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成本控制流程初稿.doc

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4、产企业越来越关注的问题。拥有全面计划预算和成本控制优势是房地产企业持续发展的源动力。因此,在此种形势下,结合我公司的实际情况,编制以下成本控制流程,以使开发项目的成本得到有效合理的控制,确保项目经济效益的实现。 成本控制关键在于:1、前期进行开发项目经济成本测算,中途严格控制预算外项目,竣工及时进行结算。2、产品定位准,市场需求强劲,合理降低资金利息成本等,具体如下: 一、项目前期开发成本控制在项目前期开发的主要成本是项目地块的购置成本,在地价高的地方,前期的选点就很重要。对于项目周边的市场调研如目标客户定位、宏观微观经济形势变化的判断、产品品质以及人性化产品设计等等,其结果可以在一定程度上对

5、于意向目标地块的合理性价比提供建设性参考,避免投资决策的失误,人为提高项目运营成本。具体做法是通过公司内部的市场策划部进行横向、纵向对比分析,必要时借助专业市场策划知名机构进行把关,将行动计划分析到位。根据营销策划中心调研后正式提出的项目定位建议及总工室按项目定位组织概念方案设计并进行工程技术可行性分析,成本控制部及时编制完成项目策划阶段建安成本测算,完成项目投资估算提交公司评审。二、设计阶段成本控制1、方案设计阶段及初步设计阶段成本控制:成控部进行初步设计阶段成本匡算、概算和预算;下达设计限额和成本控制建议。待总工室初步设计成果提交后,成控部在15日内完成项目初步设计阶段建安成本概算交总经理

6、审批。设计方案出来以后,及时组织会审图纸,从多角度对其进行可行性分析。如设计成本超出目标成本的限值,应做及时修改,从源流阶段实行合理控制,以保证实现预期收益。(1)将竞争机制运用到设计阶段。要有多个设计单位投标从中择优选定最佳的设计方案,并吸收未中标单位好的设计要点,取各家之长,达到优化设计方案的目。这样才有利于工程成本的控制,使中标的设计方案能够达到预定的成本控制目标。(2)推行限额设计。在概算确定后明确地对设计单位提出限额要求,如每平方米用钢量、含砼量、砼标号等。设计总负责人按安全、可靠、实用、经济的建设方针将概算按单位工程,分工种、按专业分解,并要求设计人员采用新技术、新工艺反复优化设计

7、方案,达到安全可靠、经济合理的要求。 (3)实行设计监理。设计监理通过对设计的审查,提出改进意见,设计院应采纳其合理的建议,无偿进行改正。 (4)防止设计阶段与工程竣工验收相脱节。设计单位应保证其设计能通过相关部门的验收,防止工程施工完毕而不能通过验收及浪费工程费用。 (5)建立奖惩制度。无论任何一方在安全可靠的情况下提出合理化建议,只要能有效降低成本都应适当奖励,以激励各方人员设法降低工程成本。3、目标成本编制:项目初步设计阶段建安成本概算经总经理审核批准后,成控部及时组织相关部门进行成本与费用测算,并编写本项目的目标成本叫成本分管领导和总经理审核批准后下发执行,作为各项成本控制的依据。4、

8、施工图设计阶段成本控制:根据施工图设计开始前编制的设计阶段建安成本限额要求及成本控制建议,进行施工图评审,评审合格后30天内即组织相关人员进行施工图阶段建安成本预算。三、项目实施阶段成本控制(1)成本部应根据批准的施工图阶段建安成本预算作为施工合同及招标的依据,编制招标文件报分管领导及总经理审核。(2)把好施工过程中部分专业工程及甲供材料设备的价格关。建立本公司专门的采购网站,及时公开对外招标,尽力选择较优质的公司前来参加投标竞价,再由评标人员根据所报的价格及质量选择适合本楼盘定位的具有合适价格和质量比值的产品。(3)加强和完善现场签证管理。现场签证的管理包括现场签证的办理和审查两个阶段。在施

9、工过程中,发生现场签证时应做到先算帐后实施,在办理每一签证之前必须进行工程量及成本增减分析,变工程成本事后被动控制为事前主动控制。现场管理人员及成本控制专业人员应随时深入施工现场,掌握签证资料的真实性和必要性,对其中不实之处和不合理性加以严格审查。针对现场签证可能出现的失实,签证小组在审查过程中首先要鉴别签证单的真伪,再审查虚实,判定是否该给或该给多少工程量,根据定额、合同等文件来判定该签证内容是否允许调整。 (4)做好工程竣工结算的审查。工程竣工结算的审查首先是对施工单位所报结算资料的审查。施工单位报送图纸、变更单、签证单、结算书应首先报给项目部,由项目部审查上述资料的真实性、完整性,对不符

10、合实际的资料应剔除,不完整的资料应在移交给公司成控部门之前补齐,同时应由项目部出具一份移交给公司成控部门的结算资料属实的签字证明,以示负责。另外就是对结算书的审核,为了保证结算的质量和公正性,最好采用三级审查方式,即首先由造价咨询公司(或监理公司)初审,剔除结算书中不合理之处,再由房地产公司成控部门作好复审工作,最后送集团公司领导终审审批。 (5)严格按工程实际进度审核及拨付进度款项。在房地产开发项目开发过程中,需要拨付大量的工程款项。开发企业对此事先已有细致的计划和安排,必须严格按照已经审批过的拨款计划,结合现场实际进度及合同付款条件,避免及降低多付、超付所带来的资金利息成本。(6)动态成本

11、编制:成本控制中心在施工阶段编制应成本控制台账,对项目成本费用变化进行动态监控,并定期统计目标成本与实际成本的偏差,对偏差原因进行分析,编制成本动态控制表,并每月提交项目动态成本月报,经成本分管领导审核后存入成本信息库。四、作好项目开发完毕的后评价工作.一个项目开发完毕后,应作好项目的后评价工作,主要包括项目整体财务成本分析,收益分析,建安成本分析,前期费用成本分析,策划销售成本分析等。通过已开发项目后评价,建立各项数据库资料,这样一方面可以总结项目的成败得失,吸取经验教训;一方面可以得到一些经验数据和技术经济指标,为今后其他项目开发前期成本预测和成本控制提供参考依据。暗萎坊驹惠没齿耳将读潜痞

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