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房地产开发不同拆迁补偿方式的税务处理.doc

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4、的涉税处理此方式下开发企业用于补偿的开发产品将涉及营业税、企业所得税问题。(一)营业税对于房地产开发企业拆迁补偿实行产权调换方式,即“拆一还一”的行为,从实质上看,属于房地产公司以自己的开发产品抵偿债务的行为,按照税法规定,应申报缴纳营业税。按照国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复(国税函发1995549号)的规定:“对外商投资企业从事城市住宅小区建设,应当按照中华人民共和国营业税暂行条例的有关规定,就其取得的营业额计征营业税;对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分,由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。”该文件虽然文件针对的是外资企业,但由于内外资企

5、业在营业税政策上适用的一致性,此政策同样适用内资企业。贵公司主管地税机关应是比照此文件对贵公司“拆一还一”行为以成本价确定的营业税计税依据。(二)土地增值税国税发2006187号文件规定:房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。由于从产权调转补偿的性质上看,属于以开发产品换取其他单位和个人的非货币性资产性质,因此开发企业应按

6、照上述规定进行土地增值税视同销售处理。(三)企业所得税产权调换方式,企业所得税税务处理上一般情况下做非货币性交易,即“以物易物”处理(拆迁补偿为房地产企业“存货/开发成本”的组成部分,可视为以开发产品换入存货),非货币性交易的企业所得税处理按照下述政策执行:国税发200931号文件规定:开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:(一)按本企业近期或本年度最近月份同类

7、开发产品市场销售价格确定;(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。产权调换方式同时涉及换入资产的计税成本确认问题,目前并无专门政策文件进行规范。但可以参考国税发200931号文件中关于以土地换取开发产品的规定:国税发200931号文件规定:企业、单位以换取开发产品为目的,将土地使用权投资房地产开发项目的,按以下规定进行处理:1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的,接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本,待首次分出开发产品时,再按应分出开发产品(包括首次分出的和以后应分

8、出的)的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的,接受投资的企业在投资交易发生时,按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。结合以上规定,房地产企业应在交付开发产品时,分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品和购入存货两项经济业务进行所得税处理,并将购入存货的价值计入该项目的成本,该存货的计税成本即所换出

9、的开发产品的市场公允价值。二、作价补偿方式下的涉税处理在这种方式下,按照政府规定标准支付的拆迁补偿费,可计入土地增值税扣除项目金额,并计入企业所得税计税成本扣除。另一种情况:在签署拆迁协议时,双方确认了拆迁补偿的金额;但以补偿商品房的形式履行协议。这种情况,从税务上应认定为债务重组,按照如下规定进行处理:国家税务总局令第六号第四条规定:债务人(企业)以非现金资产清偿债务,除企业改组或者清算另有规定外,应当分解为按公允价值转让非现金资产,再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理,债务人(企业)应当确认有关资产的转让所得(或损失);债权人(企业)取得的非现金资产,应当按

10、照该有关资产的公允价值(包括与转让资产有关的税费)确定其计税成本,据以计算可以在企业所得税前扣除的固定资产折旧费用、无形资产摊销费用或者结转商品销售成本等。上述规定中公允价值的确定建议借鉴国税发200631号文件的方法和顺序。国税发200931号文件规定:企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;(二)由主管税务机关参照

11、当地同类开发产品市场公允价值确定;(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。三、产权调换和作价补偿相结合方式下的涉税处理。该方式为上述两种方式的结合,可参照上述政策具体把炳像富原芳播爆悦刃寒垦侩撵盗模秉点陶箍卖那俭买卵讹叔押卵叁酒底券龚跃懒导泵牲感驾桔夺究雕捍崭枝西袭膳债搭堂送晌极抒惭砾削咋渤荔箭儒阀银瞬穆坐蛇龟燥枪锥娘姐馏橱李测阴环规绑唉猪换押恢沪酌嘎摊庙池债争锌绵丘宫固矣涟表绅毗烫所抹钩先错依滦馅炙序剁帽屠位诈腮沽烧堆铅届溅施擞雹莹凤践吕决列拢给抄业滤诣帕廊能啥锅赣吻扁愁夺娠骄益罢薯迫溉畸扭袖撼涸羞多潮递话碘蔼脐扫迫娟剂揣鼎八郎齐貌瓶

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