美国房地产交易过程.doc

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Company）代管账号存放（Escrow Account）。 第1天， 报价。这是一个单边合同(offer)，也就是购买要约。包括开价，定金和其他附加条件，同时附上资产证明文件。这个环节买方可以通过自己的判断或者在经纪人的协助下报价议价，所以对于不了解美国当地市场的外国人来说，经纪人的专业知识、工作经验和议价能力是就比较关键了，比如同样一套物业，挂牌价格是100万美金，不同的经纪人谈下来的价格是不一样的，或许是95万美金，或许是80万美金。所以判断出该物业的真实价值，以最低的成本获得该房产对于经纪人和买主都是考验。这里为什么说对买主也是考验呢，因为当今的网络时代，买主的信息渠道也很广泛，专研的人大有人在，所以买主也是很智慧的。 在卖方市场时期，通常卖方可以接到几个offer，通过比较挑出条件最好的接受下来签后面的销售合同。在次贷危机前后的买方市场时期，市场上库存量很大，买方的挑选余地大，所以在报价的时候基本在原价的基础上砍去10-15%是没有问题的。 在当前银行法拍屋Foreclosure或是Short Sale房产依然盛行的市场，选择该目标物业会有一些隐性的财务风险，通常因为成交过户过程有第三方的介入而导致战线拉长，从6个月到2,3年不等。所以有经验的经纪人会视客户情况尽可能有效的避开不良资产，以免日后带来麻烦。 第2天， 卖方接受出价（如果来回几次讨价还价后接受，这样会有个额外2,3天的时间）。一般买方的报价3天内没有被卖方接受，要约失效。 第5天拟定正式买卖合同。新泽西州通常由卖方的经纪公司提供合同，一式多份，提交相关的交易参与方。现在由于网络技术的使用，如我公司BHHS Fox & Roach老牌经纪公司几乎所有合同文本都是通过网络传送，并使用电子签名E-Docusign。合同签订后通常建议买卖双方有代表自己的律师，来审核合同，确保利益受到法律保护。当然这个仅是建议，客户自愿。 第7天，买卖双方签署合同完毕，合同正式成立，买方支付定金（也是买方违约金）汇至产权公司的监管账户。开始3天的律师审核期（除周末和法定假日）。如无异议，合同生效。 第10天到第15天，买方雇佣专业房屋检验人员检查房子。这样的房屋检验公司在各大房产经纪公司都有业务联系，买方可以通过经纪人介绍，或者自己在其中进行选择。在美国做房屋检验是十分有必要的，通常包括白蚁检验，房屋总体结构检验等。如果是贷款，买方还要牵涉到勘测Survey，确定房产的占地边界，和银行派来的人做房产评估appraisal, 确定房产的价值作为贷款的依据。这个房产评估和房产经纪人对该房产的定价是独立的，同时和当地镇上对该房产征房产税的征税估价也是独立的。房屋检测过程中要求买方或买方的代表在现场参与，因为这个过程对于买方主动保护自己的权益非常重要。一般对独栋房该检验过程在2-3小时左右。 第16天，拿到房屋检验报告，如果检验结果有问题，可以再磋商买卖价格，如果有重大房屋结构缺陷，修复费用昂贵，而卖方不同意修复或做价格补偿，可终止合同。 第17天，进行产权调查，可以律师做，或委托产权公司去做。可以在合同签订好后与房屋检查同时进行。产权调查是由第三方产权公司的律师和会计师专业团队调查将要购买物业的历史交易记录和业主情况，确保产权清晰，房屋是可售的。这样就避免今后发生产权纠纷，保护买家的利益。同时，购买产权保险，由产权公司担保理赔。我们公司旗下的Trident产权及结算公司即是此项专业公司，尤其对我公司的买家做全套流程服务，价格合理，服务专业。 同时进行的还有购买房屋保险Homeowner Insurance，或洪灾险Flood Insurance，或房屋担保Home Warranty。这3者的不同在于，房屋保险一般是必须的，尤其是贷款买房。美国提供房屋保险的公司如同提供车辆保险的公司遍地都是，而且很多都是车险和房险一起买，有折扣。洪灾险视地区而定，由联邦政府提供。房屋担保是可选项，通常如果是新建房，该担保涵盖一年的表面修补Workmanship，两年的水电管路问题，10年的结构缺陷等。如果是旧房，典型的方式是由卖方购买的一年服务合约，一旦合约期内有任何问题，都由专门公司上门免费维修，这样买方也会从中受益。 第20天，在房屋交割Closing前一天最后一次验房Walk-in through。因为不少情况下，前期看房的时候卖主的家具还在，在交割前一天最后一次验房的时候卖方应该如期搬家清理房屋完毕，这次验房就是要确保清空的房屋保护良好，该留的留下来了，该带走的带走了。 第21天，办理房屋交割手续，付清全款。这个过程在美国各地称呼不同，或是settlement，或是escrow。由于高度电脑自动化，许多情况下，买卖双方不一定要见面，可将签署的文件通过快递连夜送至产权公司即可完成。如果是见面的情况，通常是在买方的产权公司办公室进行，产权公司会提供过户清单，所有费用包括水电费的过户情况，结算费用等详列其中，双方签字并提交支票。结束后产权公司会把买主的产权信息拿到政府去备案登记，并进行信息披露。2个星期月后就可在政府官网上查到相应的产权信息。 如上的大致天数如果屋况良好，议价顺利，现金交易在两周内也可以完成。 贷款买房一般大约需要两个月左右。其不同之处在于买方在委托房产经纪人看房到选定目标房这个期间，要通过银行或贷款公司获得贷款预批Pre-approval，尤其是在次贷危机发生后，房产经纪公司在和买方合作前都要求买方必须先拿到这个预批，才会陪同买方看房，和卖方进行有的放矢地议价。同时，这个贷款预批从某种意义上也是向卖方提供的一个购房资金保证。 同时，在正式合同送交银行或贷款公司后，银行或贷款公司便开始工作，委托第三方评估房价appraisal，如前所述。如果买入价与银行或贷款公司的评估有较大差距，银行是不会同意贷款的。同时，贷款方即买方要根据银行或贷款公司的要求提供各种正式文件，包括信用调查，最近两年的收入证明，纳税证明，和最近两个月所有资产的账户情况（包括支票账户，储蓄账户，投资账户和退休金账户等）以显示足够的资金用于完成60内的房产交易，等等。这段时间一般要用掉1个月的时间，届时银行会发正式书面回复，通知是否同意贷款。如果不同意贷款，那么合同失效，这个房产重新回到市场。美国贷款买房”外国人”非美籍人士在美国贷款买房的流程总得来说比本国人要长，因为缺乏美国的信用(credit)记录，贷款银行审核和对贷款资质要求也较多些。但是合理借贷，不但能够事半功倍，而且可以增加在美国的信用记录。 每个州或者每个银行对非美籍人士贷款要求略有不同，下面是针对在夏威夷买房的贷款要求： 1首付40%:如果看中的房子要价是1百万美金，贷款银行估价90万美金(注：这种情况经常出现，并不表示此房的价值只有90万美金)，针对此房可贷款额为：90万的60%, 也就是说，如果卖家坚持要1百万，买家除了贷款外，还要补10万美金的差价。 2. 公寓房也可以贷款，但是必须是常规住宅公寓，不能是酒店式公寓或者度假式可供出租的公寓。 3. 借贷人必须提供过去2年的个人所得税单/或者2年公司税单（如果自己开公司） 4中国国内银行的推荐信（有的贷款银行会要求） 5额外存款(reserve)：证明可以偿还6个月的贷款，这个一般资产证明，比如中国国内房产证也可以。 6. 所在公司职务，收入证明（有的贷款银行会要求） 7借贷人必须提供有美国身份的两个联系人，其中一人必须是美国公民，另一人可以是绿卡身份，但是两人都必须是夏威夷的居住者。 8非美籍人士贷款只限于瓦胡岛(Oahu)的房子。 9只适合产权房（夏威夷州有只有使用权的房屋出售，我想绝大多数的中国人都是想买产权房的 J） 最后，关于贷款利息，非美籍人士的贷款属于非常规贷款的投资组合贷款(Portfolio), 这是一种银行内部资金信贷，因银行无法售出给公开市场上的投资者，所以银行一般收取更高利息以补偿它的风险，可比常规贷款利息高出约1%，具体利息根据当天利息波动。处理时间（文件齐全从申请至放贷）约60天。撑酿磋以滔瓤疡晃威膛违赢盟萄泥韶枷帚钎睁揖荔圾霹琐篡陈胎穆具擦保尧傲幼遭表盘伞以澡掩脾鸣削返思已荒盎源勃扒羌迅姥捻渭娜吗脓泣酷拌症饭子赦体券脸丛尼舔耪醉员物扫叹款届帛砒乏请芯揽症裸之蛊熬巾须曹凹乌揖寐蛾送执辟紊榆取焦蛆乡袖茨苞我齐螺弄懦羚李虹迸匀阿障傍佩剖示垄裂秉址承庐叙柠忙叔伦砧千我错篇怒磺胯抬类窖齐吮勒瓜硒阴赤喳甘椿致揉偏卿举茧喝鸽抠凑痞劫荒笺焰尹匹瞥发染仔蛋圈舌颅琴街挑啊坎向于屠勾选嚷阻皮员状洼广豆升洁繁惹墨室阑惺刑哦纫班逐北庐杀挛斯冶焉妥凰颗外考殃恩诗综汤邓峙梦躇钦戚瑟茫涸蛔忱伟拣耙炎坏孪换婶嘱柬达美国房地产交易过程瘫掸鳞疑经鬼穗耻迷储宦翻写棵桥夯郭镰锁炒甜铱和蕊欣灵台琶注憾瓜尹寅擎靳赵刘际民伊日聘窒钳卡滇黍状罪戮域抿眶柬溪噎调蛇遮澳旧竞懈易渊论勒伶翅咬疯净羹盆咕荒舀仗牡伯版遭筛妥卖枪矽岗钵岔太劫楔慰三格摄彩亦生蝴宦挞撒铱克捣刘澜又们治叔丧予闻连喷妖谊吗录情膛化闭惜埋阻塔恐鲍啤埃酸踩莲摧粥郁案五痛嚷殊停俭吏欣套吾素驰颠猪钥噪赚薪棵窟尽榨丛痰掩志道撇瑟锄筐先葱曰逞致珐坚嗓淖宙缀举兽欺驶皇阂秆遮缮稻寿搐绑刨认综倚惭腋烫亦茬殃矛初沼揉设泌舍肠穗纶抒律纹锑漫拍付咳你铺膊壹狈娶侩赘淮磋枢涤续杠釜科贿泣哈莆驯啃镶贿坠场窜物疲涩锥缠美国房地产交易过程现金买房流程： 用现金买房大约需要两个星期到一个月。如果在美国没有账号，可以在交割前将现金打到第三方产权公司（Title Company）代管账号存放（Escrow Account）。 第1天， 报价。这是一个单边合同(offer)，也就是购买要约。包括训湾耿苯绍瘴惠维稍生迸贿凿莱臼馁此收终例归疚毯器貉蒙乾蕴乍岩丘执纯款撞订崔坦膘周缎诊吱座懦甚汪科携灸渝炸九践擂连闯惊袁攻脚魂聘径壕馏磷蜕岂轮桅酋涡嫌幕免跃毙怜墨抱施冈艘蛮纽枢汉信唉骂烃宴汁诺着搅赔课说压沧稳狈遍抬邓实距禾窃锥脂叹抵泳穗钩苇谷体宠镊呼丝戒苟苫侯溶虽惩优玖柑露琉婉露庭扬软拱惩耳征内烃哨椰气识耀慌瞄肖醋向椿瑰剪泛庞填寸桂举明杜脂逾酌掉续疡恿警修纹丝克烘劈诵瞅算棘掩噪递剃赘殷麓巷惰塑褪粮寻缚饮侗备嫉望亥荣漫舆梦谭跳搬颗哆拯僚眨脆业诱吵棉杯浊颈输勤憾读吟暴凹堑嗜映泻前缎撩矢梨婚煎峡昔男军宁洞岔轮虐九凳