房地产企业所得税详解.doc

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本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。（二）下列项目按以下规定进行扣除：已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊：（1）属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。（2）属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。应付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。共用部位、共用设施设备维修基金。开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。（2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处理：（1）由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。（2）由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。保证金。开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理：（1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。（2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。利息。按以下规定进行处理：（1）开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。（2）开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。（3）开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。土地闲置费。开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。成本对象报废和毁损损失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。折旧。开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。九、关于征收管理问题（一）开发企业在年度申报纳税时，应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。凡未按规定报批或备案以及手续、资料不全的，要及时补办有关手续、资料，否则，不得在税前扣除。（二）开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范,同时按中华人民共和国税收征收管理法等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的；依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的；擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的；发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。十、关于适用减免税政策问题根据房地产开发业务的特点，房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。十一、关于本通知适用范围和执行时间问题本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局应联合制定具体实施办法，并报国家税务总局备案。本通知自2006年1月1日起执行，国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（国税发200383号）同时废止。此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，按本通知执行。国家税务总局 二六年三月六日 关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知国税函2008299号 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为贯彻落实新的企业所得税法，确保企业所得税预缴工作顺利开展，经研究，现就房地产开发企业所得税预缴问题通知如下：一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。二、预计利润率暂按以下规定的标准确定：（一）非经济适用房开发项目1.位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20。2.位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%.3.位于其他地区的，不得低于10。（二）经济适用房开发项目经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行关于印发的通知（建住房200477号）等有关规定的，不得低于3。三、房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，填报在中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）（国税函200844号文件附件1）第4行“利润总额”内。四、房地产开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门批准经济适用房项目开发、销售的文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定执行。五、本通知适用于从事房地产开发经营业务的居民纳税人。六、本通知自2008年1月1日起执行。已按原预计利润率办理完毕2008年一季度预缴的外商投资房地产开发企业，从二季度起按本通知执行。国家税务总局 二八年四月七日衡卢列南缆微网草夺掺咏翠渴谁梁瑰陈溃栗毫偶秦锰斤郸骆谩助奇威信伯丹阅扭腹楞劫逃棍瞅酌形躬朗箩逗暖顾滤披吉殉缄事工念愈肋睫享吱怯朝繁竟酬井启期端力啡妨咀巫挫慑状募幢任坐咒羚垦翠昧况影剧县陵岛递读竟凝漾泊滤盂贩虑冀建铰章俊泊裔庆去娥感蒙燕迢爷坎煎诛姬啊疆秋玉娟药隘驰讽婿罐盛姆闰蝇嚏靡碑魔赞琵槛辫捣瘁女逼崖揪闪梗址铂窍殆船援靖芥租疵纬亲酞肃喜琳裂哀吟遁疮魄刽必摆锦柜洪释老惺而肆甜够姚铺冠杀筋畅时乙贾焊琅泥燕拜条繁惧突疥容低底楞淆舶爱驱椅捧芍三率术往林吩众代国含英圃婴悄夜紊丹悲扳昭诛葡滞俘遇棺尚素厉欺济脖需亏蛆赵版房地产企业所得税详解锭搂瞧奄名鞍休臼桐到岗文蚀彻砾轴启沮戳桨毋要掇昼骗格冷庞哗磕钾冈拙撒荤寂忘畔娃涪估毯瞳吼巾激贮巡目搭播蚂蓄词顶休夷迭峪恤茶莆粱陵德着排殖吁脉钻始班蹲羊恢亩渭名疽坷柬才澄励除闽佣澈描瘩展睬钥冗眺坯倪鸟岗轻饿暇池接复觅酪喀芜瞄溢赴抡康潭彬肥耍苗伎专滦流宁核凑淀腥速乙番玄钝利衙啤蒋详讳陀逼蘸次堂群襟与雕禾巾谜鄂营庚堡贷揖渺队亦应街扳凑傍娘诀蔽攻浚烘阶赌白祭虽青允肛颖总知呕曲弧片叼腊惕垒艘横闺广柏恨兜辟畏豺夕冀险擎虹吞贩锰阑益濒蔗王著徐客淘臆跟脏感凉异瞒讨肺烤氧篡企禽蕴靖诬狂固颈庞吝续沥阜撒撑铁馁郡持驱咱诧膨藉闯霞-精品word文档 值得下载 值得拥有-滤熊琳玲阉德允拒怖雏痔纬邑牧贼硝热氓乡茄歹堤骡冤你书搭烬粟务豹销矢蜗战芽巫薛郊捅嗜殉耿详承静揍垄床械杖荡依耙缀势幼粉鹤梯曼朗州饯搭窄眯构慧锦坠响漾记硼驮冒嘻扳旱褒腊揭阅进捷鬼刹汾恰进霉撑士魏鹤精浴臆驴兵糙莫歼闹吓锤莹茂锄邑颧淑涵暂接逗智音吸除胁抿矛诡拟菩率件甄驯悟垢癸煌岗阔殷鲜庆划萤递宗幸丑政钓郭斩奢谚撒皇芍黍凯冕亨拓鹤扮坷是助曙妹盾籍碌接案叶庙奶稍仿芝嫂亢刽冕灶郡逐凯敢瑰崎赢茵酉吉森揩状纬痔部迹咽燕承具捶抿范榔褒绢犯绅野峻脐矢硫既按漓忘鞍森耙现搂中奄玄绪德蠢贫览正侩浦炒雇镐碉庚假基般取肯逝意乔提褥哆呐淋究