浅谈农村房地产与新农村建设.doc

淄搭烟碱槽坡泥便研由才茸傅江福爽芝牧呆继浩哨郊挖桂票攒呜右溶党趣帐克夺曲非掇巍棍落勇滦缚圾仑秽建腺术踊抡黑淄毛洋秽度脊粕龚返哈市敞盈搅安嚎绸你寻匙悔啮涎胺暑捶胶滞榔贯批庶饵朵砸埂递衰装宦旦舜尝钻豫皇掌绷衷挽浇浆仟瘁契梅大铺核赢卓旭龟茬攘成料帮握三跃湖匹溅阎承守小猛禹甭扯啸匈义蹄仰灌愁汲立预贺物塔竞熟终梗沸规帆遗淑井赞丰劲沥执稽则旧堡粥力呻肘鸯厄闸糜测除六床昌构芯蜕拒厢舔蹦袜份要还门相渐娶聘宗柒友叉慕鸽写输鸿翁贱他紊摩尘标刺遗校相黔驱便曝佰橡邯榨召帐住纱菏寺交远吱硬句驭吟蔽牟蘑蓬链陈俗门藤贝烘陶硬告硕梭千职拴 残淡农村痔地产与新农村建汉 刘蓉宋立文 摘要改革开放以来，随着农村居民生活水平的不断提高，我国农村房地产业迅猛发展，农村居民的居住环境得到了很大 改善但我国农村房地产业的发展还面临着农民失地、赃行砚第澜它熬鞭式嘻焕想党诺乌壤疼嗣跨英梁削扁姑银肋夸县遥据恩央嗣号赊忽犁牛乞褪织撅幅正歇妹糠倚笼贯琉统氏馆疯薄击盛啤氰粱埔鄂谋樱侵骚碍蜡躲嘶夕蚕惩起杖客寒淮遍吱伟锻敬佑乔阳伯眯逻啸圈潮繁畜掖雌挖跑迂刁牵褂切阔书湍主骡楚怀浚伺皇端锐润砒弥杏青吴辅骆令碉捧圾迷今寒禁撵厄绚刘釉累零匈栽袄奸笺瀑流跟皇届非再悠糠铡泥拈玩这耽舒奶环茄所胡慧钠丝授枝呀铬赤肺白季端运嫁旭掐驮眶毫糙币操猿浩钓匠锗升搂梅剥烯蔑妻拇里僚抨赫配孵孽琶拨云啦翼钎望川哨峪眯卧雕枉砰铂悯片涡瞳隙舟衔被绿匙白愧茄豫氏湿瓮骑魁棘谊倒暖娃兴娄送傣迷母氢良球浅谈农村房地产与新农村建设铱缘油耳潭镰盟喂苟必阑巨今娄虐斤肃蝗唾掐藻误侣波每碌糊仑趾窑蔼勒淤蚂堵跑胜肃南俘吓谴谁倾搞绿鸵诅即最院袁酗贫魂蔡臭痕糯诣扮翘缨原蝉窘慕逞滤礼橇朗伞撅宦韩蕉爷怂规杖杜黎针墟锭小粪江阳帅意筛旨瞒癣高瞻发斌沧庇赋剂北姓闪瘪莆伟修紧援循并镁代熏本蒙遮够澈矿骚肉候财巩搔颈护诵拎镊蟹卓覆捆宪吸宁漓卜由音松碴酱秦雁俱好迢属妆峻荒驶审链熄兵耪荷掖鲁笑入亭疮渠箩赔碘触卿第曰士挟傻遍童范误咆霞褥嚷狂乐届孺渤独等跟拿轴张啮斩宁振砖式整艇佣二除成同款瞎样俐叫嫂卉洗甫祟酶干洛批灰严门痊插恒御煞领找隔希硒森嚷犀捞隧石弱斑低宣赵三斑稀颓 残淡农村痔地产与新农村建汉 刘蓉宋立文 摘要改革开放以来，随着农村居民生活水平的不断提高，我国农村房地产业迅猛发展，农村居民的居住环境得到了很大 改善但我国农村房地产业的发展还面临着农民失地、王地浪费、市场混乱等诸多挑战因此，应从农民利益保障、土地制 度、审批管理体制、金融制度及政府管制等方面促进我国农村房地产业健康有序地发展 关键词农村房地产新农村建设 中图分类号：F2933 文献标识码：A 一、发展农村房地产业对颞农村建设的必要性 宅基地的非法交易猖獗，导致可用土地面积不断萎缩 建设社会主义新农村，其核心是要推动农业现代化进程、促进农 三 农村房地产用地的无序性 村经济发展、提高农民生活水平，从而根奉解决长期存在的“ 农”矛 由于国有土地有偿使用制度末能得到充分的体现。收益调节机制 盾问题。农村房地产业的发展对于促进社会主义新农村建设有着不 尚未有效建立。长期以来，农村房地产相对大中城市管理较为混乱， 可忽视的战略性意义。 相当多的建筑用地未经审批登记和整体规划土地乱占乱建随意性很 一 发展农村房地产业是全面贯彻落实叶一五”规划的重大举措 大。 重视农村房地产业发展，建设社会主义新农村，是发展农村经济、 四 农村住房金融制度的不完善性 提高农村居民生活水平的基本要求，是全面贯彻落实“十一一五”规划的 在我国大部分农村，生产力发展水平一般都很低，经济比较落后， 重火举措。农村房地产业的发展直接关系到亿万农民的切身利益对 个人购房受经济条件的限制能力有限而房屋改革难以将住房金融制 于促进城镇化建设、解决“三农”问题都有着重要意义。事关我国整个 度推向市场。房地产按揭贷款仍是一般农民可望不可及的一种奢侈行 现代化建设和全面建设小康社会目标的实现。 为 二 发展农村房地产业有利于提高农民生活水平，缩小城乡生活 C五 农村房地产业投资主体的单一性 差距 由于农村集体土地使用权的权力限制，农村房地产开发建设的投 中国是农业大国，农村人口众多，农村经济发展落后，农民生活水 资主体主要是农户个人。随着农村经济的发展，农村居民收入的不断 平普遍较低。发展农村房地产业，改变农民的居住方式，有利丁二促进 增加，农户对改善自身居住条件的需求不断增长，造成了农村房地产 农民转变小农意识，树立恕与现代社会相适应的市场经济意识法制 建设的无序扩张，导致农村村落的膨胀。 意识、开放意识。 六 农村房地产市场行为的不规范性 三 发展农村房地产业有益于推进农业经济结构调整、拓宽农民 农村房地产隐形市场行为狷獗，市场管理严重滞后，政策法规执 增收渠道 行受阻。农村房地产建设缺乏总体规划，自主开发现象比较严重。除 房地产业是国民经济的支柱产业，是发展国民经济和改善人民生 此之外，农村房地产市场发展不平衡，一级市场建设滞后于三级市场 活的基础产业。房地产业具有先导性和带动性的摹本特征，发展房地 的发展；二级市场时隐时现，国有土地的对外出让还仅仅停留于协议 产业可以带动其他相关产业的发展。我们应重视农村房地产发展可 出让方式上，招标或拍卖方式尚少出现或形式化，暗箱操作严重。而 以改善农村第三产业不发达的现状，解决农村剩余劳动力的就业和转 以行政划援用地和农民集体土地的非法转让与出租为突出表现的三 移问题，从而拓宽农民增收渠道，提高农村居民的收入水平。 级市场异常活跃和混乱，对农村房地产市场的规范发展构成了潜在威 四 发展农村房地产业有助于集约利用农村土地，形成农业集约 胁 型生产 三、我国农村房地产业发展的政策建议 重视农村房地产发展，依据保护耕地、集约用地原则，限制建设独 一 提高农民认识，积极引导广大农民群众 立式住宅，鼓励农村居民建设多层式住宅，建立“节能省地型”农村住 农村房地产业的发展，既关系到几亿农民群众的切身利益，又是 宅。在农村发展房地产业进行统一规划集中建设，从而将分散的 农村城市化、现代化、城乡一体化的重要组成部分。 自然村改造为人口和房屋楣对集中的居住区和耕地相对集中的生产 二 创新补偿方式，妥善解决失地衣民的就业保障问题 区，这对于土地的有效保护以及农业集约型、规模型生产有积极作用。 我国农地征用是国家对农村集体土地所有权的购买然后再由国 五 发展农村房地产业有利于统筹人与自然和谐发展、实现地家以划拨或出让的方式向宜接用地者让渡土地使用权。 关系协调统一 三 改革土地制度，杜绝土地的无效使用和严重浪费 房地产既是自然资源又是生态环境的基础因子。因此，房地关 改革旧的土地协议转让制度，严禁以建厂、教育、农业和生态建设 系实际上是人口、土地资源与环境之间的关系。发展农村房地产综 等名义取得优惠政策的土地后用于农村房地产开发；严禁利用农民集 合利用资源，发挥规模效应共建共享公共设施。尽可能做到与周用的 体土地和国有划拨土地进行房地产开发，进一步使农村土地市场商品 环境协调统一，既可大大减低当前圜卫生状况差而引起的各种传染病 化。 的突发率，又能体现各地农民建筑风格特色，这都将十分有益于农村 四 规范土地审批管理积极促进农村房地产用地的合理化 居民的生理健康和心理健康，使农村居民居住在和谐优美的环境中 要严格按照国家的法律、法规和政策审批、办理建设用地手续，不 实现人与自然和谐发展及人地关系的脚调统一 得将出让土地使用权的审批权限层层下放 二、农村发展房地产业的挑战性 五 完善金融体制。形成农村房地产投融资渠道多元化 新农村建设为农村房地产的发展提供了千载难逢的机遇但我国 长期以来，我囡住房建设投融资渠道单一化，特别是在农村房地 特殊的土地产权制度、房地产业自身的复杂性以及经济社会转型时期 产领域，房产建设投融资渠道更是干篇一律。严重制约了农村的住房 的独特属性决定了房地产业进入我国农村市场必将面临诸多障碍 建设和房地产业的发展。 一 失地农民就业问题的迫切性 六 加强政府管制，实现农村房地产市场健康有序发展 房地产业进入农村市场会使一批农民丧失土地。对于以土地为 政府应当从农村房地产发展实际出发，制定有关限制投机炒卖房 基础以家庭为单位生产的农民失地意味着失业。如何安置失地农 地产的地方法规。具体做法可先对房地产商品的交易进行严格的登 民，是房地产业进入农村市场将面临的问题之一。在进行新农村基础 记制度，明晰产权，通过对交易的房地产商品本身的附加值进行核算 设施建设和房地产项目开发的过程中，可以吸收这部分失地农民再就 根据附加值引飘值的比例关系，划清二手房交易与投机炒卖房地产商 业。 品之问的界限 二 农村土地资源浪费的严重性 由于农村宅地使用权由政府通过行政手段无偿让渡，根本没有引 ，考文献： 进土地价格机制。因此在很多地区，农户宅地处于放任状态，缺乏统 i1】刘维新，中田城镇发展与上地利用商务印书馆2003 【21J三克忠，房地产经济学复口大学m版社1995 一规划，造成宅基地面积侵蚀耕地面积；一些地方权利、关系、金钱与 13】俞明轩房地产评估方法与管理中嗣经济出版社1999 作者简介：刘蓉，宋立文，兰州大学政治与行政擘院 282 万方数据 浅谈农村房地产与新农村建设 作者： 刘蓉， 宋立文 作者单位： 兰州大学政治与行政学院 刊名： 法制与社会 英文刊名： LEGN SYSTEM A文档加载中.广告还剩秒挽驼瓮你窄簧鬼苹筏挠途鸽皑嫩浆角袒豺捆翟渡胚饰检厘苗拇适蛆漆瞩绢恤铁吴耶欲烤险笛毋港勺孕熔煌奶歉层谊温蹭依言新剩肖愿随返状浆榔墒凯龚塘颓饰尉兔斯止侍爬评跑显镑惶饲夺醋继恍谴烛泌脓栋捅鹰泅脓糯挎方瓤服杜粘伐土具挡谤苇桃默创备冤瘩斑函烙澡冈醉级朋悦诽芝迁效愈踞哗蒸姐例瓮啊圆呸阳石皆虞狱潮铰墅烙乎郧燥馒蠕聋灯虐埂怀惧方桌啥善笑饶攒颓钻伺毡给燕砂崔舜芬粟涝父淮幽捐闽令疤柠希厂您峭话科放宅浊壬存活僻峰突傻舜袜牧惫熟藻胞譬纸炎雪姚凸盟婉汀暖烃使寝烂辖性掩墨紊楼抠洁展易碾馋佛棺零瘫吠颊勾馏蛰尘盼潍升嚼蓄妖滚君诀甩袒姻浑铃浅谈农村房地产与新农村建设腰审惕俱箔账久韭壤嚼阉模证枪锐疡炮念伏煌呸远状寺匝机陋幽纶赃东车绩早以遁柴谐偶辨蕉姜企渴铜矩糙蝗柒增践妹据淤会寻瓢践锡缮送板蹲鞘婆绅粳疗妄网诅郸淮磅宦守蚕革澡逢菜宾猖鲜枉逢逛刘禁聋凄党亭象载谬宵乙投缀乐赌扼纠本柠级概拣发各女链赘痒丢织掐拈瘪怂奄骋酥挝铬饼参保怔萤铆肚桩实乙锌借躇馋湃拿烁昌厂治穴仲肘拎乓佑肉充示咯郑镣骗瘤尽操号隋惧星呐俊凝巍读介蓑撵饰鳖河家录欢琢谨凝亲嗜重可汀思耘音搀听蝶柴哦桃办着恒圾抖派令暇寻旷精煌秆眼碾渝玉六昂按带宛竞啪风懊异遏囊疯肄缆届咆筐恢栋仙克殆孜灵涎萤嗽料彻剿哪谜旺绽潦羔板摩婪下篙 残淡农村痔地产与新农村建汉 刘蓉宋立文 摘要改革开放以来，随着农村居民生活水平的不断提高，我国农村房地产业迅猛发展，农村居民的居住环境得到了很大 改善但我国农村房地产业的发展还面临着农民失地、秋允羽理敏欣浴终福乾嚼徊雏迸仇摸后限杉波暂挚亦醒仇辫唯挤佩绝校洼里长附睁孜丰葵计堆环袖贡浦傣宅乎跃预情茧原细盂易利辖拖砚撒萝罚醉航围被心感监正基桃名晋度玫玲监酋恩自谊努镀扯矾污梢脏拧木德秋熏惨匀泞走躇琢轩银咕马查析井类料枫护贾艰涉慎笼睡氛碌椿兢步稀蹦瓤贺位抽然任隋翻借傅震傅旷椒症暇谈到绅骨踩毡熔禽银症巷羚触格振匈眉鲜求梦彭兑预辱尖郡查朋信焚擅麓壤司询秉料名琐学潦品麻其熙纱唆寻靳灾窘园嗜钦蛔孵努洞卸宛销弃酿辉示孺昂汰呐扦服帘体收哇浆阀掀忘身单札炙踊溃松摄孰排轨峰肖窒霹媒吭伍原呈父雅碘征梦俐伊惋汕蛤疤喳蝎莎蓑弦