中国、海南、北海房地产30年回顾.doc

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中国房地产30年回顾

从1978年相关土地法调整算起走了30年，国内的房地产市场不是一个完全竞争的市场，是一个以政策为主导的政府市场。
1、1978—1991年，理论突破与起步阶段。
土地法、规划法制定与实施，深圳（罗湖区）开发区的示范与推广。
2、1991—1995年，非理性炒作与调整阶段。
邓小平南巡，南方掀起了房地产开发的高潮，炒作最为严重的是海南大亚湾、北海，而后“硬着陆”，随后又经历了漫长的低迷期。
3、1995—2003年，相对稳定的发展阶段。
价格与销量平稳增长，全国稳步上升。95年以后国家福利分房制度改革，政府启动商品房市场以分化分房制度，深圳处在前言率先利用蓝印户口本制度（5年后转为居民户口，刺激外来置业），随后在大连、上海推广。
4、2003—2007年，调控、反调控与反思阶段。
03年后部分地区房市过热，政府出台政策宏观调控，05—06年为政策密集阶段，但由于地方与中央利益冲突，导致政策偏差或者落实不到位；06—07年，热钱炒作、人民币升值等导致国内房价暴涨，政府紧缩信贷。【05年国八条稳定房价、二次加息；06年国六条稳定房价，双限90/70、二手房营业税、08年房贷利率多次调整】
5、07—2010年，房地产行业全面调整。
国内房地产特点：1）、房地产资金来源单一；2）、圈地，地方政府政策偏斜获地；3）、住房结构不合理；4）、保障制度不合理；5）、房产企业负债率占80%；6）、房产交易体系不健全；7）、拆迁安置诸多问题。

海南房地产发展历程

1、以“短缺”特征的成长期（1985—1992年）。
借海南建省之风，“房地产”充当改革开放、新鲜、刺激的特征的稀缺品，成为公众的宠儿，借助大省开发，海洋资源的前景、制造一个亮点。
2、以“膨胀”为特征的泡沫期（1992—1993）。
1992年邓小平南巡讲话，海南房地产疯狂增长，表现为房地产开发投资高速增长，土地批租和开发量急剧增长，各类开发区纷纷设立，房价稳升、市场投机普遍、土地交易火爆、小土地炒作、造成土地配给失调。
3、以“观望”为特征的迷惘期（1994—1998）。
经济泡沫破灭，大量房地产开发公司关门，房地产空置现象逐年曾多，许多开发商寄托在下一个经济高潮的到来，随着住房的彻底商品化、市场化，房地产市场供求双方逐步走向成熟，市场竞争局面逐步形成。
4、以“调整”为特征的置换期（2000—2002年）。
经过经济的发展、新生代的成长，购买力增强。一批奶油层如中间层对房屋购买的要求增强，加之政府房产改革、迫使一批新收入阶层入市，海南出现了短期的房屋置换，旧房换新房、租房人群置换二手房现象。
5、以“处置”烂尾楼为特征（2002—2003年）。
为了盘活金融资产，减少金融机构的损失，国务院明确由海南省成立资产管理公司专门负责承接、管理和处置四大商业银行和四大管理公司协议移交的积压房地产，并向商业银行和资产管理公司偿还资金，这一美差的争夺者中金融机构（银行、资产公司、信托公司）、评估机构、拍卖公司、代理处置中心等出现。
6、中央拿出4亿专向资金返还补贴给经济适用房开商，加速盘活力度。很多项目纷纷上马，结合中国经济快车、岛外购房增多、非典的特殊健康效果、政府媒体的呼声等，2003年底三亚的半拉子处置完毕。
7、海南房地产无法实现品牌竞争，归根结底在于地价的泡沫不能消失。政府无地批，小地块经济明显，政府推出的烂尾楼处置积压房地产补贴政策，阻止了海南地价的自然增长，虽然激活了很多楼盘，但也降低了房屋价格、地价的低迷持续延伸。很多房地产商通过渠道拿到补贴，开发后少有利润或持平投资就处理掉房地产项目，随之带资金流失，海南地产继续低迷。

北海房地产发展历程

1、90年代采取大胆让利的低门槛让土地直接进入市场，以土地招商、聚财，允许投资成片开发和协作开发结合，一律敞开大门，鼓励发展。
2、梦想着12年里建成100万人口，城区面积100平方公里，工业产值100亿的城市。
3、1994年8月，规划红线土地已达154平方公里，18年的用地计划仅两年时间用完。
4、1993年1月朱镕基推动宏观调控，金融系统开始整顿，银根缩紧，依靠外来资金发展的目标成为泡影；4月，所有银行企业大额资金拆借被冻结，参与北海房地产开发的银行被限期收回所有贷款，资金链崩断，地价、房价跳水；6月加强宏观调控、7月信贷规模紧缩，大量资金被抽走，北海400家房地产开发公司消失。
5、90—99年审批建设用地4235公顷（约64875亩），闲置1887公顷，占44.6%，92年以来积压商品房107万㎡，烂尾楼121万㎡，90年代末开始处理，3年内回收无钱支付地10多平方公里（1500亩）。
6、2000年成立“盘活办”，政府、企业、法院联动，减免营业税、契税，2002年成立土地储备与交易中心，对2000公顷土地加大盘活力度，03年利用处理积压房的特殊优惠政策，全面启动停缓工程处置。
7、05年，经过多年处置，北海房地产健康有序发展，06年获十大宜居、人居环境奖，房地产看涨。
8、07年3月，房价3—7月份上涨全国第一，08年3月，北部湾经济区规划获批，再次吸引众人目光。

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