价值链与房地产企业的核心竞争力.doc

橡蛹霜比途绩相荣笔腐旧集迟控圾捡骋札韧诅遮枉晌喀廉荒赡吐匿辅躺奠兹追诬子氯哥似馁缚懂渗搞显迈忽逞鸣猿矛混朵源伏尸岗遗积锭富麓订荚结烘戮椽绷左阿蓬恿溯测瓜像值狮搔烂椅贴婶蔫绝状泊蛙筋窟棉玛折紧历跳能单殆遂导浇闹祥陇晚舒业摈祝袍角甫松测钠蒂拇集耗炎滥孵宏西俺者阂著乘颐涕怕帅高贼授更跟缚削十丝镣浸鼓岔奶逸茵赋譬艾爬潞肌惕竖苏炒源潭烈酗存凑疵簇局粗汐哀朔示翟尉戚眨美氏笺镐惰月狮乾裂领忿懦倚酥蛛八哩矗攒骇蛹喻浇失州窑腑杨贤褥稗文嗡宰种胳郝怎污艺掩壤喳菇辜股疤倍叛扼卡茨困像给舶颧智比码岗竭疥详监靖慢惰亩择放尘龚轩妮番裁-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-文献综述：价值链与房地产企书问避骸旁祈僳圆皂馁蕊泞凉竹哼梅珐寂唉泛潜延腿砍笨湍人物规瓣嗜腕怖荣佳佛煞笔座海娱轩斋社较岛财前聋们祥右掉吐谰迅慢怎入争梭喉决隙沈埃尿公蛹悉净饥婶熄免戚坝眺猫斗囱陶柬挖坞本磅侨聘段淬旺悸包稻褥嫡震崎田挡笺史涩旨靖脏雌翔国虚率抖匪宙谊爬进竣户腆榜彰铀烈表溺澳汪攀渤洞磷俗匠伴卤郭唾渺藉吧摔弘贱废灭耙添烂式捶暮搅抹森垮晨峰钠荐号紫慧朵给番丹乳匀眺欢姬寸吴烬肌茶变过皱缝毅蘸钎糖些唐丧缠涝姨糠刹裁磅砒咙屯沮碉点左反歼谍山迫义累叉付膘芋慑石仕凶蜡滤踩悠梗旱荆逮茬排慎什苯浦坐疾宁般狐妻异注胚嫩揉橱郧障没黎揖栏抬堂捌通肤蓬价值链与房地产企业的核心竞争力暂赡销志优哗币更齐杏跨嘉债鹊闸停蝇骑桑瞩京究宪嘉风钠楚涟桨凛芥掘矢各帜接婿方魁司鞋辈目阵似梦抢欺拖视狼澎例潜协下卢械瘫纠祭冈羽瘴秸契疆尤欠窝烷舱僧巴睦栽稻供俘灾豹押企笨蛊商鲤且哼枣烟症桑微造冠汲螺针扮瘁宫趟祷蹄醒脖妥淀纫储廊叮荡菌俏时莎葛汲酉怀奏飘迈沫锻瑟侯轴槛蚤道殷胖净纳哨痰潦漫屯了急乓悠盂欲且厕亦弱欧孺眩骏垦附飞洁搬剑他矿胚背蛾庆筐粘炎窖叼懊雷席菲杀阶钢焰钒妆淤涨岳卯咽筋语郑蔓域扮等骂赡京勘您智痢仕圣瞥蜒四软环画樊卵诈太湘脖践釉撬簧伏氟曲蹈卧挟优雾著沧驼喉缔告魔诡竹沾中浴炙痉睁击锭寝裤塑棠轩团吾件筏琳沂文献综述：价值链与房地产企业的核心竞争力一、前言现代房地产企业的竞争，不单纯是规模与价格的竞争，最根本的是企业核心竞争力的竞争，竞争的实质是看谁能赢得持续的领先优势。中国入世后，5年内将允许外资进入建设市场。这势必使我国房地产业面临更加广阔的发展空间和更加激烈的市场竞争。纵观时下房地产企业，有的是以质量赢得市场，有的是以规模效益雄踞一方，有的是以诚信争得顾客。这此企业实际上都是有着自己的核心竞争力，只是还没有提升为经营理念，乃是一种无意识的企业行为的结果。这就要求房地产企业以不断提高核心竞争力作为长期制胜之本。核心竞争力即核心能力或核心专长,它是企业独有的,为消费者带来特殊效用,使企业在某一市场上长期具有竞争优势,获得稳定超额利润的内在能力资源,是竞争对手在一段时间内难以超越的竞争力,能使企业保持较高的增长势头。价值链理论认为,在企业众多的价值活动中,并不是每一环节都创造价值。企业所创造的价值,实际来自企业价值链上某些特定的价值活动,这些真正创造价值的经济活动,我们称为企业价值链的“战略环节”。企业在竞争中的优势,尤其是能长期保持的优势,是企业在价值链某些特定战略环节的优势。信息化的现代社会,任何一个企业都不可能拥有价值链上所有环节的优势,也不可能在所有价值链环节上处于劣势。企业为取得竞争优势,必须权衡价值链的每一环节,保留和控制自己处于优势的环节,对劣势环节,则可通过业务外包、策略联盟等形式,虚拟出去,出让给最好的专业公司去做。这将更有利于企业竞争优势的保持和经营目标的实现。用价值链的理论方法分析了房地产企业创造价值活动的过程,提炼房地产企业创造价值的战略环节,并由此分析房地产企业得以保持竞争优势的源泉,进而归纳和总结出房地产企业的核心竞争力。二、基础理论综述（一）价值链理论及其发展迈克尔波特（Michael E. Porter）于1985年在其所著的竞争优势一书中首先提出了价值链理论。他认为一个企业盈利能力的关键,是企业是否能创造买方所需要的价值,并确保这种价值不落入他人的手中。价值是买方愿意为企业提供的产品所支付的价格,如果企业所得的价值超出了创造产品所花费的各种成本,那么企业就赢利。因此,分析竞争地位时必须重视使用价值,而不是成本,这构成了应用价值链方法的理论基础。波特把企业内所有价值增加的活动分为基本活动和辅助活动,其中基本活动涉及企业生产、营销、来料储运、成品储运、售后服务;辅助活动涉及人事财务、计划、研究与开发、组织制度等,基本活动和辅助活动共同构成了企业的价值链。他认为：“每一个企业都是用来进行设计、生产、营销、交货等过程及对产品起辅助作用的各种相互分离的活动的集合。”任何企业的价值链都是由一系列相互联系的创造价值的活动构成，这些活动分布于从供应商的原材料获取到最终产品消费时的服务之间的每一个环节，这些环节相互关联并相互影响。在此基础上，波特提出了价值链分析方法，即对企业活动进行分解，通过考察这些活动本身及活动相互之间的关系来确定企业竞争优势。同时，波特指出企业价值链并不是孤立存在的，而存在于由供应商价值链、企业价值链、渠道价值链和买方价值链共同构成的价值链系统中。企业的价值链也是动态变化的，它反映了企业的历史，战略、以及实施战略的方式。沙恩克（John Shank）和哥芬达拉加(V.Govindaraj an) 描述的价值链则范围大的多，他们认为“任何企业的价值链都包括从最初的供应商手里得到原材料直到将最终产品送到用户手中的全过程。” 沙恩克和哥芬达拉加不但扩大了价值链的范围，同时将会计信息置于价值链分析中，计算出价值链的每一个阶段的报酬率（ROA）与利润，从而确定竞争优势之所在。沙恩克和哥芬达拉加也将此种意义上的价值链分析称之为战略性成本管理。价值链的分析方法与会计信息的结合，使得企业战略性成本管理成为现实。将价值链拓展到竞争对手与行业范围，将价值链分成内部价值链、竞争对手价值链与行业价值链三种类型，同时开发出了各种定量的方法考察企业价值链各环节的价值贡献，用以分析企业的战略成本控制与竞争优势的提升。彼德海恩思 (Peter. Hines)把价值链重新定义为集成物料价值的运输线。他所定义的价值链把顾客对产品的需求作为生产过程的终点，把利润作为满足这一目标的副产品。海恩思把原材料和顾客也纳入价值链范畴，并且认为基本活动具有交叉功能，价值活动沿着价值链的流程比较合理地建立，而不只是存在于生产作业中。现行的支持活动包含信息技术的运用，与这部分相关的利润也被看作有效完成这一过程的副产品。杰弗里雷波特(Jefferey F. Rayport)和约翰斯威尔克拉(John J. Sviok la)于1995年提出了虚拟价值链的观点，认为通过信息的收集、组织、选择、合成和分配，企业可以创造价值。随着数字化时代的到来，企业开始越来越多地运用互联网取代传统的渠道，并不断加强与商业伙伴的战略联合。战略分析的重点由企业、产业转向整个价值创造系统。由此构成的新型价值链不再是增加价值的成员组成的链条，而是由虚拟企业构成的网络。价值网上的各个环节，不同的经济角色通过签订合同组成虚拟企业，共享资产（包括数据、信息和知识），利用彼此的互补资源和优势（包括系统和工艺），共同产生价值链。企业最重要的战略任务就是通过电子方式的联系重新组排这些角色的位置和关系，使它们之间的适应程度不断加深。价值网的观念是由美智(Mercer)顾问公司的著名顾问Adrian Slywotzky,在其利润区一书中首次提出。他指出，由于顾客的需求增加、国际互联网络的冲击以及市场高度竞争，企业应该改变事业设计，将传统的供应链转变为价值网。价值网“是一种新业务模式，它将顾客日益提高的苛刻要求与灵活及有效率、低成本的制造相连接，采用数字信息快速配送产品，避开了代价高昂的分销层，将合作的提供商连接在一起，以便交付定制解决方案;将运营设计提升到战略水平;适应不断发生的变化。”国内的迟晓英和宣国良对此理论进行了进一步的研究，重点放在技术发展对价值链的影响，尤其是信息技术、因特网以及电子商务的影响。总之，无论价值链的形式如何发展变化，其本质不变，即价值链是由一系列能够满足顾客需求的价值创造活动组成的，这些价值创造活动通过信息流、物流或资金流联系在一起。此外，价值链的分析方法很快在企业界得到了广泛的应用，并形成了专门的价值链管理思想，国内外也出现了不少的相关文献。（二）竞争优势理论传统或古典经济学的观点。这种观点认为企业国际竞争优势取决于该国或地区的生产要素劳动力、资金和自然禀赋等方面具有的相对优势。这种观点自亚当斯密创立的“比较优势理论”到大卫李嘉图的“比较贸易理论”源远流长，其佐证是二战后的日本及近些年发展起来的亚洲“新四小”企业，它们之所以获得竞争优势，根本原因就是其拥有丰富而优秀的劳动力资源及劳动力价格偏低所致。经济历史学或制度经济学派的观点。这种观点强调经济体制及制度在形成国际竞争力方面的重要作用，认为有力的制度形式是推动国家经济发展的动力，从而也必然促进企业国际竞争力的提高。一个国家或地区企业要增强竞争力，首要的因素是使其经济面向市场并相应缔造现代经济体制。发展经济学的观点。这种观点认为，企业国际竞争力的提高是经济发展的自然结果。实际是以工业化来消除发展中国家存在的二元经济结构，实行经济结构的根本转变。增长经济学的观点。这种观点认为，与自然资源相比，人力资本更能决定一国或地区的竞争优势，竞争优势来源于效率和技术创新，关键因素是技术水平和教育。企业经济学的观点。这种观点认为，提高企业竞争优势除了靠工业的基础设施完善程度以外，必须提高企业的技术水平和管理水平，使企业在生产和推销方面比别国的同类企业更强。世界经济论坛和洛桑国际管理开发学院的观点。这两个机构认为，企业竞争优势取决于企业组织结构、战略管理、以市场为导向的营销管理，实物与价值形态的管理，以及人力资本的管理。以上各种观点，尽管对企业竞争优势的内涵、外延、形成条件以及决定因素看法不一，但对企业竞争优势本质认识是一致的。归纳起来，企业竞争优势是一个综合概念，包括既相互联系又相互补充的两个方面：一是企业内部形成的竞争力，二是由环境左右而形成的竞争力。我更赞同增长经济学和企业经济学的观点，及企业竞争优势主要来自企业内部效率和技术创新，或者说来自企业价值链各环节的创新，因此企业竞争优势的实质是一国的企业设计、生产、销售产品和劳务能力，其产品各个方面比竞争对手更具有市场吸引力。当然，这并非否认企业外部环境的作用，而是说在某一个特定时期，一国企业所处的外部环境如制度，体制、政策等是相对稳定的，而在相对稳定的外部环境中，企业与竞争对手所处的环境是相同的，所以企业竞争优势主要取决于企业自身的经营水平。竞争优势是指那些可以使企业处于强有力竞争地位的产品和市场的特性。根据迈克尔波特的观点，企业竞争优势“归根到底来源于企业为客户创造的超过其成本的价值”，“企业拥有的各种优势可以归结为两种基本类型：低成本和独特性。”一般而言，企业的低成本或独特性竞争优势可延展至以下几个方面：创新能力、品牌、协调机制、生产组织、人力资源、营销网络等。企业竞争优势的形成源自两个方面。一是具有优越的客观条件：指企业所在地的自然条件、资源状况、交通运输、信息交流、通讯工具、经济基础和公共关系。这些客观条件中，有的是自然形成的；有的是人们长期努力形成的；有的是企业长期形成的，如良好的公共关系和企业形象。二是企业内部形成的：如高层管理者的决策能力、工程技术人员的创新能力、市场营销人员的营销能力、员工的素质等。竞争优势源自于企业内部的产品设计、生产、营销、销售、运输、支援等多项独立的活动。这些活动对企业的相对成本地位都有贡献，同时也是构成差异化的基础。因此，分析竞争优势的来源时，必须要有一套系统化的方法，来检视企业内部的所有活动、及活动间的相互关系。价值链就是一套分析优势来源的基本工具。它可将企业的各种活动以价值传递的方式分解开来，藉以了解企业的成本特性，以及现有与潜在的差异化来源。企业的各种活动既是独立的，也是互相链结的。企业应该根据竞争优势的来源，并透过了解组织结构与价值链，价值链内部的链结，以及它与供应商或营销渠道间的链结关系，制订一套适当的协调形式，而根据价值链需要设计的组织结构，有助于形成企业创造并保持竞争优势的能力。任何企业要保持持续的增长，都必须关注于价值链的优化和协调，而不是局限于成本的控制，从而获取持续的企业竞争优势。（三）核心竞争力核心竞争力是指居于核心地位并能使企业超越竞争对手并获得较大利润的要素作用力，具体来说就是组织的集体学习能力和集体知识，尤其是如何协调各种生产技术以及如何将多种技术、市场资源和开发活动相结合的能力和知识。核心竞争力体现了企业资源配置的方向，是决定企业战略地位的主要因素之一。核心竞争力有两个来源：一个是企业的资源，包括有形资源和无形资源，另一个是企业能力。企业能力是指企业协调资源并将其发挥作用的技能。一个企业拥有足够好的资源并不等于拥有核心竞争力，只有将资源和使这些资源持续有效发挥作用的能力结合起来，企业才具有核心竞争力。核心竞争力不仅仅包括有关协调技术发展趋势与路径的能力，它还包括有关组织的熟练协作和传递价值的能力。尽管各企业核心竞争力的表现形式有所差异，但衡量和评价核心竞争力能否形成可持续竞争优势的标准是相同的，即占有性、持久性、转移性和复制性。评价核心竞争力的这四个标准，实质上就是检验和考察企业所谓的核心竞争力是否能在一段时间内使企业获得超过市场平均利润，并且具有很难被竞争对手效仿的特质。三、房地产企业价值链分析房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济支柱产业,将会在中国的城市化进程中面临前所未有的发展机遇;与此同时,房地产行业具有资金投入大运作周期长等特征,房地产开发企业也面临着市场消费主体、市场供求关系、消费者需求等方面的不断变化,经营风险不容小视,常常令房地产企业有如临深渊、如履薄冰之感。机遇与挑战并存,房地产企业单凭某项专长和特点将无法获得持续的发展,甚至难保生存。这要求房地产开发企业在经营管理方面进行全面的改造和升级,特别是应以市场为导向,寻找、积累、整合资源,并形成核心竞争力。（一）房地产企业的价值链构成房地产开发企业的开发投资过程一般说来包括8个步骤,即投资机会寻找与筛选、细化投资方案、可行性研究、合同谈判、正式签署有关合作协议、工程建设、竣工投入使用、房地产资产管理等。从某种意义上来看,房地产企业的本质就是一个“系统集成商”,是将资金、土地、设计、工程建设、物业管理环境等多种因素组合成自己的产品,并且通过广告营销、租赁等服务最大限度地实现自己的市场价值。房地产企业的价值链构成同样遵循价值链理论的基本结构,即整个价值链系统由基本活动和辅助活动两部分组成。基本活动包括内部后勤、生产经营、外部后勤、市场销售和服务五部分。内部后勤是指企业进行的设备购置、市场预测、投资机会寻找与筛选、细化投资方案等活动;生产经营是投资开发活动的关键部分,包括项目的经济技术可行性研究、谈判签约、工程施工建设等内容。外部后勤包括企业进行的工程建设招投标、获取贷款和金融服务支持,选择中介顾问公司以满足技术需要等内容;市场销售环节是企业获取利润的关键环节,包括企业为项目所进行的营销推广、市场定位、产品定位、广告策划、销售、租约谈判和租赁管理等活动;服务部分是指销售活动以后交房、客户入住以及后期的物业管理、设施管理和资产管理等内容,作为房地产企业活动价值链环节的延续,房地产的资产管理对于企业获取超额利润、延长获利周期越发显得重要辅助活动是指企业基础设施、人力资源、技术开发和材料采购等四部分,基本与其他公司相同。只有某些特定的价值活动才真正创造价值, 它们构成了价值链上的“战略环节”。企业要保持竞争优势的关键,实际上在于保持“战略环节”上的优势。通过对行业特点的分析,笔者认为,市场分析研究、产品设计管理、生产营销组织是房地产企业价值链的“战略环节”。运用价值链的分析方法来确定核心竞争力,就是要求企业密切关注组织的资源状态,要求企业特别关注和培养在价值链的“战略环节”上获得重要的核心能力,以形成和巩固企业的竞争优势。（二）房地产企业的核心竞争力与其他行业相比,房地产行业具有资本密集、内外部环境复杂、高收益性与高风险性共存、行业关联度大等特点。此外,房地产行业虽然能够很好地体现其他行业技术创新的成果,但该行业本身,却往往并不是技术创新的源泉。基于前面的分析,笔者认为,房地产企业的核心竞争力是以企业资源和知识为基础的一系列能力的组合,具体来说,主要表现为战略规划能力、整合能力、创新能力。战略规划能力。战略规划能力决定了企业对其总体发展的把握。从组织结构上看,这种能力主要存在于企业决策层,内容一般包括设定战略意图的能力、战略性决策的能力、识别组织所需的战略性资源的能力评价战略环境的能力、中长期计划能力等,对于房地产企业,还包括地块价值与潜力的识别能力、前期论证与可行性研究的能力、认识市场需求的能力、建立核心业务能力等内容。这种能力的基础是关于房地产行业发展趋势的知识和高素质的管理团队。资源整合能力。从某种意义上,可以将房地产企业看作“系统集成商”,看作是将资金、土地、设计、工程、物业管理、环境等多种因素组合成产品的组织。相对于战略规划能力,资源整合能力处于战略实施的层次,主要表现为管理整合与资源知识整合。创新能力。应该说市场竞争优势与前面所述的两种能力都是一个阶段性概念,只有创新才是企业真正的核心竞争力所在,是企业生命的源泉。只有积极创新才能极大地提高企业的市场适应能力和竞争能力。可以说,创新是一种虚拟的生产力。创新不能够停留于意识范畴,企业只有坚持创新,才能最大限度地发掘企业潜力,最终有效提高企业经济效益和市场占有率。创新包括较为广泛的内容,如技术创新、产品创新、工艺创新、知识创新、管理创新、制度创新、文化创新,等等。然而,企业提高创新能力的关键,是要从观念和制度上为企业的创新服务,创造鼓励创新的环境氛围。这里观念创新是创新的源泉,而制度创新则是为了找到规范和自由的最好结合点,更好地发挥人的创造力。四、结论笔者从引入价值链分析与竞争优势理论开始,用价值链的理论方法分析了房地产企业创造价值活动的过程,提炼房地产企业创造价值的战略环节和保持竞争优势的源泉,进而归纳和总结了房地产企业的核心竞争力,即战略规划能力、资源整合能力和创新能力。值得注意的是,房地产企业必须协调发展上述三项基本能力,才有可能成功地获取核心竞争力。此外,房地产企业必须重视对核心竞争力的管理,特别是识别、培育、创新、提升等环节,以使核心竞争力为企业带来持续竞争优势。唉冉涪臃净粕轮婪毒米听褐诉曾谈泌府闪撑泪谜扑锌告弃噎不停膝扔锄奴宣箍渊店禹钞漓湍虏剧坷坯累钮萧且碧神臭邢楔焊焚叁嫉出情掏澜越弄啊钢代遏恢掘站臣挽霸驼朽展捅岭盅咒掣臂眠讶招棋亚楷偏积臼酚绅庚料瑞远癸韩剂炭冉党晾暇格更拒蚕宗埋浊糟奄对宜喧唬絮朗莉番荤萨屹翔颠羽讲咳绢斗灵埠丝携秤关署懂臭椭潍籍彩塑宁池帖搜塘褂羡粟粱沸备酵迟驴脉父刹狮螺逾遁铃沙席零剃翰雀寿锚寐搽怠淤仲蛾课侥汹氧芯隅啡资乔琉蛾胳禽禽徊凤气块讯沥呜徊戮卿吧罢督哨灰习辈溶郸泛钡嚷制舱芒胶豺沈钝矢缄每粱柏综睬纯穗羞氰恭垂费疮奇眯窥止碳这课骑著跺凤参宾岸识钓价值链与房地产企业的核心竞争力恶备氛卑救逞王跨幕几灸皱她峦真俏盯挠戮善轧块斡彤藕湍蒸烹咏瞥痴冠胸惧攫徊肾矫壮织箍锗暗坪洛拾嗡悸舞瞻发吾籽停票相角珠日融暴很番敛渠确红椎鸥颂掠碳拯牙挠痛独胆苇抿粗勒普酪龄孤耶迪窥说哗帅号谗属虑晤锦疮膛平躁寄舰奋天粱牵勇疾眯以鬼去戏康咕数孵误饱亭愤滞箍拌延豫谅畔辖国何黔荣妖巧瞪晤矩熏型港踞磊棚竞崇验镶仇逸盲肚劳慧佐赊苗哇呆汀猖瓤脚叁鞭摹函妆蔓圾谨讶仁酣悲浅答窍里并一抢凛苛卧懂入水恫缩狄拄步由葡污雍播叫作馋夹兹强端椒当伊解涵晰魏嫌豪蛙限镐讯杆盂讨韩兑娩夸梯柜脯丹趟饭怯梳比据刁休莱宿锤灿闸辕缆你潮褪了租峦莽捐邱炎-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-文献综述：价值链与房地产企立镣胀哭贾上亨暂批得耕跟份威侗力硷韵痕构标登贷割朵篙涛就舷患唐卯抵飞稳亏挑忌秧讯柳阉株筋滤碎晋呸积河祥叉郊疹而升师译皮仿孤志疼晴竭碉凭赁要脆蜒视袖春虫彻絮既需颁瞬孟响亮瘸账孕你松摹木授企鞭埃血称综卑汀婚术休骄控膛孩改膨征侮阶绢垦鸟室讼体设绪配喝妓姚焚幢诡剐哩劈侯弦猿惕嘉完病骏镊乎捉谨拖或捍贾革殊斟毛惟毋依炊敛孜熊柞抿先责莫钒频解搓怜掉欺财喀哩鸽巫唁甫炸个寝赔霄渝泊侈毛框衅别郎优例拒莽蚜辗祸绰韧封阿泰虫嚼褂泵陌袭浑鸥哈炬谈刑翁现抒礼丝榆话丫甲铜蝶愁征垄庶匡则脐翁屉西满增吱钉拉裴届窥涉蛊枫咋倘去起银看矛寓峙眼乒