房地产暴利-谁之过？.doc

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房地产暴利，谁之过？
莫开伟
如今，房地产业已成了千夫所指的暴利行业，房地产开发商似乎成了没有道德血液的不法商人，那些商品房也似乎像“有毒食品”一样坑害国人。国家实施调控房价政策的力度和频率是从没有过的，先是颁布实施了新“国八条”，派出了巡查小组深入各地彻查房价，制定了房价调控目标及各种限价措施，目前发改委正着手出台反房地产暴利法；整个房地产业如临大敌，房地产商为之喊冤叫屈，也深感忧虑和不安。当然一些民众也为之抱屈：把房价过高的板子仅打在开发商身上，太不公平；房地产价格过高及其暴利形成不是房地产商的错，它是我国经济体制中深层次矛盾的一个缩影，也是经济利益格局混乱的总显现。对此，我们必须做出理性反思：
急于求成的经济体制改革，埋下了房价上涨的定时炸弹，不能让房地产业成为舆论攻击的出气筒。二十世纪末中国进行的住房、医疗、养老等三项重大经济体制改革，是在各种保障制度没有建立健全的情况下实施的。医疗、养老两项改革实现了小范围社会统筹但没有覆盖全社会，城镇职工与居民在实行福利分房后，基本住房保障权被打入了另册，把本应由政府承担的建立中低收入阶层保障性住房的义务全部推向了市场，推行城市居民住房全面市场化。由此，房地产业应运而生，国家在金融信贷、税收政策等方面曾给予大力倾斜。房地产业发展初期，对改善城镇居民居住条件、拉动城市经济发展、带动国民经济增长等方面做出了巨大贡献。可以说，没有中国房地产业的发展就没有第一轮的农村劳动力向城市迁移、也没有中国城市的迅速扩张、更没有中国经济的高速增长。但由于中央及地方政府对房地产业发展缺乏前瞻性的引导与规范，比如制定《房地产业发展方向与目标指引》、《房地产业与国民经济发展关系》及其他法律规范等等，使中国房地产业处于一种无序的、自发的、盲目的发展状态；加之物价、审计等部门监督不到位，房价混乱和涨幅过高现象不断发生，已影响到了国民经济健康发展。面对此，中央政府惊慌失措，不在体制上找原因，而是把精力放在抓房价过高这个表现上，并在舆论导向上发生失误，似乎物价上涨引发通货膨胀、城镇居民买不起住房都是房地产业带来的恶果。其实，经济体制改革失误才是问题关键所在，失误的责任应记在中央政府头上，不应该由房地产商来当这个冤大头，更不能让房地产业成为民众发泄怨恨的出气筒。当前应重在经济体制上加大改革力度，实行政府政策保障性住房开发与开发商市场性住房开发两条腿走路的方式：中央与地方政府加快城镇居民保障性住房建设，满足城镇中低收入居民对住房的要求，让中低收入阶层买政策保障性住房；让高收入阶层买商品房。只有这样才能真正把房价控制住、也能保证城镇居民有房住。
产业结构调整失误成为房价上涨的催化剂，不能让房地产业成为产业结构调整的殉葬品。由于中国各地经济发展水平与速度的差异，经济结构调整受制于地方政府的利益，国家宏观调控的效力往往被大打折扣，调整也就难以到位。表现在产业结构调整上“一控就死、一放就乱”。中央政府在房地产业调整上尤为突出：缺乏长远战略调整目标，短期行为严重；而当问题显现后又总是病急乱投医，甚至于头痛医头、脚痛医脚，缺乏整体治理方案。比如房地产业发展的无序状态影响到国家经济健康和社会稳定后，中央政府才如梦初醒，仓促制定控制房地产业的“新八条”、严令地方政府拿出措施抑制房地产价格，并确定房地产价格下降指标，派出巡视组到各地督查落实。这些明显的不尊重经济发展规律和反市场经济行为，是典型的治标不治本行为，很难凑效。除非中央政府勒令所有房地商一夜之间退出房地产业，由中央和地方政府来营运房地产，否则不可能控制住房价持续上涨势头；当然或许政府控制下的房价会更高，因为形成了政府垄断，也与现在电力、石油等垄断行业一样涨价；即使是控制了也不会持久。中央政府应认真反思，总结产业结构调整失误的教训，拿出长期的治理房地产战略调整与发展方案，并在税收和价格监督两个层面加大力度，房地产价格才会回归良性运行轨道。千万不能因目前通货膨胀压力而把民众更多的注意力和经济矛盾转向房地产业，如果房地产业成了产业结构调整的牺牲品，中国的经济会陷入一种什么样的状态，明白人都能预见。
社会物价总体水平上涨过快，拉动垄断行业价格的攀升，不能让房地产业成为反暴利法的牺牲品。由于全球性金融经济危机，中国经济受输入性通货膨胀影响，一季度消费物价指数涨幅较快，达到了5%，创下了32个月新高，预计二季度仍将处于高位运行。工业品出厂价格(PPI)同比亦升7.3%，为30个月以来最高位，这说明目前中国处在事实上的通货膨胀之中。面对通货膨胀，中央政府没有控制住物价上升势头，致使以油价为基础的国有垄断行业的价格大幅攀升，如钢材、水泥、电力、贷款利息等等，让民众到了难以承受的地步。一面是物价上涨，民众生活压力加大；一面却是国有垄断企业的利润大幅度增加，如中石化、中石油两大企业去年净利润分别为707.1亿元、1398.71亿元，日赚5.76亿元；今年一季度中石化、中石油净利润分别为205亿元，370亿元，日赚6.38亿元，同比分别增长24.49%和13.9%。由于人民银行存款准备金率提高到20.5%，也导致银行贷款利率的升高和盈利能力增强。四大国有商业银行2011年一季度净利润达到1701亿元，每天净赚18.9亿。平均净利增速达到了31.9％。其实，石油、银行凭借垄断经营地位摄取巨大利润，才是真正的暴利，发改会也要对他们实施反暴利？如果不反，仅对房地产业实施反暴利法，带有明显市场歧视和行政干预色彩，也带有反市场经济性质，类似于“只准州官点火、不准百姓点灯”的闹剧，不利于房地产业的健康发展。房地产业产生了很多亿万富豪，但也有许多房地产商倾家荡产，国人不能只用有色眼镜来看房地产业和房地产商，应以公正心态面对。诚然一些不法房地产商有偷税漏税、坑害国家和民众利益的嫌疑，但这种责任不在房地产商身上，而在国家税收体制缺陷，以及物价、审计等部门监管失职造成。当前，中央政府应在税收体制层面上加大改革力度，建立和完善收入高、多纳税的公平税负机制；通过公平的税负机制规范房地产商经营行为，调节房地产业收入过高乱象，消除社会财富分配不均；而不应以误导宣传来煽动民众对房地产商的仇富心态，否则对国民心态的培育、国家经济的发展都将是灾难性的。
地方政府是暴利的始作俑者和最大收益者，不能让房地产业成为地方政府利益的替罪羊。房地产业的蓬勃发展，有地方政府巨大政绩推力，政府与房地产商是绑在一条绳上的蚂蚱；曾有人撰文说房地产商绑架了地方政府，但更确切地说应该是地方政府牵着开发商的鼻子走。2010年地方政府土地出让金收入3.5万多亿元，约占国民生产总值39万亿元的10%。可见地方政府在土地出让中的收益何等可观；而且地价涨幅惊人，不断有“地王”记录刷新。目前社会上广为流传调侃房地产商与地方政府在土地博弈中的利益是“政府吃肉，开发商喝汤，老百姓买单”，深刻刻画了土地出让收益中的利益格局。其实，这也不能怪地方政府，1994年中央与地方分税制后，地方财力吃紧，往往是捉襟见肘，入不敷出，一边要养活庞大的财政吃饭人员，一边要发展地方经济创造政绩，地方政府打起了土地主意，当起卖地的老板，寅吃卯粮，把子孙后代的钱提前预支，地方财政成了土地财政，地方政府也成了“土地爷”。因此，反房地产暴利法不仅仅是反房地产商这么简单，反暴利法出台首先要过好地方政府这一关，要遏制地方政府土地出让收益中的暴利行为，只有理顺土地出让收益中的各种利益格局，规范土地出让金使用方向，并给地方政府财政以出路，消除地方政府一味追求经济发展速度和政绩攀比的心里，反房地产业暴利法才能扎稳根基，也才算抓住了问题的实质。否则，仅靠一部反房地产暴利来控制不断高涨的房价，最多只是痴人说梦，一厢情愿，根本不可能凑效;而一味靠行政打压，不仅不能抑制房地产价格，反而会伤了房地产的元气，也搅乱了中国经济景气，房地产业和房地产商就成了地方政府利益的替罪羊。
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