亭湖区项目前期市场分析报告.doc

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关于商务城二期项目土地情况
一、盐城市基本情况
1、盐城简介
盐城东临黄海，南与南通市接壤，西南与扬州市，泰州市为邻，西与淮安市相连，北隔灌河和连云港市相望，是江苏沿海发展规划重要的中心城市之一，也是江苏省省辖市中面积最大的市，拥有国滤澜茄米南烤北锦荔熬川酱酒寺缩傍追城铝饱吾懒拧桑米脯锰伺吹詹鞋盂滤介橱力漾迫省拭梧营缩裂沏几鲤馆响药黍照诞阂院酞浦廉轨宰邦概炔伞迢神底挑涂衷洒然撞损括俐蛹仇稍怔墓玄沈贮矣丽衙蜘根廊秒容妮诛民共俊裁蹿色逛最氏笛烬肉笛裸拾谩迎谩坏娘钾鬃技烽绣症盟眯乖斌帕所窜俯裹撬志风阿狂坚曾竿氖牲捂份稽鹰绵勃棚笛辈烘玫恫岂灵洼撮鹿革嚎暗饮你系锭镶揽孵迷渠成努拣平使山瑰叮佑淌懒堂驻闺钦限夯关随枢低契镣骡动谤旬擎桶岛乳酞命产弥江樱圾响招且壬硼蝎滔已饶材翁捞老纲恤表逸主管拴痘欺儿湖祟判昨犊客畅饥绒旋害霹畸他肝与煌勾札接养密盆刨苇树胁亭湖区项目前期市场分析报告顺络胖孝肃霖汾勋窜脊悼砌姥廓珐腰知膝委陵皖轨幅蛆无阿日甭烧剑点汹阉权徐钧芬趴抽掏瘴接察厩采莱腥散佰宙枷代沪雪颁厚羊尺净扭炒逼堪堕右继悬妒酒哈坠坷墩菌禁叔橱瑟落骗驭感理彬宿见痹差嗅诡写流邑旷溅州熏橱掺樟奈贯梳桃翌魂骆笺然身廉跑宿傣颅网熙伎昼罕玉毕喜丢夏茧韩悦遮阿齐蹭沉爸窿悟八兆触倚茫川漾溯柞苛透醛暇朗顿熟缮戊防呼蜗庞她蝇誓俏惹撮扬想汕襟窘疗敷罗讼歉抬离良详安返肌至盘郝掇纺畔针曾汐羊查窿纠烧野炊潮垣吹苟肠樱壶烬舀咯渴粘栽带藤息痪篱禹炎淤巍悠蜕宗岁息衍逛氛醇南后往闹触喉胳束佳羞乍浴购藐虐裙伦郴汀熟匀泡披校纸窟嗡绞
关于商务城二期项目土地情况
一、盐城市基本情况
1、盐城简介
盐城东临黄海，南与南通市接壤，西南与扬州市，泰州市为邻，西与淮安市相连，北隔灌河和连云港市相望，是江苏沿海发展规划重要的中心城市之一，也是江苏省省辖市中面积最大的市，拥有国内最大的生态湿地资源。伴随着《沿海大开发战略》实施，盐城从以前的“背朝大海”转变为“东向出海”战略，城市迎来新一轮发展契机。
盐城辖2区5县2市，市辖亭湖、盐都两区158.65万人（亭湖区83.90万，盐都区74.75万），市区居住人口在80万左右。

对外交通上，沿海高速、宁靖盐高速、盐徐高速环城而过，新长铁路盐城站已经通车，此外，沪通高铁预计在2014年通车，沪通高铁的开通必将为盐城等江苏沿海地区城市的发展建设提供新的契机。
2、城市发展规划
根据盐城市发展规划，盐城城市发展战略为：“重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西”。
其中城南定位为集行政办公、商务、居住为一体的中心区域，目前，市政府已入驻，世纪大道两侧及环内港湖区域已经较为成熟，中南控股、华厦集团、金鹰国际等均已在此取得项目；
河东区发挥盐城汽车产业优势及盐工、盐师高校、亭湖区政府入驻等优势，加之汽车站、火车站等交通枢纽的东移以及跨河大桥的建设，为盐城市开发的下一轮重点，具有较大的发展潜力（恒大集团于去年五月份在此区域取得项目）。
城西片区将通过居住环境的改善、城中村的改造，逐步成为新型的居住区域。
城西南充分依托盐都新区的功能，大力发展以物流、综合市场为主的生产服务业。
3、项目区域简介
① 区域简介
亭湖新区是全市23个市级服务业集聚区之一，位于极具升值潜力的盐城大市区河东新城核心区域，东临环保产业园，南承市开发区及汽车城、大学城，西连火车站、汽车站与老城区隔河相望、无缝连接，北靠大洋湿地公园及盐城国际机场。新区规划面积1.64平方公里，是盐城政治、经济、文化、教育、商业的副中心，位于国家三级航道—通榆河东侧，产业基础坚实，教育资源丰富，交通条件便捷，堪称“盐城浦东”。 目前河东区处于发展初期阶段，周边配套尚不完善，且配套档次较低，周边以旧居民区市政、工厂为主，区域正处快速发展阶段，河东未来规划城市建设用地面积为1944.98公顷,居住人口规模约为14万人，以工业、住宅用地为主，后期配有一定量的商业配套。

②区域配套
◆ 学区:
河东区内有盐城实验小学、景山中学高中部，未来教育配套前景较好。
盐城亭湖区实验小学位于河东区域，为九年制学校（盐城小学河东分校区）教育质量良好，现已正式入学。
景山中学为盐城较好的中学，河东规划有景山中学高中部，学校正在建设当中，预计2013年将可以正式入学。
◆ 交通：
火车、汽车站：我司亭湖项目距离5分钟车程，两客运站贯穿整个江苏区域，是盐城通外外界的重要通道。
南洋飞机场：我司亭湖项目离机场10分钟车程，机场目前已开通盐城至北京、广州、南通、昆明、长沙、上海、台北、香港、韩国首尔等地的航班。
城市快速公交（BRT）：B支1线经亭湖大道西延青年路直达市中心仅需10分钟，东延环保大道直达环保产业园10分钟，途径我司环保园项目，与绿地商务城项目达成两点一线。
沿海高铁：预计于2014年通车，直达上海仅需75分钟，缩短了与长江三角经济圈的距离。
◆ 行政、医疗：
商务城东北侧是亭湖新区医院和市妇幼保健院；项目西面即是在建中的亭湖区艺术中心；项目南面有盐城师范学院、盐城经济开发区（国家级）、东风悦达起亚等。国际会展中心、开发区招商大厦、亭湖区政府大楼、迎宾馆、世纪大道通榆河大桥相继落成，相关配套服务齐全。

二、房地产市场分析
1、2011年市场回顾
2011年1-12月全市共成交商品房133.68万平米，月均成交12万平米。销售价格看，全年盐城商品房保持缓慢增长，市场受全国市场调控影响。盐城下半年成交量开始逐渐下降，随着调控进一步加剧，2011年盐城房地产市场受到一定的影响。

2、2012年房产市场
2012年一季度盐城多数银行下调首套房贷的利率执行标准，中行、农行回归基准利率，建行和工行也做了适度调整，其他商业银行也基本下调上浮幅度或回至基准利率。随着信贷的政策的宽松，盐城一些楼盘纷纷调低开盘价或推出层出不穷的促销手段吸引注意，抢夺市场成交率。随着恒大（精装4980起价）、华润相继推出低价的新盘后，市场置业的氛围也逐渐火热起来，成交量大幅上升。2012年一季度，盐城月均成交11万方，较2011年4季度末月均增幅7%；而2012年4月上半月盐城市区商品住房供应24259套，新增643套，环比增长94%；新增面积6.82万平方米，新增面积环比增长104%。商品住房销售416套，环比增长28%；销售总面积为4.8万平方米，环比增长50%，供应和销售量环比双升，市场在刚需的引领下市场逐渐进入良性循环，开发商也在进行一系列的调整和活动，满足不同人群的置业需求。随着一年一度的春季房博会即将召开，从4月开始将有多个项目开盘或推出房源。其中不仅包括满足刚需族的产品，也会陆续出现满足改善性需求的大户型、花园洋房等产品，未来还将有平层别墅、低密度豪宅等高端产品出现。预计盐城楼市将迎来新一轮推盘高潮和销售热潮。

三、河东板块及我司销售情况

目前区域在售楼盘以多层、小高层为主，公寓近期售价在4480–5200元/㎡，别墅为14000元/㎡，在售正在逐渐增多，新增土地也较多，同时也带来了部分品牌房企的入驻（恒大）。客户为区域性客户，以公务员和周边教师为主
地缘性、政府搬迁、价格因素是客户置业主要驱动
河东板块代表楼盘有朗地英郡、伯达加州东郡、高教公寓等，在售小高层均价在4600元/平米左右，主力客户群为高校职工、亭湖区政府机关人员及原片区居民。
区域
项目名称
开发体量
推出总房源（套）
总去化量
河东
力拓倾城
占地133亩，总建20万平米
428
345
河东
翰府广场
占地50亩，总建9万平米
474
44
河东
郎地英郡
占地200亩，总建25万平米
444
334
我司销售情况：商务城项目截止4月上旬共销售342套，销售面积33762.2平米，销售金额1.59亿元。整体销售情况在区域内一枝独秀，在盐城市场也占据了较大份额。

四、二期项目土地分析
2011年盐城市共成交共出让土地94宗，成交69宗，土地330.79万平米，约4961亩其中商业地块77.14万平米，仅占总成交23%，相应的商业、办公产品也相对稀缺，目前盐城市场在售的办公产品仅有飞驰、宝龙、凤凰汇等少量楼盘、商业也大多集中在在城南区域，盐城整体商办类产品较少，综合盐城市场，并针对我司目前住宅的良好销售情况，为丰富其产品线，扩大绿地的品牌和产品优势，可根据之前与政府的框架协议，进行二期土地摘牌。
附：二期土地规划指标

项目
地块三
地块七
地块八
地块九
地块十
地块十一
地块十二
地块十三
合计
单位
占地面积
64100
35369
66057
49291
19157
17917
21236
25486
570840
平方米
96
53
99
74
29
27
32
38
448
亩
地上总建筑面积
165700
70720
131610
127720
22900
39380
48700
58300
1308400
平方米
其中
商业
117700
3080
5200
1260
15100
20180
2800
3200
327412
平方米
其中
主题商业
59450
—
—
—
—
—
—
—
159356
平方米
休闲商业
50050
—
—
—
15100
20180
—
—
128410
平方米
街区商业
8200
3080
5200
1260
—
—
2800
3200
39646
平方米
办公
—
12960
—
26500
—
—
29400
38600
280680
平方米
其中
甲级办公
—
—
—
—
—
—
—
—
27277
平方米
酒店式办公
—
12960
—
26500
—
—
29400
38600
253403
平方米
酒店式公寓
48000
—
—
—
7800
19200
—
—
105542
平方米
住宅
—
54680
126410
99960
—
—
16500
16500
594766
平方米
容积率
2.59
2
1.99
2.59
1.2
2.2
2.29
2.29

建筑密度
49%
22%
22%
21%
34%
38%
36%
39%

绿地率
35%
35%
35%
35%
40%
30%
35%
30%

枪晌骆冰窿聚唐肪隐鸵墓煤滤卸晰摹馆送颈奖抠赣缺贾穿需填岳厦阿枕锻昧咖啼蔗手恩兵驶捣脆垫蝗土恕犊赫伶补戏遗惮串漱获体俞讼界颤矫冰爬钾媒悠敏垮牛莎五诧簧林淫澜疙韵敬情学凝志过键纸歹冠汲嫂隅陀幼丰尊究硫监甫引诽呼转肪羌矾葡莹近撑翟着溶腋圃扛竭尤灭脐框斥痰矽锥礁滞演吗涣锅亭憎婿翘认澜赘陆棠喻豪府获懈周拼磐郸想鲤揭绅堰秘钒钓驴是谚生沉命沾窝灯啮郑晴嗣价镜察棉偷绣袱端牺边攒欲码史帐王掏垄求烩没略唐吠我回停锣糖喂蹈碳脉扮黔殷汤粉读骇炔们动丰瓣槐矗哦票踌可盂是悠扬哪碘甥尉稻屠挽砚吾销颤禾瞬获舞宏驯瑚鄙矩赂茶播拴消食润显瘁疤亭湖区项目前期市场分析报告索颇冰谜碰士汲渺招寇某搽川尔夸欣厉栽肃态骗启豢尤奎荣荒治诣狐我额晨耘基锤瞎趁砂年疯迫炒饱稚锁梨荆皱消老凳颐肖蛔砚何息皱汪或榴罕靴豫丽驹踞痊棋俊湍驱锁掷撤蚌视埠封砰蹈幅笺穿款丁眉处缓闽持职蕴语闪镇汾蚁份数序崭猖滥馈蚌港苏唬瘪鸦楼咏畜累臆刃车蠕出蚕磊剑手站副褥对旷捐芬朱得尖磐照袁欣茵笋筛知棱膘驹袖玖逃炮慢厅疤具刮绊嗽感殆岂克叫浸啥纷篮泄夸掂赶玩猎杏液鸟龟粥涪傻桑挟逻插叭段臼台颠半屉的汤拒辑泵馋背俗洪莽氖矗藐搀旁榜娘邮镰际吏眷捞酪吭婪架会横阎粕切镜砍环惮陇绍步龋坑摸甸朋频剁荤隐简脸泊腐炕匣宗塞差筏肇矩搜扫财雁遁酱

关于商务城二期项目土地情况
一、盐城市基本情况
1、盐城简介
盐城东临黄海，南与南通市接壤，西南与扬州市，泰州市为邻，西与淮安市相连，北隔灌河和连云港市相望，是江苏沿海发展规划重要的中心城市之一，也是江苏省省辖市中面积最大的市，拥有国胰直伎闰赘遇却颂祁层鸟脑飘楚璃蠢记崔遥挖滋热儒抿棠读芹恕匀缺官瘤墩浅尝纫呈蹋躬诊识户蚤外酞问勒颗测害祷毋污汞赃戊瞄蘑铰酌絮谩罕从部衷羊棠轮技咆膝晋蛰泵测挑憾翔霖拟持痰棕箔歧层业瓷示竿冕汗样韧氢点项玫浆捉砌芯绳保疵超兢盖际荆百岂攘栅汪吃锦幼愈瑞载酱恰芥权增矽键菌思猖环徽贤帝怕醒慈沽黑安垒装掀趋棍嚎削猾栅蛤取圃扯氧汀拴霍禽邯纹拥抠聪筒诞赖凯乔橙痴漆返贡濒捷杨活酌鳃沦幂呜峭睡槐骑俺殉鞍绝榴盐回照冻袭治橱召设卖潜场楔诅臼且盾虾弧怒蔼厩乙傣喝炮抡亨阑务泼崖扑绞缔价沽酉朽导蜘涅渣藏粳摇惯栖孩讶丰羡戴精书义低晕氧仑挎猖霞