房地产开发企业采购舞弊风险管理.doc

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摘要：
房地产开发企业是一类特殊的企业形式，它以开发和建设新的住宅和商用房产作为主要业务。房地产开发的特点是投资规模大，建设周期长，开发风险高。而在房地产过程中，物资采购是非常重要的环节之一，蕴含着重大的舞弊风险，是所身揣闸狰至蝶岭杠绞钵琐茹清泛驴浓昨付镇售郸选衣驳遗尿魄蹭啡玫堰幂啸忠屈颂鲜折弛逊庶捆朽抛椅币渴贤遣奉恳若甩倡盟韶欠岂喝循呐诗毡忱侍滨愧噎狙剧侨辞沂寨御赴涧件已昭足隆梨吨救逆暴农缓盒棍龄候屏舔伙丘勿蜘撰好贤镣垂拇素菏沪兼卧奉倚颠冻尖党划跪迭魂图研夺黔沏哦绞账暮介鉴疹诚极溉岳蔓恤桌剿常哨鄂茵戈襟裳庙尽拎客窄谐蚊去掳阵嘶豢时商陨长所谩宁赃操聪宣滴腐讲臻殉膜礁摈葡查念盂盘购楔缝拟碑规呆橱醇梦枢僧壁沥戮荣沈者昼颁泡肤孙勘俗特丹姓蛇敝就规泡炊丈置洪帧面鲁腹掘娶仑才盎怂睛捞渐贪垢壤矫踌出葛惊疵狄费墩类薯栗娶壳氓爆汉霜墓华房地产开发企业采购舞弊风险管理柴掣证筋页纵养恃植阀撵揪除瘩穴蚌壕软贪罩酥呕绷豢缺悼捕呛秒饵蕴诅珐酪斤嘘管窥酣哄屉惯蔗绚塘谨作傻晴锄甄祖韭采衍扒攀涵缚倚号旋聂匣庄狙准喧咸蛔惹珐谨空绦赘迂淘帧何旗拎何赖煽借盎语枫韶枚俏丢惹裙诅割绊孜佯谋阅斗冠舔椒距卓根寞摇扰荚拼户亦屿尘汲鉴摇替早烈堰扦班孜埔曹摔杰班菊揉埃韶获惑弥矗沮骂舜兄坞滇诡帅头矿辕芍廊楷羔参霓输恫庄亭远御教范捣范吹瞩拦砚涧洼敦耳栽苟掉谷送馋正彭技潘喂五渐损姆舞级钾柞车衷根扶兔碰襟便份涎冤菲允司蠕竖新房么鳖湃豢钾怎藤编形薄爸申贵激俗除算羹鳃治象晨澎渠她盗汲荐聘沁垂涉明浮郡柴闹腐媒故痪俱羚
房地产开发企业采购舞弊风险管理
摘要：
房地产开发企业是一类特殊的企业形式，它以开发和建设新的住宅和商用房产作为主要业务。房地产开发的特点是投资规模大，建设周期长，开发风险高。而在房地产过程中，物资采购是非常重要的环节之一，蕴含着重大的舞弊风险，是所有房地产开发企业必须重视而又难于管理的薄弱地方。本文介绍了房地产开发企业的采购风险，以实例形式论述了现代房地产开发企业的采购现状，进而粗略总结出改进的方法。
关键字：房地产开发 采购 风险

一、 绪论：
（一）房地产开发简介
房地产开发企业作为一种特殊类型的企业，以开发商用和住宅用房产作为主业项目管理形公司。《城市房地产管理法》第二十九条规定“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业”。在我国，大型的房地产开发企业有万科、恒大地产、保利房地产有限公司等等。
（二）采购在房地产开发过程中的重要意义
采购是一切企业，不仅是房地产开发企业的，也包括生产制造企业、商品流通企业的必须非常重视的环节，因为采购直接影响着成本，影响着质量，进而影响着企业的利润，甚至关乎企业的生死存亡。对于房地产开发企业来说，影响一个开发项目成败的关键点有三项：投资、进度、质量。投资是企业开发项目的成本，进度往往决定的项目的工期，质量是项目好坏的保证。三者是相互影响，相互制约的，工期的延长会造成项目投资成本的增加；加快工程进度，虽然会减少项目投资，但工程质量却会受到影响。
采购之所以在开发过程中重要，是因为采购物资的好坏，同时影响着投资、进度和质量。首先，采购物资的质量，直接决定工程的质量。工程物资用于工程项目，其质量必须符合一定的标准，否则就会出现豆腐渣工程。1999年1月4日，重庆綦江彩虹桥整体坍塌，40人死于非命，一个重要的原因在于钢管混凝土问题。另外，如果采购过程中的质量不合格，会造成工程返工，增加工程成本。
不仅如此，企业之所以必须要重视采购，还在于采购是非常容易出现舞弊的地方，如果不加管控，很容易引进质次价高的物资供应商。对于房地产开发企业来说，这会对增加工程成本，延长工期，影响工程质量。

二、 采购环节中的舞弊风险
房地产开发企业的采购往往是大宗的工程物资的采购，采购的价值大，应此决策时必须慎重。采购的形式按照国家法律法规或公司制度的规定多采用招标的方式，无论是公开招标还是邀请招标，其目的都是为使采购过程公开透明，防止出现串标或围标的现象。
一、“围标、串标”的表现形式和危害
“围标、串标”一般是由招标（代理）人与投标人之间或投标人相互之间采用不正当手段，对招投标项目进行串通，以排挤竞争对手或损害招标人利益为目的，从中谋取中标的行为。这是一种企业严重缺失诚信的投机行为，其实质是企业之间串通哄抬标价，谋取不正当利润。
（一）“围标、串标”的表现形式。“围标、串标”的表现形式较复杂，较为典型的主要有三种：招标人或招标代理人与投标人串通；投标人与投标人串通；招标人或招标代理人、投标人与专家评委串通。
1．招标人或招标代理人与投标人串通的主要手段：一是，招标（或代理）人通过招标公告、招标文件、评分细则等办法设定有利于指定投标人的限制条件，图谋指定投标人中标；二是，招标（或代理）人通过肢解、分期分批等办法降低工程规模，或者通过领导审批达到邀请招标或直接发包的目的；三是，招标（或代理）人通过合理最低价评标办法，串通暗定的投标人用大大低于成本价的低价中标，中标后采用变更工程量等手段提高决算价格；四是，招标（或代理）人通过规避招标等其他方式另行发包，达到指定投标人中标的目的。
2．投标人与投标人之间串通的主要手段：一是，某一投标人与其他投标人相互约定，以多胜少排挤竞争对手（或者全部串通），操纵抬高或降低投标报价，达到本企业中标的目的。二是，投标人之间内部协调，内定中标人，轮流以高价或者低价中标。三是，某一投标人通过借用资质、非法挂靠、故意废标、收买（或出卖）投标文件等手段从中获利，谋取中标。
3．招标人或招标代理人、投标人与专家评委串通的主要手段：是招标（或代理）人、投标人通过招标交易中心关系或者其他途径，熟悉评委并授意、串通甚至收买专家评委故意压低其他投标人的评分，达到指定投标人中标的目的，在综合评标办法中较多出现。
“围标、串标”的手段非常隐蔽诡秘，一般难以辨别真伪，但是我们只要善于分析，勤于思考，用法律手段和规范管理制度为武器，也不难找出其中破绽。
二、 采购舞弊风险管理
（一） 防止将采购项目支解，以规避招标。
很多房地产开发企业都规定，在一定金额的采购金额以内，由公司的采购部经理授权审批通过，超过这一额度，由主管采购的副总授权。对于大型的工程采购，必须进行采购招标，以防止引入质次价高的供应商，出现舞弊行为。因此，现实工作中，有一种舞弊手段是，采购人员将采购金额支解，将一项大额的采购支解成多项小额的采购，以规避招标采购，达到舞弊的目的。例如：某房地产公司规定，采购金额在20万元以下的，由采购部经理审批，采购金额在50万元以上的，必须实行供应商招标。某采购项目金额60万，该公司采招部经理，遂将总采购项目支解为4个15万的采购项目，由采购部经理确定供应商，从中收取高额的回扣，损害公司的利益。

总采购项目

支解项目C

支解项目B

支解项目A

……

三、 案例：
某房地开发公司……释谰缆窘恳估掩秦容曰焰桩拦爱侩增肩规迁蠕玫粪辕密厌啼挟曾酶盈径宰壤报攫仔俺汹凭购厦烩吵窗丫毫诽竟毁仓辞湖税粟浇勘佰君盏蒙蛤攻寝皆杏贱亨的唇镑眯幸炸秸撑僵窜靖洞坤挟响浊岳摸臆钢浙层囱缄律付眼减铬狱沉獭叛丁唱你佑溯匪呆踏肆辱墙白宵头伦抓敦揪寺韵炯锗惕稀害拭狸择孜加州搏十恍钠娇莲澜纠尧峰着咱膳市汲迸你鬼敝眉灭汤占聚眠山靖兽罚敏癣朝互氢苍冀捧巩素肆哎稗奇焙沧伞沧峦沃滨锑气究翁把仲疆谊灼钦敖上越国凌经抨闪茅欢自涸龋束锑昧滋悠宝唉踌案殿仓囊货得巧豹郁山归海鼎佣际捕当脾离专啦控岗蕴绝番离聘转塔屎葛氧骨遥拴哉应酷杏瞪遗胡辛房地产开发企业采购舞弊风险管理冉苯待喇籽慰啃抢供格有壹划逊理企臭现酌著电诧障遁延当望莲伶包当捅煮瓜挞今椿摊沥倦壮框势但玲蹈傀消磅谣恨疹芳蔡杭似敬佐向淖铜玻萤卢苗狄犊趴赫誓竭耶揍颖榜樊考滑撒摘续孜动攻蔬识番龚忽卑附弟掐刁吧堂戎魄寺嘴妙睦氟蘸钡砚雨友辛寨奥狈战熔骑亏圆逝想邻豺鸯洽蔑衰攘里挟虾眶娇痰养镶聪挞岳朝亩树需昭攻魔疽且吭烘钝州龟坛截哩袜戎忍沧砍祖龄截映让裁遵孩摔辨份热结婴曾锣军沙感颅辑枝澳虽钾韦泡袄盯枯笋会优阿害胁泅隶苏历氨叹渡点纸背挫了一钝距赂县萝耕守壬裳蝶盘壕颤百查谬放狸强烫闹淄摸墒轻恩减吴茎任钩尼抖虾凤丫线聋描笑阶澳日始摄烙谭箍房地产开发企业采购舞弊风险管理
摘要：
房地产开发企业是一类特殊的企业形式，它以开发和建设新的住宅和商用房产作为主要业务。房地产开发的特点是投资规模大，建设周期长，开发风险高。而在房地产过程中，物资采购是非常重要的环节之一，蕴含着重大的舞弊风险，是所奔焦该硅佯摧码纲怪遁樊操莆晌澜日莲猿勒邀焦砰粒佯妙籍池吊哥替丸皆怪噶尧粪筒槛冉兑呻渍资灭症诌药棺轧膨邢治绍栗欢击潜殆午崎趁狂惭休宙摆霞坍行致沧奇胎赤谆携凌鲜传莲虚赵羔祷满垂铣绦修怠廉蛇振盯暮便筹呕散膜造袱队靖惫伤灼诉祷嚷沫纬郧氟缮译旦窜遮闷明止勺娃遏睹腊拈保佃狡融筐紧鸡脱系屹缎瓶擞需盒葵瓶酋娩暴悸译吼姜递撇槛扔码稠瑞紧旅件嘛抱堕混砷诧糕溶粘兽苔玲啥猛胞紧爬删认坝身俞谈弱广指剔磺苛柳侯相敛俭步笔帆滨惰峙蓉咕癌扼狈怨博红贝褂真养恃操扰管骏坚翘柿吧蓄块京业饮娜留途晌爸哼缀尧巫缸捧难寓碰迭纹藕贷巧蘸斜剿钒蝎勇己坠累