沭阳县虞姬生态园建设项目可行性分析报告.doc

沭阳县虞姬生态园建设项目可行性分析报告

　　一、总论
　　1、项目背景
　　沭阳位于江苏北部，沂沭河下游。307省道、新沂河横贯境内，淮沭河、205国道、正在建设中的新（沂）长（兴）铁路穿越南北，县城居其中央，扼南北之枢纽，控东西之咽喉。全县土地平衍，属黄淮平原，成陆较早。地形稍西高东低，略成倾斜，地面高程5米左右。全境气候温和，四季分明，日照充足，雨量丰沛。
　　夏商时属徐州，周时属青州，春秋末期为鲁国南境，战国时属楚国，秦初属薛郡，后属郯。西汉置厚丘县，隶属东海郡，立阴平、建陵两侯国。三国时立东海国，领厚丘、阴平、建陵等11县。南朝宋文帝元嘉四年，并入襄贲，另置僮县。梁武帝天监五年，废僮县，置僮阳郡。东魏孝静帝武定七年（549）改僮阳郡为沭阳郡。北周建德七年（578）始定沭阳县名。民国29年秋，中共淮海地委对境内区划作了较大调整，分设泗沭县抗日民主政府、潼阳县抗日民主政府、东海县抗日民主政府、灌云县抗日民主政府，隶属淮海区专员公署；1949年5月，撤销东海、潼阳、泗沭县，原辖区划归沭阳县，宿迁部分辖区划给沭阳，隶属淮阴行政专员公署。1983年实行市管县，属淮阴市。1996年8月苏北区划调整，属新设地级宿迁市。
　　沭阳县具有悠久的历史，且是古城封邑所在，自是留有较多的历史古迹和文化遗产。如新石器时代的臧墩和六朝墓葬，西周时的孟墩、殷墩，前汉时的厚邱、阴平方城遗址，宋朝大科学家沈括留下的治水功业与虞姬诞生地有关的虞姬沟、虞姬庙、九龙口、霸王桥等；明代抗倭将领刘綎筑的营垒，清代性灵派诗人袁枚留下的袁公藤和古典雅秀的逍遥厅。其中有的经过装饰点缀，益发异采，有的被列入国家保护文物。这些历史文化遗存，常使沭阳人引为自豪。 沭阳古为纷争之地，近为革命老区之一。北宋时宋江义军活动于海、沭一带，南宋时韩世忠在此抗金。清顺治年间，以榆园山为首的农民义军，奋起反抗清庭统治。民主革命时期，老一辈革命家刘少奇、陈毅、黄克诚、张爱萍、李一氓等同志，皆在这里领导过革命斗争。在沭阳大地上涌现了许多英雄人物和文化名人（如著名作家白夜、摄影大师吴印咸、“活红娘”宋长荣等）。 但是由于历史原因和自然条件的影响，享誉中外虞姬故里、历史名胜没有得到有效开发，沭阳境内既无可供停车、餐饮、休闲、娱乐的大型场所，又无任何大型标志性建筑，严重影响了旅游观光和历史文化的发挥，给沭阳乃至宿迁的旅游造成了一定的负面影响。
　　基于上述，本项目拟依托的一些历史名胜，按照“保护历史文化遗产，开发历史名胜资源，创建人文生态环境”的原则，建设与沭阳历史配套的高品位服务设施，实施虞姬生态园项目旅游开发，提升旅游品质和城市形象，打造沭阳的新兴旅游品牌。
　　2、项目建设有利条件
　　①沭阳县区位独特。沭阳位于苏、鲁、皖三省和徐州、淮安、连云港三市大小三角中心，处在徐连经济带、沿海经济带和沿运河经济带的中心地段，是徐、连、淮、宿四市结合部。县城距南京只有260公里，距宿迁只有55公里，距临沂只有140公里，沭阳交通发达，新长铁路、京沪高速公路、205国道和324、326、245省道穿境而过。京沪高速公路向北6小时可直达全国政治文化中心北京，向南4小时可直达全国经济中心、国际大都市上海。
　　②沭阳县资源丰富。沭阳花木生产名扬天下，到2005年底，全县花木总面积达31万亩，花卉苗木及盆景3000余种，产品远销包括台湾省在内的全国各地，项羽随征夫人虞姬的故里--颜集镇被中国花卉协会评为全国首批“中国花木之乡”。
　　③沭阳县环境宜人。连接周边县、市，县、乡、村路网配套完善。到2005年底，全县新建楼房面积419.6万平方米，城区基础设施配套面积扩大到51平方公里，城区楼房林立，河清柳绿，碧草依依，环境优美，景色怡人。
　　 ④沭阳县市场繁荣。沭阳县市场潜力巨大，是苏鲁交界地区重要的商品集散地，是京沪高速公路经济带江苏省的北大门，全县176万人口本身就是一个较大的消费市场，全县已基本形成了以县城为中心，以乡镇为依托，以批发市场为骨干，以中心集贸市场为基础的多门类、多层次、多种经济形式和运行方式的完善的市场体系。由国际汽摩配城、浙江商城、花木大世界等组成的、计划总投资40多亿元、总建筑面积400多万平方米的“一心多点”大商贸、大物流格局初步形成。
　　二、项目区现状
　　本项目位于台州路与迎宾大道交汇处，南有即将竣工的政府行政中心，北依沭阳县长途汽车站。
　　虞姬生态园景区内均无可供停车、餐饮、休闲、娱乐的场所，严重影响了旅游观光和进出东大门的通畅。
　　三、市场分析
　　沭阳现有城市人口30万余人，由于沭阳城市建设的发展，已显园林城市的雏形，2005年顺利通过国家级生态区评选，城市的吸纳能力日益增强，周边县市的成功人士都在沭阳置业兴业。沭阳物产丰富，物价低，人民安居乐业，市民旅游休闲的支出在消费中占有一定比例。加之沭阳交通区位优势，外地游客云集，年过境人数达150万人次以上。
　　本项目位于台州路与迎宾大道交汇处，南有即将竣工的政府行政中心，北依沭阳县长途汽车站。乘出租车由沭阳城区至景区仅5元人民币。是沭阳城市园林绿地的重要组成部分。项目的建成十分便利广大群众及国内外游客的休闲旅游。
　　同时，本项目将提升沭阳虞姬生态园的旅游价值，将虞姬生态园与虞姬公园和花乡旅游有机结合起来，形成一条黄金旅游线路。
　　除外地游客趋增外，本地群众休闲主要在城区虞姬公园和街头广场。但虞姬公园由于面积小，功能不配套，接待能力有限；而街头广场由于距城近而周边环境太嘈杂，无法吸引更多的游客。故本项目的建成，将吸引众多的游客。
　　在本项目市场前景，按目前沭阳实际，可保证年接待游客30万人次。随着景区休闲度假设施的完善，年接待游客可达50万人次。除此之外，项目将建宾馆及产权式度假村，通过产权转移，增加投资回报。并可以接待会议、展览、休闲关系等固定客户。
　　因此，本项目将有十分广阔的发展空间。
　　四、项目设计方案
　　项目占地21万平方米(312亩)，位于迎宾大道南侧，与政府行政中心连成一个整体。项目建设内容着重先解决虞姬生态园交通通畅和景区游客的停车、餐饮、娱乐、休闲、商贸服务于一体的配套服务功能和基础设施建设。主要分为旅游服务区、假山风景区、大型广场功能区、休闲度假区。具体开发设想为：
　　公园的设计是为沭阳的建造一个体现“虞姬故里、花乡沭阳”城市内涵的综合性公园。
　　在设计上突出“以绿为骨，以水为媒，以人为本”的理念，景点布置上要求“源于自然，高于自然”。设计模拟自然界中的州、屿、堤、河、山、谷等现象，并形成了以植物造景为主的生态、园林景观。在植物配置上，注重植物多样性的应用，使苗木品种繁多，既有沭阳乡土树种，如杏树、椿树、榆树、槐树、茶树等；又有沭阳可以生长的南方树种，如香樟、榉树、深山含笑、山茶等品种；同时水生植物的运用也开辟了沭阳的水面无花的先河，设计了荷花、莲藕、昌蒲、水葱等水生花卉。
　　相关配套设施：
　　①道路。
　　景区内公路及土建30000平方米。
　 ②园林小品及绿化。
　　按中国园林建设的构思，追求的是一种建筑结合山水，充满诗情画意的意境。
　　③水系建设。“听泉清心、抚松益寿”，触景生情而构成无限优美和谐、舒适恬静的生态园林环境。造园要素中，水是不可缺少的一面，古代诗人常将园中水系，比作经络，所谓“山得水则活，水得山则媚”，因此在主区构图中，必须利用人工解决塑造水源，以满足绿化及人居环境的需求和空气环境的调节作用。按照园林艺术手法，以动、静态的方式处理水景，在休闲度假区，文化长廊区，建池、设潭、筑溪，叠山理水，融以喷泉、瀑布点缀。
　　五、项目组织管理
　　1、项目成立项目筹备办公室，负责规划、设计的落实，以及工程建设、工程发包、监测评价、竣工验收等工作的衔接和落实。
　　项目建成后，成立办公室、经营部、餐饮部、开发部、保安部、物管部等部门，按照职能及现代企业管理制度定编定员。
　　2、劳动定员
　　本项目设管理人员15人，服务人员10名，共计24人。
　　3、劳动力素质
　　除主要负责人由公司董事会委任外，其他人员全部面向社会，根据岗位和工作职能从人才市场招聘。所有人员均需具备相当的文化程度和技术等级。
　　4、项目实施的管理、督促、检查、验收，由董事会及公司根据情况明确各级职责。
　　六、项目进度安排
　　本项目开工时间2006年1月18日，5月1日完成。
　　七、投资估算和资金筹集
　　1、投资估算
　　项目需征地208000平方米（312亩），总投资1800万元。
　　2、资金筹措计划
　　自筹1700万元，申请项目资金100万元。
　　总投资为1800万元。
　　八、项目评价
　　第一，提升了沭阳虞姬生态园的旅游价值。沭阳虞姬故里旅游资源的价值未得到开发，通过该项目实施开发，游客的接待量可提高10倍，同时还可带动相关服务产业。
　　第二，将沭阳旅游产业形成了有机结合。游客来到沭阳地区旅游，将虞姬生态园、新河花卉盆景园、颜集花木基地连成一条旅游线路，能有效促进沭阳整体的旅游产业的发展。
　　第三，有利于虞姬文化的挖掘。该项目开发后，可以深层次开发虞姬系列文化。
　　第四，有利于安置农村贫困人员，解决劳动就业。
　　一则通过项目的建设，对256户贫困农民进行搬迁，可以就近安置务工。
　　二则带动沭阳的就业，既可以促进经济发展，又可以保护自然环境，提高了沭阳城市品味和旅游品牌。
　　九、风险性分析
　　本项目因属旅游业项目，不确定因素较多，所以经济分析不能十分精确。据中国区城经济发展研讨会众多专家、学者论证，一致认为“风景园林投资大、回收期长、但无风险”，因此，项目在投资回报上若仅以旅游服务为主，就不可能在短时期内回收投资。故本项目在进行项目设计时，充分考虑了项目的区位优势，拟在生态园附近进行房地产开发，作为宾馆和产权式度假区，可以向成功人士租售。由于目前国家对别墅和城市建设作了若干限制，因此在城区不可能出现别墅楼盘。因此，本项目利用山水、园林及自然风光的配套和成本优势，可以将别墅进行市场化运作，吸引成功人士前来居家。仅以此业务就可以在短时间内回收投资。此外，通过与虞姬生态园管理所协商，将本项目引来的游客门票提成，也可以增加营业收入，降低项目成本和风险。
　　十、结论与建议
　　本项目虽投资大，回收期长，但无风险，同时有非常广阔的利润空间。是一个长效项目。对经济社会和虞姬文化挖掘有着重要促进作用。项目可行。
　　建议项目实施单位要加强宣传，提高项目知名度，科学管理，多方取利，尽最大可能收回投资。同时加强招商引资工作，解决项目资金瓶颈问题，一次性打造出品牌，尽早取得良好的经济效益和社会效益。奖品名称：500万U豆体验卡
卡号：50Dd4fea7001 everage D、stain
７、The words below equals to one another except（ ）.
A、the high season B、the busy season C、the peak season D. the off season
A、热辣的 B、菜系 C、苦干的 D、大堂吧
10、The word
A 、确认 B、算账
C、结账 D、算错账
11、
C、聚会 D、党员
12、“PC”is short for（）
A、potato chips B、portable computer C、personal computer D、both B and C
13、what should the reservation clerk says first when he/she answers the phone?
Au? B、welcome to our hotel.
C、please come to our hotel D、please
14、The objects below are needed in Recreatio boot B booth C buffet D beverage
一、 多选题：（每题2分，共20分。多选、少选、漏选均不得分）
1、 What should be prepared for a private secretary ?（）
A、yoga B、PC
C、copier D、printer
2、In what ways can the guests make a reservation ?（ ）。
A、talking by person B、by phone C、by mail D、by fax
3、 Which can be ordered in a restaurant of a hotel?（）。
A、special spicy chicken B、twice – cooked pork slices
C、bar bell D、snooker
4、The facilities used in Recreational Service are()0361f04c