华润万象城、五彩城、欢乐颂商业模式浅析.ppt

华润万象城、五彩城、欢乐颂商业模式浅析2021/5/241华润简介三大商业模式浅析三大商业模式对比分析2021/5/242华润集团是全球500强企业之一，下设7大战略业务单元、21家一级利润中心，有实体企业1,200多家，在职员工35万人。华润在香港拥有5家上市公司。其中，华润创业、华润电力、华润置地位列香港恒生指数成份股，成为华润旗下“蓝筹三杰”。华润电力华润电力华润置地华润置地华润水泥华润水泥华润微电子华润微电子华润燃气华润燃气华润金融华润金融华润创业华润创业华润集团华润集团华华润润置置地地华华润润创创业业华华润润物物业业华华润润资资产产华华润润建建筑筑华华润润信信托托华华润润水水泥泥其其他他子子公公司司华润与房地产相关子公司华润与房地产相关子公司华润集团简介华润集团简介2021/5/243华润置地简介华润置地简介华润置地有限公司（HK1109）是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一.华润置地以“品质给城市更多改变”为品牌理念，致力于达到行业内客户满意度的领先水准，致力于在产品和服务上超越客户预期，为客户带来生活方式的改变。代表作品有橡树湾、凤凰城、上海滩花园、二十四城、幸福里、悦府等公寓产品，翡翠城、太湖国际社区、卡纳湖谷等中低密度产品，以及涵盖了万象城（购物中心）、写字楼、酒店、高端公寓等都市综合体项目.截止到目前，华润置地已进入中国内地40余个城市，正在发展项目超过70个。华润置地简介华润置地简介2021/5/244华润置地全国布局华润置地全国布局以二线发达城市为主要战略城市华润进驻主要城市华润进驻主要城市一线城市：北京、上海、深圳二线城市：成都、武汉、合肥、杭州、大连、长沙、重庆、沈阳、厦门、天津、南宁、青岛等三线城市：绵阳、常州、南通、鞍山、海南、淄博、日照、余姚、秦皇岛等北京北京上海上海深圳深圳武汉武汉成都成都合肥合肥杭州杭州沈阳沈阳苏州苏州宁波宁波重庆重庆长沙长沙天津天津大连大连厦门厦门南宁南宁绵阳绵阳福州福州常州常州南京南京南通南通鞍山鞍山青岛青岛郑州郑州海南海南秦皇岛秦皇岛淄博淄博济南济南日照日照惠州惠州一线城市二线城市三线城市2021/5/245业务类别业务类别都市综合体住宅+区域商业中心住宅+欢乐颂商业商业橡树湾学府系列橡树湾英伦系列凤凰城精品都市系列百万平米城中城系列特色高端作品低密度大平层作品住宅住宅2021/5/246商业模式商业模式万象城、五彩城、欢乐颂商业商业华润创业华润创业华润置地华润置地2021/5/247华润简介三大商业模式浅析三大商业模式对比分析2021/5/248万象城五彩城欢乐颂2021/5/249认识万象城认识万象城华润置地高端商业模式，是集购物、办公、酒店、居住、娱乐为一体的大型都市综合体。万象城是集购物、办公、酒店、居住、餐饮、娱乐功能为一体的大型都市综合体，一般由购物中心、写字楼、高级公寓和酒店组成。为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的“一站式”消费中心，是市民和游客均向往的好去处。深圳深圳 万象城万象城杭州杭州 万象城万象城沈阳沈阳 万象城万象城2021/5/2410驻城市驻城市一线城市及二线省会城市深圳万象城2000年沈阳万象城2007年7月成都万象城2010年3月杭州万象城2006年南宁万象城2009年9月大连万象城2008年郑州万象城2010年2月合肥万象城2010年9月2021/5/2411进驻城市人均进驻城市人均GDP20042012201320142015200520062007200820092010201130004000500060007000800090001000011000120001300014000深圳深圳年人均GDP（美元）杭州杭州沈阳沈阳大连大连郑州郑州南宁南宁成都成都合肥合肥重庆重庆青岛青岛一线城市二线城市三线城市万象开业时各城市人均GDP大部分在10000美元以上注：以上部分人均GDP以2011年人均GDP为基数乘以年平均增长率计算而来人均人均GDP10000美元美元2021/5/2412 城市 1、该城市为区域性经济中心。省会城市或者副省级城市，经济总量排在全国前30.2、该城市要具有较强的消费能力。人均消费在全国前50的城市，城市规模较大。选址原则选址原则区域性经济中心，具有较强的消费能力城市城市总建筑面积（万方）总建筑面积（万方）商业面积（万方）商业面积（万方）深圳5518.8杭州8020沈阳6020大连19.310.5成都210一期24.4南宁9027郑州40合肥9018深圳30018青岛10020重庆20020上海55.5常州32无锡4024泰州8020济南2021/5/2413选址原则选址原则城市金融商业中心或未来CBD核心区，城市黄金地段 商圈商圈1.选择城市新城区的核心地段2.“第一商圈”（15分钟步行范围内）聚集相当数量的中高收入人群3.交通便利，停车方便4.考虑政府的城市规划万象城的商圈选址：城市金融商业中心或未来CBD核心区，城市黄金地段，对位置要求高名称名称位置特征位置特征名称名称位置特征位置特征深圳万象城罗湖-核心商务区合肥万象城行政中心附近深圳大冲大象城南山-高新区成都万象城新CBD杭州万象城滨江新城CBD南宁万象城东盟商务区2021/5/2414开发模式开发模式以买地自建为主万象城开发模式：万象城开发模式：以买地自建为主，部分是与新鸿基合作开发，郑州万象城是收购印象城重建。城市城市开发模式开发模式深圳罗湖买地自建沈阳买地自建大连买地自建成都买地自建南宁买地自建合肥买地自建深圳大冲买地自建青岛买地自建重庆买地自建上海买地自建常州买地自建泰州买地自建济南买地自建杭州与新鸿基合作开发无锡与新鸿基合作开发郑州收购深国投印象城重建2021/5/2415客户及档次定位客户及档次定位客户城市中产阶级，档次中档偏高万象城整体定位：万象城整体定位：客户城市中产阶级，档次中档偏高 客户 真正服务的对象是城市的中产阶级，以家庭为主的消费者，女性是重要客户 档次 万象城的市场定位确定为“中档偏高”完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐2021/5/2416扩张速度扩张速度每年2-3个开业万象城扩张速度：万象城扩张速度：平均每年有2-3个店开业，预计到2015年将有10-15个万象城开业。进入城市：进入城市：到2015年将有超过15个城市。从2012年开始，平均每年有2-3个开业，并且扩张速度不断加快。城市城市商业面积（万）商业面积（万）开工时间开工时间开业时间开业时间深圳罗湖18.820002004.12杭州202006.122010.04沈阳202007.062011.05大连10.520082013成都24.42010.032012南宁272009.92012郑州2010.22013合肥182010.92014深圳大冲182012.1青岛2015重庆202014上海2011常州无锡2011泰州20济南 2021/5/2417物业组合物业组合商业建筑面积普遍在20万方以上物业组合：物业组合：商业（20万方左右）+写字楼（10万方左右）+君悦酒店（1个）+公寓（少部分）+悦府系列住宅（剩余面积）。根据城市经济、具体位置、地块形状等情况做调整。城市城市 总建筑面积总建筑面积（万方）（万方）商业面积商业面积（万方）（万方）写字楼写字楼（万方）（万方）酒店酒店 （万方）（万方）住宅住宅（万方）（万方）公寓公寓 （万方）（万方）深圳罗湖 5518.84.2110杭州 80201161425沈阳 60206110大连 19.310.5成都 210一期24.4 7.61500南宁 902730含在30万方写字楼里270郑州 400合肥 90182050深圳大冲 30018五星+四星酒店10+25青岛 10020160重庆 200206+8.5含在8.5万方写字楼里上海 55.5常州 32无锡 4024泰州 8020西安9530500济南占地260亩2021/5/2418启动物业启动物业以商业启动为主启动物业：启动物业：56%的万象城以商业为启动物业，其次是以住宅为启动物业，占33%，只有11%是以写字楼为启动物业。以不同物业为启动的比例：万象城分布城市启动物业核心驱动力物业深圳罗湖 写字楼商业、写字楼杭州 商业商业沈阳 商业商业大连 商业成都 住宅住宅南宁 商业商业、写字楼郑州 商业商业合肥 商业商业、写字楼深圳大冲 住宅住宅、写字楼青岛 商业重庆 住宅住宅上海 商业常州 商业无锡 商业商业泰州 商业西安商业济南商业2021/5/2419商业业态占比商业业态占比以零售为主商业业态占比：商业业态占比：以零售为主，其次是娱乐、餐饮，业态相对丰富。万象城商业的业态配比情况：各零售业态占比2021/5/2420小结小结进驻城市：进驻城市：万象城进驻城市为省会城市或重要二线城市，该城市往往为区域经济中心，具有较强的消费能力，开业时间普遍在人均GOP10000元以上。商圈选址：商圈选址：城市金融商业中心或未来CBD核心区，城市黄金地段，对位置要求高。开发模式：开发模式：买地自建为主，部分合作开发和收购重建客户及档次定位：客户及档次定位：服务于城市中产阶级，市场定位中档偏高，属于华润商业模式中的高端产品。扩张速度：扩张速度：每年2-3个店开业，速度不断加快。综合体物业：综合体物业：商业+写字楼+酒店+公寓+住宅，商业面积在20万方左右。综合体物业：综合体物业：商业+写字楼+酒店+公寓+住宅，商业面积在20万方左右，以零售为主，商业是主要的启动物业。2021/5/2421案例分析：深圳深圳 万象城万象城2021/5/2422位置深圳市罗湖金融商务中心区总建筑面积55万方商业建筑面积18.8万方楼层一期6层，二期4层车位一期1034个，二期3000个开业时间2004年12月10日项目概况项目概况华润集团在深圳投资开发的“华润中心”，位于深圳市罗湖金融商务中心区，是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群，总建筑面积55万平方米，商业建筑面积18.8万方，总投资逾40亿港币。u定位为“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心”。是深圳商业接轨国际的旗舰之作2021/5/2423华润中心位于深圳市罗湖区深圳金融商业核心区域地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间与地王大厦隔深南大道相望与地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连周边共有巴士线路30多条距深圳火车站、罗湖口岸约1000米距皇岗口岸约5分钟车程距深圳宝安国际机场和香港国际机场仅30分钟车程项目选址项目选址充分考虑到了超级购物中心地理位置和商圈的重要性位置交通位置交通位于城市金融商业核心区位于城市金融商业核心区深南大道深南大道人民南商圈人民南商圈地王商务区地王商务区滨河大道滨河大道地王大厦华润中心华润中心东门商圈东门商圈2021/5/2424整体布局整体布局将购物中心作为独立的主体建筑华润中心万象城，这个项目完全抛弃了传统的规划模式，将万象城购物中心作为一个独立的建筑主体进行设计，给予其设计规划的较大自由空间。一期的“万象城”和5A甲级写字楼是两个相互独立的主体建筑，两幢建筑之间通过空中走廊连接。这种设计方式可以最大限度的给予“万象城”更为独立和自由的规划，完全站在购物的角度进行规划和设计。在其他城市，万象城购物中心也都延续这种商业独立布局模式在其他城市，万象城购物中心也都延续这种商业独立布局模式国内的早期传统购物中心普遍都是综合性建筑，商场、酒店、写字楼规划为一体万象城商业万象城商业“幸福里幸福里”住宅住宅写字楼地地王王大大厦厦2021/5/2425商业动线设计商业动线设计整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面都分布在动线两边，这样避免了整个商场中死角的出现；内外部交通合理，真正做到人车分流、人货分流主出入口主出入口主出入口主出入口2021/5/2426业态组合业态组合万象城采取万象城采取主力店次主力店专卖店主力店次主力店专卖店2021/5/2427主力店铺主力店铺4家主力店铺深圳华润深圳华润万象城主力店铺：万象城主力店铺：REL时尚生活百货：时尚生活百货：第一次进入中国大陆的海外百货公司。Ol超级市场超级市场：华润万家第一家新概念超市，以品种繁多的进口食品为特色。嘉禾深圳影城：嘉禾深圳影城：拥有7个放映厅，包括一个豪华贵宾厅，是目前深圳最大的电影城。冰纷万象滑冰场冰纷万象滑冰场：中国第一个商业用途奥林匹克标准真冰滑冰场，下设“冰纷会”滑冰俱乐部。2021/5/2428Anubis ARTE 安徒生冰淇淋鲜果汁 倍轻松 Bread Talk 宝明堂 CK underwear CITY CHAIN DESIGNER TIMES 东方红 Esprit edc EEE FEEL MORE 菲科美冲印店 Flavor 雪茄 GOLAY 广天藏品 Haagen Dazs 华润堂 金大福 江南味道 金燕庄 KFC 康维他 Leonidas 茂昌 OPTICAL 主要店铺主要店铺面点王 万宁 mannings 满记甜品 NiCE NICI Ol 超级市场 Pizza Hut PIV:style 奇华饼家 REEL芮欧时尚生活百货 水呼吸 时光音像 SUNGLASS SHOP swatch 十一德翡翠馆 STARBUCKS COFFEE Tissot 天福茗茶 味千拉面 位元堂 眼镜 88 优之良品 周大福 周生生 Zippo 2021/5/2429万象城五彩城欢乐颂2021/5/2430住宅+区域商业中心认识五彩城认识五彩城五彩城是华润商业模式中的中端产品，由住宅和区域型商业中心组成。一般位于新兴的城市副中心，周边以大片居住区为主，或者临近大规模的新兴产业集群，具备一定商业基础；区域商业中心围绕区域性主题开展，为了满足顾客的生活需求，提供如餐饮、娱乐等区域性生活、购物体验。目前北京橡树湾区域商业中心作为战略落地试点，已经形成“住宅+区域商业中心”模式，未来将在各城市公司推广。2021/5/2431进驻城市进驻城市淄博五彩城2012年合肥五彩城2011年5月长沙五彩城2012年3月余姚五彩城2011年11月北京五彩城2006年天津五彩城厦门五彩城苏州五彩城长三角城市群，环渤海城市群2021/5/2432进驻城市人均进驻城市人均GDP201020112012201320142015500060007000800090001000011000120001300014000北京北京年人均GDP（美元）淄博淄博余姚余姚合肥合肥长沙长沙1500016000成都成都一线城市二线城市三线城市四线城市各大城市五彩城开业时间人均GDP在10000美金以上注：以上部分人均GDP以2011年人均GDP为基数乘以年平均增长率计算而来人均人均GDP10000美元美元2021/5/2433选址原则选址原则以二三线城市为主，城市经济具有活力五彩城分布城市五彩城分布城市城市等级城市等级北京一线城市合肥二线城市余姚四线城市长沙二线城市淄博三线城市天津二线城市唐山三线城市日照三线城市苏州二线城市大连二线城市南通三线城市厦门二线城市城市：1、以二、三线城市为主。对城市要求比万象城低，可发展的城市多，市场容量远大于万象城，一个城市可以建多个五彩城。2、城市经济具有活力。目前进驻的城市基本在东部沿海地区，经济具有活力。商圈：商圈：大型生活区CLD或者其他区域商业中心，如北京五彩城CLD，淄博五彩城城市次商业中心。2021/5/2434扩张速度扩张速度每年3-4家左右五彩城扩张速度：五彩城扩张速度：每年以3-4家左右的速度扩张，并且扩张速度逐步加快。五彩城五彩城总投资（亿总投资（亿元）元）总建筑面积总建筑面积（万）（万）商业面积商业面积（万）（万）开工时间开工时间开业时间开业时间主力店主力店北京2070202006.102011.07沃尔玛、韩国CGV影院、冰场合肥14.28.52011.052013年下半年华润苏果、沃美影城余姚20202011.112013长沙138202012.32014淄博57.620122014成都20142021/5/2435发展模式发展模式五彩城发展模式：五彩城发展模式：住宅+LivingMall（生活区域商业中心），部分是偏向ShoppingMall（区域型）橡树湾系列住宅区域商业中心+模式模式1 1：模式模式2 2：区域的shoppingmall住宅占比小，是区域商业中心，兼顾商业写字楼。北京五彩城合肥五彩城2021/5/2436客户及产品定位客户及产品定位以年轻的家庭为主要消费对象的livingmall华润五彩城立足于满足年轻的家庭式消费，目标客户为时尚情侣与时尚家庭，中高层年轻消费群体以及部分商务群体。将区域商业中心定位为livingmall而不是shoppingmall，在设计、招商、运营、推广以及物业管理实现情感定位与功能定位的统一。商业中心家庭人口数北京五彩城-针对年轻人设计氛围2021/5/2437物业组合物业组合物业组合：物业组合：20万的商业商务+住宅，或者共15-20万的商业+写字楼。根据城市经济、具体位置、地块形状等情况做调整。商业面积20万Livingmall与橡树湾系列住宅共生家庭消费为主商业面积10万无住宅或少住宅部分商务物业偏shoppingmall住宅住宅+MALL写字楼写字楼+MALL定位五彩城总建筑面积 万商业面积 万住宅+mall北京7020长沙13820淄博57.6写字楼+mall余姚2020合肥14.28.52种定位的五彩城北京五彩城2021/5/2438启动物业启动物业五彩城启动物业：五彩城启动物业：住宅+商业是先启动住宅，写字楼+mall一般是共同启动。1、住宅+商业型 启动物业是住宅2、写字楼+mall型 共同启动所有物业北京橡树湾+五彩城的开发顺序：先住宅 后商业2021/5/2439商业业态占比商业业态占比以服饰零售、餐饮、娱乐为主商业的业态占比：商业的业态占比：35%是服饰零售，比重最大；其次是20%的娱乐和餐饮，一般没有百货。五彩城商业的业态配比情况2021/5/2440小结小结进驻城市：进驻城市：主要为长三角、环渤海城市群，开业时间城市人均GDP在10000美元以上。选址原则：选址原则：发达的大中小城市，城市经济具有活力，大型生活区CLD或者其他区域商业中心。扩张速度：扩张速度：每年3-4个店开业，扩张速度足部加快。发展模式：发展模式：住宅+商业中心，区域的shoppingmall客户及产品定位：客户及产品定位：以年轻的家庭为主要消费对象的livingmall，是华润商业模式中的中端产品综合体物业：综合体物业：商业+住宅/写字楼，商业面积在10-20万方左右，商业以服饰、餐饮、娱乐为主，超市比例较大，没有百货。启动物业：启动物业：住宅+商业型，启动物业为住宅；写字楼+商业型一般是共同启动。2021/5/2441案例分析：北京北京 橡树湾橡树湾五彩城五彩城2021/5/2442项目概况项目概况地址北京市海淀区清河中街68号商业总面积约20万一期6.5万（地上+地下）二期地上：83165地下：47540室外：snoopy5000车位共1260个一期：410个，二期：850个北京华润五彩城占地4.6万平米，总建筑面积约20万平米,是华润置地投资20亿元开发并持有运营、在北京打造的第一个城市副中心商业综合体项目，总建筑面积20万平方米、一、二期全面开业后将汇集近300家国际国内知名品牌商户，是集时尚购物、生活家居、餐饮娱乐、文化运动、儿童乐活为一体的、引领崭新生活方式的高品质城市地标性商业旗舰；2021/5/2443选址选址最具文化与经济活力的新兴区域70万的消费人群：万的消费人群：周边多个高档小区，消费能力升级，核心居住人口将近20万，边缘商圈辐射人口近70万高素质的科研教育基地：高素质的科研教育基地：北京乃至全国高校最为集中的区域，占北京高校总数量的73%靠近海淀中关村：靠近海淀中关村：海淀区北京景最具活力的高新产业区五彩城LivingMall地处中关村高科技产业基地，属于“中国硅谷”的核心区。2021/5/2444交通设计交通设计交通设计：交通设计：内、外部交通合理，做到人车分流、人货分流。机动车区域后勤通道停车场入口主要车流2021/5/2445购物动线购物动线顾客购物动线：顾客购物动线：平面动线简明、公共空间充足、单一主动线、几乎无死角。理想的环境。顾客在消费时有清晰的方向感，不容易迷路，不容易产生疲劳和压抑感。合理的曲线式布局能够增加商铺展示面的长度，活跃空间视点。避免一眼望穿和过度曲折。2021/5/2446主力店主力店五彩冰酷运动中心五彩冰酷运动中心-3500平米平米韩国韩国CGV五星级影院五星级影院-5800平米平米Snoopy儿童乐园儿童乐园-4500平米平米冰面面积1800平米的五彩冰酷运动中心，是北京唯一一家满足奥运赛道标准的室内商业真冰冰场，可做专业训练场及比赛场，吸引着周边的学校、青少年及时尚人群。沃尔玛超市将于2010年7月强势进驻，成为五彩城的最大主力店。据沃尔玛预测，超市本身所带来的客流量日均可达16000人次。定位于“超五星级国际影城”，影院规模：7厅1200个座位，其中CGV独有的震动厅1个，还有3D厅3个以上。华北地区唯一一家独占性经营的史努比儿童乐园，是华润五彩城区别于其他竞争产品的标志性业态。沃尔玛超市沃尔玛超市-13000平米平米2021/5/2447入驻商家入驻商家以时尚购物、餐饮、娱乐为主北京华润五彩城一期入驻商家北京华润五彩城一期入驻商家楼层楼层入驻商家入驻商家F1:时尚动感时尚动感西遇、热风、韵魅、CK内衣、碧卡蔓、耐克、NIKE360、阿迪达斯、匡威、磐雾、乐斯菲斯、长天户外、探路者、卡洛驰、巴贝拉、星巴克咖啡、肯德基、面包新语、棒约翰、屈臣氏、莎莎、苹果、卡西欧F2:缤纷生活缤纷生活沃尔玛、色非、丝迪芬妮、履行者、时尚殿堂、进巍美甲、福奈特、玛奴拉F3:花样生活花样生活呷哺呷哺、茶大爷、阿芙、俊朗眼镜、cottonREPUBLIC、谭木匠、论道竹叶青、可多、招财猫F4:品味无限品味无限五彩冰酷运动中心、望湘园、便宜坊、麻辣诱惑、麻里麻里香锅、亿莎F5:品味无限品味无限吉祥馄饨、巴贝拉2021/5/2448万象城五彩城欢乐颂2021/5/2449认识欢乐颂认识欢乐颂欢乐颂来源：欢乐颂来源：属于零售商业开发的综合体或购物中心，具有明显的运营优势。华润集团及华润零售集团企业架构华润集团及华润零售集团企业架构华润电力华润置地华润水泥华润微电子华润燃气华润金融华润雪花华润饮料五丰行华润零售集团（香港）GaladayLeonardoVANGOOLE华润苏果华润万家华润万家（香港）中艺华润堂欢乐颂欢乐颂华润万家华润万家有限公司有限公司华润零售集团华润零售集团华润创业华润创业华润集团华润集团2021/5/2450认识欢乐颂认识欢乐颂欢乐颂致力成为对家庭生活方式具有深刻影响力、充满欢乐故事的区域性购物中心品牌。将以所在的区域家庭消费者为主要服务对象，不仅具备日常购物、休闲、餐饮、文化、金融等服务功能，更是迎合了消费者的“快乐消费”心态，增强了购物中心的游乐场、剧场、影院等各种娱乐功能，为消费者带来“一站式消费”和“快乐消费”的双重体验。2021/5/2451进驻城市进驻城市欢乐颂全国布局：欢乐颂全国布局：以省会城市及二线发达城市为优先发展区域，二线城市占近七成。一线城市二线城市三线城市城市城市城市等级城市等级开工时间开工时间开业时间开业时间深圳一线20092010.1无锡二线2010.072012珠海三线2010.112012广州一线2010.022012成都二线2010.72012.5哈尔滨二线2012.012013海口三线20112013合肥二线20112013南京二线2011.52013.12杭州二线20122014郑州二线2011待定待定苏州二线待定待定待定待定深圳欢乐颂2010年珠海欢乐颂2012年广州欢乐颂2012年成都欢乐颂2012年5月哈尔滨欢乐颂2013年海口欢乐颂2013年合肥欢乐颂2013年南京欢乐颂2013年12月杭州欢乐颂2014年2021/5/2452进驻城市人均进驻城市人均GDP20102011201220132014201560007000800090001000011000120001300014000年人均GDP（美元）开业时间15000160001700018000无锡无锡海口海口成都成都合肥合肥广州广州珠海珠海深圳深圳南京南京杭州杭州哈尔滨哈尔滨大部分城市欢乐颂开业时间人均GDP在12000美元以上注：以上部分人均GDP以2011年人均GDP为基数乘以年平均增长率计算而来一线城市二线城市三线城市人均人均GDP120000美元美元2021/5/2453选址原则选址原则大型社区，区域商业中心选址原则：选址原则：大型社区，区域商业中心，如深圳欢乐颂选址在区域商业片区，南山文化中轴线上，对面有大片居住区。2021/5/2454扩张速度扩张速度每年开业4-5个欢乐颂扩张速度：欢乐颂扩张速度：从2012年开始，每年开业4-5个，到2015年将有超过15家开业。城市城市开工时间开工时间开业时间开业时间开发模式开发模式业态组成业态组成深圳20092010.1租赁物业超市、百货、餐饮、美发美容、珠宝无锡2010.072012买地自建超市、影院、零售等珠海2010.112012租赁物业购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店广州2010.022012收购开发超市、零售、餐饮成都2010.72012.5租赁物业娱乐、超市、休闲等哈尔滨2012.012013买地自建超市、百货、餐饮、影院、办公商务等海口20112013合作开发超市、零售、餐饮合肥20112013买地自建大卖场、餐饮、百货南京2011.52013.12买地自建购物中心、酒店、办公杭州20122014买地自建购物、休闲、娱乐、商务办公、酒店郑州2011待定待定合作开发超市、零售、餐饮等苏州待定待定待定待定买地自建购物中心、写字楼、酒店、酒店式公寓合计2012年后每年开业年后每年开业4-5个个买地自建为主以商业为主2021/5/2455开发模式开发模式欢乐颂开发模式：欢乐颂开发模式：主要有4种，买地自建占50%以上，还有租赁物业、收购开发、合作开发。欢乐颂四大开发模式占比欢乐颂四大开发模式占比2021/5/2456物业组合物业组合欢乐颂物业组合：欢乐颂物业组合：住宅+大卖场（区域购物中心），部分只是购物中心模式模式2：大卖场（区域购物中心）多是收购物业、合作开发、租赁物业发展模式模式1：住宅+大卖场（区域购物中心）2021/5/2457整体定位整体定位欢乐颂整体定位：欢乐颂整体定位：区域购物中心，少部分偏向社区购物中心欢乐颂欢乐颂区域购物中心区域购物中心华润万家表示，无论是社区型商店，还是大卖场，中国消费者最基本的消费需求已经没有空缺，华润万家都对这些业态进行过尝试。而在中国10-20万平方米的大体量购物中心已经过剩，4-6万平米的购物中心更适合目前中国经济发展的进程。欢乐颂欢乐颂少部分社区购物中心少部分社区购物中心如深圳南山的欢乐颂，偏向社区购物中心2种定位的欢乐颂商业面积商业面积3-6万万基本的购物属性家庭服务娱乐属性社区型购物中心社区型购物中心区域型购物中心区域型购物中心商业面积商业面积6-8万万更宽泛的购物体验社区及商务服务文化及娱乐属性2021/5/2458目标客户目标客户目标客户：目标客户：定位以所在区域中等家庭消费力为主要服务对象，兼顾商务以及旅游顾客。家庭消费力为主部分商旅消费2021/5/2459商业业态占比商业业态占比商业业态占比：商业业态占比：以服饰零售和餐饮为主，各自占比25%，超市比例较大，占比18%。城市城市业态组成业态组成深圳超市、百货、餐饮、美发美容、珠宝无锡超市、影院、零售等珠海购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店广州超市、零售、餐饮成都娱乐、超市、休闲等哈尔滨超市、百货、餐饮、影院、办公商务等海口超市、零售、餐饮合肥大卖场、餐饮、百货南京购物中心、酒店、办公杭州购物、休闲、娱乐、商务办公、酒店郑州超市、零售、餐饮等苏州购物中心、写字楼、酒店、酒店式公寓合计以商业为主2021/5/2460自有品牌优势自有品牌优势自由品牌优势：自由品牌优势：自有品牌涵盖超市、餐饮、服装、医药等，欢乐颂60%的商家资源来自华润万家本身，招商压力小。华润万家旗下产品：华润万家旗下产品：超市超市：华润万家、苏果、Ole精品超市、Vango便利店、blt、Voila！服装化妆品服装化妆品：思捷环球联营的“Esprit（服装）”RedEarth（化妆品）“GALADAY（服装）餐饮餐饮：pacificcoffee其它其它：酒窖、中艺、华润堂、Leobardo、健康与美容零售vivoplus等连锁品牌2021/5/2461小结小结进驻城市：进驻城市：以省会城市及二线发达城市为优先发展区域，二线城市占七成，开业时城市人均GDP普遍在10000美元以上。扩张速度：扩张速度：每年4-5个店开业。开发模式：开发模式：以买地自建为主，还包括合作开发、收购开发、租赁物业。客户及产品定位：客户及产品定位：区域购物中心，少部分偏向社区购物中心，以所在区域中等家庭消费为主，兼顾商务及旅游顾客，是华润商业模式中的中低端产品。物业组合：物业组合：住宅+区域购物中心和单纯的区域购物中心两种，商业面积在3-8万方，以服饰零售、餐饮、娱乐为主，超市比例较大，无百货。自有品牌优势：自有品牌优势：欢乐颂60%的招商来自华润万家本身，招商压力小。选择原则：选择原则：大型社区，区域商业中心。2021/5/2462案例分析：深圳深圳欢乐颂欢乐颂2021/5/2463项目概况项目概况地址深圳 南山区 南新路3022号占地面积2商业总建面2.78业态超市、百货、餐饮、美发美容、珠宝车位共450个开业时间2010.01深圳欢乐颂购物中心，是华润万家倾力打造的梦想之城，定位以所在区域家庭消费者为主要对象，兼顾商务及旅游顾客。总建筑面积3.2万方，包含主题百货、华润万家主力超市、餐饮、美容美发等经营品类，华润人将其称之为“MINI万象城”。2021/5/2464项目选址项目选址区域政治、文化、生活中心项目位于南山区南新路与南头街交口东北角，同时比邻南山图书馆、南山文体中心、深圳大学、南山实验学校，是南山区委，区政府所在地，全区政治、文化、生活中心区。周边有多条公交站点，距离项目的地铁站也正在建设当中，对于南山区的消费者交通相对便利，对福田等其他区域交通不便利。2021/5/2465商业及客群定位商业及客群定位商业定位商业定位欢乐颂是将购物中心的管理与设计概念架构在以超市为主力店的社区型商业形态，强调快乐生活方式的物质体现。与周围的大众百货形成互补，双方的目标客群、辐射商圈、功能定位、品牌组合均有差异，一主一次形成梯形互补。目标客群目标客群欢乐颂以服务于社区性家庭消费需求为导向。致力于解决为南山、宝安及周边地区家庭顾客（受过良好教育，讲究消费环境，重视购物体验的25-45岁的中产消费者）提升生活品质的需求。经营特色经营特色以快乐购物体验为主题，崇尚“不一样，更欢乐”的品牌理念，开发了欢乐调频、空中花园、后院文化广场等欢乐平台。设计中加入艺术、时尚等欢快的元素，提升整体品质。2021/5/2466楼层分布楼层分布地下2层，地上5层B2停车场、汽车美容中心5F空中花园：茶余饭后、情景餐厅、空中花园4F爱家庭：美容、成熟女装、家居用品、儿童教育、家庭电器、儿童、内衣3F绅士味道：男装、运动器材、皮鞋皮具、休闲服饰、运动、美发2F爱美丽：露天舞台、欢乐调频直播室、少女装、淑女装、餐饮1F咖啡时间：情景街、化妆品、时尚配饰、休闲吧、名品店B1爱生活：华润万家超市、餐饮、药店、参茶等配套设施2021/5/2467业态占比业态占比零售零售餐饮餐饮休闲娱乐休闲娱乐配套商业配套商业各业态总面积110163837569590各业态面积占比69%24%3%4%商业总面积：27882，商业使用面积为16026，使用率为58%注：以上面积为按实地测量的商铺使用面积计算欢乐颂各业态占比示意图2021/5/2468华润简介三大商业模式浅析三大商业模式对比分析2021/5/2469分布城市特点分布城市特点分布城市特点：分布城市特点：三种综合体集中布局在发达的东部二线城市。万象城万象城一线城市及二线省会城市为主，区域性经济中心，如深圳、杭州、成都等五彩城五彩城二、三线城市为主，如大连、合肥等欢乐颂欢乐颂二线城市为主，占近七成，如海口、苏州、哈尔滨、南京等万象城分布城市五彩城分布城市欢乐颂分布城市2021/5/2470位置选址位置选址位置选址：位置选址：等级越高越靠近城市核心，等级越低越往城市外围布局。万象城万象城核心地段商务区或者新CBD，如深圳罗湖万象城-核心商务区，杭州万象城-新CBD五彩城五彩城大型生活区CLD或者其他区域商业中心，如北京五彩城-CLD，淄博五彩城-城市次商业中心欢乐颂欢乐颂大型社区商业中心，区域商业中心，如深圳欢乐颂-区域商业中心万象城五彩城欢乐颂租租金金地地价价离城市中心距离离城市中心距离城市城市中心中心三大综合体在城市位置分布理想图三大综合体在城市位置分布理想图2021/5/2471开发模式开发模式开发模式：开发模式：根据每种综合体特点，采用不同的开发模式，保证成功。万象城开发模式万象城开发模式五彩城开发模式五彩城开发模式欢乐颂开发模式欢乐颂开发模式3种开发模式种开发模式-分化风险分化风险单一开发模式单一开发模式-风险系数小风险系数小多样化的开发模式多样化的开发模式-抢占市场抢占市场2021/5/2472扩张速度扩张速度扩张速度：扩张速度：据保守测算，到2015年累计有近50个项目开业，商业面积累计达到600万左右。其中，平均每年万象城有2.5个店开业，五彩城有4个店开业，欢乐颂有5个店开业。商业累计面积商业累计面积=20*15+15*15+5*16=605万万2021/5/2473档次定位档次定位档次定位：档次定位：业态多样性和档次成正比，万象城属于华润商业中的高端产品，五彩城定位为中档偏高，欢乐颂定位为中档产品。业态多样性档次高中低少中多万象城万象城五彩城五彩城欢乐颂欢乐颂华润三大商业综合体对比示意图2021/5/2474物业组合物业组合物业对比分析：物业对比分析：等级越高物业类型越多样化，如万象城一定有商业、住宅、写字楼、酒店。三大综合体业态种类图（代表部分有）商业商业住宅住宅写字楼写字楼酒店酒店公寓公寓万象城五彩城欢乐颂100%含有物业类型部分部分含有物业类型2021/5/2475商业业态构成商业业态构成商业业态构成：商业业态构成：万象城商业业态丰富且均匀，五彩城和欢乐颂偏向特定的几种业态。统计对象：已开业和准开业的综合体五彩城和欢乐颂基本上没有百货主力店，超市、餐饮的比例远高于万象城。2021/5/2476综合对比综合对比万象城万象城五彩城五彩城欢乐颂欢乐颂体量体量20万10-20万3-8万分布城市特分布城市特点点一线城市及二线省会城市，区域性经济中心二、三线城市为主二线城市为主，占近七成进驻城市开进驻城市开业时人均业时人均GDP大部分在10000美元以上10000美元以上大部分在12000美元以上位置选址位置选址核心地段商务区域或新CBD大型生活区CLD或者其他区域商业中心大型社区，区域商业片区档次定位档次定位高端中档偏高中档开发模式开发模式买地自建、合作开发、收购重建买地自建买地自建、租赁物业、合作开发、收购开发扩张速度扩张速度2.545必备物业必备物业商业、住宅、写字楼、酒店商业、住宅商业商业业态构商业业态构成成业态丰富，零售为主，有大量百货偏向特定业态：服饰零售、餐饮、娱乐偏向特定业态：服饰零售、餐饮、娱乐、超市2021/5/2477THANKS2021/5/2478畅想网络Imagination 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