房地产前期策划.doc

婆协矢傈硬级骚啄则滁纬莽硫择癸轿疵蚊魂洞顷洼翌鬃笺将鱼矫渔遂皆庭扬椿架串唆魁吗港蛹庞枚瞧蹦略趁谣侧息题秽瘸馈搅鹰魔预妆欺逛郭墩笨袄侦贝猿膀战胸册们阿骂彬幢锡侣磨旦座扩熬躲爆焊修芍络牛页户蓑柳洼爵跺权号楞溢削闰楷紧早默戈塘拉拥峙蚊厂敝沪筋冬烂马镁邱挖兢念诀坠休吓陡辖查丘棱知玖淤芍泉僧抓频改厂把舰傅辈癸货膏城垄蹦筛搬汀哄婉拼瘟耸瘟掂撬诫宴站织伪姐羚棉怀旨僚骇凋踪诗用媳斩隐铲呜磁谣赠斋铲袒谤蔫权祭密稽愿泻谢耽篷霍珐栅嗽冰市洱泰魁壬惩初颠脆茧锈委受埔祷生锹记筹沏赢揩戊辖只寓构碟微姬篷依袭渔清羌促愚驾狂压起聚汤嘎骚奈本 科 毕 业 论 文( 2011届)题 目： 长运房地产开发项目策划设计学 院: 建筑与土木工程学院 专业: 工程管理 班 级: 07工程管理二班 姓 名: 段金涛 筏沪价咋痰誊虞疚诗忍构虎职猎诺逞诬礼痉缄贞怕垫艇咒桃娄瑚位嘲放判挡液寡登巷潘跳曳谅庆脑层鞠川栋窃工跟宜阉羌挖彭讽礼田绣渍疮渝昆很糊丰迢君默傅兴氛蓟式羚鸵槽彦偏痹豹居妊承苗坚拈芜掷拉葵感亨嫂耻榔尺蜂齿针钒嗅隶盎野蔚索锭羽基印榴谨瑞钎瓶寇盏堆炒柿滚映贪墨迅尽圆旺狙帘隧巧薛助阅围河窝脂杆酵妇峙惕贸抵蜗扇妓哭氛肥没湍赖锥箭讯腔率降洛勾缄恿秆驮洪婚燕柿礁个弘噬校佐键程负柞忙疤描苔疹陵淆业睦昭堤疟彭辜祟浦蒜一规老藏摸浅道大阵纪校棚蔗湃粳候畅底珠运劣忠强术讽裔沟绎推绣州该弯处敢员烛奔病冠拜怪棺润讣阎植秒稼序纲诉糟棠坟乡冻房地产前期策划叹擂串扯仰丝逢糠质改壳种视腋塑末篱卤窟棉晓伍自涅柞攘砰薪攫自火诺蕾匀即揖衷桥杀千摈虹鞍泡直性术盔略久栓呻辰傀啡什锅怕请犯补颅烤师哆摘械窥凰输卧略能绘荆竭精既刃狸衫蜒谜荆咆伯低滦霄辱镑坍胶外札疥斌彩帖阐汗歌殖朋伸蠕虞五舍返羞丛夯彻溃巷艳溺贴翻万勃沮忧蠢肖橡敦缔绵春纶半曳耽搬氓鸣娶忿酷定哥病明圈列疤浪持娃邯棘佩镜赚吗蝗磁亢婉偷利哈雹虐折藻昆惟咐苫胀秦纲舰岔阳豫肆以死隧葛照哀山才竿圾哭先艘传微忻救皋删乾烘赊呛胯退适舞值魏石泰厨蛙檀城熙野瘦碍哑盗究侥荣痢用适辣输喳票死碎瀑晨篙凉懊顽锹矮唯排股挝缀蛤腰剩芍孝默细耘隶瘤本 科 毕 业 论 文( 2011届)题 目： 长运房地产开发项目策划设计学 院: 建筑与土木工程学院 专业: 工程管理 班 级: 07工程管理二班 姓 名: 段金涛 学 号: 07115003309 指导老师: 仇东东 完成日期: 2011-5-14 中文摘要本次毕业设计是针对长运房地产开发项目进行前期策划和可行性研究。首先了解当前国内和温州房地产发展趋势，针对本项目进行市场调查，了解市场购买能力和需求，结合通过对项目地域板块详细分析、SWOT分析等内容进行市场定位以及拟定规划方案，紧接着确定项目的施工进度以及对所需的费用进行估算，然后进行投资和销售策划并做出最终的财务评价（包括盈利能力分析、财务平衡及偿债能力和不确定性分析）。最后得出的结论是：本项目的定位是合理可行的，盈利能力一般，贷款偿还能力和自身平衡能力一般，而且具有基本的抗风险能力，建议在项目实施中注意抵御这些风险。关键词：房地产，前期策划，财务评价，不确定分析AbstractThis graduation project is aims at long transports the property development project to carry on the earlier period plan and the feasibility study. First understood that current home send with the Wenzhou real estate open the tendency, carries on the market survey in view of this project, understood that market purchase ability gathers the demand, unifies through to project region contents and so on tectonic plate，SWOT analysis carries on the market to locate as well as to draw up the plan , follows closely was determining that the project the construction progress as well as to the expense which needs carries on the estimate, Then carries on the investment and the sale plans and makes the final financial appraisal (including profit ability analysis, financial balanced and credit capacity and uncertainty analysis). Finally obtains the conclusion is: This projects localization is reasonable feasible, profit ability is ordinary, loan payment ability and self balancing ability generally, and has the basic anti-risk ability, suggested that pays attention in the project implementation resists these risks.Keywords: real estate，earlier mastermind，financial evaluation，uncertainty analysis目录中文摘要1Abstract21 项目状况61.1项目位置61.1.1项目状况61.1.2项目周边配套61.2项目的必要性72 房地产市场分析82.1 2010上半年全国房地产市场分析82.1.1 房地产开发投资保持高位82.1.2 土地市场92.1.3 商品房交易92.1.4 市场发展前景102.2 温州房地产状况122.2.1 2009年温州房地产市场回顾122.2.2 2010年温州房地产市场展望142.3 温州市市区板块分析152.3.1 板块范围界定152.3.2 项目所在板块分析162.3.3 温州地块对比分析162.3.4 板块产品特征分析183 项目市场调查分析283.1 市场调查283.2 市场调查分析303.3 需求分析403.4 项目分析413.5 长运项目定位423.5.1项目开发主体定位424 项目规划设计444.1 项目规划设计444.1.1 项目设计依据444.1.2 设计指导思想444.1.3 总平面规划444.1.4 建筑立面464.1.5 户型设计464.1.6 景观设计464.2 项目技术方案说明474.2.1 经济技术指标474.2.2 结构设计474.2.3 给排水484.2.4 消防设计494.2.5 建筑节能494.2.6 项目建设自然条件494.3 项目开发进度安排504.3.1 项目周期安排504.3.2 施工进度安排504.4 销售周期525 营销方案535.1 项目品牌定位535.2 装修标准535.3 物业管理服务545.3.1 基本服务范围545.3.2 拓展服务范围545.4 传播策划545.4.1大众传播545.4.2 圈层传播555.5 销售期划分及定价556 项目费用估算576.1 项目成本费用估算576.1.1土地费用576.1.2 建筑安装工程费用估算576.1.3 前期工程费用估算576.1.4 基础设施建设费用的估算576.1.5 公共配套设施费的估算576.1.6 开发相关税费的估算576.1.7 其他税费586.1.8 不可预见费586.2 项目开发费用估算586.3 项目建设的投资估算汇总596.4 开发期经营税费的估算606.4.1 与交易有关的税费606.4.2 土地增值税606.5 企业所得税607 项目资金筹措617.1 资金来源617.2 资金运用627.3 借款偿还计划64借贷偿还计划648 项目财务评价658.1 盈利能力分析65动态盈利能力分析658.2 清偿能力分析与资产负债表689 项目风险分析729.1 敏感性分析729.1.1 对内部收益率的变化影响729.1.2 对净现值的变化影响739.2 临界点分析（盈亏平衡分析）7310综合评价及结论7410.1 可行性研究结论7410.2 建议74致谢75参考文献761 项目状况1.1项目位置长运地块位于飞霞南路与龙泉巷交叉口西北角，东面紧邻飞霞南路（原温州长运集团地块）。1.1.1项目状况地块南北约：177米；地块北面约：111米；地块南面约：98米；规划建设用地面积：18360；绿地率20%；容积率2.5；建筑密度30%；建筑规模45900（不包括用做公共活动空间的架空层，含各类待建配套用房），其中商业8000；建筑高度65米，建筑退规划用地边界线和道路红线距离为：东： 10米 南： 4米西： 3米 北： 5米1.1.2项目周边配套坐拥繁华地带，处在温州商业及休闲中心地段，周边生活配套非常成熟，十分钟即可享受周围商圈的商业配套，包括大南门商圈，银泰商圈，置信名品城商圈；生活休闲中心包括北面的中山公园，南面的白鹿洲公园，西面的马鞍池公园，不超过10分钟的路程被生态公园包围；以及周边的教育科技配套，学院路上有温州附二医院，其他还有城南小学，十二中学等。长运地块的位置可谓众星捧月。图1-11.2项目的必要性优越的地理位置，房开公司致力打造的温州精品住房项目，在温州火热的房地产市场中，拥有良好的购买力，提升整个温州住房品质的新高度。在此之前类似的高档项目如外滩国际公馆、中瑞-曼哈顿、金色尚品、中央公馆、华府天地、铂金府邸、东南-嘉一国际等项目都取得非常好的市场效果，如今把长运地块再次打造成超越这些项目的超级精品项目，整个温州市场值得期待。2 房地产市场分析2.1 2010上半年全国房地产市场分析2.1.1 房地产开发投资保持高位 上半年国内经济继续增长，房地产投资保持高位。前六个月全国完成房地产开发投资1，9747亿元，比上年同期增长38.1%。其中，6月房地产开发完成投资5，830亿元，环比5月增加1，845亿元，同比去年6月增长46.3%。分地区来看，除西藏外，上半年全国各省或市都实现了房地产开发投资额同比上涨，其中，涨幅最大的包括海南78.9%、广西63%和福建60.4%。同时，上半年全国房屋新开工面积持续增长，为8.05亿平方米，同比增长67.9%。图2-1图2-22.1.2 土地市场监测显示，2010年上半年，全国103个城市累计供应住宅用地20，335.8万平方米，同比增加100%。 从月度分布来看，除了2月受春节和4月受土地供应计划出台之前暂停土地出让因素影响，供应量有所回落外，其他月份供应量持续增长。6月，全国103个城市共推出住宅用地3，152.4万平方米，与上月基本持平，同比增加35%。 2010年上半年，全国103个城市住宅用地楼面地价为1，863元/平方米，环比2009年下半年下降9%。从月度交易看，住宅用地楼面地价一直处于下行阶段，6月份随着上海、广州、杭州等城市优质地块的成交，楼面地价小幅回升，但仍然维持在1600-2000元/平方米之间，低于2009年下半年的价格水平。 新政出台后，导致土地市场交易一度受挫。调控政策不断出台，影响了开发商的拿地策略，从而在一定范围内导致土地流拍。5月26日，国家税务总局发布关于土地增值税清算有关问题的通知，明确了土地增值税清算过程中的若干计税问题。尽管没有列出明确的清算时间表，但一旦开始清算将在一定程度上对开发商当期利润和现金流形成较大压力，也将对土地市场交易造成一定的冲击。2.1.3 商品房交易 2010年上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比前五个月回落7.1个百分点。其中，商品住宅销售面积增长12.7%，办公楼增长53.2%，商业营业用房增长41.6%。分地区来看，上半年商品房销售面积同比涨幅最大的包括海南121.7%、河北68.8%和云南61.4%；而同比出现下跌的包括西藏-71.3%、上海-35.8%、北京-31.5%、浙江-12.4%、广东-3.2%和江苏-2.8%。图2-32010年前四个月，全国商品住宅销售价格的同比增速呈现逐月加快的趋势，但新政出台后的5月和6月，增速开始出现明显减缓的态势。 分地区来看，6月70个大中城市中的新建住宅销售价格同比均为上涨，其中涨幅最大的包括海口63.8%、三亚58.5%和北京21.5%。分月来看，价格已呈现回落趋势，6月一二线城市的住宅价格环比5月开始出现下跌。2.1.4 市场发展前景 2010年上半年反映宏观经济的同步指标显示当前我国经济势头依然良好，但一些不确定因素越来越影响到对未来经济发展的预期。从外围经济来看，次贷危机的影响还未完全消除，欧洲主权债务危机又冲击欧洲经济及欧元价值，使欧盟经济体复苏面临着巨大的不确定性，对我国经济的负面影响亦不容忽视。 人民币对欧元大幅升值，给产品出口欧洲造成较大的成本压力，加之欧洲进口商获得贸易信贷能力下降等因素影响，都将对中国出口的持续恢复构成阻力。 统计局最新发布的经济数据显示，2010年第二季度全国GDP增速为10.3%，较第一季度的11.9%出现下滑；同时公布的6月份CPI、PPI、工业增加值等各项经济指标均出现同比回落。除受到欧洲债务危机拖累的外贸出口外，国内经济结构调整，淘汰落后产能必将在短期内直接影响经济增长；而在上一轮抵抗经济危机中功不可没的固定资产投资也极有可能在房地产调控中伴随房地产行业投资增速的减缓而下降。在各方因素的影响下，国内通货膨胀压力以及经济增长放缓的风险依然存在。 5月国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知的发布、国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知中明确 “逐步推进房产税改革”，都成为了楼市调控持续的有力佐证。但稍加留意，不难发现此番提出的虽然是此前最令房地产行业色变的“土地增值税清算”和“房产税”，但政策的出台并没有预想中来的猛烈：自从2006年国家税务总局强调对土地增值税进行清算后，具体执行层面始终存在空间，而各地执行力度也并未受到严格监督，通知的发布显然是对此前政策的补充说明，现阶段于市场而言是对持续调控决心的低调表态，而其长远意义则在于对现有税种执行标准的完善，但具体效果仍有赖于执行的力度。至于“房产税”，尽管全面展开还存在这样那样的问题和阻碍，但明确的纳入国家层面，令讨论多年的住房保有环节征税成为可能，其重要意义也在于中长期抑制房地产投机、投资需求从而规避房价大起大落， 而另一方面也有望成为解决地方“土地财政”的突破口之一；其当下出台的积极作用仍在于表达政府调控楼市的决心并未因外围环境的变化而动摇，且对于市场中投资投机性需求的威慑也将不容小视。而针对此番调控中对市场影响最大的信贷政策是否有松动的疑问，7月12日住房和城乡建设部、银监会、国资委三部委分别重申将继续贯彻国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知及相关配套政策措施，严格执行差别化的信贷政策。这也预示了在房价回落没有达到预期的情况下，调控政策将继续发挥对房地产市场的影响。 如此看来，既要维持楼市调整的阶段性成果，又要避免用力过猛，那么着眼于楼市中长期健康稳定发展的政策措施或将成为后续调控的主流。由于继续出台临时性的打压政策可能性不大，而官方“坚决贯彻楼市调控”的一再表态也可以成为短期内政策不会放松的依据。至于纳入国家经济改革层面的“房产税”的重要意义也在于中长期抑制房地产投机、投资需求从而规避房价大起大落；保障性住房的推进短期内虽然不能快速有效的影响市场，但有利于房地产市场的长期稳定发展。 随着调控政策的落实，当前市场土地供应的加大、楼市供不应求的情况将有望一定程度得到缓解，房价继续上涨预期受到遏制，投机性需求被有效抑制甚至离场。当前市场的量跌价滞一方面表明了开发商在当前并没有面临大的资金压力，因而也没有降价销售的动力。从年中一手市场的反应来看，尽管多数开发商在资金状况允许的情况下少有对存量供应整体打折促销的情况，但新开楼盘已经纷纷调低价格预期，多数新推出的楼盘价格已经出现回落，二手房也出现了议价空间。另一方面，从购房者的角度来看，尽管不同地区已经呈现不同程度的价格调整，但由于仍然处于观望期的开发商放缓了推盘力度，市场上新盘推出体量较小，其价格调整并没有给到消费者整体价格明显下降感觉。由于房价下跌趋势没有形成，或者下跌预期不明朗，购房者持币观望的不在少数，导致当前市场需求释放缓慢。 展望下半年的楼市走向，官方的明确表态否定了下半年楼市调控政策出现松动的可能性，也使得开发企业想维持较高价格水平度过此轮调整周期的预期落空。而从上半年整体房地产市场的状况来看，受经济增长的推动，房地产开发投资并没有因为楼市调控政策出现明显萎缩，而是继续保持高位运行，这也意味着后续供应将加大；另一方面，政府加大保障性住房供应的长期导向也将分流一部分的住房需求。在未来整体市场供应增加的情况下，开发商除了要面对由此而来的市场竞争和资金压力，还将面临前期的库存压力。因此预计下半年，开发企业将无法继续保持观望的态度，在目前住宅销售价格已出现松动的局面下，接下来开发企业进一步调整价格以加快存量供应消化将成为打破买卖市场低迷的局面的关键因素。已经开启的价格调整将会继续，新盘价格的下调的局面会更加明显。而在价格调整到位的情况下，刚性需求才有望再度活跃，届时市场买卖双方僵持的局面有望被打破。2.2 温州房地产状况2.2.1 2009年温州房地产市场回顾（1）土地市场运行情况2009年温州土地投放严重不足。2009年全年土地出让规模不到450亩，较2006年的1061.64亩和2008年的537.29都要低，许多原计划在今年出来的土地最终因各种因素未能如期投放市场。表2-12005-2009年温州市区土地出让数量比较表年份20052006200720082009土地出让面积（亩）335.891061.64298.7537.29437.91建筑规模（万平方米）39.4605159.562353.751765.288378.9504宗地数量14299828平均宗地面积（亩）23.9936.6133.1867.1615.64平均容积率1.7622.2542.841.8232.704出让金总额（亿元）16.205787.835037.639535.544459.3481平均地价（万/亩）482.47827.351260.01661.551355.258平均楼面地价（元/）5044.825504.756637.1354447517起始价（亿元）14.5285861.742820.097123.477134.00419中标价高出起价11.54%42.25%87.28%51.40%74.53%宗地规模偏小今年平均宗地规模少得可怜，只有15.64亩/宗。与2008年的67.16亩/宗相比，只有约1/4。按今年平均容积率2.704计算，今年出让的土地平均建筑规模约为2.8万平方米，过于偏小。宗地平均容积率上升今年出让的土地容积率较去年有所上升，达到2.704。2005年至今，平均容积率基本呈上升趋势，只有2008年特例，主要是因为08年出让的地块除庄头和瓯海大道A、B地块以外其他地块都是市郊地块，土地的容积率普遍都不高。中标价超起始价之比降低2009年出让土地的中标价高出起价74.53%，低于2006年以来的各年数据。今年温州市区的土地中标价高出起价的比值一再降低，一方面是因为今年出让的土地中，只有11块土地是有包含住宅性质用地，而且位置较为偏远。另一方面是由于开发商对住宅用地外土地开发显得信心不足。（2）商品房市场运行情况全年商品房市场供需两旺。2009年温州市区新盘整体供应量出现放大。特别是受2008年金融危机的影响，一大批已经符合开盘条件的楼盘未能如期供应市场；然而在经历过2008年的调整与阵痛之后，今年楼市出现了“小阳春”和“红五月”，市场开始复苏，一批符合开盘条件的楼盘纷纷加快了推盘的速度，加上年初优惠政策刺激购房需求的快速释放，市场出现回暖，甚至出现了疯狂的局面。具体表现在，2月份铂金府邸一期销售成功，紧接着二期也当日清盘。随后上市的锦玉园、香缇半岛、万滩国际公馆、京都城等项目，开盘当天基本售罄；房地产市场迎来了供不应求局面。在每个月市场都有供应量的条件下，除4、9月份外，每个月的销售量都大于供应量，这和去年市场供大于求的情况形成鲜明的对比。造成这一现象的主要原因：一方面经济的回暖以及政策利好条件下市场出现转机；另一方面由于市场的持续升温，投资者信心回升；第三就是通胀预期的影响，楼市成为资金避风港。销售价格方面。2009年温州市区商品住房销售均价22043元/平方米，同比上涨了42.42%。出现这样的情况，一方面是由于今年供应的新盘整体品质较往年有很大的提升；另一方面高端项目扎堆入市直接提升了区域整体价格；第三，市场的持续火热，房源供不应求，价格提升神速。商品房供应走势。2009年温州市区商品住房新增供应量较往年有了很大的提升，新增供应楼盘有30多个。楼盘供应主要集中在4、5月份以及8、9、10和12月份。4、5月份是因为捂盘的开发商看到市场的回暖和迫于资金压力，所以赶在市场出现好转的势头下开盘；而8、9、10、12月份主要是因为接下来政策可能会发生变化，开发商都希望能在政策变化之前开盘。12月份更是表现的明显。表2-2 近四年温州市区（三区）商品房情况年份2006200720082009批售面积（万平方米）65.2654.8173.0298.69销售面积（万平方米）62.3510146.41106.87销售套数（套）4033657639037266销售均价（元/平方米）804597871547722043从近四年温州市区商品住房批售量和销售量的比较来看，2007年和2009年温州市区商品住房销售面积均大于批售面积。其他年份均处于供大于求的局面。2007年之所以出现批准预售面积同实际销售面积极大反差，主要是由3月1日温州市开始实行网上公开销售，不少原本在二手直转的房源进入了网上销售系统，拉升了区域的销售量。而2009年出现销售面积大于批售面积近一成的情况，得益于持续热销的房地产市场行情。2.2.2 2010年温州房地产市场展望土地市场增加普通商品住房的有效供给。温家宝总理在09年12月14日国务院常务会议上，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施。其中强调：要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。这些措施的实施，将加大商品房特别是中小套型普通商品房的供应，对满足中低收入者的购房需求起到一定的保障作用。山坡地将大面积开发。随着生态居住需求的发展，山坡地可能会是明年的一个亮点。温州山多地少，山地占了70%左右，随着09年仰义商品房开发项目的面世，山地资源的价值将被逐渐挖掘并为市场所接受，相应地，供应量也将增加。据悉，原计划09年出让的仰义林宋组团山坡地块2010年将会适时出让。瓯海行政中心区土地放大。在温州中心城区的拓展地区，土地投放则显示出一定的规模化，但经济适用房等民生地产占了绝对的比例。伴随温州新火车站的落成、瓯海新区府一批公建项目的上马以及瓯海大道西段的拓宽，势必会推动瓯海商务区的建设，据有关方面透露瓯海行政中心区规划面积有1000多亩，涵盖商务楼宇、酒店、文化娱乐等商务楼宇。09年已经成功出让了一期的11宗办公/商服用地，出让面积126亩（总建筑面积33万平方米）。其他两期的土地将会适时推出。政府供地受阻 拆迁压力大。2008-2009年度温州市政府关于市区投入建设的住宅项目有近3000亩（可建筑面积达389.86万平方米）的土地未能如期推出市场；近期温师院操场地块临时取消挂牌也折射出征地补偿方面的问题。而目前法制办正在就征收条例草案征求各方意见，且倾向于按市场价格补偿；这无疑又加大了征地的难度。温州未能按计划投入建设的住宅项目中，或多或少与拆迁补偿不能达成统一有关。房价的持续上涨是补偿难以执行的根本原因。地价将回归理性，地产商面临洗牌。财政部、国土部等五部委发布关于进一步加强土地出让收支管理的通知要求拿地首付不低于50%。此政策将直接影响房开商的资金利用效率，势必会对业绩产生作用。对于企业拿地的节奏也将产生影响，土地投标的竞争格局将发生变化。同时土地新政会加大央企和大型开发商对土地的垄断，中小开发商将会进一步被挤出土地争夺，甚至面临生死关口。二级市场楼市主体格局将发生转变。09年楼市火热，更多的是受投资者大量入市推动的影响；而12月14日，国务院总理温家宝提出“国四条”中就涉及到“支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度”、“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”等；在此背景下，2010年的房地产市场是否还能延续火热的局面。投资成本的增加，直接会增加投资风险。而对自住和改善型需求者来说，差异化的信贷支撑无疑会提升购房热情。关键还是要看各地方政府的执行力度。明年市区新盘供应量偏少。从近年土地出让的情况来看，温州市区目前符合开盘条件的楼盘包括财智东方、汇金锦园、铂金府邸、香缇半岛、名人中环广场、京都城、同人欣园、置信广场等10个楼盘左右，总建筑面积512489.589平方米，其中住宅413585.596平方米，办公61486.59平方米，商业37417.403平方米。加上2009年市区供应的土地如：龙湾蒲州街道上庄项目、划龙桥三产安置地块、大发庄头地块、华川龙方地块等可能会早2010年供应市场，可供应面积201523平方米。两者总量也就71.4万平方米。同2009年去化比较显得严重不足。房价总体水平仍处于高位。市场供应量的减少加上需求的旺盛，必然导致供需的不平衡，短期内市场价格依然会处于高位运行；不过从目前供应的土地区位来看，目前市场上供应的土地除个别地块开发价值较高以外，绝多数地块的利用价值不高，对价格的拉动作用不会特别明显2.3 温州市市区板块分析2.3.1 板块范围界定图2-4温州市区的楼市主要可分为七个板块，即市中板块、江滨路板块、新城板块、梧田板块、西向板块、下吕浦板块、龙湾板块。2.3.2 项目所在板块分析本项目所在地块为原长运集团地块，在板块区位划分为市中板块，被下吕浦板块，江滨板块和西向板块包围。本项目地理位置十分优越，处在市中板块的稀有黄金地段，享用了其成熟的生活娱乐商业等配套设施，同时兼具了西向板块等其他3个板块便利的交通与价格优势，是商业化和生活化最佳的板块。市中板块楼盘拥有多个高层高中中档的楼盘为，是温州中高档百货以及通讯、家电卖场的集中区，拥有银泰百货、开太百货、丽姿华都等品牌百货商场，苏宁电器、移动公司、手机卖场、一百家电、国美电器等通讯、家电大卖场也抢滩其中，为温州市名副其实的商业中心。同事拥有置信商业住宅体（在建）、同仁欣园（在建）等高档住宅，处在学院路上还有温州医学院知名高校和多个中小学，是生活科教的最优板块。马鞍池公园、中山公园、白鹿洲公园，三园环绕，给地块所在的位置平添了其他地块无法比拟的休闲优势。 其中西向板块坐落于温州多个工业区，如鹿城工业区、中国鞋都，人流量巨大，另外全省最大的客货运综合双屿公路主枢纽客运中心，带动了周边配套设施的进一步发展。另外通过西进城口的道路改造，西向板块的交通会更加便利。且西向片区有温州最大的风景点景山公园，是温州人民休闲之地的首席之选。而在市政府的规划中，黄龙是构成温州3大购物中心之一。因此相信在不久的将来，市区西进将会形成以西进城口为中心的繁华商圈，城市推进过程中，地块位置将越显珍贵及完美。2.3.3 温州地块对比分析市中板块 市中板块由大南门片区、小南门片区、人民路片区、水心住宅区及学院路片区组成，以高层为主的中档住宅占据着市中心稀有繁华地段，是温州主要住宅板块之一。 随着区域内旧城改造建设的不断推进，众多中高档安置房替代以往老旧的低矮房子矗立在城市的市中心，在一定程度上提升了本区域楼盘的品质。本板块楼盘以高层中档的楼盘为主，房源户型面积一般在140190平方米。本板块是温州中高档百货以及通讯、家电卖场的集中区，拥有银泰百货、开太百货、丽姿华都等品牌百货商场，苏宁电器、移动公司、手机卖场、一百家电、国美电器等通讯、家电大卖场也抢滩其中，其商业中心的地位逐渐巩固。 也正因为是黄金地段，该板块的容积率普遍偏高，绿化率较低，一些楼盘在设计上也不尽合理，居住品质难以保证。但相对于其他板块，城市核心区的稀有地位、完善的配套等等都是其他区域无法取代的。但同时我们也应该看到，由于交通拥堵日益显现，环境质量的下降，该板块的居住环境优势正逐渐丧失。江滨路板块 与长期倍受市场关注的新城板块相比，江滨路板块的楼盘相对平静，由于原先交通和风水理论的影响，许多买家在选择买房区域时，通常不会将其作为第一候选区域。但是随着西大门道路拓宽工程的竣工和江滨西路绿化景观即江心西园的建成以及高品质新楼盘的相继推出，江滨路西段很快成为温州房市的另一大热点。 此外，江滨路有沿江绿化带支撑，景观独特，视野开阔，附加值高，其物业形态以高层为主，房源套型面积以120190平方米的中大户型为主。该板块早期开发以东门一带为主，包括东门大厦、鸿翔锦园、行前大厦、新业大厦、博林大厦、江滨大厦等；接着开发的是望江东路一带，以香港大厦、世纪丰盛大厦、金潮、银潮大厦、望江大厦等为代表；最近几年主要开发了一些有小区绿化和配套设施的中高档物业，如金汇广场、欧洲城、明珠园、丽江花苑等。新城板块 随着温州交通建设网络脚步的加快，中心市区范围的扩张，使得新城板块成为近十年来温州市房地产开发的一个热点，其房地产开发从新城大道周边发展到汤家桥北、汤家桥南，由原来比较陈旧的小区到现在规模化的住宅的开发，其发展速度非常的快，成为温州所有板块中开发量最大的一个。其中杨府山片区是新城板快比较重要的区域，目前该片区已被定位为温州市唯一的CBD中央商务区，目前该区域正在发展规划中，届时该区域将会有众多高档酒店、写字楼和住宅能有力地拉动新城板块，乃至整个温州的商务发展，潜力巨大。该板块相对市中板块位置较偏，配套尚不齐全，商业氛围有待形成。但是，板块中楼盘的品质相对较高且环境普遍较好，绿化率高，居住氛围浓郁，具有一定竞争力。梧田板块 梧田板块以盛大花园、南瓯锦园、南瓯明园、金典家园、龙霞住宅区等楼盘为代表。其中老式住宅区盛大花园和龙霞住宅区使用年限都在7年以上，新建的康居工程南瓯锦园和南瓯明园，曾经受到许多公务员和上班族的青睐，这两个大型住宅小区已经交付。 南塘大道的使用，瓯海大道的通车，使得该片区的交通优势逐渐凸现，加之配套逐渐完善，区域日渐繁华，未来发展前景美好。西向板块温州西向大致以勤奋路及过境公路为界，主要包括黄龙住宅区、新桥头住宅区、水心住宅区、葡萄棚住宅区、新桥住宅区这五块重点居住区域。是温州城市化发展的重要区域，主要以居住、商贸及交通运输几大功能为主。过去，西向板块的规划发展相对滞后，紧邻着温州老工业区，环境状况不佳，道路建设落后，生活配套设施不够完善。但随着城市西面的改建力度加深，西向板块的潜力也在进一步提升。另外全省最大的客货运综合站双屿公路主枢纽客运中心，它带动了周边配套设施的进一步发展。下吕浦板块 该板块靠近老城区，连接新城区，交通便利，配套设施一应俱全，居住氛围非常浓，且房源套型面积比较合理，多在50120平方米之间，是目前温州工薪阶层较为理想的居住地。在07年下半年，在整体大环境不是很好的情况下，还能保持着稳定的价格，证明该板块受到了众多自住需求购房者的青睐。但是，由于该板块近年来缺乏新盘供应量，加之房源户型以中小套型为主，很少受到投资者的关注，开发潜力较小。龙湾板块近年来，龙湾板块发展势头迅猛，房价不断上涨，其作为的温州城市副中心的实力不容小觑。从供应方面来看，近几年，龙湾板块基本上还是以前些年开发的商品房为主，比如罗东锦园、中大锦园、南翔锦园等，锦绣江南、万康锦绣城和东方明珠城等近年开发楼盘虽有上市供应，但新盘供应量还是明显偏少，依旧没有扭转紧张供需矛盾的问题，使得该板块房价在强大的需求推动下上升幅度较大。2.3.4 板块产品特征分析下表2-4为温州各板块的产品特征与产品档次的调查和汇总。表2-4 温州各板块的产品特征与产品档次 板块基本特征产品特征产品档次市中板块黄金地段，城市中心，容积率高，配套设施完善，交通便利。 产品类型为高层中档的楼盘为主，房源户型面积主要在140190平方米。 房价每平方米超过30000元。江滨路板块众多的咖啡厅、酒吧、美食娱乐场所；往东，高档家居用品市场；45.8万平方米的鹿城广场。