房地产项目投资分析报告.doc

房地产项目投资分析报告
一、说明：
1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，对该地块进行XX商住综合开发。
2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考永州市江华县市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。
项目面积参数表
表1-1
项目总占地(m2)
6655.85
总建筑面积(m2)
47922.12
沿街商业建筑(m2)

住宅面积(m2)

配套设施面积(m2)

地下停车场(m2)

二、项目开发成本费用的估算：
本项目开发由土地成本购买款，前期开发费用，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。鉴于工程建设周期较长，本案采用动态分析法进行估算，各项费用详见以下列表：
(一)土地费用
表2-2
序号
项目
单价（元/m2）
备注
1
土地使用权出让金
3455.6元/m2　

2
征地费
3
拆迁安置补偿费

(二)前期开发费用估算表
表3-3
序号
项目
金额（万元）
取费标准(元/m2)
1
规划、设计、可研费

47.00　
1.1
规划费

20.00
1.2
设计费

25.00
1.3
可研费

2.00
2
水文、地质勘察费

3.50　
2.1
测绘费

1.50
2.2
勘探费

2.00
3
策划费

合计

（三）建安工程费用
表4-4
序号
建安项目
单方造价（元/m2)
总造价(万元）
1
沿街商业建筑土建

2
民用建筑

3
地下车库

4
水电设备

5
内部装修

6

合计

（四）基础设施费
表4-5
序号
项目
单方造价(元/m2)
总造价(万元)

基础设施(含道路、绿化、
配电房、化粪池、室外管网)
130　

（五）开发期税费估算表
表4-6
序号
项　目
金额(万元)
估算说明(元/m2)
1
固定资产投资方向调节税

5%
2
配套费

80
3
质检费

3
4
建筑管理费

1.2
5
卫评费

1.4
6
环评费

1.2
7
墙改基金

12
8
绿化费

0.1
9
白蚁防治费

2.3
10
土地使用费

4
11
再就业基金

10
12
教育专项基金

10
13
编标费

2
14
招标费

1
15
规划许可工本费

0.5
16
土地证工本费

0.5
17
施工许可证

0.5

合计

（六）不可预见费
表4-7
序号
项目
金额(万元)
说明
1
土地费

2
建安工程费

3
前期工程费

(一)+(二)+(三)+(四)*3%
4
基础设施费

总计

（七）管理销售费用
表4-8
序号
项 目
金额(万元)
估算说明(元/m2)
1
广告

2
售楼处

3
售楼许可

6
监理费

7
物业管理基金

8
公用设施维修基金

9
管理费

合计

（八）投资与成本费用估算汇总表
表4-9
项目
单方成本(元/m2)
金额(万元)
占总投资比例(%)
土地费用

前期费用

建安费用

基础设施费

开发间税费

不可预见费

管理销售费

财务费

合计

三、投资计划与资金筹措：
本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案开发商自有资金****万元作为启动资金，需贷款****万元，总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期，投资计划与资金筹措详见表5-10。
投资计划与资金筹措
表4-10
序号
项目
合计(万元)
前
中
后
1
开发投资

2
资金筹措

2.1
自有资金

2.2
借贷资金

2.3
预售资金再投入

四、项目销收入的测算
本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元/m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车场，建议售价*万元/车位。

表4-11
项目
面积(m2)
建议单位平均售价（元/m2)
销售收入（万元）
沿街商铺

住宅

停车场 个车位

合计

说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度，楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的风险，难以达到预期目标，所以在营销时必须给予足够的重视。
五、项目投资收益分析：
根据估算的开发成本费用以及销售收入，本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下：
（一）销售税金及附加估算
表4-12
序号
类别
计算依据
金额（万元）
1
营业税
销售总收入*5.68%

2
教育费附加
营业税额 *11%

3
城建税

4
印花税
销售总收入*0.05%

5
交易管理税
销售总收入*0.5%

合计

（二）土地增值税计算表
表4-13
序号
项目
计算依据
金额(万元)
1
销售收入

2
扣除项目金额
以下4项和

2.1
开发费用

2.2
开发成本

2.3
销售税及附加

2.4
其他
开发成本*20%

3
增值额
(1)-(2)

4
增值率
(3)/(2)

5
增值税率
(4)<50%

6
土地增值税
增值额X30%

（三）损益表
表4-14
序号
项目
计算
金额(万元)
1
销售收入

2
总成本费用

3
销售税金及附加

4
土地增值税

5
利润总额
(1)－(2)－(3)－(4)

6
所得税
(5)*33%

7
税后利润
(5)－(6)

8
公积金
(7)*10%

9
可分配利润
(7)－(8)

（四）全部投资的投资利润率＝利润总额/投资总额　　*100%=
自有资金的投资利润率＝利润总额/自有资金总额　*100%=
六、不确定因素分析：
有重点地加强对投资风险的防范和控制，保证项目的决策成功是开发商所追求的目标。房地产项目不确定因素较多，本案主要从成本、收入、单价等几个方面，运用平衡分析法和敏感性分析法进行了不确定因素的分析，详见下表：
（一）盈亏平衡分析
表4-15
序号
项目
面积
成本
收入
平衡点销售面积
经营安全率(%)
1
沿街商业建筑

2
住宅

3
地下停车场

（二）安全性判别标准
表4-16
安全率
>30%
25~30%
15~25%
10~15%
<10%
安全状态
安全
较安全
有危险
较危险
危险
说明：地下停车场由于存在人防工程的要求，所以财务上看成本高于收入，但为近邻的***节约了**元/㎡的人防配套费，并产生了一定的社会效益。
（三）投资利润率敏感性分析表
表4-17
项目

变 幅

敏感度

-10%
-5%
0
5%
10%

单价

投资额

投资利润率(图4-1)

单价变动

**% 目标利润率

投资变动

因素变化率
-10% -5% 0 5% 10%

说明：从敏感性分析表中看出，当销售单价提高5%时，投资利润率增长*%，即
**** X *%=**万元，当投资成本降低5%是，投资利润率提高*%，即
**** X *%=**万元，可见销售单价与投资额在本案中对投资效益的影响还是较为明显的。在本项目实施过程中，控制成本和制定适宜的价格策略较为关键。

七、结论与建议：
1、  本项目是************************，按本项目的测算依据和方法、静态分析的投资利润率回报还是十分可观的。特别是投资前景中、长期看好，但必须注意近期可能的风险，总体项目投资是适宜、可行的。
3、         由于时间较短，原始资料不尽完备等原因，因此本投资分析难免有不足之处，建议投资方在本报告的基础上，进一步深化研究，尤其在实施中不断完善。