AA集团组织管理手册92697964.doc

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AA房地产开发集团有限公司

组织管理手册

(修订审批)

发布日期：2009-9

62
AA集团有限公司管理体系文件

AA房地产开发集团有限公司
组织管理手册
文件编号

版本/修订
A/0
第 62 页
共 62 页

目 录
目 录 2
第一章 手册说明 4
一、手册的基本内容 4
二、手册发布 4
三、手册的调整和修订 4
四、手册的管理 4
第二章 AA集团组织架构与通用职能 5
一、 AA集团总部组织架构图 5
二、 项目公司组织架构图 5
三、 集团与下属项目公司业务汇报关系图 6
四、 集团总部岗位设置 7
五、 集团各委员会的职责 8
六、 部门通用职能 10
第三章 AA集团总部职能 11
1. 总经办职能 11
2. 人力行政部职能 15
3. 投资发展部职能 18
4. 营销部职能 20
5. 总师办职能 24
6. 物资采购部职能 27
7. 工程管理部职能 29
8. 企划部职能 31
9. 客户服务部职能 33
10. 商务拓展部职能 35
11. 成本管理部职能 36
12. 财务管理部职能 39
13. 项目配套部职能 42
14. 项目部职能 44
15. 产品研发部职能 47
第四章 AA集团异地项目公司组织架构与部门职能 48
一、异地项目公司组织架构 48
二、异地项目公司各部门职能 49
1. 综合部职能 49
2. 工程部职能 52
3. 营销部职能 56
4. 成本部职能 59
5. 财务部职能 61
第一章 手册说明
本手册用以说明AA房地产开发集团有限公司（以下简称AA集团）的组织关系和部门职责，是公司组织管理的基本文件。
一、手册的基本内容
AA集团组织管理手册共包括三个部分的内容：
（一）手册说明。
（二）公司组织架构概述：本部分描述了AA集团总部（含本地项目部）部门设置、异地项目公司部门设置、集团与下属项目公司的业务汇报关系、各委员会的职责及部门通用职能等。
（三）部门岗位设置及职责：本部分主要阐述AA集团总部各部门及项目公司各部门的使命与目标，主要的职能与职责。
二、手册发布
本手册经集团公司总经理批准后发布实施。
三、手册的调整和修订
1.本手册是AA集团组织管理的基本文件，是公司组织结构建设必须遵循的依据，也是公司组织结构发展的重要保障之一。
2.集团公司人力行政部应根据公司发展战略规划和组织内外部环境变化的要求，每年组织对公司组织结构的适用性、有效性和保障作用做出评价，并根据运行评估结论适时提出调整修订方案。组织结构确定后在一定阶段内应保持相对的稳定。
3.当战略、组织结构、部门设置、岗位设置、权责结构或业务流程发生变化时，应及时修订本手册。
四、手册的管理
组织管理手册的发布和更新由集团人力行政部负责，解释权归集团人力行政部。

第二章 AA集团组织架构与通用职能

一、 AA集团总部组织架构图

二、 项目公司组织架构图

三、 集团与下属项目公司业务汇报关系图

四、 集团总部岗位设置
说明：1、公司人员总编制为105人左右（未含公司高层），根据项目的情况可作相应的增减，N代表项目个数，岗位名称为初定，与职级分开；
2、每个部门设置经理助理或者副经理，主要着眼于人才培养的角度考虑，具体承担部门某一岗位工作，人员是否到位根据公司具体情况而定；
3、本岗位设置根据集团定位为操作管控型设置，即集团专业部门可同时运作几个项目考虑。
五、 集团各委员会的职责
1. 投资决策委员会
1) 投资决策委员会的构成
a） 主席：总经理
b） 委员：公司各副总经理、总经理助理、总监、项目公司总经理及总经理指定的其他人员。
2) 投资决策委员会的职责
a） 负责对公司长期发展战略规划提出建议，并作出决策；
b） 负责对公司的重大投资、融资方案提出建议，并作出决策；
c） 负责对公司的重大资本运作、资产经营项目提出建议，并作出决策；
d） 负责对新项目进行投资决策；
e） 负责对公司的投资方向和投资规模的重大变更进行评审和决策；
f） 负责对其他影响公司发展的重大事项提出建议，并作出决策。
2. 营销管理委员会
1) 营销管理委员会的构成
a） 主席：总经理
b） 委员：企划分管副总、营销总监、财务总监、项目公司总经理及总经理指定的其他人员。
2) 营销管理委员会的职责
a） 负责制订公司的营销战略和营销政策；
b） 负责审定公司的营销目标和营销计划；
c） 负责重大营销活动方案的决策；
d） 听取公司营销工作的汇报，对整体营销工作作出评估；
e） 评审营销工作中出现的偏差，并作出适应性的调整；
f） 根据公司政策和有关制度，负责营销激励方案的制订和分配、落实。
3. 绩效考核管理委员会
1) 绩效考核管理委员会的构成
a） 主席：总经理
b） 委员：人力行政副总、公司其他副总、总经理助理、总监、项目公司总经理及总经理指定的其他人员。
2) 绩效考核管理委员会的职责
a） 全面负责公司的绩效考核和目标任务管理，并指导和监督绩效考核和目标任务管理工作的开展；
b） 审核绩效考核的各项政策和措施；
c） 审定目标任务管理的制度和规定；
d） 审定公司及各部门、项目公司的目标任务(年度、月度等)；
e） 评审目标任务执行中出现的偏差，决定目标任务调整或增加或取消；
f） 按分管原则综合平衡部门负责人及以上被考核人的绩效和奖罚情况；
g） 裁定员工对目标任务和绩效考核成绩的申诉。
4. 顾问委员会
1) 顾问委员会的构成
a） 主席：总经理
b） 委员：外部专家团队、公司顾问等
2) 顾问委员会的职责
a） 负责对公司的发展战略、投资决策、人力资源开发等经营管理中的重大问题，提供全方位的决策咨询服务。
b） 借助外脑，根据各顾问的专业领域，对公司的各方面业务提出相关意见；
c） 协助公司与相关政府部门保持良好的关系。

六、 部门通用职能
1. 制度建设
1) 负责部门和本专业流程与相关管理制度的建设和完善；
2) 负责培训本部门员工相关流程与制度，确保员工理解和遵守公司与部门规章制度；
3) 根据业务发展或当前突出的问题，制定创新课题，不断进行部门业务与管理的创新。
2. 部门计划管理
1) 根据公司战略规划和年度经营目标，编制部门年度、月度计划，并负责部门计划的实施与控制；
2) 参加计划调度会，对本部门的计划执行情况进行总结，按要求进行整改。
3. 部门日常管理
1) 专业能力建设：负责本部门专业能力的培训、交流和总结；
2) 组织制定部门员工的月度重点工作任务，辅导、考核员工，并收集、上报要提供的绩效数据；
3) 在人力行政部的组织下，完成本部门职位说明书的修订、完善工作；
4) 完成本部门各类统计报表的编制、汇总及上报工作；
5) 负责部门设施、设备及办公用品的日常维护、管理工作。
4. 知识管理
1) 总结本部门业务工作开展过程中的成功经验和失败教训，形成案例和知识库；
2) 总结本部门先进、科学的管理经验或方法供其它部门学习或分享；
3) 整理、管理部门文件档案工作。
5. 协作配合
1) 完成流程与制度规定的部门配合工作；
2) 在不影响本部门任务完成情况下，为相关部门提供支持与配合；
3) 完成领导交办的其它任务。
6. 总部职能部门的专业指导
1) 按管理层级与职责权限审核项目公司的重大专业管理制度；
2) 指导项目公司的专业管理，帮助解决专业管理中的重大问题；
3) 为项目公司提供专业支持服务。

第三章 AA集团总部职能

1. 总经办职能
（一）岗位设置图

（二）部门编制
该部门人员编制为11人，其中总经办经理1人，经理助理1人，总经理秘书1人，运营主管1人，法务主管1人，IT专员1人，运营专员1人，档案专员1人，行政秘书3人。（注：目前总经理秘书由总经办经理兼任，运营主管由经理助理兼任；行政秘书除了负责前台相关工作之外，还担任公司高管层的行政秘书工作）
（三）部门使命
总经办是公司的运营管理中心，它通过战略管理、经营计划管理、项目计划体系与流程体系的建立实施、信息化建设、法务管理、审计管理等，保证公司与项目的有效运营，提升公司管理效率和竞争力。
（四）部门职能
1. 战略管理
1) 在总经理的领导下，组织研究制定公司企业使命、愿景；
2) 组织制订公司中长期战略目标与发展规划，明确公司未来发展重点区域、核心产品及核心能力等；
3) 及时跟踪与预测战略环境变化，提出战略修正建议；
4) 指导和监督集团及下属公司战略执行。
2. 计划管理
1) 负责建立、健全公司计划管理体系，并组织实施；
2) 根据公司战略和年度经营目标，组织编制年度经营计划，组织确定各部门、异地项目公司年度工作目标和签订部门/项目经营责任书；
3) 负责组织对项目部、异地项目公司编制的项目总体控制计划的评审；
4) 指导监督各部门和异地项目公司制定年度、月度工作计划，并定期收集工作总结报告；
5) 组织计划调度会，总结和分析项目计划与部门或异地项目公司计划完成情况，提出预警或调整建议；
6) 负责年度经营计划执行情况的监督、评估与考核。
3. 流程建设与管理
1) 负责流程管理体系的建立与运行维护工作；
2) 检查和监督业务流程管理体系执行情况；
3) 组织流程的优化工作；
4) 指导项目公司的流程体系建立工作。
4. IT管理
1) 负责公司IT规划，组织信息化建设；
2) 负责公司信息化平台的选择、实施和推广工作，整合不同信息平台的接口；
3) 负责公司内部计算机、内外网的运行管理、维护及修理工作；
4) 负责办公自动化电子设备和网络通信设施及配套易耗品的采购；
5) 参与公司开发业务中关于小区网络建设的可行性研究和实施工作。
5. 法务管理
1) 协助公司领导正确执行国家法律、法规和政策，对公司重大经营决策提供法律意见；
2) 参与公司重要决议、规章制度及重大经济活动相关的法律文书的起草和修订；
3) 负责处理公司仲裁法律事务、诉讼法律事务和非诉讼法律事务；
4) 收集房地产相关法律、法规，建立公司法规汇编、案例等知识库，开展法律知识培训；
5) 为公司及各分子公司提供商务活动所需的法律咨询服务与法律支持服务；
6) 参与公司规章制度的制定和合法性审查工作；
7) 参与编制、审核公司标准合同文本；
8) 参与重大经营合同的前期谈判并进行审查；
9) 负责权限内公司合同的法律审核，并跟进合同法律条款的落实；
10) 所有营销产生的对外文件（起草、修订、审查《购房须知》、《认购书》等房屋租售的法律文件，审查、修改其中突破标准文本的补充内容和承诺；）
11) 负责公司外聘律师的选择考查、合同签定、日常工作安排、费用审核、绩效考核等管理工作；
12) 为公司危机处理提供法律援助。
6. 审计管理
1) 根据公司的管理要求，建立完善审计制度（包括确定不同审计事项的审计标准）；
2) 负责制定年度审计计划，对年度审计工作内容进行规划，开展工程审计、财务审计、离任审计等各项审计工作；
3) 根据年度审计计划的要求，在审计实施前编制具体的审计实施计划，并下发给被审计部门或下属公司；
4) 按照计划实施审计活动，聘请外部审计机构或组织公司内部审计活动；
5) 负责记录并追踪审计过程中的问题，编写审计报告，并将审计报告提交公司领导并通报被审计单位；
6) 根据审计结果协助公司相关部门进行管理改善；
7) 负责外聘审计机构或人员的选择、聘用、合同订立、管理和服务评价工作。
7. 董事会（总经理）秘书管理
1) 负责董事会（总经理）秘书工作；
2) 负责董事会（总经理）会议的记录；
3) 负责传达董事会（总经理）交办的事项，并进行跟踪、督办和反馈。
8. 信息管理
1) 督促有关部门上报相关信息文件，汇总后报公司领导层；并对领导层的意见、决策、管理指令等进行反馈下发，跟进相关落实情况；
2) 为公司领导层及其他高级管理人员提供综合性、辅助性服务工作及其间的信息传递；
3) 负责公司保密管理工作。
9. 会议管理
1) 负责公司级会议（如董事会、总经理办公会等）的筹备、召集和通知等工作；
2) 负责公司级会议材料的准备、发放、收集、记录、整理和存档等工作；
3) 负责组织公司召开的各种工作会议。
10. 档案管理
1) 负责OA建设中档案模块的建立、设置、使用与监管；
2) 负责公司所有一级档案[包括文件、图纸、合同、协议、录音录像带(非文艺性）、图样、照片等资料]的收集、归档、整理、保管、统计、借阅服务等工作，并注意保密；
3) 负责总部各部门档案数据管理的组织、监督工作；
4) 指导和监督异地项目公司的档案管理工作；
5) 参与本地项目竣工档案的验收以及向档案馆、市政各专业公司、使用单位移交档案工作。
11. 公文管理
1) 负责公司公文的管理（包括：起草、流转等）工作，并将领导批示信息以电子或书面形式下发并留存；
2) 对公司形成的各种文件、合同、协议、函件、会议纪要等正式文件的书写规范化进行审查；
3) 收集、汇总公司发生的重大事件，编写公司大事记。
12. 对外接待
1) 负责做好公司重要来宾的接待安排工作；
2) 负责接待安排公司的外联工作中副总以上对应的重要客户；
3) 参与关注公司海外战略客户的接待工作；
4) 负责公司海外战略客户信息的整理。
13. 危机管理
1) 建立危机管理风险防范体系，制定危机管理流程；
2) 制定重大危机处理应急预案并组织培训和演练；
3) 牵头组织危机事务的处理；
4) 在危机发生时，组织实施应急预案，确保危机事件得到及时处置。
14. 其他
1) 负责非房地产业务的运营管理工作（包括对其计划进行检查监控等）；
2) 负责集团各部门、项目公司工作的检查、协调及督办。

2. 人力行政部职能
（一）岗位设置图

（二）部门编制
该部门人员编制为9人，其中人力行政部经理1人，经理助理1人，人力资源主管1人，招聘培训专员1人，绩效薪酬专员1人，行政主管1人，行政专员1人，司机2人。
（三）部门使命
人力行政部是公司的人力资源管理和行政管理中心，它根据公司发展战略需要，在公司内部创造良好的机制和氛围，为员工提供职业发展空间和能力素质的提升机会，培养和造就能够推动公司战略目标实现的人才队伍；通过建立、健全公司行政管理体系，为公司提供行政支持与后勤服务，支持、保障公司稳定、规范、高效地运行。
（四）部门职能
1. 人力资源规划
1) 负责制定公司人力资源战略规划并组织实施；
2) 组织年度的人力资源需求预测与分析，制定年度人力资源规划，并组织实施；
3) 指导项目公司建立人力资源管理体系。
2. 组织管理
1) 根据公司中长期战略规划与年度经营计划的要求，组织制定集团公司管控模式设计、组织结构设置、岗位设置方案，并确定集团总部、本地项目部和项目公司的中高层人员配置方案，并审核项目公司的非关键岗位员工的配置方案；
2) 组织制定项目公司的组织结构与岗位设置方案；
3) 组织集团总部和本地项目部职位说明书的维护工作；
4) 指导项目公司职位说明书的编制和维护工作，并对项目公司的职位说明书进行审核。
3. 人员招聘与晋升
1) 制订集团总部年度人力资源招聘计划，并审核项目公司的年度招聘计划；
2) 办理集团总部所有人员、项目公司中高层人员的招聘、任免、晋升手续；
3) 对员工进行职业发展规划、专业发展规划，拟订优秀员工职业生涯规划，选拔、培养后备人才。
4. 培训管理
1) 建立公司培训体系、内外部培训资源库和培训课程体系；
2) 编制公司年度培训计划并组织实施，审核项目公司的年度培训计划；
3) 负责项目公司关键岗位的培训管理工作；
4) 负责评价培训效果和督促各部门的内部培训工作。
5. 绩效管理
1) 负责公司绩效管理体系建设，确保绩效管理体系有效支撑战略目标与年度经营目标的实现；
2) 根据公司经营目标，组织制定集团总部职能部门与项目部、项目公司负责人的绩效考核方案，并实施绩效考评；
3) 负责项目公司关键岗位的绩效考核工作；
4) 汇总、统计考核结果，提出考评奖惩建议，督促各部门根据考核结果进行改进；
5) 指导督促项目公司按公司绩效管理体系制定绩效考核方案，对非关键岗位进行绩效考核，并对其考核结果进行审批备案。
6. 员工薪酬福利管理
1) 负责公司薪酬福利体系建设，以有效激励员工、保证公司战略目标的实现；
2) 负责薪酬总额的预算、控制与员工工资的结算；
3) 负责集团总部员工养老、医疗、失业、生育、工伤、住房公积金等各类保险的办理和费用扣缴，及其与工资、保险等凭证相关的汇总保管工作；
4) 负责项目公司关键岗位的薪酬福利管理工作。
7. 员工关系管理
1) 负责集团总部和项目公司关键岗位员工劳动合同管理，管理公司人员的劳动关系；
2) 负责集团总部和项目公司关键岗位员工入职、转正、调岗、调薪、晋升、辞退、离职等人事异动手续的办理；
3) 负责集团总部和项目公司关键岗位员工档案的建立和维护；
4) 负责集团总部和项目公司关键岗位员工入/离职面谈，以及入职跟踪；
5) 完善员工沟通制度，拓展沟通渠道，建立内部良好的沟通氛围；
6) 了解和掌握员工的思想动态，组织员工满意度调查并汇总分析，采取措施，稳定员工队伍；
7) 负责调解和处理员工提出的申诉意见与劳资纠纷。
8. 企业文化建设
1) 根据公司经营战略，编制企业文化建设规划，并组织实施；
2) 负责提炼、建立、维护公司的理念文化、行为文化，编制员工手册；
3) 负责企业文化活动的策划与组织实施；
4) 指导项目公司开展企业文化建设工作。
9. 非经营性固定资产管理
1) 负责公司非经营性固定资产（如房屋、车辆等）管理工作，建立固定资产台帐；
2) 负责公司非经营性固定资产的发放与使用管理工作；
3) 负责公司非经营性固定资产（电子设备类除外）的日常维修、维护的相关落实工作。
10. 后勤管理
1) 负责公司办公家具、办公用品的购置、登记、调配、保养、统计等管理工作；
2) 负责公司车辆维修、保养、年审等车务管理工作，以及交通安全教育和交通事故处理工作；
3) 负责公司宿舍管理工作；
4) 负责公司办公环境的清洁工作，维护公司的良好形象；
5) 负责公司安全保卫工作、综合治理等工作，确保办公区域的安全、整洁，遇重大节日和国家重大活动期间，加强安全检查及防范；
6) 负责公司的报纸、刊物征订及发放工作；
7) 负责安排平日工作值班和节假日值班。
11. 考勤管理
1) 负责公司日常考勤登记与劳动纪律督查工作，并形成月度考勤汇总报表。

3. 投资发展部职能
（一）岗位设置图

（二）部门编制
该部门人员编制为3人，其中投资发展部经理1人，项目拓展主管1人，项目拓展专员1人。（注：市场调研，投资分析的职能都是项目拓展专员的职责，整合成项目拓展管理岗）
（三）部门使命
投资发展部是公司项目拓展管理部门，它通过研究、把握行业、市场动态与趋势，获取公司重要的战略土地资源，组织进行项目可行性研究，为公司发展创造持续竞争力。
（四）部门职能
1. 行业与目标城市研究
1) 收集、整理、分析宏观政策、经济发展、产业政策和行业发展动态；
2) 负责目标城市经济发展、城市规划、政府效率、消费文化及土地相关政策等信息收集、分析与研究。
2. 土地储备计划
1) 根据公司中长期战略目标与发展规划，明确公司未来发展重点区域、核心产品及核心能力等；
2) 负责根据公司发展战略制定公司未来土地储备计划；
3) 收集土地信息，建立土地资源信息库。
3. 项目拓展
1) 与项目开发相关的政府部门、合作单位或土地出让方联系，建立前期沟通和协商渠道；
2) 维护公共关系，实现可持续拓展模式；
3) 寻找未来价值增长潜力较大的区域或地块，谋求合作机会。
4. 项目可研论证
1) 进行项目初选，提出初选建议；
2) 提出项目可研计划与可研小组建议名单；
3) 组织项目可行性研究，编制项目可行性研究报告；
4) 组织项目可行性研究的评审会，为项目投资决策提供信息。
5. 土地获取
1) 根据公司批准的项目可行性研究报告提出商务谈判方案，负责与相关各方的商务谈判工作，并牵头组织合作协议的签订；
2) 根据公司批准的项目可行性研究报告参加政府土地主管部门招、拍、挂；
3) 负责土地获取及土地合同的签定。
6. 本地项目计划手续办理
1) 负责送审项目建议书及可行性研究报告，并领取批准文件；
2) 办理项目年度开工计划。
7. 项目土地手续办理
1) 办理土地或项目转让登记；
2) 签订《土地出让合同》及《土地出让合同补充协议》，核定地价款并负责相关的土地评估工作。
8. 投资管理
1) 负责非房地产业务的投资管理工作；
2) 收集公司主营业务及相关领域的投资信息，寻找适宜的投资方向及机会。

4. 营销部职能
（一）岗位设置图

（二）部门编制
该部门人员编制为：营销部经理1人，副经理（租赁）1人，租赁专员3人，销售经理N人，置业顾问6N，经理助理（策划）1人，项目策划专员N人，销售事务经理1人，销售事务专员3人。N为本地项目个数。按每个项目1个项目策划专员，1个销售现场经理，6个置业顾问配置，销售事务专员共用。
（三）部门使命
营销部是公司的市场调研、产品定位、营销策划和销售实施部门，通过提出适合市场需求的产品建议、营销策划方案、价格和销售管理等来达成公司产品的销售目标；同时营销部还负责公司自有物业的租赁、招商工作。
（四）部门职能
1. 市场调研
1) 收集、整理、分析宏观政策、经济发展、产业政策和行业发展动态；
2) 研究消费者行为模式、消费趋向；
3) 负责公司项目区域房地产市场、竞争对手、重点楼盘信息、其它市场信息的收集分析研究；
4) 组织项目的市场调研、竞争楼盘信息调查及各项专题调研。
2. 项目定位策划
1) 研究具体项目的产品定位，提出新项目的具体定位报告；
2) 协助总师办确定项目的户型方案及外立面方案；
3) 负责组织相关部门深化、细化项目产品定位。
3. 营销策划
1) 负责项目的整体营销策划工作，组织编制项目营销策划和价格方案，报公司审批后实施。
2) 审核异地项目公司的项目整体营销策划方案和价格方案，并监控其实施状况；
3) 提出本地项目售楼处、会所、样板间等的配置建议，并根据总师办要求参与相关材料选型评审；
4) 负责拟定本地项目营销费用预算方案，并组织方案评审；审核异地项目公司营销费用预算方案。
4. 营销承包商（市场调研、营销策划公司、销售代理、商业顾问等）选择与管理
1) 收集和分析营销承包商信息；
2) 组织对营销承包商的考察与评价；
3) 负责本地项目营销承包商的资质审查与合同签订工作；
4) 负责营销承包商的选择工作（包括招投标）；
5) 审核异地项目公司的营销承包商招标合同；
6) 组织评审本地项目营销承包商的服务方案，监控其服务状况并评价其业绩；
7) 审核项目公司营销承包商的服务方案。
5. 售前管理
1) 负责编制销售手册；
2) 建立销售信息系统，录入初始数据并动态更新；
3) 建立和培训销售人员队伍。
6. 销售过程管理
1) 负责客户开发和来访客户的接待、楼盘讲解、引领参观等工作；
2) 负责内部认购、预订登记管理和正式认购；
3) 执行公司批准的销售价格，根据市场和销售情况，及时提出销售价格调整的建议；
4) 负责配合按揭办理；
5) 实施销售现场的统一管理；
6) 负责销售过程中的销控管理；
7) 负责退订、退房、更名、折扣等销售变更的管理；
8) 负责销售收款工作；
9) 负责办理商品房销售许可证；
10) 负责订金及首期款的跟催。
7. 售后管理
1) 对客户的房款进行最后结算和退还押金、代收代缴款工作。
8. 销售总结
1) 负责定期收集项目销售报表进行汇总分析；
2) 负责销售数据统计分析与反馈。
9. 销售示范单位、售楼处管理
1) 负责销售示范单位、售楼处的使用管理和成品保护。
10. 销售信息管理
1) 负责建立销售期间客户档案；
2) 负责销售档案管理和物料管理。
11. 设计配合
1) 参与概念设计、方案设计阶段任务书和成果的评审；
2) 参与初步设计任务书和成果的评审；
3) 从客户体验角度提出合理建议。
租赁、招商业务
12. 商业定位与设计配合
1) 负责在可研阶段提出商业初步定位，定位策划阶段提出深化的商业定位，并参加项目定位评审；
2) 根据商业定位和招商目标的商业需求，提供基本的商业建筑要求(例如层高、柱距、荷载、用电量、燃气、上下水等)；
3) 参加商业项目设计成果的评审，提出合理意见。
13. 招商策划
1) 根据商业定位提交商业策划方案和价格方案，设计招商渠道，提出招商策略，并结合市场价格提出明确的租金价格和建议销售价格；
2) 负责公司自有物业的招商和租赁工作；
3) 审核项目公司的商业策划方案与价格方案；
4) 收集各种招商信息，组织编制招商宣传资料和招商宣传广告。
14. 商业运营管理
1) 积累商户资源，建立完整的营运商档案，统一管理商业资源；
2) 根据项目需要，负责选择招商合作伙伴（招商代理公司等），并对其进行管理，共同完成招商工作；
3) 负责公司的商业运营管理，指导下属公司进行商业运营管理的谈判与签约工作。
15. 对商业管理公司的管理
1) 负责组建本地项目的商业管理公司，下达经营考核指标并进行经营过程监督和考核；
2) 指导、审核和监督异地项目的商业管理公司组建和经营管理活动。

5. 总师办职能
（一）岗位设置图

（二）部门编制
该部门人员编制为：总师办经理1人，三总师（建筑、结构、安装）各一个，副经理1人，建筑师N人，安装工程师1人，装修工程师1人，景观工程师1人，行政助理1人。N为项目个数。
（三）部门使命
总师办是公司的产品研究、设计管理中心，它通过产品研究策划、概念设计、方案设计、本地项目初步设计、施工图设计、跟踪异地项目初步设计、施工图设计和产品实施，确保项目产品能够实现公司项目定位，提高项目综合效益，建立公司在产品设计上的核心能力。
（四）部门职能
1. 设计与勘察单位选择和管理
1) 负责建立设计与地质勘察相关供方（设计单位、外部专家、勘察单位）资源库；
2) 负责组织规划与建筑方案设计、本地项目初步设计、施工图设计、景观方案与施工图设计、室内方案与初步设计（样板房、售楼处和会所）、勘察设计单位的考察、资格审查、技术标书编制、招投标、合同谈判等工作；
3) 负责办理本地项目政策、法规规定的设计单位招标备案手续；
4) 负责与设计单位的协作、联络、绩效评估与费用管理等工作。
2. 项目可研
1) 参与项目前期调研，对市场调研报告和可研报告提出设计方面的专业建议；
2) 负责在项目可行性研究阶段提出概念规划草案，并就有关设计思路与投资发展部、营销部进行沟通、评估。
3. 概念方案设计
1) 负责编制项目设计指导书；
2) 组织编制集团公司和项目公司概念设计任务书，并组织评审；
3) 组织概念设计成果的评审工作。
4. 方案设计
1) 编写方案设计任务书并组织评审，协调和监督设计计划的完成情况；
2) 组织对方案设计进行评审（内部、外部专家），对设计供方的设计质量、服务、时效等作出评估；
3) 根据项目需要委托进行日照分析和交通分析等工作；
4) 负责本地项目景观、室内（样板房/售楼处/会所等）和照明的方案设计，并组织相关部门进行方案设计评审；并对项目公司的景观、室内（样板房/售楼处/会所等）和照明的方案设计进行评审。
5. 初步设计
1) 组织本地项目初步设计工作，确定产品技术方案、系统档次和配置，提供品牌建议，为分项招标提供技术条件；
2) 编制本地项目的初步设计任务书并组织评审，对项目公司的初步设计任务书进行审核；
3) 负责本地项目的景观、室内（样板房/售楼处/会所等）和照明的初步设计；并对项目公司的景观、室内、照明的初步设计进行评审；
4) 组织对本地项目初步设计图纸的评审，对项目公司初步设计图纸进行审核。
6. 施工图设计
1) 负责编制本地项目施工图设计任务书并组织评审，提出设计要求，并对项目公司的施工图设计任务书进行评审；
2) 开展对本地项目设计单位设计质量、进度的管理以及限额设计的控制；
3) 负责组织对本地项目施工图纸的评审，参与对项目公司的施工图进行审核；
7. 设计成本控制
1) 负责推行限额设计方法确保职责范围内设计成本控制在目标成本内；
2) 根据设计评审的结论，对超出目标成本的设计方案进行调整修正。
8. 设计变更管理
1) 负责组织对本地项目设计变更进行审核；对异地项目重大设计变更进行审核，确保满足目标成本的要求；
2) 配合成本管理部组织的本地项目和异地项目公司涉及重大建安成本的变更的评审；
3) 配合对本地项目和异地项目公司涉及顾客变更的重大技术和设计方面的评审；
4) 组织本地项目和异地项目公司项目现场重大设计变更的评审。
9. 材料设备选型定板
1) 负责本地项目的材料设备选型定板工作；提交项目材料清单，负责建筑装饰及立面材料和主要机电设备的选型和封样；负责确定各种影响建筑外观、室内效果、园林效果的材料及设备档次、品牌、型号；
2) 与营销部共同商定样板房、售楼处和会所的材料选型；
3) 对于异地项目，负责审核实施阶段的样板；
4) 对于异地项目，负责权责范围内的材料设备选型定板工作；
5) 组织新型建筑材料设备的考察。
10. 协调配合
1) 配合项目配套部报建报批工作，及时提交报建图纸；
2) 配合营销部门提供相关设计资料；
3) 配合本地项目部，提供现场的设计技术服务。
11. 技术档案管理
1) 收集、归类、归档、管理相关设计技术档案。

6. 物资采购部职能
（一）岗位设置图

（二）部门编制
该部门人员编制为物资采购部经理1人，采购主管1人，采购专员2N人，材料核算员1人；材料核算员各个项目共用。N为本地项目个数。（注：本设置中一个项目配备2个采购专员，为基本设置，可根据项目情况具体而定）
（三）部门使命
物资采购部是公司的材料设备采购中心，通过对供应商的考察、选择、评价，及时为公司提供质量优良、价格合理的材料设备，满足项目进度、质量、成本的综合要求。
（四）部门职能
1. 材料设备研究与应用
1) 跟踪新型建筑材料设备发展动态，收集有关信息及数据，建立公司材料与设备信息库；
2) 负责调研材料设备的市场信息，建立公司材料、设备价格信息库；
3) 在可研阶段和定位阶段提出新材料、新设备、新技术应用建议，并组织专题论证。
2. 材料设备采购
1) 负责本地项目及授权范围内项目公司的材料设备采购工作；
2) 根据项目的采购需求，负责编制《材料采购月度实施计划》，执行日常的采购作业；
3) 组织材料设备供应商的考察；
4) 参与成本管理部组织的材料设备的招标工作；
5) 负责材料招标文件中技术标部分的编制；
6) 负责对授权范围内的直接采购活动的实施，并接受成本管理部的价格监督；
7) 负责签署材料设备类采购合同；
8) 参与重要材料设备的现场验收；
9) 负责不合格材料退货的管理工作；
10) 提出四新材料选用的建议。
3. 供应商管理
1) 负责汇总材料设备供应商信息，包括对供应商的评价信息，建立供应商信息库；
2) 负责对采购供应商进行评价，建立和维护合格供应商清单；
3) 负责对供货不合格供应商的信息反馈和督促整改。
4. 材料认质限价
1) 负责在总包或分包合同中明确认质限价的材料设备；
2) 负责在成本管理部提供的材料设备限额的前提下，组织认质限价工作。
5. 材料设备管理
1) 配合材料设备的选型定板工作；
2) 负责与供应商、施工单位核对账目，并定期提供报表给成本管理部；
3) 负责材料设备台帐的建立与维护工作。

7. 工程管理部职能
（一）岗位设置图

（二）部门设置
该部门人员编制为3人，其中工程管理部经理1人，土AA程师1人，安装工程师1人。
（三）部门使命
工程管理部是公司的工程技术管理中心，它通过工程技术标准、管理规范的建立，有效指导、监管项目工程技术管理状况，提升公司工程质量，建立公司的工程技术管理的核心能力。
（四）部门职能
1. 工程技术研究与管理
1) 研究公司工程管理状况，编制工程技术标准、施工工艺控制标准等，并组织实施；
2) 审查各项目施工组织设计，主持项目重大工程技术问题的解决方案的论证和审定；
3) 收集、汇总、分析工程信息，建立工程案例信息库。
2. 工程供应商（包括工程承包商、监理单位等）的管理和评价
1) 建立工程供应商管理体系，建立供方信息库，并组织工程供应商的考察、评估、谈判和签约工作；
2) 组织对工程供应商的绩效评价工作；
3) 指导、监查项目公司建立工程供方管理体系与供方信息库。
3. 招标采购管理
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