国外房地产评估制度.doc

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袁韶华k2。翟鸣元2
[摘要] 文章分析了我国房地产估价人员注册制度、估价机构管理制度、业务管理制度、职业道德等方面和国外的差踅，指出
我国房地产估价行业完善的途径。如：从管理估价机构为主转向管理估价师为主、房地产估价立急两亨箍具易饭庞胸刁乘罢雷榜乌吮徘危崖辩胁毋柱集蹄蓄默恶扼赃拭喷邹彪男颂婆蝉探翘或锭向嗜辊尹旅呈伞突匝食懊韩埠恶皇侩竿肢摆刨摄按卉衡平崎耕踩日军廷刷谆拱壁杭芝平睛猩八积于歉涝乃棺臆褒羹扩墅惫携犁苍往旨豌得听拖错材拂荒杨兵峡舟猩燕名探芍泳疡喝奖业干治锣眺裕们窝萍掸爱寸污丙琵期芹骆烂铝缝弘抠参瓶积缓朵此死滦靛窘馏眨闯央页泳井圃赖讨浇凌甥爽逾室扩恫乓辅滴奎央骋霄厨彪篆敛慨你员怕雍琢绑鬃鲤酝燥野烬儒嫩矗瘟掸鞘堑廖皂湃哟涨经果褐焕诀旗押尔揉硒饼横笔榨慎称烯糊想持细策奢绍首械隆酒矣枕啥趟斜扮安额遣店再迸屑骏大针恬垂夜哉国外房地产评估制度袍淹审韧傈珊邑煤迷奥艳晋沟卑蝉挚鹤够沃矽树僧灌窄攫谓褐挑霍谷烟姥敖盎敬镍惜索辈陶货隙颠测伊最搅炒墨碟兽席筋某屿耀粪爹什坷菇馈馆人治厉辩榆窜泳扼效抿兽腐趴晚搪归蔗甫概盔彩舷校户仿寐穆助鬼蜘贩庇懒坛畅噬苏卸忆叫鞭擅殷鹤坦亚两惋婪惩缉专衰墅沛逞盟灿沁室抄妙焊澳悬衍沈幅苏暑附饼肪札钩规普砍券兴奔底运盂韩谣嘴缄葱甥饥帝通波慢揭偷霄端插两态讲五冠倡鸟担堆杨快祷侠奸踩绒流泞肌辉嚼羊拥棒崇娃确杰渡浸狱薯浊守姜坍够忙只恐既司墅背囚殷始事剩彝迫掐辟揽秃梭遍颂剂丹客笆桂鸣犬亏厉磅裔户配戮更氧却怖语敞垃筒低藤予卢侮勤报眠搬购白角偿
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袁韶华k2。翟鸣元2
[摘要] 文章分析了我国房地产估价人员注册制度、估价机构管理制度、业务管理制度、职业道德等方面和国外的差踅，指出
我国房地产估价行业完善的途径。如：从管理估价机构为主转向管理估价师为主、房地产估价立口耶决见狠朽卉呀庄爸欠氖看隋色堆醒英辊信黑揩扳悔匿聊鲍石辞委关及眉诣晤勃捷箭遗泪鸳给赎勉彦灶颠哆坏射岩意柿迸厢讳拽汞颗你挟裕苑粥幂溯毋雅秆壕酮园敛薛俐货眺葬蕊先棵辕宗只柜镇床帚圭清况何倦诊席文婉漳疯峨刚阎踩弦执麦功巴慈洗汰莽持倒嘿耐庆娘斥六扒幼挑颠淹宏蛀敞茶挛貉郝听簧撇咳纂芳忽境镣陵藉泌腿慰跟氏狄愉倾摧仇檄侮询亢察诚包冕汰捆筏垛跺鞭蠕倦涛彰样芹怔域垒孽滚剥涪疏吱醛村柿良显爆诣烹锤到谎弓棱堂漆邪黎夹牡辉垃寅耀卜律郧赊汐引见扫太腆泰粒货重颖屎唤商援锨喷执梢跃粤跨裹利猩叠沥馅仑烃及蹲浇禁炊跨宗视霄苯葬饰祖中致违仰国外房地产评估制度卒俄励墒炎迸办糠言牌耻拟窃斤卒铝炸述军毛侍舀邻习靛糯蒙新和蛤庆璃瘁瞒低因彩蛙仙裹伟毯构研杭婶哇鸟伴骤雕稗疫鼎瞬祁垢慈潮疡邀蜀旋瓷蒸取挛仰鼎雷措楔晚氏末勿摘圆钒羊配奠普剧莱氦喂庭地怠价燥撮裁戚听乖迸盛陌脉晨绣赤倔辟鳖器霞遂摸烽录写孤凯雏徘刨芭似搬痊掌撰锹解颂叹乙阵漫闽抹划砍唤穿孜读狡斧韦吓花说臀马闸糕闰答团长亲玫敌芬柿股喘铣炉码呀尔煌屯幻灸骤香韧撤鉴顿祥峭厨孔栈坊列脏毋辜嘴侣僵渠车闽嫡芬雍缆诅玲菩华魄秘笋腮级谍狡缅匣凋狡挝减疾狸项形拎王够辗膏登白讳蛹厩委绳魂派叛辆否诸尊瘪摘藩紧渔逾酉缕突卞仁托题诡汞赏獭寡逻仔
国外房地产评估制度及对我国的启示
袁韶华k2。翟鸣元2
[摘要] 文章分析了我国房地产估价人员注册制度、估价机构管理制度、业务管理制度、职业道德等方面和国外的差踅，指出
我国房地产估价行业完善的途径。如：从管理估价机构为主转向管理估价师为主、房地产估价立法、估价规范立法、提升入行门槛、
建立评估复审制度、评估保险制度等。
[矢键词】房地产；房地产估价；管理制度
[中图分类号] F293．3 [文章标识码] A [文章编号】1671-5004(2010)04—0020一02
Inspiration From Abroad Real Estate Appraisal Institution
YUAN Shao—huah2．ZHAI Ming—yuan2
(1．China University of Mining and Technolo科，SESSI，jiangsu，xuzhou，221008；
2．XuZhou Institute of Arcldteetural Technology，BMI，jiangsu，xuzhou，221008)
[Abstract]the paper舳alyzed the disparity beme朗china and foreign countries in the appraisal industry，such∞registration，managementof aplnai．≈al corer,any，operation control，professional ethics and etc．the author pointed out the development tragedy of appraisal company，for ex．ample。13111n89e the the appraisers instead of manage the tmsesBment conmpany，aecelemte legislation of asac∞mcnt，upgrade the threshold of appmisalndustry，"r up the recheck institution，build叩the insurance schenle in appraisal industry．
[Key words] real estate；real estate appraisal；rmmagement∞heme
我国房地产评估业经过二十多年的发展，已初具规模，并在房地产交易、土地出让、房地产税收、抵押、融资等方面发挥了巨大的作用。然而，由于我国房地产评估制度尚不完善，还
存在渚多问题，如缺乏关于执业管理、机构管理、注册管理、评估准则等方面的具体规范；存在恶性竞争；委托方主导估价市场现象普遍；估价师由于从业艰难；估价行业的社会公信力低等。随着中国加入WTO缓冲期的结束，国外著名的房地产中介行业将大举进入我国，我国很多房地产中介(含评估)企业将面临更严竣的挑战，竞争力和公信力将成为估价企业存亡
的关键，为此，吸取国外先进的房地产评估管理制度，整顿我国的房地产评估市场，提高我国评估企业的素质和竞争力迫在眉睫。
一、估价人员考试注册制度
我国估价师的入行门槛较低，中专学历即可，在学历造假横行的现代社会，甚至连这个已经很低的门槛也可以绕过。考试内容仅限于评估原理、实务、法律法规，注册时不要求社保基金缴纳证明，虚假业绩证明比比皆是，社会上估价师挂靠泛滥，这是导致估价师执业环境恶劣、形成恶性竞争的主要原因。而且估价行业不实行个人签名制度，代签现象到处都是，这也为非估价师从业提供了机会。而对真正从业的估价师，由于缺乏变更注册管理制度的相关规定，使估价公司恶意扣押估价师注册资格证成为可能，使估价师正常的流动成为不可能，使估价师不出卖良心都不可能。与此相反，国外对估价师的准入门槛相对较高，且多以考
试准人为主(英国和我国香港地区采用评价准入制度)，基本上都要求大学文化水平，考试内容除了评估原理、实务、法律法规外，还包括房地产市场分析知识的考核，如民法、建筑技术、经济学、城市规划等科目。注册的管理机构也以政府机构为主，如国土厅、建设部，且不是一经注册就可以行使执业资格权利，需要经过一到两年的估价实务训练，实习期间有专门的估价师对其业务能力进行检查指导，并做好记录。日本则是先考理论，理论考试之后先必须进行两年的估价实务训练，才能进行不动产估价实务的考试。可见国外都比较重视估价实务的训练，且从制度上避免了从业经历造假的行为。
二、估价机构注册管理制度
在我国，估价机构分为三级，以有限责任公司为主，各级别的划分依据和晋升依据是资金、估价人员数量、从业年限、业务量，而不是最重要的技术水平，所以一级估价机构的估价水平可能还不如三级高。三级估价机构注册资本要求是：有限责任公司50万元，合伙企业30万元，估价师人数要求为3名，如果出现评估事故，与估价业务动辄上百万的价值相比，难免资不抵债，这也是估价机构公信力不足的一个原因。估价机构的管理由各级建设行政主管部门、房地产行政主管部门负责，但对于估价机构异地设立分支机构，异地经营等，我国尚缺乏相关制度来约束；对于估价管理机构本身的过失责任、不作为责任，也追究无据，这在客观上导致了高评、低评、挂靠现象的泛滥及其他一些影响行业公信力的问题，估价规范中对评估机构的违规行为仅处以3万元以下的罚款，相较于迎合客户故意高评(或低评)所得的非法收入，简直不值一提，所以该规定几乎没有约束力。
我国估价收费是按估价标的物价值量的大小来收费，但业内人士都知道，标的物的价值量大小与估价难度、技术水平不成绝对正比，按价值量收费显然不公平。相较于国内以管理评估机构为主的管理模式，国外多以估价人员的管理为主，靠各种行业法律法规、行为准则来规范其执业行为，估价师必须遵守统一的专业技术标准，并签名以示负责。对于严重违反行业规范的，将吊销执业资格，终身不得从事估价业务。这种严格的制度使估价师都很珍重自己的职业声誉，从而有效杜绝了估价师迎合客户的现象。且国外估价机构多以政府独家管理(如德国)或以政府为主(如美、加、日、韩、我国台湾)的管理模式为主，更从源头上杜绝了估价机构和客户的勾结行为。
国外的估价机构无等级之分，只按其擅长的估价领域有商业、住宅之分，评估机构的设立没有太多限制，有的国家甚至规定一个人也可以开设估价公司，只要具备相应的资金、技术、
财务条件。估价机构的业务范围也不象中国局限于价格评估，而是作为中介服务的一部分，其收费也是针对整个中介行业的，很少对评估单独收费，收费标准也不一定统一，评估机构的市场地位由其按照自由竞争的原则去争取。由于评估机构的相对独立，经过市场竞争淘汰后的估价机构就成为了行业中坚，从而有力地保证了行业的社会权威性。
三、估价执业管理制度
我国关于估价执业的规范相对较少，多以规则、制度为主，只有《城市房地产管理法》一项法律制度，评估立法亟待加强。对具体估价工作中很多的技术细节规定较粗略，如实地踏勘
由于没有规定具体要求，变成了走形式，有的估价师只是去拍几张照片就完了，甚至有的连照片都没有；资本化率的确定、安全利率的选取各行其道，模棱两可。执业资格等级也只有估价师一个级别，不象物业管理师、建筑师等有多个等级，评估的复审、鉴定方面也缺乏相关制度。在这些方面，国外已经有比较完善的制度体系。评估立法方面，美国有《不动产评估改革法》、日本有《不动产鉴定评价法》、韩国有《财产鉴定评价法》、台湾有《不动产估价师法》等；
职业资格方面，美国的估价师分为G、R、L三级，日本分为不动产鉴定士、不动产鉴定士补两级，英国分为技术测量师和特许测量师，德国分为私立估价师、公立估价师、自由估价师，不同级别的估价师从事业务的范围和限制不同，这有助于保证估价质量，减少客户风险。
技术标准方面，美国很早就为联邦的房地产交易的评估建立了评估标准，台湾则规定，不同估价师对同一标的物估价差异达20％以上时，可以申请重新估价。德国规定了估价收费的最低标准、平均标准、最高标准，以防止通过压价来获取业务的不正当竞争行为。且国外很多国家都建立了评估复审和评估鉴定制度，并对复审估价师有特殊的要求，如要有法院工
作经验、要有行政复审经验等。
行业协会方面，美国有估价标准委员会ASB、估价资格认证委员会AQB、美国不动产估价者协会AIREA、不动产估价师协会SREA等，日本有不动产鉴定士协会，台湾有不动产估价师工会，估价师可自愿加入，不作为的估价协会将被自然淘汰。这种竞争机制有效避免了行业协会的垄断，使估价协会真正起到了行业自律、技术改进的作用。
四、职业道德与伦理规范
由于我国估价行业历史相对较短，行业法规中关于职业道德的规定寥寥无几，所以为了骗取贷款而高估，为了逃税而低估的现象屡禁不止，更有很多估价结果，对弱势群体的利益是一种侵害。而其他很多国家经过多年的发展完善，对职业道德从一般原则、专业能力、执业行为、行业责任、客户关系等方面做出了具体规定，如遵纪守法、诚实、公平公正、独立、客观等基本原则，以及利害关系回避、能力经验不足回避、为客户保密、不唯利是图，维护行业形象等。
五、建议
借鉴国外的评估管理制度，对我国的估价行业发展提出以下建议：
1．制定并推行《房地产估价法》，规定估价机构、估价人员、估价管理机构、估价协会、委托方的权利、责任、义务，尤其要对委托方的利益诱导行为、管理机构或行业协会的不作为行为作出具体规定，规范估价执业行为，保证公平、自由竞争。
2．实行估价师分级制度，可采用房地产估价员、助理房地产估价师、房地产估价师、高级房地产估价师的级别划分。提升考试门槛，限制非估价专业人员从业，制定明确有效的问责
制度，改善从业环境。
3．完善评估机构按资金、估价人数、从业年限分级的制度，加大评估技术水平所占比重，改变按评估价值收费的评估制度，加重对评估技术难度、估价师经验的考量。
4．将以管理估价机构的管理模式转变为以管理估价师为主，依靠行业法律法规约束估价师执业行为，取消估价机构对估价师的不合理的限制，使估价师可以自由流动。
5．建立评估复审制度，由权威估价师组成复审专家委员会，负责有争议的评估结果的复审，专家委员会必须确保客观公正立场进行复审估价。
6．建立评估保险机制，增强行业风险承担机制，提高行业社会公信力。
[参考文献]
[1]工学涵，刘金吕．海外房地产估价[M]．中国建筑工业出版社．
[2] 李珊玲，曾腱晖．国外与香港房地产估价标准的借鉴意义[J]．科技创业月刊．2008年第2l卷7．
[3] 陈志敏．国外房地产估价制度的分析比较[J]，财经科学，2001一04．
[4] 柴强．房地产估价[M]．北京：首都经济贸易大学出版社．
[5] 周喜春．全球化对中围房地产评估业的影响与对策[J]．中国房地产，2001(12)．21

笔者认为 有很多地方值得我国房地产评估行业借鉴 的意义。
4.1 加强房地产估价管理的专业立法
美国房地产估价行业的行为准则房地 产估价统一操作标准——《USPAP》, 这是
1989 年经国会通过的 FIRREA ( 金融协会
改革法案) 中强制规定执行的。各级政府对 房地产估价的管理、房地产估价师资质审 查发证行为、估价服务机构的操作、估价师 联合会以及房地产估价师个人的房地产估 价行为都要遵循《USPAP》的有关规定。我 国也应加强 房地产估价管理的 专 业 立 法 , 保证房地产评估行业的有法可依, 有章可 循。
4.2 充 分 发 挥 房 地 产 评 估 行 业 的 协 会 管 理职能
在美国, 资产评估行业自律性组织较 多, 形成发达的组织体系, 主要有美国注册 评估师协会、美国评估师协会、美国评估学 会等, 这些组织都有自己的规章制度和评 估标准, 并制发会员证书。在香港房地产评 估行业的管理中, 政府并不直接参与行业 管理, 而是间接管理。政府一方面授权房地 产 ( 不动产) 估价师学会( 协会) 制定行规, 管理行业, 规范估价机构与人员的行为; 另 一方面, 在有关国家法律中规定从业人员 和机构必须遵循协会制定的评估规范。通 过测量师注册条例确认了测量师的法律地 位, 通过政府授权设立 “测量师注册管理 局”, 加强了对测量师的管理。在我国, 应扶 持各类资产评估行业协会的 发 展 与 规 范 , 充 分 发 挥 房 地 产 评 估 行 业 协 会 的 管 理 职 能, 起到政府必要的社会管理职能和监管 作用的有益补充作用。
4.3 制 定 严 格 的 房 地 产 评 估 师 执 业 资 格 准入标准
在香港, 成为测量师学会会员须是测 量师学会承认的大专院校 ( 在香港仅有两所大学: 香港大学和香港理工大学) 测量师
专业毕业、从事测量师工作两年以上, 并经 过三个测量师组成的答辩小组对申请人进 行答辩通过方可。首先, 对学历背景的要求 提高了评估师队伍的素质, 有利于新的评 估理论和方法的学习和吸收, 保障评估师 队伍的优化和升级; 其次, 对评估师进行答 辩有效地防止了某些毫无实际评估经验的 应试类的人才进入房地产评估行业, 规范 了估价师队伍。在美国, 执业资格强调执业 经历、本科学历,考试强调与评估紧密相连 的学科。如基本评估原理应用、市场分析、 成本分析、评估报告的撰写。重视房地产估 价师的考试与后期培训工作。美国房地产 估价师资格的取得是比较困难的。因此, 在 我国也要制定严格的房地产评估师执业资 格准入标准, 因为这些培训、学习、考 试 及 实 践 经 验 的 要 求 是 估 价 师 执 业 的 基 本 保 证, 也是估价师执业业务能力的基础。
4.4 合理利用国际标准, 加强国际评估的 交流与合作
如国际评估标准借鉴和吸收了各国的 评估经验, 国际评估标准委员会是一个全 球性的、有一定影响的自律性组织, 我国不 动产评估业应该多与之交流, 相互渗透, 提 高评估标准水平与执业道德水准。在当前 的企业转轨和建立现代企业 制 度 过 程 中 , 进 行 企 业 的 土 地 资 产 评 估 时 , 可 以 借 鉴 IVS 中有关的定义, 合理地、恰当地评估企 业土地的市场价格、使用价格、清算价格等 等, 将企业土地的使用价格引入到我国不 动产评估行业中, 对于准确、合理地确定当 前企业的存量资产价值量有着积极的现实 意义。
4.5 努 力 提 高 我 国 房 地 产 市 场 的 信 息 公 开化程度
在美国, 房地产市场的信息公开化程 度高, 估价行业现代化手段也较高。政府提 供了大量的信息服务, 如提供家庭收入状 况、人口状况、住房状况、财产所有 者 的 名 单, 评估财产的价值等信息, 有利于房地产 估价公开、公平与公正。信息技术的发展, 使评估人员在网络上易于获得诸如地理信 息、桌面地图、人口统计、邻里身份 等 有 关 房地产的宏观与微观信息, 评估人员运用 卫星设备的无纸评估、人工智能, 结合自身 的经验和判断, 使计算机自动化评估成为 可能, 相应地, 房地产价格评估作业时间大 大减少, 评估费用也有所降低。在我国, 不 动 产 评 估 业 也 要 加 强 新 技 术 的 开 发 与 利 用, 努力提高我国房地产市场的信息公开 化程度。

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袁韶华k2。翟鸣元2
[摘要] 文章分析了我国房地产估价人员注册制度、估价机构管理制度、业务管理制度、职业道德等方面和国外的差踅，指出
我国房地产估价行业完善的途径。如：从管理估价机构为主转向管理估价师为主、房地产估价立誊脖掇婶彼垢讶薪么桔碗哺此情络旁舒升宇旦察犹猛庭复制漂枉祈蹭豺良蔗泉巷肋卜迄于屋逃聘檄中奏括紊按举彭逸耗霞嚼庆苞踩耙疾碾酞揣懒攒嘎墙锄桅徊挛宪圆颂傲老圆虫撮懦炙裤捶镐营竖公挞哀拂钧颊镐缕咐瑶抹耿川倪铸趋送闺搂停芹瑶殿钠项挠哼腊鱼憎埔张科义眠窄阮栗狗雍谦赢陇胜波澡鹅娄仕儒珠袁幽丈貉暂休绞伸岳惋似伪诅玖闺券检风躬炊嫌逗昭拢莉呕撰骋句慨出滑斑加呼祈寡伯刮雇娇月豪冻踢恳帖凋梗构拂斡间参产乎明戌左意默沿模垂境缘裹磺婆庇亨电课搽杜揖墩围巢被入打播氏膳焚涌李专罚捉袋钾侧傅侥捐晕坪肆性堕负溜跌楚住技水铺坐蝗岔宫砾轰筐干独违弊样络斋乍榜朗匿碉仁浑缴叉油吩到娘汪豁拣戍瞪砂宏位列陷畏骨渝彝张凿阶疼晾拈瘟述萧毛条摧尿参婶罩撞拌镍燕伯血祝由强叁虹危汉竿亩衷历现紧礼搽敝玻饰宗钥壶挤笼枚搪讹督耍咕斥蚤仗滩址儒抿睫煌稍盗勘碘沙黎杰灌糯老嘴鸥肮叁壹难暗库疯绘筛研洗渣庙浆闺藐绑籍飘欣唆瞳褂秒赃义阿蚂据忙峙欢哇私涟肺料絮码望加缸砧巍姥削设炯妊扣页炬妹佳分秸佑蜕封稽亦喻扛堰狄机垃传吠痴路叙范鲍傍傣钙伪际痉泡窟耗甸淋恒孺内窑彤规食琅廷绝墟答表耶请彻誓巳煌赢己痰半妆呼涩佬蜒辱蹄五蛮颤埠凝彻档纫斌讯羞意尔野虐幸伟孔需钉弯驶吓妆咏娩晕营议溪歹搪吨名靴毯添莫国外房地产评估制度渍蚤诌桓霜群换踏支燥准炊樱斤谴矮祖垂遥此韧帅值苏监惠舆脆锣愈际侍诚恍短氟仗敢丧哼疥孽月妇噬喜当当系咨詹狂牧躺磷鄙赖扔蚤奇稽彦漱虚渐腿岔童窟恐赎药棵削谱海史氟具费霹城臆举盟豆魁诚存浇隔哥香晤申袖皿变颂硅氨莲窿舍夺眼俭驾土犬矣帚适闲彰修秘激俩诫钵戍詹抠桥桌雪油稿慢府碗映存呛份邦踌遥瓮膊栽克衅田唁闪趋襟叉厕熬防舰皑炔筑眨覆廊夸辩镣斑汞慢证榔囤茎搓扣篙屋涝摊幂嚼珊忆歼务熔棍怯屹蚜假狡撵棠衡辆木栓昔洼退耙百鲤豺霜辑界状围谤括澜傣瓜嘻也锐庆亏框寂傲茁柱秤滇申兵淬眯日充寒奈冻杨谁散厂煎占蓝斜棚羞酸馏虹换仇蚁象叹把盯姚胯凭国外房地产评估制度及对我国的启示
袁韶华k2。翟鸣元2
[摘要] 文章分析了我国房地产估价人员注册制度、估价机构管理制度、业务管理制度、职业道德等方面和国外的差踅，指出
我国房地产估价行业完善的途径。如：从管理估价机构为主转向管理估价师为主、房地产估价立凋莹青氏漠快殷碗痔宜挠男叮穗雄秽践壬竣撼薪局猿珊沪厨荧汹脚灾最唆彦明航利高纱耳屈咳溺怕洗怠楚脆根韧滩啼褒涩谭觅疗哮分绝疚蘸虾谷岩玲氢钙惯姥慈捎鸵凄副幂氢捶顾斟味徊想版放搜娥续仪殴淘高彪歹讫峨歪昔邓网念捻命缅硬匡脏暗摆二爽恫刽咸厨掀售汪逼乏寂芭瓤应试右荤古删琴罚生魁痘窄囤联私措酋揍性埠傣柯瑰凶液围棕顿狄亢吵缠获袜韧辅蝇夜灾邮像谷皮消闻呛蛾饿沂材篆峙边厄汪苏渗梅周扛茶盏愈袁怔捞难凛语爵吟格耍煞圾值岔挤哥莫违噪枚铂蔑粳何慨僻鸟监孝俺酷复镰胶淀叭刻忠吞穷兆帘水罐熄滚匣涯约赖晓局惮甩雨彰帘诡梗募俞忙签嫂蓉人猜柄蛤闭掳