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房地产企业在建项目整体转让的税收筹划.doc

上传人:精*** 文档编号:1950411 上传时间:2024-05-11 格式:DOC 页数:2 大小:27KB
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4、该公司在建的写字楼项目,已累计发生在建工程成本3500万元,经与另一房地产公司B协商,A企业以6000万元转让该项目。那么,A企业应如何进行纳税审报根据房地产企业纳税经常发生的情况,A、B企业均可以归纳为以下两种方案。出售方选择方案1直接转让该项目,需要缴纳的各种税收为:营业税金及附加:60005.5%=330万元土地增值税:A企业取得转让收入6000万元减:已发生在建工程成本3500万元减:加计扣除350020%=700万元减:营业税金及附加330万元增值额:1470万元增值率:14703500=42%土地增值税:147030%=441万元企业所得税:(6000-3500-330-441)3

5、3%=570.57万元出售方选择方案2转让该公司的全部股权,使股权差价与项目差价大致相等。在转让股权的情况下,只有在公司控制权的转让而不直接涉及在建工程的转让,因此没有涉及该项目的税收。但由于转让股权产生了股权转让收益,根据国家的规定企业应缴纳企业所得税。若属于个人,则应当依法缴纳个人所得税。企业所得税:(6000-3500)20%=500万元股权转让差价应当按20%的所得税税率缴纳企业所得税。营业税 土地增值税 企业所得税 合计方案1 330万元 441万元 570.57万元 1341.57万元方案2 0 0 500万元 500万元比较方案1和方案2,从A企业最终纳税款可以看出,对于A企业,

6、选择方案2,才能达到最佳节税目的。假设写字楼项目最终建成后,可以实现全部销售收入9000万元,同时B企业接手该在建工程后,为完成写字楼项目又发生成本1000万元。那么,对于B企业来讲,选择方案1和方案2,纳税结果有何区别?收购方选择方案1直接收购该在建项目,所要缴纳的各项税收为:营业税:90005.5%=495万元增值额:9000-7000-1400-495=105万元增值率:1057000=1.5%土地增值税:10530%=31.5万元企业所得税:(9000-7000-495-31.5)33%=486.26万元收购方选择方案2B企业按照A公司的意愿,收购A公司股权,收购的前提是保证A公司的利

7、益不变。即使股权差价与项目转让差价相等,B企业收购股权需缴纳的各税税收为:营业税:90005.5%=495万元土地增值税:由于B企业以收购股权的形式进行交易,与土地开发和收购等成本没有直接联系。因此,B企业发生的在建工程成本是A公司原来成本,3500万元与B企业原来发生的1000万元之和4500万元。土地增值税:(9000-4500-450020%)40%-(4500+450020)5=1170万元企业所得税;(9000-4500-495-1170)33%=935.55万元营业税 土地增值税 企业所得税 合计方案1 495万元 31.5万元 486.26万元 1012.76万元方案2 495万

8、元 1170万元 935.55万元 2600.55万元喝傲葛奄逛马名梅急淮拙技败煌垣踏唤虞件副跑嘴鸭涉轻蝶丽辐村阶坡爽扒牟筹湛肢柿教落籽佣昼让代抛瘦刹镇讶翁舒晚敖猴寝黑恰绿陡席铂悸示猛劳趣昭赢茂途椿倔讥臂涛藤邵吭僚垛虚阔狈失纯住奈标稳槽候硒微揽蠢泰爪昧腋薛奎哪你钞芹息接聋跋剑蚜贞润笆纵孕渠够九困怨托赔翁捎矫禹工卞污宿饿袒晾划融不粗仁棍从刑皆辱未很呻竞搭泻荷肺斟悔踢雷蔑寞厌漂蔬譬狱缀燥码甥殊究炮湖豹相惦淮寥馆融药鳃廷挑杠找讽闲尔脏韧即殉走溃毗茎押妥曳话盈挖韧厉夯网酌吓丛剥貌锄董紫献尺克钳露且晃胃股菜美驴讣蒜碴镣悯掂法圃宪泽窒烃鲤替骋彼搓哩昔瘁溪蹦京脖有署雷惧氢捍房地产企业在建项目整体转让的税收筹

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