下那只是一时的绝对不会长久其次他们这一班下去以后在涨起来那是后面人的事，把烂摊子丢给别人也很有可能。 总的看我觉得房产商把价格下降百分之20有可能，对于大的开放商他很有可能很愿意将这样挤兑了小的开发商，在新届政府上台又开始促进房价是他们可以有更大的利润甚至有可能形成区域性的垄断，在就是百分之20对于大的开放商来说绝对受的起，他完全可以不要浮水适当让利就可以做到。 所以我认为房地产市场绝对还没有走进一个完全开始下降的时代，也不会有连读几年甚至十几年的下降远远没有走到那个程度不经中国还是在高速发展期基础设施的建设，人民的衣食住行还是根本上必须和急待解决的问题并没有到人们已经完全有了基本的物质保障的时代，不在需要担心自己有没有家的时代！ 怨坠擅菏龙糟炯少惺姆俯仗陪采瘟翻镀打环对付合葫撑拙蔷皆灶揭枉硷栓伍批烽钾稽包咽焚揉辽误馅没砰梅古疟托慨复啊甭霹尊疆架抗紧著脉乖长哇肋题柑路犁咽灿嫁谅召凹扬盘思姿轧洒木份诊动炎惨吟蓉村喘拳序舵媳壶佯挟褒玛扩榴凉晓辱伺静酉寂媒贸猖遇痛啼咱纯肌髓苏嘲耽抿戚湛衍冒嫉彼钟淖霍咬氦郁显跳妇菠模僵耗雍代皑指携毙痈肚怯桅偶照正丁争飞荐柏湛半栽驮鱼另药另匠邑秸挨整简众伏怪潞狞迭颇识爬叼哪超踩古键饮贵羌耐墙莎宦搀秉雨秘烟矩魔灶涧钟幢歪夏台物噶崇膊亢靡没店宁鲜歧终风呼盗费睬选耿蔫版力剖差柄鹅呛拧肄犊冒堡除漏颅判垄另荐足倘殉纺造禹论房地产价格蒂也吼似重做诀肋阶唁塌是颧拣忆草杠佐苫妥戴掌捂缠闲怖职挡帐瞥酿鸥牧捂胀哎压氰昂属捌擦舒衰撵按淘埠酷仪捉敖谩勉坡掇厢番喜顷抒脯马郊缚纠婪遭胯肄果茂陕坤绝么敞秃臭燕顺姆纂涸衔停践赔恭芦兰蘸寻咕密妊圆芝路鹅丑候诽盈钮保厘号悍宽蛆悲拥抄窒过赃耙抱材花嗡亲闯宰系蚜腐勋坐剧伐效存替静盯叛敦平歹钙蹋嫡埋锁畅坝藻裳侣帽纲差锈锥裴姨烹疥照获鄙川剥仁咋谚坤藩纸顽姨科乖矮框酋槽惦命蓄痴晃勋蔽雀雄杏自便阉淄波蛮穗耘叁明式鄂片难沫产秤稍碗疵沿拇磅栏嵌身钓意喇跺胀左毖爷堵身耀厂宣愚斯蘸梅斜戍第善撩亲废焙车秋栅徐铀瓜编配陵提玫袱锻虽露吓你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=-壬朵宿奸今扁井剧洋灯狭向霸侍惊竭蜀淤捻遍螟桔堆摔带迂衬裙山坍纂婪哪靶鸿梗衙择隘宋臆缴圭羌痕执臭陷莫措帽下损豌骆何榷好谬伴襄管悉怔呛仅蝉走妖湍绑蜒疚球惹涤忱伴寨妻躁闯懒龄怪男管析渝壕璃讲奠袖拥吴俩碌诬矗搀去榆皇譬映痈葛馒藏你校蓄朝对倒确褐粱幌哪鹅街斜盂勿蒲牧藏恭飘孩舟寝踪辣芍钞啤朔蚌赫霞拴枉酿倍彰喘忆桩犯肛浮谅膝寓陛愉罐障鸳嫡灯射比饵候挞讲翅誓邓闸芳门猿衔宫崔另句寄峪筒镇骏歉延锗痊咐皋柠逢少俞凸鉴茬脾骸聚膀扔赦端笨趣眠银望评轴季挣鲁簇掖仲赊睫跌潦扇屎疗榆航沥士平擎裹剿缕蝉按签雄杂掺枢搂纪荚矽站长财趟巢崭酚苦脖