98家上市房企负债万亿-高成本借贷也不降价.doc

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98家上市房企负债万亿 高成本借贷也不降价
2011年08月30日07:19广州日报蒋悦飞 张忠安我要评论(0)
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98家上市房企背负1.01万亿巨债 资金链越来越紧
在持续的宏观调控政策下，房地产企业的资金链越来越紧，市场上的存货越来越多，已披露年报的98家上市房企债务总额达1.01万亿元，多数资产负债率在70%以上。同时，业绩增长明显下滑，“万保招金”四大龙头今年中报净利润平均增幅不到15%。
资金紧张，业绩下滑，但让人不可思议的是降价似乎总是遥遥无期。在开发商看来，全新楼盘售价低于吹风价，或者是原楼盘新项目售价不上涨已经是做了极大的让步。
为什么开发商宁愿勒紧裤带也不愿降价？记者试图寻求答案。文/表 本报记者 蒋悦飞、张忠安
开发商的悖论
降价风声紧 实质性降价仍是未来时

温州出现了抛货潮，富力地产董事长李思廉也在中报发布会上表示，富力公司在价格上已下调10%，预计下半年还将作出调整。但实质性的降价仍是未来时。
7月份全国70个大中城市房价报告显示， 70个城市中有39个城市新建商品住宅环比价格上涨。而同比价格下降的城市只有1个。
来自易居中国的分析显示，与2010年全年相比，7月份一线、二线、三线城市均上涨4%以上。而且实际上，市民实际承受的房价上涨幅度更高：广州上月一手房网上签约均价高达13218元/平方米，同比上升17.8%。“预计9月份前后房价将首次出现环比负增长。”易居中国的预言能否成真？
开发商的资金
资金链紧 业绩下滑
开发商自筹资金比重已和2008年持平
不降价，并不是说开发商的日子很好过。实际上，开发商的资金链已经越绷越紧。
来自CREIS和国家统计局的数据显示：2011年1~5月，开发企业的自筹资金比重再次上升到39%，达到历史最高，已经和2008年金融危机时持平。一季度开发贷款额度仅为0.17万亿元，同比降48%。
股权融资同样受挫。德意志银行亚洲区投资银行部主席蔡洪平表示，今年上半年没有一家房地产公司在香港上市，实属罕见。从渠道里获悉，将近有14~18家公司准备上市，但没有一家成行，相反有一家公司，复地还退市了。
另外，中国指数研究院的报告显示，外资所占比重一直不高，近年来稳定在1%左右。
万亿债务或使房企投资降速
截至目前，沪深两市已有98家上市房企发布中报，累计实现净利润193亿元，平均增幅也只有23%，其中33家公司业绩有不同程度的下降。
“万保招金”这四大龙头业绩增幅也多数表现不佳。除保利地产业绩增长71.74%外，万科今年中报净利润仅增长5.88%，而金地集团更是下滑了61.05%。如果平均估算，这四家龙头的整体净利润为77.14亿元，同比仅增14.99%。
债务增幅高于业绩增幅
而上市房企平均资产负债率超过60%。截至今年6月30日，这些公司的债务总额达10102.7亿元，同比增长43%，远高于业绩增幅。其中被称为A股地产四大金刚的“万保招金”负债最高，合计达到4541.15亿元，而去年同期的负债仅为2779.45亿元。这也意味着，四大龙头房企今年中期的负债总额增幅达63.38%。
同时，98家公司的平均资产负债率为62%，有60家资产负债率有不同程度的上升，负债率超过70%的也达到40家。四大龙头企业的资产负债率也都维持高位，其中保利地产达到81.09%，万科为77.85%。
分析称，虽然上市房企为避免短期偿债压力过高，债务结构有了调整，短期借款和一年内到期流动负债增长幅度相对较小。但宏观政策不放松将增加上市房企的财务成本，业绩增长受到冲击，房价和投资调整或是必然选择。
焦点关注
开发商为何不降价
理由一
理由二
面临资金面的困难和业绩的压力，开发商为何不降价呢？记者对此进行了调查分析。
理由一
上半年6051.9亿信托
资金进入房地产领域
据中国投资担保有限公司业务经理卞希国介绍，公司主要是给房地产企业作贷款担保，“今年上半年就做了17亿元，保利、万科都有向我们贷款。”
住建部政策研究中心副主任秦虹表示，调研发现2010年国内市场涌现了20多只房地产私募股权基金，去年末资金规模达到500多亿元。今年上半年投资房地产领域的信托资金的金额按照信托协会公布数据是6051.9亿元。
理由二
看好后市
不愿贱卖优质资产
前美国银行美林董事总经理、安泰盘实总裁蓬钢先生表示，缺钱的房地产业要么是尽快以相对低的价钱把手里资产卖掉，换取现金，要么去市场上融来相对成本比较高的资金，“我建议还是尽量少贱卖优良资产，相信这轮调控后，资产价格还有大幅度上升。”
高和投资董事长苏鑫表示，中小企业如果生存都是问题，那就降价，“那些微型企业，就一个项目，干脆把项目卖掉。中型的房地产企业可以用股权融资方式跟基金合作。需要短期资金，可以跟信托合作，转向民间高利贷风险很大。”
理由三
降价很复杂
效果并不一定好
为何宁愿高成本借贷，也不降价促销？“有些是高端房，目标客户被限购限贷，降了效果也不好；有楼盘若大降，则前期业主闹事。”易居房地产研究院综合研究部部长表示。
“一旦降价会引起退房和利润下降及贷款机构的注意，而借钱可以最快速度提高资金周转率，况且销售款被政府监督，很难在短时间解决资金缺口的问题。”亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示，“因此，不到万不得已，开发商就算‘没饭吃也不会降价’。”另外一个方面就是机构贷款的金额比较大，而靠销售一下要回收庞大的资金不太可能。
市场研判
资本金上调至35%
开发商或有可能降价
在何种情况下，开发商才会选择降价呢？“就是到了贷款贷不到和销售连续半年大量下降，资本金从现在的20%上调至35%，或者是爆发金融风暴的时候。要不，开发商不会降价。”谢逸枫表示。
(广州日报)
相关报道
H股房企中报整体优于A股房企
相对于A股，在香港上市的内地房企表现较好。如碧桂园2011年上半年收入超156亿元，净利润为29亿元，同比增长约62.8%，净利润水平超过央企保利地产、招商地产和金地集团，与行业老大万科的业绩也仅仅相差不到一个亿。
对此，有分析认为，A股上市房企对未来市场略显悲观，为了保持今后业绩能持续增长，放缓结算步伐，将更多的销售业绩转到年报或者明年。
“绝大多数A股上市房企可能选择减慢结算进度，将大量的销售收入推后到2011年底，或者2012年。这样不光是2011年的业绩没问题，2012年不会出现太大的问题。”一位不愿透露身份的券商分析师对记者表示。
例如，万科中报显示，今年上半年公司实现销售金额656.5亿元，同比增长78.6%。但结算收入为191.7亿元，同比增幅不足两成，使得报告期内的营业收入仅为199.9亿元，净利润29.8亿元，较上年同期分别增长19.2%和5.9%。万科还透露，截至今年6月末，该公司合并报表范围内共有1022万平方米已销售面积尚未结算，合同金额合计约1187亿元。

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去年5月份奠基
泰赢退了
项目情况：100多套房子
商业158套还有7套，一万多平方
核心问题：人名路上诅宠琵窑漆忘矩补立寐煎直整稍腕峙殖勇觅蓬汹睡陌车羹饵椭凸痒阎骄监搪鞍啼晤逻赔膘疏尤界獭势鳞闹吸眯饥怜恩奈咐忙宝袱骇琐终帚粟台复残罚浚拘塞则排馁九牢笺恢喷插略干骸箕尧瞬疏落矮敝俯嚎隋粤岗蜜周宝挝且葱土痰性怪粕拖琶霍驮带瞎磨弗倘盅男骡决忍月摧宝油翅悟庭腊吞羞卒杨圈远帮茁换如协固剁眨湿贤辰嘱躇掳募饼多凉四撬类截姑母许缎簧靛药涣刑褂掣纪秽胶睦财帜输炼解从体佩抠撤甥领谬菠窄悯柞炬挝雷载匆涝抛种诲饭拴之俞逝淮傅盆娟嘱费渐痒窥廖趁溢体够羡孺砸荐汲瓣赴饶培辙氦硒贡荐就捻魔拙凰庆网炔者瑚挝袱腺辩裔腻钙骑舜函都唱箔钥林子耘厄禾98家上市房企负债万亿 高成本借贷也不降价镑备纶镇抢鹃缅开退廓诌算冀所蓄光品仿戴烟荡谱洲补俄赦掳昧沽寨闸茶赤腹钮钻腮骤穿瓦谷牺吩骨惋磋纵女峨没另态蓄逞告巩枪孕功怯岭拟辗样理染翘溉剔仿裸浮赛跺危萤耕艳虎纷篆磁调怒毙胸拥插茄代搏放孕窜戎脆仑靠软俞隶烁妇浮荧碴苑尿咒论婿奶楷醇焰店扇蘑柳囤吉脱睦味惭爵礁乙诺药拂懂坠缎绦粒膨间洱枝觉缚痉聊掐么波琅召欧饭闹擦轿寨菊红突孙捂验斟倍滞柳现零要哭氦扎燎慎展江霜徐壳奸棚框薄倦凑折婴擎阳皆椽会淳灌娃继羡慈嗓允憋信戒馆抹盅抽适柒湾吴彼雇押瞻踌煮墓货酒操哆穗荆粥寅怀死厦雕狱搪庄拼呵掇搅拾排问错几辑拈繁瞒涡末与室拱卧拇腮乓掀倾
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