论某地区房地产行业的挤出效应.doc

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你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
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论息县房地产行业的挤出效应
摘 要：在一个经济发展主要依靠第三产业的小县城，依然存在房产过热的现象，而与之对应的是居民收入普遍不高的现状，追求手中的存货保值以及强烈的投资需求又对其他一些行业产生明显的“挤出效应”，这些行业在房地产的高利润和房地产引起的高运营成本面前，利润降低，资金流变动，其发展势必受到抑制。因此，要通过各种途径尽量降低房地产的“挤出效应”，并相应给居民提供合理的理财渠道。
关键词：房地产行业；利润；利率；投资

Abstract:The development of my hometown is mainly depend on The primary industry,which still exists the phenomenon of overheating property.While residents’incomes are generally not high.the pursuit of capital maintenance and strong investment demand produce obvious “extrusion effect”to some others industries.Facing the giant profits and huge operation cost caused by real estate,these industries’profits reduced,flow of funds changed,which certainly will restrain their development.So its necessary to reduce the“extrusion effect”by all means,and provide reasonable financial channels to the residents.
Key words：real estate；profit；rate；investment

我的家乡息县地处河南省信阳市以东，经济发展主要依靠第三产业。08年以来，房价普遍上涨一倍，不管是县城还是农村，当地人们都节衣缩食只为买房，我所居住的小区原先是棉麻公司，现在也改行从事房地产行业，在原来公司的土地上陆陆续续建起了数栋单元房和别墅群。
不能不说，我县房地产行业对其他个别产业产生了明显的“挤出效应”，这里不妨解释一下“挤出效应”。挤出效应是宏观经济学上的一个概念，它主要是指政府财政支出会引起私人消费或投资降低的效果。挤出效应的存在会减缓经济增长，达不到财政支出的预期效果，甚至引起经济的负增长。而近几年房地产行业突飞猛进的增长在整个社会经济体系中，同样产生了类似于财政支出行为的“挤出效应”。虽然经济发展了，可是在一定程度房价泡沫基本湮没了经济增长，或者说，经济在增长，社会财富并没有增加。
一、房地产行业的“挤出效应”
1、房地产行业对居民消费中的“挤出效应”
息县原先是个很贫穷的小县城，村里的人都是靠着几亩薄田维持日常开支，可是近几年村民都外出打工，着实比在家里务农强的多，可是据我观察，打工挣了钱的人都似乎对房子有种特别深刻的情结，于是很多钱流向县城的房产市场，流向镇上的房产市场，或者干脆把老家的房子翻修一下。可以说，居民住房投资支出挤压居民消费已是不争的事实。
总结住房消费和居民消费的关系可以得出以下几点结论：（1）住房消费数额大，对居民消费有直接的挤出作用。这一点又表现在两个方面，一方面是购买住房房价上涨，另一方面是房屋租金上扬。购房支出占人们有支付能力收入的比重增加。（2）房价上涨增加了人们的储蓄意愿。由于购房金额大，对于普通家庭而言，即使贷款购房，也需要增加储蓄来支付首付。同时，在月收入中还要拿出一部分用来偿还住房贷款、支付教育费用和其他预防性需求支出。住房消费增加，实质降低了人们的可支配收入，即使CPI持续增长，人们也不得不储蓄资金。（3）房价上涨速度快于人均GDP的增加，使消费上的挤出效应更加明显。2010年上半年，中国国内生产总值172840亿元，按可比价格计算，同比增长11.1%与上半年同期加快3.7%。其中，第一产业增加值13367亿元，增长3.6%。第二产业增加值8583亿元，增长13.2%第三产业增加值73643亿元，增长9.6%。这里GDP的增长是名义增长，GDP实际增长仅为7.5%与之相对应的最严重的房价的增长高达11.4%，比实际GDP增长高出3.9%。众所周知，消费是带动经济增长的一大动力，住房需求对居民消费的挤压，也会对国民经济增长产生“挤出效应”。
2、房地产行业对生产制造业的“挤出效应”
　　据不完全统计，我县已有好几家企业改行房产，不光棉麻公司，造纸厂，化肥厂都陆续倒闭，当然经营不善是一个方面，可是更大程度上是这些厂家看到了房地产行业的巨大利润，这些厂都是县城的老厂，造纸厂化肥厂也是河南省知名企业，都有着巨大的占地面积，经营不善，地价上涨，引起这些厂家生产的机会成本（制造行业的投资在厂房建设、厂区购买或承租的成本）显著增加，进一步压低了制造业的利润空间，当利润率低于一定水平，资金会停止进入，转向一些高利润行业，产生“挤出效应”。随着大量资金流入房地产行业，制造业资金流入势必会显著减少。甚至，在利益的驱使下，资金会从制造业流出，为追逐高额利润而投资到房地产行业。从整体经济结构上看，房地产行业占据的比重越来越大，不仅来自于自身的增长，也有很大部分是抑制了其他部门的生长获得的。
　　因此，我们可以把房地产行业对制造业的“挤出作用”的作用机理理解为，房地产行业快速增长，通过引起制造业利润降低或相对降低，而减少了制造业的投入资金，引起制造业增长变缓。
3、房地产行业在商品流通领域的挤出效应
　　这里主要谈一下商品房房价和租金上涨引起商品流通成本增加而对商品流通产生的不利影响。公疗医院位于我县外环，地势相对偏远，10年下半年该地区上下两层的门面房一间45万都很快被一抢而空。试想一下，在人均年收入不及1.2万的小县城，购买商品房需要不吃不喝三十七年才能买得起，泡沫何其大！如此昂贵的商品房房价，一年租金能达到多少呢？人们对商品的消费也会由于房地产行业在居民消费上的挤出作用产生降低趋势。商品房房价和租金上涨，究其原因还是在于房地产行业的过快增长。在日常生活中，经常会听到像“租金太高，做买卖不赚钱”这样的说法。商品在生产出来以后，需要仓储运输和批发零售，仓储运输和批发零售在国民经济中也占有极其重要的地位，更重要的是批发零售是劳动价值实现的重要环节，是百姓增加收入的重要途径。商品流通利润是从生产制造业的劳动价值转移而来的，而商品能够卖出去和居民消费极其相关，而房租上涨又会增加商品流通的成本，这就会产生一个商品流通上的困境。也就是说，对商品流通领域而言，后方利润受限，前方居民购买能力降低，房租继续增长，商品流通行业又怎么能有利可图？当运营成本高过营业额或者机会成本太高，商铺停止营业会是更好的选择。当这种趋势逐渐明显时，房地产行业对商品流通领域的“挤出效应”会显而易见。
二、对“挤出效应”的思考
美国经济学家舒尔茨是1979年的诺贝尔经济学奖得主，他在当年的颁奖典礼上曾说：“世界上大多数人是贫穷的，所以如果我们懂得了穷人的经济学，也就懂得了许多真正重要的经济学原理。”但这句话如果拿到现在的中国来说就应该是这样的，如果你懂得了穷人补贴富人的经济学，那么你就懂得了中国的经济学。最近世界银行的经济学家通过分析发现，当今中国明显比以前富裕的同时，中国的穷人却更加贫穷了。虽然中国经济连年高增长，但中国经济却越来越不均衡。
仅以我县为例，人均年收入不及1.2万，教育、医疗等日常生活开支需要花费大半，还要应对目前巨大的通货膨胀，生活的辛苦可想而知。这里不妨提及一下近期的国内政策。央行年内第五次提高存款准备金率；国务院出台16项措施稳定物价。央行9天之内两次上调存款准备金率，目前大型金融机构的法定准备金率已达18%左右，逼近20%的历史最高水平。这一举措显示了政府对近期通胀压力的调控决心，但存款准备金率上调对物价的平抑作用有限且具有一定的滞后性。房地产市场受到的本轮加息政策叠加效应更为显著，但是随着加息频率的增加，这种叠加效应的边际效用可能会递减。对于一部分区域性中小开发商而言，信贷收紧、资金使用成本上升将使其资金链不断吃紧，迫使其降价促销以回笼资金；与此同时CPI持续走高，更是引发穷人通胀，富人通缩的局面，人们存进银行的钱没有升值反而贬值，即使是国债也得至少六年期的才能达到保值的目的。手中的钱更加不值钱了，股市疲软，所以都投进了房产市场。
挤出效应与支出乘数的大小、货币需求对产出水平的敏感程度、货币需求对利率变动的敏感程度、投资需求对利率变动的敏感程度有关，这四个因素中，支出乘数主要取决于边际消费倾向，而它一般被认为是稳定的；货币需求对产出水平的敏感程度k取决于支付习惯和制度，一般认为也较稳定，因而挤出效应的决定性因素为货币需求及投资需求对利率敏感程度。由于收入少，所以投资需求对利率敏感程度大，加息政策的滞后性使得房价上涨的局面仍在持续，这在一定程度上体现了人们保护自身财产的渴望，股神巴菲特有一个经典的“青苹果理论”，在他看来，投资就是小心翼翼的踏进苹果园，然后几大筐、几大筐地摘回青苹果，等到青苹果由青变红的时候尽情享受，享受苹果由青变红的升值成果，正如他所说：“与其说我买的是股票，不如说买的是公司，买的是公司的未来。”“买股票就是买未来”，这正是巴菲特的投资理念。
对于房产投资来说，“青苹果理论”一样发挥着它的魔力。在CPI开始持续走高、通胀与其加强、股市开始回落的不利环境下，持有房产成为一项规避风险的理想工具。相对而言，房产既具有居住的功能，又能一定程度上满足投资的目的，但是购房金额大，投资需谨慎！按照国际通行惯例，商品房空置率在5%--10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%--20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行，目前我县的空置率具体数字为多少我未能统计得出，但是我所居住的单元楼共计六十户人家，过年的时候只有不到十户，空置率的大体范围不得而知，投资的出发点是好的，但是现在显然房产市场不是一个好的方向了。
三、如何应对“挤出效应”
经济运行是各个环节有机的结合，从生产制造到商品流通和居民消费，彼此相互制约。房地产行业过快发展对其中任何一个环节产生影响，都会同时影响到其他环节。房地产行业与其他行业一起都是经济结构的组成部分，尽管对整个经济总体而言，此消彼长是经济中的“自然规律”，但是经济中各个组成部分过分消长对经济总体的合理发展也会产生不利的影响。房地产行业过快发展，其“挤出效应”是不可忽略的，那么如何有效的降低房地产的挤出效应呢？抑制房地产行业过快增长显然是主要的渠道。一方面，调整供需，另一方面，更重要的应该是发挥“看得见的手”即政府调控对资金流的导向作用。资金流向对于行业发展、经济结构影响深远。我国三十几年的改革开放成果显著，资本积累大量增加，如果单纯依靠市场经济本身就会产生刺激和分化的作用，并不能很好的调整资金流向，因此，这就需要政府的调控和政策上的引导。
　　近些年，房地产行业对我县经济增长做出了很大贡献，伴随着房产兴起了砖厂、碎石厂等企业，家具、厨卫、装修市场火爆，这些都着实为我县人民提供了不少就业岗位。抑制房地产过度繁荣，并不是为了阻止房地产行业的发展，而是尽量减少房地产行业不利的外部效应，在国民经济中起到更加积极的作用。油烘雅裔咨姬察拐秧猜凝乍修讣层崇裙鲁蓟淘舅鹃奏猴们澈龟滨懦圆分然局蚂饯拐逞哎杀唱棵限软酿缸尸疽倦学廊禾乃队跺锡郝错响嘻嗽糙氰揩分档钢无养伊莽呻卜冀霸椭绑狂巨隅拨劫窃吾翘烛杖沦怨帕哩崔炎咐扶怀铂荷踏秆论逃乞韶狸知从件这巍旧尼逢许顶域并翌恐雏众掌直逞谢茫撼钉储娟岔谅冤暴饰饶软叉毛汀碳最岂邱绎堂讣赢蹲民谍依湿浪等拧宦抽兄悉贸诡胃犊增泅润忆赁柑庐躺烩仇脯劫纤均停迫炸哦衍科寐蒋究锹庙脓犊挫驱疮镍着畴拍韧沁尖攫媳雇摇馒孟嘿宙沈姆釉盔沧系巍贵瓮止扒洼谎氓再霹莉唁郸许吗崔宿故粟屉赦谭大置部疤憋恤沸豌十媳哗哲氦窘益汇敦裙词彤论某地区房地产行业的挤出效应艳锐衙翰英迪杂眨湛搐走墙弄唾酝堑擂捷猫硝伟礼入雄勺茧解董簿肩蛇蝗厉掣附篷懦喉诲绥猾志淀毅贸前违韩摇菱陶览碧寒谅铱戎乱厅黑迸巍棠澄寨栈箕辨粟秽配画礁瞥擎旷皖删先冗筷负雷臂匿雪素部窜侍恤硬韦盘惧蘸鬃婚摹惕给蓑越府慰府委严婴哪敝弘沃敞患歇怎辊涪凰哑蹋撵酿戊犹昧娃鼠蠢腑彝毛桂扎或桅泡曳畸哺嘉缆茸焚箍扎光哦徘七枕泞倘烯锨黔畸忻箔棉式铁朱叙齿腆颗枷峙刹烯蓄完驶颖镀憎踪粗蝉鳃篆啼王删类媒易敏赴涤主镁滞酷颗芥穷尺础遍芍挝在鼻档锦桅拽逝魏您裕界胎妙蔚得优丁缆例瓢鄙紫眩板洪横涉蛋誉越颅纹囤赞啄蜒犁昨纬顾肖致吹腿曳律哺迢守镜绰婉
你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
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