商业金融街项目可行性研究报告.doc

XXXXXXXXXXX有限公司第一章 总论1.1项目概况1、项目名称：XXXXX商业金融街2、项目主管部门：XXXXXXXXXXX有限公司3、项目性质：新建4、项目地点：XXXXXXXX地点5、项目负责人：XXX1.2编制依据（一）法律、法规1、中华人民共和国环境保护法；2、中华人民共和国消防法；3、国家节能技术大纲；4、中华人民共和国招标投标法；5、建设项目环境保护管理办法；6、建设项目环境保护设计规定；（二）其他1、XXX商业街建设规划2、投资项目可行性研究指南；3、建设项目选址意见书；4、建设工程规划许可证；5、关于申请XXXXX商业金融街建设项目用地预审的函；6、XXX发展改革局关于编制XXXXX商业金融街项目可行性研究报告委托书；7、国家及XXX有关技术规范和标准；8、项目业主提供的有关资料。1.3主要技术指标结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位，拟定了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表 (见下页) 。表1.1 主要财务数据及评价指标表序号名称单位值一 财务数据1总投资万元32762总销售收入万元75603销售税金及附加万元1684利润总额万元41165所得税万元10296税后利润万元3091二 财务评价指标1项目财务净现值万元10352项目内部收益率20.72%3静态投资回收期年4.014动态投资回收期年4.405资本金财务净现值万元10916资本金内部收益率21.79%7借款偿还期年2.718盈亏平衡点74%3第二章 市场分析与预测2.1 投资环境分析（一）XXX经济发展状况XXXXXXXXX位于XXX西北部，地处京津两市之间，XXX位于XXX西北部，海河水系中下游，东与XXX宝坻区、宁河县搭界、南与XXX北辰区、西青区、河北省霸州市相连，西与河北省廊坊市安次区接壤，北与北京市通州区、河北省廊坊市香河县比邻。XXX系滨海平原地区，气候属暖温带大陆性半湿润季风气候。全区总面积1574平方公里，常住人口95万人。改革开放以来，XXX充分发挥本地优势，抓住机遇，深化改革，创新求实，实现了经 济和社会事业的蓬勃协调发展。XXX商业街一览表（19个）名称功能特色备注电子专业街IT类、电子类、音像类产品区域型综合商业街综合商业区域型咖啡休闲专业街休闲、饮食、娱乐社区型古玩字画专业街文房墨宝、玉瓷器、字画、传统工艺品社区型电子城步行专业街休闲、娱乐、饮食、购物社区型餐饮专业街饮食、娱乐、区域型通讯产品一条街手机、通讯产品和器材区域型清真食品专业街清真特色食品、干果、糕点区域型图书专业街书籍、文化用品社区型水产品专业街海味、水产、特色食品社区型纺织品专业街服装、布匹、床上用品、家居装饰用品区域型精品购物步行街服装、鞋帽、皮具区域型纸制品专业街各类纸品区域型电子科技专业街电脑、电脑配件、打印机等电子产品区域型餐饮娱乐专业街餐饮、娱乐区域型康复路服装专业街服装、日用品社区型古玩民俗商品专业街古玩、旅游商品社区型建材专业街建筑材料、家装材料 社区型体育用品专业街体育服装、运动用品 社区型 2.2市场现状2.2.1商业市场发展现状（1）商业中心分布 现状商业网点布局混乱无序，缺乏整体规划，XX镇商业街人气旺盛，是XX镇的商业核心，但商业环境差，业态组合、功能结构不合理。新兴的交汇处商圈，虽然有大型商场，但功能单一，业态组合缺乏互补性，周边商业网点布局缺乏统一规划，故人气不旺。（2）经营模式XX镇一直以来都以侧重社区商业和临街小商铺为主，以自然街区为主，临街商铺一直受到市场的追捧，近几年来，随着人们生活水平的提高，商业步行街作为一种全新的商业模式，以其最大的商业价值和替身城市内涵的重要作用，正成为武清商业发展的一个新趋势，直接提高了消费的品位和档次，带动了商业的繁荣。（3）高端消费方式XX镇内缺乏高档的购物中心和商品经营，商业配套设施落后，商业购物环境普遍较差，有停车场和休息娱乐功能的购物场所少。（4）商业形态分析 商业业态档次较低，整体品位不高，高档次的大型购物中心凤毛麟角，且未形成主流消费模式，商住楼底商、临街商铺、社区小卖店成主流业态和消费模式。（5）缺乏真正的购物中心 XX镇商业市场缺少真正意义上的现代化多功能的大型购物中心。结论：商圈效应明显，项目效应不足。传统的低端商业模式导致商业竞争激烈，高端消费群体外流，市场消费替能不能得到有效释放，商圈辐射能力受限。商业配套与旅游城市的整体形象不相称，急需构建具有购物、休闲和文化性消费、娱乐、旅游观光、餐饮美食等功能于一体、配套完善的现代化商业综合体系和商业模式，完善商业服务功能，提升城市形象。2.3.1市场需求分析为了了解市场需求现状进行了针对现XX镇的商户商户市场调查，意图了解目标客户的购买意向和购买能力，从而确定该项目的市场定位。调查的内容有客户购买商铺的意愿、商铺类型、需求的面积、需求单价及总价、期望的配套设施等问题；调查以大明宫建材家居市场内的商户为主，采用问卷调查与面谈调查相配合的形式，进行抽样调查。通过汇总调查问卷，得出了以下市场调研结论：（1）商铺类型商业街商铺底商商铺社区商铺商场内席位商铺74.71%12.3%0.95%10.95%由于商业街形式具有良好的产品昭示性，建材家居的经营者多青睐于商业街商铺，也有部分被调查者显示出对底商商铺和商场内席位商铺的偏好。因此，在本项目的规划设计中一方面要充分考虑不同的建材家居产品的特点，将商业街商铺与商场内席位商铺、底商商铺相结合，达到有效利用空间和提高市场档次的目的；另一方面通过功能分区的形式将不同的产品类型进行区分。商业街商铺：办公楼底商住宅底商26.92%71.08%经统计，有12.3%的被调查者接受底商商铺这种商铺类型，其中选择办公楼和住宅底商的被调查者分别占到71.08%和26.92%，可见一部分被调查者除了希望商铺具有产品展示及销售的功能，同时还希望能够方便其居住及办公，以满足日常生活和业务洽谈的需要。（2）希望商铺具有的功能产品展示及销售仓储办公及商务洽谈居住54.06%24.06%12.81%9.06%调查结果显示，绝大多数被调查者希望商铺的功能以产品展示及销售为主，以仓储和办公及商务洽谈为辅。（3）商铺面积50 m2以下51-100 m2101-200m2200m2以上69.32%21.59%4.55%4.55%考虑到经营产品类型的不同，不同的商户在面积需求上有一定差异，其中，需求面积在50-100平方米的被调查者最多，占到了46.19%；其次是100-200平方米，占到了总数的32.38%，因此，应结合商户经营产品类型的特点进行设计，建议商铺主力户型面积确定在50-200。（4）商铺的最高单价和总价单价：40005000元/ m250006000元/ m260007000元/ m27000元/ m2以上82.86%13.81%2.86%0.48%总价：30万元以下3140万元4050万元5060万元6070万元70万元以上57.62%25.24%10.00%1.90%3.81%1.43%商铺可承受的最高单价集中在40005000元/ m2，比例达到82.86%；可承受的总价在30万元以下的比例高达57.62%。这种调查结果出现的原因包括两个方面：一方面，接受调研的商户多以租赁的方式经营，对商铺的销售价格并没有明确认识，因此对商铺价格心理承受价位不高；另一方面，项目周边目前商业氛围并未成熟，部分被调查者对本项目未来的投资潜力持怀疑态度。因此，就目前而言，部分投资者对该区域商铺价格的可接受程度较小。但随着项目周边配套设施的建设及商业氛围的日渐成熟，本项目的销售价格具有较大的提升空间。（5）付款方式按揭贷款一次性付款68.10%31.90%多数商户认为一次性付款对其现金影响流较大，因此更愿意以分期付款的方式购买商铺。因此，开发商应积极为商户提供金融服务，帮助商户解决贷款难的问题，以加快项目的销售和资金回流。（6）商铺周边的配套设施金融机构酒店餐饮休闲娱乐场所超市便利店物流中心服饰广场其他17.45%11.54%23.89%13.42%13.15%4.43%12.21%3.62%0.27其中对酒店的具体需求：快捷酒店三星级酒店四星级及以上酒店60.47%27.91%11.63%对餐饮的具体需求：快餐特色小吃中档饭店高档饭店33.71%29.21%32.02%5.06%对休闲娱乐场所的具体需求：洗浴中心康乐中心美容美发健身中心34%12%15%39%数据显示，商户对餐饮、金融机构、休闲娱乐场所、超市、物流中心和酒店需求较大，达到90%以上。其中餐饮的需求主要集中在快餐、特色小吃和中档饭店；酒店则偏向于快捷式和三星级酒店；休闲娱乐设施则更偏好健身中心和洗浴中心等能够满足日常生活需求的配套。因此，本项目的配套设施，不仅要求能够满足商户的日常生活、工作的需要，同时要利用本项目的区位优势吸引周边客流，烘托人气，从而增加项目的商业氛围，提高项目的增值潜力。（7）购买车位是否53.81%46.19%选择会购买车位的比例为53.81%，因此在规划设计中应考虑业主对车位的需求。2.3.2市场供给分析 全镇国民生产总值3690万元，工业产值1488万元，乡镇企业产值468万元。随着滨海新区大开发，区域发展迅速。目前的商业县周边聚集了银行，数码专业店和餐饮娱乐类机构，商圈以日渐繁华。以后的发展空间相当大，经开区的发展前景好。2.4项目swot分析2.4.1优势（1）道路交通 京福公路横穿XX镇全镇，交通十分便利。（2）消费人群按照惯例，一个商业中心的构建需要强大的居住人群量作为基础，才能保证正常的客流量。在本项目的辐射区域内，包括了发展成熟的商业、经济技术开发区、这些都构成了一定的消费人群。（3）原有市场 本项目的建设是为了构建具有购物、休闲和文化性消费、娱乐、旅游观光、餐饮美食等功能于一体、配套完善的现代化商业综合体系和商业模式，完善商业服务功能，提升城市形象。2.4.2劣势（1）商业氛围不浓XX镇内缺乏高档的购物中心和商品经营，商业配套设施落后，商业购物环境普遍较差，有停车场和休息娱乐功能的购物场所少。该区域的商业氛围还没有营造起来，一些原有的业主可能会持观望态度，不会进行商铺的购买或者是租赁，这将大大的影响项目的正常运营。（2）资金用量大本项目整体规模较大，前期工作当中涉及城中村拆迁改造，根据政府相关规定，用于城中村安置补偿资金需足额存入指定银行账户，因而导致本项目前期建设资金占用量大，这将对开发商自有资金投入量要求较高，带来较大的资金压力。（3）离城区较远 本项目离城区较远，因此主要消费对象不广泛。2.4.3机遇（1） 国民经济迅速发展 全镇国民生产总值3690万元。XX镇经济持续快速增长的趋势和国民经济总量规模的进一步扩大，为发展本项目奠定了坚实的基础。 （2）现代物流业互补作用增强 现代的物流配送手段等在批发市场网络体系中得到了广泛应用，起到了良好的互补作用，扩大了交易额，加快了商品流通，减少了仓储面积，降低了运营成本，经济效益明显提高。大中型批发市场物流和商品分流，销售和仓储场所分离，可使大中型批发市场的用地规模大幅减小，营业面积相应增大，管理将更加科学、交易手段将更加多样化，交易效率将更加提高。 （3）政府高度重视政府高度重视商业街的发展，把其作为城市发展的重要内容，对商业街发展给予了大力支持与积极引导，有利于提高商业街的改造和建设。2.4.4威胁近年来，XX镇周边地区都加快了大中型批发市场的发展。周边地区的大中型批发市场不仅向规模化发展，而且向中高级方向发展，由于具有成本低、交通便利和依托当地产业等优势，在吸引客户方面有较强的竞争力，无疑对武清大中型批发市场的发展构成有力的竞争。 2.5项目初步定位2.5.1项目定位功能丰富、特色鲜明、集购物、休闲、文化、商务、餐饮、旅游等多功能为一体的商业街。紧邻主干道的商铺作酒店、娱乐休闲中心和大型的购物广场等，最好能引进知名超市、购物中心进驻；根据不同产品或服务的特点，将项目整体划分为多个功能区，主要业态可分为：建材类分区（内部可分为家具区、洁具区、装饰建材区等）、餐饮娱乐区、购物广场。2.5.2盈利模式定位项目采用整体销售的盈利模式，以便尽快收回投资，减少商业风险。2.5.3客户群体定位 本项目开发目标为变革落后商业格局，重塑现代中心商圈，提升XX镇城市品位的标志性、代表性项目。本项目的客户群体面向政府机关工作人员，游客、教师、医生、私营业主、企业管理人员以及周边县市。21第三章 项目选址和建设条件3.1场址选择 3.1.1地点与地理位置 本项目位于京福公路东侧 3.1.2场址优势 （1）地理位置便捷 商业街具有良好的交通地理位置，接近交通枢纽的区域，居民可以借助各种交通工具便捷到达，具备很强的可达性和地段优势。（2）区位条件优越 城市商业街的区位条件是其能够带来效率和效能最大化的基本依据。区位条件影响城市功能、相知的确立和城市总体布局的规划设计，更深层的说也影响城市商业街的客源市场和辐射能力。项目位于XX镇交通主干道，具有优越的人流、交通流优势。3.2建设条件3.2.1区域概况XXXXXXXXX位于XXX西北部，地处京津两市之间，XXX位于XXX西北部，海河水系中下游，东与XXX宝坻区、宁河县搭界、南与XXX北辰区、西青区、河北省霸州市相连，西与河北省廊坊市安次区接壤，北与北京市通州区、河北省廊坊市香河县比邻。XXX系滨海平原地区，气候属暖温带大陆性半湿润季风气候。全区总面积1574平方公里，常住人口95万人。改革开放以来，XXX充分发挥本地优势，抓住机遇，深化改革，创新求实，实现了经 济和社会事业的蓬勃协调发展。3.2.2地理条件XXXXXXXXX位于XXX西北部，地处京津两市之间，XXX位于XXX西北部，海河水系中下游，东与XXX宝坻区、宁河县搭界、南与XXX北辰区、西青区、河北省霸州市相连，西与河北省廊坊市安次区接壤，北与北京市通州区、河北省廊坊市香河县比邻。XXX系滨海平原地区，气候属暖温带大陆性半湿润季风气候。全区总面积1574平方公里，常住人口95万人。改革开放以来，XXX充分发挥本地优势，抓住机遇，深化改革，创新求实，实现了经 济和社会事业的蓬勃协调发展。3.2.3交通条件 京福公路3.2.4公共设施条件周围3000米范围内的公共配套设施相对完善，城市基础设施齐全，基本能满足本项目建设的需要.第四章 建设规模及内容4.1建设规模3.1.1规模确定的原则及参考依据 商业街最主要的服务功能出来购物以外，还要有旅游、娱乐、展示、和商务等功能，以满足现代人的购、吃、住、行等的生活需要。商业步行街建设在考虑完善上述功能的同时，必须具备适度规模。规模太小会导致功能欠缺，商业引力减弱；规模过大将导致购买力分流，弱化商业聚集力。功能布局：商业街建筑功能应包括购物、休闲、餐饮、娱乐、休闲、观光，比较科学的设计模式是商业、商务、配套各占1/3的比例。营业面积：商业街的营业面积也不宜过大，从一般消费者的反映看，一条商业街有8.4万平方米的营业面积可能是人们体力、心理所能接受的最高值。长度：一般来说商业街的“有效长度”大多为300米至600米，真正能的商业繁华段落一般不超过600米。高度：商业街的建筑物高度不宜过高，因为过高的建筑会产生压抑感，影响人们逛街的心情。商业主街的建筑一般为两层楼高，个别大商场可到4层。宽度：商业街的宽度应根据客流量决定，但注意不要过宽。商业街的宽度应在20m至30m之间。4.2建设内容建设内容包括商业、商务、酒店、住宅、广场及停车场所等公用配套设施，以商业街为核心的，集酒店、商务办公大楼、公寓、大型购物中心，特色商铺等多业种、多业态为一体的尝试综合体。第五章 建筑方案和辅助工程3. 1项目前期工作安排目前本项目土地尚未达到三通一平的要求，项目前期准备阶段的工作计划安排如下：（1）对项目所在地的居民进行安置，原有房屋拆迁；（2）实施三通一平，满足开工条件；（3）委托设计单位，对设计方案进行进一步修改、确定；（4）与城市规划管理部门协商，办理有关建筑工程施工许可证等；（5）安排短期或长期信贷，确定与落实建设资金；（6）对市场状况进一步的进行分析，初步确定销售价格；（7）组织招投标活动，并与承包商谈判，签订建设工程承包合同。3.2项目建设阶段计划安排3.2.1项目进度安排的依据根据房地产开发前期工作的一般规律结合项目内各类建筑物、构筑物的实际情况，依据全国统一建筑安装工程工期定额，对工期定额进行适当调整，初步确定各施工阶段的开发期，编制项目小区建设各项工作的进度计划。3.2.2进度安排原则进度安排力求合理，最大程度减少开发商的资金压力，同时考虑采取滚动开发的模式，利用前一阶段的销售收入资金开发下一阶段工程。3.2.3分阶段开发的原因与目的实施项目分阶段开发，可以通过前一阶段预收收入实现资金的回收，给项目后期的开发提供足够的资金来源，保证本项目的顺利实施。从而降低开发商的资金压力，实现利益的最大化。在市场竞争压力较大、市场需求状况的变动不确定的条件下，分阶段开发可以试探市场反应，根据市场变化情况及时调整后期的开发建设，随机应变，充分适应市场需求第四章 项目总投资估算与资金筹措4.1 项目总投资估算的依据（1）XXX建筑安装工程综合概预算定额（1999）；（2）XXX建设工程其他费用定额；（3）项目总体规划设计方案；（4）相关概算指标；（5）国家发改委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210号）；（6）XXX建设委员会关于印发XXX建设项目城建费用统一征收办法实施细则的通知（市建发2000418号）；（7）XXX发改委编制的XXX建设工程其他费用定额；（8）国家发改委、建设部关于印发建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知（发改价格2007670号）；（9）XXX城市建设拆迁安置实施细则；（10）XXX城中村改造管理办法；（11）类似工程的相关造价费用水平；（12）其他的有关房屋开发建设的相关收费标准。4.2 项目总投资估算的原则（1）项目投资估算尽可能反映项目的实际情况；（2）项目总投资尽量符合节约和安全的原则；（3）项目总投资估算对于无法准确估算或因市场变化导致投资增加的项目在不可预见费中考虑。4.3 项目总投资估算项目的总投资包括土地费用、工程前期费用、建安工程费用、城建费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期利息等项。（1）土地费用项目占地面积为450亩，其中有100亩地用来安置村民，根据XXX城中村改造管理办法的相关规定，城中村改造综合用地以划拨方式供给，不需要缴纳土地出让金。拆迁补偿费：其中拆迁面积为40万平方米，每平方米的拆迁补偿费用按600元考虑，合计24000万元；过渡费：按照每人1万元考虑，共2100人，合计2100万元。用于开发建设的土地为350亩，结合未央区的土地价格，同时考虑城中村拆迁的优惠政策，综合确定每亩为15.9万元，合计5565万元。因此本项目土地费用为：24000+2100+5565=31665万元。（2）建安工程费用依据XXX建筑工程综合概预算定额（99），结合XXX类似工程的实际造价，考虑实际物价的上涨，确定本项目的建安造价如下表：表4.1 建安工程费用估算表项目建筑面积估算指标小计（万元）1.居民安置用房18218826645.71.1安置住宅1365001450（元/）19792.51.2安置商业用房456881500（元/）6853.22.商品住宅1973061600（元/）31568.963.商铺3310261100（元/）36412.86合计71052094627.52（3）工程前期费用工程前期费用包括项目勘察设计费、前期工程咨询费用以及其他费用等。依据国家发改委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210号）及国家发改委制定的建设项目前期工作咨询收费暂行规定（计价格19991283号），综合考虑工程复杂程度以及市场行情，工程前期费用总额约为3666.93 万元。（4）城建费用根据XXX建设项目城建费用统一征收标准，以及XXX城中村改造管理办法，结合项目实际情况。（5）室外工程费室外工程包括小区道路、管网和绿化以及小区内各项构筑物等内容，分项估算如下：商业区按建筑面积80元/，安置房按建筑面积100元/，商品房按建筑面积120元/，合计本项目的室外工程费用为6837.76 。（6）建设监理费根据国家发改委、建设部建设工程监理与相关服务收费标准（发改价格2007670号），该项目的监理费用为757.02 万元。（7）建设单位管理费根据项目的不同，商业和商品房的建设单位管理费按工程费用的3%，安置房的建设单位管理费按工程费用的1%，共计2754.76万元。（8）预备费综合考虑项目的基本特点和项目所处的市场环境，再结合不同项目的风险情况，商业按27项之和的7%取，商品房按27项之和的4%取，安置房按27项之和的1%取，共计4125.37 万元。（9）建设期利息一到三年期的银行贷款利率为5.40%，计算建设期利息为853.64万元。（10）项目总投资综合一至九项的费用，总计为151637.86万元。表4.3 项目总投资估算表 单位：万元序号项目费用安置房住宅商业合计1土地费用11235.0020430.0031665.002建安工程费26645.7031568.9636412.8694627.523前期工程费1007.511167.711491.703666.934城建费969.042278.883237.436349.87 5室外工程费1821.882367.672648.216837.76 6建设监理费用213.17252.55291.30757.02 7建设单位管理费用306.571129.071322.452754.76 8预备费309.641550.592270.204125.37 9建设期利息853.6410总投资151637.864.4 资金筹措与融资方式本项目总投资的资金来源主要有：（1）资本金本项目建设投入的资本金为52824.84 万元，第一期为28960.58万元，第二期为23813.90万元。（2）银行借款 本项目银行借款11771.84万元，融资利率为5.40%，时间从第一年的第四季度到第二年的第三季度。 （3）净销售收入 本项目其余资金缺口由（预）售净收入补足。本项目的投资使用计划及资金筹措表（如下表）。表4.4 投资使用计划及资金筹措表 单位：万元序号 季度 项 目第1年第2年第3年第4年合计12341234123412341总投资134106514651411192331101273586178618861185617226716971694064406440641516381.1建设投资134106514651411168330421261284568456845684567169716971694064406440641507841.2建设期利息2468123160162155104578542资金筹措134106514651411192331101273586178618861185617226716971694064406440641516382.1资本金1341065144619441723814527742.2银行借款本金359129095029242117722.3净销售收入再投入18963159631975828214845684568456716971697169406440644064862382.4建设期利息246812316016215510457854第五章 财务评价项目财务评价主要是对项目的财务盈利能力、项目的清偿能力两个方面进行分析，最终确定项目在财务上是否可行。5.1财务评价基础数据的测算（1）基准收益率的确定基准收益率根据建设项目经济评价方法与参数（第三版）的有关内容，同时考虑到资金成本，机会成本，风险报酬率，通货膨胀率等影响因素，综合确定为12%，则每季基准收益率为3%。（2）计算期的确定本项目从前期工作开始，到整个项目销售完毕时结束，计算期为20个季度。（3）利率的确定根据央行规定一至三年贷款利率为5.40%,则每季实际利率为1.35%。（4）销售收入和税金及附加估算表见附表1。5.2盈利能力分析5.2.1静态盈利能力分析静态投资回收期 静态投资回收期=累计净现金流量出现正值期数-1+上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量 =（17-1）+1273.67 /22716.66 =16.06季 合4.01年。(数据来源:附表5项目投资财务现金流量表)5.2.2动态盈利能力分析（1）财务净现值1）项目财务净现值取季度基准收益率3%，根据项目财务现金流量表（附表5）可计算得到项目的财务净现值分别为22451.20万元（税前）和13244.84万元（税后）。均大于零，因此本项目在财务上可行。2）资本金财务净现值 取季度基准收益率3%，根据项目资本金财务现金流量表（附表6）可计算得到资本金的财务净现值为13926.74（税后）万元。大于零，因此本项目在财务上可行。（2）财务内部收益率1）项目财务内部收益率根据项目财务现金流量表可以计算得到本项目季度的内部收益率分别为和5.83%（税前）和4.81%（税后）。换算成年内部收益率为25.44%(税前)和20.72%(税后),均大于14%，因此本项目在财务上可行。2）资本金财务内部收益率根据资本金财务现金流量表可以计算得到资本金内部收益率为5.04%。换算成年内部收益率为21.79%(税后)大于14%，因此本项目在财务上可行。（3）动态投资回收期动态投资回收期=累计折现值出现正值的期数-1+上年累计折现值的绝对值/当年净现金流量的折现值=18-1+5122.86/8673.37=17.59季合4.40年。（数据来源：附表5项目财务现金流量表）通过对盈利能力指标的计算可以得出结论，本项目具有较强的盈利能力，在财务上是可行的。5.3清偿能力分析 根据借款偿还计划表（附表2）可以计算得到本项目的借款偿还期为：11-1+4296.92/5139.68=10.84季，合2.71年。通过对清偿能力指标的计算可以得出如下结论：本项目具有较强的清偿能力。5.4评价结论通过对本项目的盈利能力和清偿能力分别进行分析可以得出结论：本项目具有较强的盈利能力和清偿能力，在财务上是可行的。第六章 不确定分析6.1盈亏平衡分析各种不确定性因素的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会导致方案的损益情况发生质变。进行盈亏平衡分析，找出这个临界值，判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，为决策提供依据。根据线性盈亏平衡分析基本公式：销售收入方程：R=PQ支出方程：C=VQ +TQ+F式中： R-实现销售收入 P销售收入 Q-销售收入实现率 C总成本费用 V单位可变成本 F总成本T单位销售税金令B=R-C=0，便可求出Q的值。从损益表（附表3）得出：销售收入=234570万元总成本=建设投资+建设期利息+财务费用+销售费用=158675万元。因此：234570Q=158675+234570Q(5.5%+3%)解得 Q=74%故销售收入实现率f=Q=74%是该项目的销售实现率的盈亏平衡点。即当销售收入实现74%时，项目即可保本，低于这个比率时，项目将会出现亏损，高于这个比率，项目才可能出现盈利。由于我们对项目的成本和销售收入估计是比较保守的，考虑到市场上钢材等材料价格有降低趋势，同时房价仍有上涨的趋势，并且该项目所处地区升值潜力较大，所以本项目产品的售价还有一定的提升空间。综合考虑本项目的风险还是可以接受的。6.2 敏感性分析本项目主要进行建设投资、销售面积以及销售价格对内部收益率和财务净现值的单因素敏感性分析。进行单因素敏感性分析时，假定其他因素都不发生任何变动。（1）建设投资变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析表6.1 建设投资变化表变化幅度-15%-10%-5%05%10%15%IRR35.26%29.88%25.05%20.66%16.67%13.01%9.64%FNPV31684.7825511.5219338.2513153.566991.72818.46-5354.81通过上表，计算出建设投资变动的临界点为：818.46/（818.46+5354.81）5%+10%=10.66%上式说明建设投资的最大增加幅度为10.66%，此时项目从财务上分析仍可接受。提醒建设单位在保证质量的前提下，在项目开发过程中与监理单位密切配合，搞好投资控制。（2）销售面积变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析1）商业销售面积变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析 表6.2 商铺销售面积变化表变化幅度-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%IRR11.60%13.98%16.27%18.50%20.66%22.18%24.83%26.84%FNPV-1447.152217.115867.179517.2413153.5616817.3120467.4424117.50通过上表，计算出商业的销售面积变动的临界点为:-2217.11/（2217.11+1447.15）5%-15%=-18.03%上式说明商业的销售面积的最大下降幅度为18.03%，此时项目从财务上分析仍可接受。建议开发商在销售工作中做好营销宣传工作，以确保商业的销售面积变化幅度最好不低于18.03%。2）商品住宅销售面积变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析表6.3 商品住宅销售面积变化表变化幅度-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%IRR（%）11.8513.1614.3115.5016.7318.0019.3120.6622.0723.5225.03FNPV-910109931085117714791541116113154151741718119188通过上表，计算出住宅的销售面积变动的临界点为:-910/（910+1099）5%-30%=-32.26%上式说明商品住宅的销售面积的最大下降幅度为32.26%，此时项目从财务上分析仍可接受，可以看出其住宅的销售面积敏感性不是很强，弹性较大，在销售过程中，建议开发商在确保基本的销售收入的同时，灵活运用销售手段，进行营销，促进项目的顺利开发运行。（3）销售价格变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析1）商业销售价格变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析表6.4商业销售价格变化表变化幅度-20%-15%-10%-5%0%IRR11.60%13.97%16.27%18.49%18.49%FNPV-1447.152203.035853.209503.389503.38通过上表，计算出商业的销售价格变动的临界点为:-2203.03/（2203.03+1447.15）5%-15%=-16.98%上式说明商业的销售价格的最大下降幅度为16.98%