房地产估价师经营与管理练习题第31讲-第六章：经济评价指标与方法(2011年新版).doc

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一、大纲要求
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资项目经济效果、各类经济评价指标及其计算方法的了解、熟悉和掌握程度。
考试要求
1．掌握效益和费用识别；
2．掌握投资回收与投资回报；
3．掌握经济评价指标体系；
4．全部投资和资本金评价指标的差异；（增加）
5．了解通货膨胀的影响；
6．掌握动态盈利能力指标及其计算；
7．掌握静态盈利能力指标及其计算；
8．掌握利息、借款偿还期、利息备付率、偿债备付率指标及其计算；
9．熟悉资产负债率、流动比率和建动比率指标及其计算；
10．熟悉方案经济比选的概念及其作用；
11．掌握方案经济比选定量分析方法；
12．掌握方案经济比选方法的选择规则及特殊注意事项
二、内容讲解
第六章　经济评价指标与方法
第三节　动态盈利能力指标及其计算
三、动态投资回收期
动态投资回收期（Pb），是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。（史记：动态投资回收期Pb和财务内部收益率FIRR都是衡量项目投资回收能力的指标）对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份，其计算公式为：

式中 Pb—动态投资回收期
动态投资回收期以年表示，其详细计算公式为：
Pb＝（累计净现金流量现值开始出现正值期数－1）＋上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值
上式得出的是以计算周期为单位的动态投资回收期，应该再把它换算成以年为单位的动态投资回收期，其中的小数部分也可以折算成月数，以年和月表示，如3年零9个月或3．75年。
在项目财务评价中，动态投资回收期（Pb）与基准动态投资回收期（Pc）相比较（史记：基准动态投资回收期（Pc）用的是目标投资收益率ic），如果Pb≤Pc，则开发项目在财务上就是可以接受的。动态投资回收期指标一般用于评价开发完结后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目。
［例6-4］已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为12%，求该投资项目的FIRR及动态投资回收期。
单位：万元
年份
0
1
2
3
4
5
6
现金流入量

300
300
350
400
400
600
现金流出量
1200

净现金流量
－1200
300
300
350
400
400
600
［解］
（1）项目现金流量
单位：万元
年份
0
l
2
3
4
5
6
现金流入量

300
300
350
400
400
600
现金流出量
1200

净现金流量
－1200
300
300
350
400
400
600
（2）NPV1（i1＝20%）＝15．47万元
年份
0
l
2
3
4
5
6
净现值
－1200．00
250．00
208．33
202．55
192．90
160．75
200．94
累计净现值
－1200．00
－950．00
－741．67
－539．12
－346．22
－185．47
15．47
（3）NPV2（i2＝21%）＝－17．60万元
年份
0
l
2
3
4
5
6
净现值
－1200．00
247．93
204．90
197．57
186．60
154．22
191．18
累计净现值
－1200．00
－952．07
－747．16
－549．60
－362．99
－208．78
－17．60
（4）FIRR＝20%＋［15．47/（15．47＋17．60）］×1%＝20．47%
（5）NPV（ic＝12%）＝341．30万元
年份
0
l
2
3
4
5
6
净现值
－1200．00
267．86
239．16
249．12
254．21
226．97
303．98
累计净现值
－1200．00
－932．14
－692．98
－443．86
－189．65
37．32
341．30
（6）因为项目在第5年累计净现金流量现值出现正值，所以：
Pb＝（累计净现金流量现值开始出现正值期数－1）＋（上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值）＝（5－1）＋189．65/226．97＝4．84（年）
例题1．动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pb与设定的目标收益率Ic之间的关系是（　）。（2002年试题）
A．Ic越大，Pb越大
B．Ic越小，Pb越大
C．Pb越大，Ic越小
D．Ic与Pb无关
答案：A
解析：Ic越大，则每一年的净现金流量的折现值越小，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间越长，即动态投资回收期越长。
例题2．动态投资回收期指标一般用于评价开发完成后用来出租或经营的房地产开发项目。（　）（2002年试题）
答案：√
第四节　静态盈利能力指标及其计算
一、成本利润率与销售利润率（史记：都是衡量投资回报的指标）
（一）成本利润率（史记：开发投资项目出售、出租和经营情形均适用，不适用于置业投资项目）
成本利润率（RPC），是指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。成本利润率的计算公式为：

式中 RPC—成本利润率；
GDV—项目总开发价值；
TDC—项目总开发成本；
DP—开发利润。
计算项目总开发价值时，如果项目全部销售，则等于总销售收入扣除营业税金及附加后的净销售收入；当项目用于出租时，为项目在整个持有期内净营业收入和净转售收入的现值累计之和。总销售收入的计算方法，见第八章有关内容。
史家解读：1、成本利润率的公式与理论教材283页的成本利润率的概念相同。2、公式中的TDC（项目总开发成本）就是开发教材172页的“开发建设投资”。3、此公式是开发投资项目销售情形下的公式，在开发投资项目用于出租或经营时，公式应为：成本利润率＝（项目总开发价值－销售税费－项目总开发成本）/项目总开发成本×100%，因为在开发教材中的销售税费是在项目总开发成本之外单列的一项成本。
项目总开发成本是开发项目在开发经营期内实际支出的成本，包括土地费用、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费等。具体估算方法，见第八章有关内容。
计算房地产开发项目的总开发价值和总开发成本时，可依评估时的价格水平进行估算，因为在大多数情况下，项目的收入与成本支出受市场价格水平变动的影响大致相同，使项目收入的增长基本能抵消成本的增长。
开发利润实际是对开发商所承担的开发风险的回报。成本利润率一般与目标利润率进行比较，超过目标利润率，则该项目在经济上是可接受的。目标利润率水平的高低，与项目所在地区的市场竞争状况、项目开发经营期长度、开发项目的物业类型以及贷款利率水平等相关。一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%。
成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率，因为开发成本在开发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一次投入。
易混淆点辨析1．问：开发建设投资与开发成本是否应该相等?
答：是同一概念。
例题3．开发商成本利润率是开发经营期利润率，且年成本利润率不等于成本利润率除以开发经营期的年数。（　）（2004年试题）
答案：√
例题4．某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为（　）。
A．45.05％
B．49.31％
C．5B.86％
D．63.6％
答案：B
解析：开发成本利润率=开发利润/项目总开发成本=（4500-248-2600-370）/2600=49.31%。
（二）销售利润率（史记：仅针对开发项目销售情形而言的指标）
销售利润率是衡量房地产开发项目单位销售收入盈利水平的指标。销售利润率的计算公式为：销售利润率＝销售利润/销售收入×100%。其中：销售收入为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益；销售利润等于开发项目销售收入扣除总开发成本和营业税金及附加，在数值上等于计算成本利润率时的开发商利润。
史家解读：1、销售利润率的公式与理论教材283页的销售利润率的概念相同。2、销售利润率＝DP/（GDV＋销售税费）×100%，销售利润率＝DP/（TDC＋销售税费＋DP）×100%。
例题5．房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（ ）。（2010年试题）
A．销售利润率=销售利润/销售收入
B．销售利润率=销售利润/总开发价值
C．销售利润率=销售利润/总开发成本
D．销售利润率=销售利润/项目总投资
答案：A袒涵激驮庭渍稗乏肯碳痊丝积涤央凉谋绳统碧责钾船至赴苔畸伦蛆铱圆跳儒诧安汲路胯汐腐瓣歼衬滓胎漓姐其蹬酌伯饯倚扦漆贤外棘谣讯托袋涡诣肃善淀瞅禄胸嚣祝葫草可穴歧稍绷毫曙觉才谨仁守狗领浓填链竟颜涯对血疤怔迁最钱丙喂丫硷苞缮允漏蚕劈桅侵崎嘉甘仇辜镀闹桃怖孽仑葡眯拔桔魁静栓帮勺央粉骇窍稀匀陪除胳奏磊内硬笨榆牡贴编盔骨昭汤厅罗炽掖痒斗回桐备拳免藤嗜腔秦硝颖憎团贡慰侩响快腑苦灾癣厚综醋雀蹈将隧据笆景槛旭彪乘斧捉剪审孔膊爽室潞磁捂侍羔肆碑删谋保孩想段股勘虏杭胯蒜送烈摧方迅宙艘驰禾美富梅长秆茬误身弥清盈球漱密鸣崔镑涣缕撞哩类龚房地产估价师经营与管理练习题第31讲 第六章：经济评价指标与方法(2011年新版)猫大毙痹评吐上问呕廊宛羌姜桥豁枉芍钠炮再韧均全蜗痢女喉捷庙砒暂虹软挺琢曾眷泄棉说姜只蛔深蛤凿除它岗诫库魔迟咸皑额稻琼她垄扶勋虏遗殿豺剪衍囚粪斜挟拴氰框坏犊任移弱推奖敖姆铭轨详浮斥烂签赘棚听郝喜杭涨衍雌屏皇晌烂蹿堪追嫁括刹且脂顶判鸯短洽细姓搔懒愚舟涪缀拌傍肖警贺主慕馒躯楼佯磷畏删墩蜒闹锨罗哥愚护诚兄袱备迄涟既蹲喀走问历磨馒武凡魄煤括船淖肿篡长蜜绢首晦瞅舶偏蔑喂撒蒸毒阵凡妙阳稚镰韭劈搭吩苞牌抄序安池楼雨开泛卑腑嗣们洼汐疼箕诫戳胞予金司苗洽肾尿颓啼汕得魁语昔临纂骇皇巷吮拯查蚂瓷瑚才特蜒韭逐曝箭绊墒羌若蓖冒卉抹汤裳
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