富乐山国际酒店改扩建项目可行性研究报告.doc

绵阳市富乐山国际酒店改建工程

可行性研究报告

目 录

第一章 总 论 1
一、项目背景 1
二、项目概况 2
三、项目投入总资金及效益情况 2
四、结论与建议 2
第二章 项目的提出和建设的必要性 4
一、项目提出的背景 4
二、项目建设的必要性 5
第三章 需求分析与建设规模 8
一、需求分析 8
二、市场预测 10
三、项目基本定位 12
四、项目拟建规模 13
第四章 场址及建设条件 14
一、场址 14
二、建设条件 14
第五章 工程方案设计 17
一、设计概况 17
三、交通路线 19
四、景观 19
五、结构设计 21
六、给排水设计 21
七、电气消防设计 21
八、暖通设计 24
九、主要技术经济指标 24
第六章 环境影响评价 26
一、环境现状 26
二、主要污染源 28
三、环境保护措施 29
第七章 劳动安全卫生 31
二、执行标准及依据 31
二、建筑及场地布置 31
三、劳动与安全防护 31
四、劳动与卫生防疫 33
第八章 组织机构、劳动定员和人员培训 37
一、编制原则 39
二、实施进度安排 39
第十章 项目招标初步方案 40
一、工程概况 40
二、项目招标范围 40
三、资质要求 40
四、工程招标基本情况 41
第十一章 投资估算及资金筹措 42
一、投资估算 42
二、资金筹措 43
三、资金分年度使用计划 43
第十二章 财务评价 44
一、评价依据及方法 44
二、财务评价基础数据与参数 44
三、经营收入分析 44
四、年成本支出预测 46
五、财务评价 48
六、不确定性分析 49
七、结论 51
第十三章 社会效益评价 52
第十四章 研究结论与建议 53

附表：

附表一：组织机构设置图
附表二：总投资估算表
附表三：建安投资估算表
附表四：工程进度计划表
附表五：资金来源及使用计划表
附表六：借款还本付息表
附表七：经营收入估算表
附表八：新增固定资产折旧表
附表九：原有固定资产折旧表
附表十：总成本估算表
附表十一：损益表
附表十二：无形及递延资产摊销估算表
附表十三：现金流量表（全部投资）
附表十四：现金流量表（自有资金）
附表十五：资金来源与运用表
附表十六：资产负债表
附表十七：敏感性分析表
附表十八：招标基本情况表
附表十九：审批部门核准意见

绵阳市富乐山国际酒店改建工程可行性报告
第一章 总 论

一、项目背景
1、项目名称
绵阳市富乐山国际酒店改建工程
2、项目业主概况
名称：绵阳市富乐山国际酒店
地址： 绵阳市芙蓉路一段一号
邮编：
3、可行性研究报告编制单位：西南建筑工程咨询公司（中国建筑西南设计研究院）
4、可行性研究报告编制依据
（1）该工程的方案图纸及文字说明；
（2）绵阳市富乐山国际酒店提供的有关资料；
（3）《投资项目可行性研究指南》；
（4）《建设项目经济评价方法与参数》；
（5）计办投资[2003]623号国家计委关于建设项目可行性研究报告增加招标内容的暂行规定（征求意见稿）意见的函；
(6) 四川省建设厅二00四年颁发的《四川省建设工程工程量清单计价定额》及绵阳市市场材料价格。
5、可行性报告研究工作范围：
项目建设的必要性；建设规模；场址及建设条件；工程方案设计；环境影响；劳动安全卫生；组织机构、进度计划；招标初步方案；投资估算；资金筹措；财务评价；社会效益评价；研究结论与建议。
有关项目功能使用方面的内容，以及建设所需要的有关原始资料事宜，由业主单位负责提供。
二、项目概况
1、建设地点：绵阳市富乐山国际酒店现有用地范围内。
2、建设目标: 以政务、会务、商务接待为一体的园林式酒店。
3、建设规模：酒店改建建筑面积为13319m2。
4、主要技术经济指标
规划建设净用地面积 150000m2
本次改造面积 13319m2
（1） 大堂综合楼 4400m2
（2）餐饮综合楼 1330m2
（3）2号楼 2233m2
（4）4、5、6号楼别墅 1776m2
（5）7号楼别墅 1460m2
（6）8号楼别墅 1120m2
（7）会议中心楼 1000m2
（8）环境景观改造
三、项目投入总资金及效益情况
项目总投资5984万元，年均收入3195万元，年均费用2326万元；投资利润率11.48 %，全部投资内部收益率19.83%，投资回收期年5.76年，借款偿还期4.98年，盈亏平衡点66.40%。
四、结论与建议
按照中央、省委的要求，加快把绵阳建设成为中国科技城，并打造百万人口大城市，成为四川省的副中心，富乐山国际酒店作为绵阳市重要的政务接待基地，应该也必须在对外开放和旅游发展等方面发挥应有的作用。
富乐山国际酒店始建于1992年，于1997年初投运，至今已八年有余。尽管周边环境非常好，也成功承担了很多高规格的政务接待，但由于现有设施设备、装饰陈旧，加之酒店现有布局不利于安全保卫；且客房数量少，会议接待也受到严重制约，现有规模和档次已不能适应绵阳宏观发展的要求和酒店自身经营的需要。为此，急需通过改造改建满足市场需要。
本项目适应实施西部大开发战略的需要，有利于绵阳的发展，项目建成后将成为绵阳市园林式政务接待酒店，必将进一步提升绵阳城市形象，提高接待档次、接待能力，充分发挥在绵阳对外开放和发展旅游等方面的作用。
本项目建设有一定的市场需求空间，建设条件具备，方案合理，财务评价指标可行，具有良好的社会效益和一定的经济效益，建议建设单位按照总体规划，依据基本建设程序可分期实施。
改建工程满足酒店建设标准和功能定位的要求，重点打造政务接待区、会务中心、大堂接待区、酒店入口景观、商务接待区以及原酒店设备设施、装修改造等；以及其它配套景观和设施。
整个改建工程从设计、施工到今后的经营管理应合理地开发利用，做到环境保护和可持续发展兼顾。

第二章 项目的提出和建设的必要性

一、项目提出的背景
市委、市政府全面贯彻党的十六大和十六届三中、四中、五中全会精神，加快推进“三个转变”，按照“五个统筹”、“五个坚持”的要求，注重以人为本，统筹兼顾，坚持用科学的发展观和正确的政绩观指导经济工作，正确处理宏观调控与地方经济发展的关系，确保了全市经济平稳发展。
整体经济发展平稳。2004年全年全市生产总值454.94亿元，同比增长11.2%，全年实现国内生产总值212.8亿元，增长9.3%。完成工业增加值60.37亿元，增长2.9%；完成固定资产投资67.48亿元，增长7.5%；实现社会消费品零售总额46.52亿元，增长13.9%。
全市工业生产稳定增长。2004年末，全市国有及年销售收入500万元以上工业企业达到413户，实现工业增加值94.03亿元，剔除价格因素比上年增长11.8%。除长虹以外的412户工业企业实现工业总产值236.12亿元，比上年增长27%。县域工业生产持续较快增长。2004年全市有46户企业产值达到1亿元以上，比上年增加9户。剔除长虹后，全市工业企业实现利润总额8.6亿元，比上年增长71.2%，实现利税总额21.16亿元，增长31.3%。
固定资产投资和建筑业。全市投资继续稳步增长。2004年全市完成固定资产投资额124.19亿元，比上年增长24.8%。计划投资在4000万元以上的基建技改建设重点项目131个，全年累计完成投资59.15亿元，占投资完成额的47.6%。
绵阳国民经济各方面的快速发展，为本项目的建设提供了条件。
二、项目建设的必要性
按照中央、省委的要求，加快把绵阳建设成为中国科技城，并打造百万人口大城市，成为四川省的副中心，富乐山国际酒店作为绵阳市重要的接待基地，应该也必须在对外开放和旅游发展等方面发挥应有的作用。
富乐山国际酒店始建于1992年，于1997年初投运，至今已八年有余。尽管周边环境非常好，也成功承担了很多高规格的政务接待，但由于现有设施设备、装饰陈旧，加之酒店现有布局不利于安全保卫；且客房数量少，会议接待也受到严重制约，确已不能适应绵阳宏观发展的要求和酒店自身经营的需要。为此，急需通过改建提高接待规模和档次。
1、项目的建设是提高接待规模和接待档次的需要
富乐山国际酒店作为绵阳市重要的政务、会务、商务接待基地，接待了胡锦涛、江泽民、吴邦国、温家宝、朱镕基、贾庆林、曾庆红、黄菊、吴官正、李长春、罗干、李鹏、吴仪、周永康、李岚清等党和国家领导人、外国元首、国际知名人士以及国际论坛、国家级、省级等大型会议。
绵阳是四川省第二大城市，在西部开发中有着举足轻重的地位，特别是随着绵阳建设科技城和建设百万人口大城市步伐的加快，绵阳的政务接待能力和接待档次急需提高，因此，富乐山国际酒店的改建工程是进一步提高接待规模和接待档次的需要，从而为富乐山国际酒店努力发挥优势、扮好角色、与时俱进、不断创新奠定良好的物质基础。
2、项目的建设是促进绵阳旅游业发展的需要
发展旅游业是当今世界的一大潮流，随着世界经济和贸易的不断发展，旅游业已成为较为重要的产业之一。随着中国经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，伴随着生活品质的提升，旅游、休闲进入人们的生活。我国已把旅游业摆在加快经济发展的战略地位，四川省委、省政府在制定四川省国民经济跨世纪战略时，已将现代旅游业确定为今后培育壮大的六大支柱产业之一，加快旅游业发展，充分发挥我省旅游资源优势，将资源优势转变成经济优势，已成为省委、省政府的重要工作之一。
绵阳有着丰富的旅游资源，现有国家、省、市级文物保护单位178处，列表记载的重点文物点856处。全市旅游资源门类齐全，各具特色；旅游资源可分为自然旅游资源和人文旅游资源两大类；在绵阳这两大类旅游资源都很丰富，尤其是人文旅游资源更是别有特色，同时，国家产业政策的支持，给绵阳旅游业的发展注入了强有力的生机，这为富乐山国际酒店带来了良好的契机，因此，富乐山国际酒店的改建是必要的。
3、项目的建设是进一步提升城市形象和改善投资环境的需要
绵阳作为四川省第二大城市，其丰富的旅游资源和良好的投资环境吸引着越来越多的外国朋友前来旅游和投资，但是，绵阳目前接待更高层次旅游和投资者的酒店不多，因此，随着绵阳经济的不断发展和绵阳城市地位的不断提升，建设一个能够体现绵阳城市地位和良好投资环境的窗口是非常必要的。富乐山国际酒店是展示绵阳形象的重要窗口，其改建工程显得尤其重要。
4、项目建设能促进绵阳市经济和社会的发展
富乐山国际酒店的营业收入由住宿、娱乐、餐饮及其他服务项目构
成，通过高档次的服务让宾客享受实实在在的高品位的消费。上述服务
项目均是高效经济的项目，均易获得较好的经济效益。同时富乐山国际
酒店的改建可以为市民提供更多的就业岗位，从而缓解就业矛盾，有
利于维护社会稳定，起到繁荣城市经济的作用，为地区经济的发展创造
良好的投资环境，促进地区经济的振兴。

第三章 需求分析与建设规模

一、需求分析
（一）、绵阳市星级宾馆设施现状
绵阳市主要星级宾馆一览表
酒店名称
星级
客房数（间）
床位数（床）
餐位数（座）
富乐山国际酒店
四星
124
205
500
长虹大酒店
四星
196
344
800
绵州酒店
四星
312
500
1200
绵州温泉酒店
四星
263
468
490
王子大酒店
四星
228
398
400
临园宾馆
三星
259
520
1300
绵州开元酒店
三星
133
221
700
五牛大酒店
三星
68
120
200
桃源大酒店
三星
144
234
450
九龙宾馆
三星
75
155
430
浣花宾馆
三星
108
208
300
七曲山大酒店
三星
88
154
250
奇峰国际酒店
三星
121
225
400
北川西羌国际大酒店
三星
164
301
260
江油太白大酒店
三星
151
283
1000
江油宾馆
三星
146
265
1200
江油明华饭店
三星
208
205
450
江油国际大酒店
三星
103
303
320
由上表可知，绵阳市星级酒店主要为三星级，四星级酒店也不多，高档次酒店较少。
（二）、绵阳市旅游的现状分析
1、游客
2002年全年接待国内旅游者467.17万人次，比上年增长10.3%，接待入境旅游者4.66万人次，增长12.3%；2003年全年接待国内旅游者554.06万人次，比上年增长18.6%，接待入境旅游者4.47万人次，减少4.1%；2004年全年接待国内旅游者705万人次，比上年增长27.24%，接待入境旅游者6.09万人次，增长36.2%；。
2、旅游收入
2002年全年旅游总收入25.6亿元，增长19.1%，旅游创汇828.18万美元，增长9.49%；2003年全年旅游总收入28.3亿元，增长10.5%，旅游创汇769.56万美元，减少7.08%；2004年全年旅游总收入36.0亿元，增长27.2%，旅游创汇1194万美元，增长55.2%。
3、客源
相关数据表明，绵阳市旅游客源的构成基本上为绵阳市本地游客、国内其他地市游客和港澳台、国外入境游客，结构比为50%、40%、10%。
4、消费
                   消 费 表           单位：人民币元

项目名称
市内旅游者
国内其他地市旅游者
入境旅游者
返乡旅游者
人均天消费
50
480
1311
450
5、停留时间
2004年绵阳市外来旅游者平均停留时间为1.8天。
6、行程特点
绵阳市本地游客主要行程特点为当天出游，当天返回，并且出游地点主要集中于市内及市郊的几大公园和绵阳市境内的相关景点；国内游客多在酒店逗留一天，然后去各旅游景点旅游；入境旅游者在绵停留游览时间更长。
7、住宿设施的选择特点
由于本地游客的逗留时间在一天以内，因此不会选择住宿设施。国内和入境游客多选择绵阳市的星级酒店。
8、现有景区接待情况
景区接待情况一览表
单位：万人次
景区名称
2002年
2003年
2004年
北川猿王洞
34.0
25.0
19.8
富乐山
20.0
21.0
18.1
平武报恩寺
10.0
17.0
28.2
梓潼七曲山大庙
10.0
23.0
31.8
安县白水湖
10.0
-
3.4
江油窦团山
13.0
15.0
18.6
李白纪念馆
6.0
4.0
6.4
科技展览馆
10.0
11.0
11.2
二、市场预测
富乐山国际酒店的客源主要有以下几个方面：
（一）政务、会务接待的客源
富乐山国际酒店作为绵阳市的重要政务接待基地，承担着绵阳市人民政府政务、会务等重要接待任务，这也是富乐山国际酒店最稳定的客源。
同时，绵阳市是我国重要的国防军工和科研生产基地，工农业生产基础较好，四川省区划调整后，其经济总量仅次于成都，在四川省的经济发展中发挥着越来越重要的作用。绵阳科技人员和智力资源密集，有一大批实力很强的军工科研院所和企业。交通便捷，城市建设已形成较好基础，2005年4月26日，国务院作出了关于同意建设绵阳科技城的批复，因此，随着绵阳科技城建设步伐的加快，绵阳各种类型的会务等活动将随之增多，这也将为富乐山国际酒店带来稳定的客源。
（二）外地来绵阳旅游及商务的客源
旅游经济正成为第三产业中引人注目的经济增长点，旅游消费正成为一种时尚。以旅游、娱乐、休闲为明显特征的新经济走势强劲，其中起龙头作用的是旅游。所以旅游作为朝阳产业正日益被各地所倚重，绵阳的旅游也随着这种气候热了起来。
绵阳有着丰富的旅游资源，现有国家、省、市级文物保护单位178处，列表记载的重点文物点856处。全市旅游资源门类齐全，各具特色。旅游资源可分为自然旅游资源和人文旅游资源两大类。在绵阳这两大类旅游资源都很丰富，尤其是人文旅游资源更是别有特色。
1、自然旅游资源
绵阳市自然旅游资源表现出秀、奇、惊、险等特点。有大熊猫保护区——王朗（九寨后山）生态旅游景区、蜀中一绝（天然画屏）――窦圌山 、翠柏浓荫――七曲山、十二碧峰――罗浮山温泉之都、林海杜鹃――千佛山、猿王洞等景观。
2、独特的人文景观
绵阳历史悠久，有着以皇帝元妃嫘祖故里为代表的上古文化；以李白故里为代表的汉唐文化；以七曲山大庙为代表的文昌文化；以白马藏族风情为代表的氐羌文化；以富乐山公园为代表的三国文化。以及极富地方本土特色的道教文化、佛教文化和当代文化。
3、高科技旅游资源
绵阳境内还有堪称电子科技、彩电大王、中国民族工业典范的长虹商贸中心；核工业科技馆和亚洲第一、世界第三的空气动力研究发展中心-----“827风洞”。
绵阳市的旅游业近几年得到了飞速的发展：
年份游客类别
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
年平均增长率
接待国内旅游者（万人次）
398
423.4
467.17
554.06
705
15.6%
接待入境旅游者（万人次）
3.95
4.15
4.66
4.47
6.09
12.4%
按上述增长速度预测到2006年富乐山国际酒店改建后，绵阳市接待入境旅游者将达到7.69万人次，接待国内旅游者达到942万人次，因此，必将形成较大的旅游市场，为富乐山国际酒店提供可靠的客源。
同时，来绵阳投资合作的外商，台、港、澳地区及国内其他地区的投资商越来越多，他们对于接待设施的要求也越来越高，这也为富乐山国际酒店提供了较大的客源市场。
三、项目基本定位
本项目的建设定位为绵阳市重要政务、会务、商务接待基地，以满足政务接待、会务接待为主，商务接待为辅，达到园林式酒店标准。
四、项目拟建规模
本项目拟建规模如下：
规划建设净用地面积 150000m2
本次改造面积 13319m2
（1）大堂综合楼 4400m2
（2）餐饮综合楼 1330m2
（3）2号楼 2233m2
（4）4、5、6号楼别墅 1776m2
（5）7号楼别墅 1460m2
（6）8号楼别墅 1120m2
（7）会议中心楼 1000m2
（8）环境景观改造

第四章 场址及建设条件

一、场址
建设地址位于绵阳市富乐山国际酒店现有用地范围内。占地面积约225亩，地形为坡地，相邻有著名的富乐山公园、富乐堂及众多三国遗址。环境优美、绿树成荫，酒店现有的基础设施和配套设施基本完善。
二、建设条件
(一)自然条件
l、地理区位
绵阳市位于四川盆地西北部，涪江中上游地带。地理坐标为：东经103°45′-105°43′，北纬30°42′-33°03′。东邻广元市的青川县、剑阁县和南充市的南部县、西充县；南接遂宁市的射洪县；西界德阳市的罗江县、中江县、绵竹县；西北与阿坝藏族羌族自治州和甘肃省的文县接壤。全市幅员面积20249平方公里。
2、地形
按地貌主要类型分：山区占61.0%，丘陵区占20.4%，平坝区占18.6%。
3、气候
绵阳是亚热带湿润气候，年平均降水量826毫米～1417毫米，平均气温14.7℃～17.3℃，极端气温-4.5℃～39.4℃，无霜期平均253天～301天。
4、资源
绵阳市生物资源十分丰富，绵阳市境内有植物4500多种，其中药用植物2100多种，主要林木树种300多种。其中，国家级保护植物60多种，主要有兰花类、苏铁、珙桐、红豆杉、大王杜鹃等。由于海拔高度、气温和植物垂直分布明显，形成种类繁多的植物生态群落，为野生动物的生存提供了良好的栖息环境和食物基地。绵阳市境内有脊椎动物800多种，其中兽类约100种，鸟类420种，爬行类40种，两栖类50种，鱼类190种。国家一级保护动物25种，二级保护动物60种，省级重点保护动物35种，省有益动物约50种。
5、生态环境
经大气自动监测系统监测表明：2003年绵阳市城区的首要污染物是可吸入颗粒物，其次是二氧化硫，空气质量属优、良的天数占全年的92.0%，总的情况良好。水环境按照四川省环境保护局水质月报规定的9个项目进行评价，100%的段面水质均达到规定的水质标准。2003年，绵阳市城区功能区噪声平均昼夜等效声级为55.1分贝，比上年下降1.5分贝。
6、电信
全市固定电话机用户达98.31万户，增长28.1%，其中住宅电话46.48万户；年末移动电话用户达119.69万户，比上年增长33.5%；国际互联网用户达到15.4万户。
7、供电
绵阳市年均供电量超过13.5亿千瓦时,能保证本项目用电的要求。
8、供水
绵阳市年供水总量为5372万吨，能满足全市人民生活和生产建设用水的需要。
9、供气
绵阳市区年天然气供气量超过2亿立方米，能满足项目建设要求用气。
(二)施工条件
l、天然建筑材料：本工程施工所需要的砂料、卵石、石料、上料等全部能在工程区15km范围内开采或采购。其储量和质量均能满足要求。
2、主要外来材料的供应：本工程施工的主要外来材料主要包括钢材、木材、水泥等，均能在区内市场采购。
3、施工电源：本工程施工电源由绵阳市电力部门供应。因此，本工程的施工供电可靠，电量充足，能满足施工要求。
4、施工队伍及设备：施工队伍通过招投标方式，在市内外竞争，择优选择有能力承担本工程施工的国家一级专业施工企业。工程所需的机械设备由中标企业自行解决。绵阳市有丰富的劳动力资源，可为本工程提供充足的劳动力。

第五章 工程方案设计

一、设计概况
（一）设计依据
1、原投标方案；
2、业主和专家针对前四轮方案提出的意见和建议；
3、绵阳市市政府提出的意见与建议；
4、国家现行相关规程及规范；
5、旅馆建筑设计要求；
6、中国星级饭店设计。
（二）地理位置概述
富乐山国际酒店位于涪江和美丽的芙蓉溪之间。景区内有著名的富乐堂等众多三国遗址以及园林式风景公园，环境优美，绿树成荫，酒店现为四星级酒店，庭院式建筑风格，楼台、亭廊与自然形成有机的和谐。
（三）场地环境分析
酒店的场地自然环境景观优势明显，原建筑与地形结合较合理，此次通过对原有建筑的布局和体形、体量、立面的优化设计和新建工程的精心设计，辅之以人文景观的设计。建筑与景观设置充分考虑结合地形，点、线、面结合使整个酒店生机勃勃，生态环境优美，档次得到了极大的提升。
（四）规划设计理念
富乐山位于四川绵阳市城东2公里，有“绵阳第一山”美称。这里山峦俊雅，林木秀丽，三国遗址点缀其间，古风悠悠、历史文化厚重。富乐山国际酒店正是位于这一优美环境之中，其园林建筑依山相伴，林木青翠，让人流连忘返。
富乐山国际酒店改建工程是在有酒店基础上，对这里自然资源、历史人文资源的进一步整合和优化。富乐山的现有景点均被考虑为此次设计的背景元素，而不只是局限于酒店的设计。满足怀古思幽又达到现代使用功能要求的目的，打造园林式会议渡假酒店，是本次方案设计的根本宗旨。讲究以人为本、建筑与自然融合，是本次设计的精髓。
二、整体景观规划设计
（一）设计原则
１、结合现有地形，理顺各功能区及道路系统的原则；
２、大胆创新，发展的眼光新老结合重新整合各功能区及道路系统的
原则。
（二）功能布局
功能布局主要分为三大板块；
1、第一板块为：会务区
依据专家建议会议区在道路入酒店区的左侧。这个位置的好处是起到会务与酒店食宿的动静区分。由于会议人流较多、且车流量较大，把会议区放在酒店的前端是比较合理的。此外会议区虽与酒店住宿区独立，却又通过人行步道等连接形式，很近的与酒店客房部联系了起来。考虑把大量的绿化和景观区放在道路的左侧，会议中心藏于景观后。前部景观为休憩的好去处，且前部景观部分可与历史遗迹宋哲元墓形成有机联系。人可以在梯级绿化前下车通过步行梯道上会议中心，也可坐车直达会议中心的后部下车。车辆下人后可就近停入后部的大型绿化停车场，停车场可容纳100多辆车辆。方案会议中心均考虑为庭院形式，由400人大会议室，300人中会议及4-6个小会议室围合而成。 围合空间的内部是优美的园林绿化。
2、第二板块为：酒店住宿区（商务区）
酒店住宿区，由大堂、餐饮中心、娱乐健身中心、原有改造客房组成。
（1）．考虑保持有保持原有主楼不变，对原有客房进行改造，综合楼和后部餐厅为统一的餐饮区；大堂的功能和位置均不变。
（2）、入口与大堂
进入大堂前的广场后进入大堂。大堂前的广场进行了改造，与建筑及环境有了更好的融合。
现在大堂前的广场由入口连廊、健身中心、主楼围合形成内庭院。人流或通过玻璃连廊，或通过园林内的小桥进入大堂。
( 3)、第三板块为政务区
政务住宿区分主要是别墅改造。
改造主要是对各别墅的立面进行了处理，达到厚重、古朴的第一感观。内部重新装修，档次升级达到高级、现代、方便、舒适的使用功能。
三、交通路线
交通路线为大环线加内部环线形式。各功能板块间道路联系紧密、方便、快捷。极大的利用了原有的道路的视觉感观。
四、景观
1、设计概念
设计围绕以下概念展开：
自然化 以自然景观为线索，创造与自然契合的景观系统；
园林化 采用含而不露，曲径通幽的造景手法，注重空间尺度以及建筑与环境的相互融合；
精致化 追求景观节点细部的精致和整体环境的和谐细致。
2、景区组织
①整体景观设计：分为中心景观、景观主线、庭院景观三个层次，三个层次互为依托，互相渗透。
②景观主线：是整个酒店的主要景观带，同时又是主要人行步道。以景观空间“游”的设计构思为主轴，透过中国园林穿、透、掩、映、虚实相应的造园法，使人可居可游，行走其间能有步移景异之感。
③中心景观：是建筑与自然绿地组合而成的重要景观节点，配合酒店主楼前部广场景观和生态园区景观，使环境与建筑相互融合、渗透，弱化建筑的体量，加强整体的协调和自然。
④庭院景观是景观主线的各个节点以雅致的苏式园林为造园的主要风格，通过假山堆叠、曲桥流水、水榭回廊来营造出风雅、静谧的园林氛围。
⑤滨水区域：丰富变化的水景会给人们带来新的活力与想象，也为区内的景观增添了许多趣味。但富乐山却缺少天然水源，故在设计中，引用地下水系人工形成小溪，与建筑主体有机的联系在一起，并局部引水至室内，使内外空间相互呼应，以求最大限度的实现“天人合一”苏州园林的造园思想。
3、植物造景：
植被与种植的设计分为草木、灌木和乔木三大部分，分别植于草坡、集中与组团绿地及宅间绿地。为了给客人提供一种现代都市人无法享受到的自然情怀，保留了大片的原生态树林。在人工造园区域，在植物造景上追求四季色彩分明、变化明显的花草品种，局部依靠大的景观树作为视觉中心。从而植物、建筑、山水自然的融合在一起，使园林空间层次丰富、空间感强烈，令人信步其间，颇有意趣。
五、结构设计
对原有建筑在改建过程中，基本上保持原有结构不变，如有特殊需要（如加固），应满足现行结构规范要求。
六、给排水设计
根据甲方及现行国家有关规范，本工程设置有生活给水系统、生活污水排水系统、雨水排水系统、热水供应系统、消防给水系统，生活给水由已建1000立方米高位水池供应，消防给水由已建300立方米高位水池供应，热水由区域集中热气热水炉供应，生活污水经化粪池初步处理后排入已建污水管网再经已建生化处理设施进一步处理，最后排入市政污水管网，雨水经管、沟收集排入已建雨水管网再排入市政雨水管网。
七、电气消防设计
（一）负荷性质及供电措施
本工程根据《低规》，本工程属一类建筑，其消防用电设备电力如消防泵、自喷泵、消防电梯、排烟机、正压送风机、火灾自动报警及联动装置、火灾事故照明及疏散指示标志等消防用电设备均按一级负荷要求供电；采用专用电缆，双回路放射式供电至末端配电箱（柜）自动切换。
（二）保护方式
1、 本工程采用控制中心报警系统，在地下车库、商铺、各机房、电
梯厅、走道及公共场所设置相应火灾探测器，各户厨房设可燃气体报警器；每层另设有手动报警按钮，楼层复示器及声光讯响器，火警广播及火警电话机或插孔；楼层复示器设在各层的消防电梯前室，另在其主楼梯口等地方设置声光讯响器。
2、 消防控制中心设于一层，机房内设置一台集中报警控制器，总线
消防联动控制台及多线联动控制台，火警专用电话总机，火警广播控制柜，浮充稳压电源等消防系统设备。
3、消防控制室具有以下自动、手动控制和显示功能：
①控制消防设备的启、停，并显示其工作状态；
②接收火警信号、水流指示器、安全信号阀的动作信号；
③消防水泵、防烟和排烟风机的启、停，除自动控制外，还能手动直接控制；
④显示系统供电电源的工作状态；
⑤火灾警报装置与应急广播的控制满足：二层及以上的楼房发生火灾应先接通着火层及其相邻的上、下层；首层发生火灾时，应先接通地下各层及首层。
⑥火灾时与各层火警电话分机进行对讲；
⑦消防控制室在确认火灾后，能切断有关部位的非消防电源，并接通
报警装置及火灾应急照明灯和疏散指示灯；
⑧消防控制中心确认火灾后，能控制电梯全部停于首层，并接收其反馈信号；
⑨消防控制室对室内消火栓系统具有下列控制、显示功能：控制消防
水泵的启、停；显示消防水泵的工作、故障状态；显示启泵按钮的位置。
⑩消防控制室对自动喷淋系统具有以下控制、显示功能：控制系统的启、停；显示消防水泵的工作、故障状态；显示水流指示器、报警阀的工作状态。
⑾消防控制室对气体灭火系统具有下列控制显示功能；
a、显示系统的手动自动工作状态；
b、在报警、喷射各阶段，控制室具有相应的声、光警报信号，并能手动切除声响信号；
c、在延时阶段，能自动停止通风空调系统，关闭有关部位防火阀。
⑿消防控制室对防火卷帘的控制，具有以下功能：
a、疏散通道上的防火卷帘，能按下列程序自动控制下降：感烟探测器动作后，卷帘下降至距地（楼）面1.8M；感温探测器动作后，卷帘下降到底。
b、用作防火分隔的防火卷帘，火灾探测器动作后，卷帘应下降到底；
c、感烟、感温火灾探测器的报警信号及防火卷帘的关闭信号能送至消防控制室。
⒀火灾报警后，消防控制设备对防烟、排烟设施具有下列控制、显示功能：
a、停止有关部位的空调送风，关闭电动防火阀，并接收其反馈信号；
b、启动有关部位的防烟和排烟风机、排烟阀等，并接收其反馈信号。
（14）消防控制室在确认火灾后，切断有关部位的非消防电源，并接通警报装置及火灾应急照明灯和疏散标志灯
八、暖通设计
1）空调主机房放于健身中心下的地下室对客房区冷暖供应。
2）会议中心另外设置独立主机房，空调系统。
3）会务区每栋别墅独立设置小型中央空调系统。
该工程冷热源采用每幢独立设置燃气溴化锂垂直燃型机组,机组放置于建筑屋面或附近的空地上,夏季供水温度7摄氏度,冬季供水为55摄氏度,供回水温差5摄氏度。
每幢建筑内均采用风机盘管采用加新风系统,水系统采用双管异程式。风机盘管采用电动两通法加温控器，空调器或新风机上采用比例积分调节器，以达到节能之目的。
风管材料采用镀锌铁皮制作。
水管≤DN50的采用镀锌钢管，>DN50采用无缝钢管。
保温材料采用发泡橡胶制品。
在设计中，所有设备均选用高效，低耗，低噪声产品。
九、主要技术经济指标
规划建设净用地面积 150000m2
本次改造面积 13319m2
（1）大堂综合楼 4400m2
（2）餐饮综合楼 1330m2
（3）2号楼 2233m2
（4）4、5、6号楼别墅 1776m2
（5）7号楼别墅 1460m2
（6）8号楼别墅 1120m2
（7）会议中心楼 1000m2
（8）环境景观改造

第六章 环境影响评价

一、环境现状
（一）、空气环境质量现状
绵阳市城区的首要污染物是可吸入颗粒物，其次是二氧化硫，空气质量属优、良的天数占全年的92.0%，总的情况良好。
1、二氧化硫
绵阳市城区环境空气中二氧化硫年日平均浓度为0.050毫克/立方米，达到《国家环境空气质量标准》GB3095—1996二级标准。日平均浓度范围为0.001-0.337毫克/立方米，最大日平均浓度超标4.6倍。
2、二氧化氮
绵阳市城区环境空气中二氧化氮年日平均浓度为0.024毫克/立方米，达到《国家环境空气质量标准》GB3095—1996一级标准。日平均浓度范围为0.002—0.088毫克/立方米，最大日平均浓度超标0.1倍。
3、可吸入颗粒物(PM10)
绵阳市城区环境空气中可吸入颗粒物年日平均浓度为0.079毫克/立方米，达到《国家环境空气质量标准》GB3095—1996二级标准。日平均浓度范围为0.003—0.260毫克/立方米，最大日平均浓度超标1.6倍。
4、降水
2003年绵阳市城区降水pH年平均值4.83，比上年下降0.55，酸度比上年增强；酸雨雨量占总雨量的60.4%，酸雨频率50.8%，分别比上年上升了7.1和8.7个百分点，酸雨pH年平均值4.62，比上年下降0.02，酸度比上年增强。
5、降尘
绵阳市城区降尘的年月平均浓度为6.51吨/平方公里·月，比上年下降5.5%，达到四川省暂定降尘标准7吨/平方公里·月。
6、硫酸盐化速率
绵阳市城区硫酸盐化速率的年月平均浓度为0.35mgSO3/100平方厘米·碱片·日，比上年下降5.7%。
（二）、水环境质量现状
按照四川省环境保护局水质月报规定的9个项目进行评价，100%的段面水质均达到规定的水质标准。
1、地表水水质
依据《国家地表水环境质量标准》GB3838—2002，按照四川省环境保护局水质月报规定的9个项目进行评价，绵阳市城区涪江干流地表水水质状况如下：
涪江平武水文站断面，水质达到地表水环境质量I类标准。
北川通口断面，水质达到地表水环境质量Ⅱ类标准。
顺河街、丰谷、百顷、安昌江上游（界牌）、安昌江下游、李家渡、梓潼垢家坝、盐亭玉龙镇8个断面，水质均达到地表水环境质量Ⅲ类标准。
2、饮用水源地水质
依据《国家地表水环境质量标准》GB3838—2002，按照四川