抚仙湖国际老年康体养生度假中心项目项目规划报告书.doc

云南·玉溪·抚仙湖 抚仙湖国际老年康体养生度假中心项目规划报告书
前 言

“抚仙湖··樱花谷 最好不想见”

——项目主推广语

最好不想见，源自于抚仙湖的独特魅力与特质！

“我们曾经走过无数次红地毯，今天又踏回了青石板！”

——项目情感诉求

抚仙湖的独特文化特征直指回归情感，清风明月，一湾碧波，无数思念！

开发总则

国际形象——抚仙湖的整体形象提升
健康养生——抚仙湖畔健康养生胜地
生态保持——生态手法融入养生文化
智能环保——智能化无障碍养老社区
休闲度假——养生功能细分休闲度假
特色旅游——多民族文化特色旅游区

遵循生态、环保、健康养生原则
利用现代建筑手法
从细节出发
打造全球健康养生度假目的地

目 录

第一部分 公司简介 1
第二部分 项目概况 4
一、 项目名称 5
二、 项目位置 5
三、 项目定位 5
四、 项目规划指标 5
五、 项目开发目标 5
六、 项目各项行政审批情况 6
七、 项目总投入情况 7
第三部分 项目可行性研究 8
一、 项目地理环境分析 9
二、 区域规划政策分析 19
三、 区域文化特征分析 22
第四部分 项目目标市场需求与客户特性分析 25
一、 我国老龄化问题促进养生住宅的兴起与发展 26
二、 休闲养生生活的兴起促进老年养生住宅的兴起与发展 28
三、 目标客户的定位 36
第五部份 开发策略 37
一、 总体开发策略定位 38
二、 项目功能定位 42
三、 项目形象定位 44
四、 项目建筑风格定位 46
五、 项目园林景观定位 48
六、 项目物业管理服务定位 49
第七部份 项目规划设计说明 50
一、 项目总体规划设计理念 51
二、 项目总平规划 55
三、 项目规划为最佳健康度假居住空间： 56
第八部份 项目效益分析 59
一、 服务区域效益 60
二、 民族文化传承与展示效益 60
三、 环境效益 61
四、 社会效益 61
五、 经济效益 62
第九部份 项目开发周期 63
一、 分期建设目标 64
二、 开发年限与主要内容 64
三、 近期规划与开发节奏 65
第十部份 项目投资估算及收益预测 67
一、 项目总投资估算 错误！未定义书签。
二、 项目收益测算 错误！未定义书签。

第一部分 公司简介

云南澄德房地产开发有限公司，成立于2009年，公司地址为云南省玉溪澂江县右所镇马桑箐（澄华公路七公里处），其经营范围以房地产开发为主，注册资本为4000万元人民币，公司开发资质为暂定资质，公司股东蔡礼昌、汪小红，法定代表人为蔡礼昌，曾参与开发成都北部新区的竹园丽都、毗河雅苑、雲水涧等多个项目。
公司以“目标管理、过程控制”为宗旨，通过整合行业最前沿的经营理念、运营模式和执行方法，汇聚八方英才，拥有房地产设计、工程建设、金融投资、园林规划、物业管理等各种高级专业人才，实行科学化管理和规范化作业，追求品质卓越为目标，由此形成了综合实力较强、具有浓厚创新意识和高度社会责任感的企业特色。是一家集多元化、实业化、跨行业发展为战略格局的综合性大型民营企业。
公司现有员工70余人，其中包括财务、策划师、土建工程师、广告推广及物业管理专家10余人，人才结构优越，专业经验丰富，且80%以上的中高层骨干成员独立或参与运作过10万平米以上的项目开发过程，能够全方位地进行项目从前期土地获取到后期物业管理的全程运营管理、执行过程，有着具备公司特征的一套完善而有效的地产立项研究、投资分析、价值评估、推广策划、销售执行及品牌提升的项目运营体系。
公司目前运营投资开发的项目位于云南省玉溪市澂江县抚仙湖畔水下古城遗址旁，项目立项名称“抚仙湖国际老年康体养生度假中心”，市场推广名称为“抚仙湖畔樱花谷”，该项目总用地720亩，规划建筑面积约43万平方米，项目定位于抚仙湖畔高端健康旅游度假物业，集高端度假酒店、樱花主题园区、中医健康养生基地、度假公寓、湖景电梯洋房、联排别墅、叠拼别墅、独栋四合院为一体的综合型旅游度假区。已成功引进国内知名酒店管理公司深航酒店管理公司、及世界排名第一的第一太平戴维斯物业管理公司联手合作。目前项目各项前置审批手续已经完成，正逐步进入开发建设、营销阶段。
该项目已被云南省列为第二批文化旅游创业重点项目。
同时该项目也是云南省玉溪市、澄江县旅游发展重点帮扶项目。

第二部分 项目概况

一、 项目名称
立项名称：抚仙湖国际老年康体养生度假中心
推广名称：抚仙湖畔樱花谷（发改委已备案）
二、 项目位置
项目位于中国云南省玉溪市澂江县右所镇马桑箐（澄华公路七公里处）。
四至：东、南至肖山海拔1839附近（紧邻太阳山国际度假区），西至抚仙湖水线，北至三碗水。
三、 项目定位
项目定位于国际高端老年康体养生度假，集康体健身、旅游休闲运动为一体的综合性旅游地产开发项目。
四、 项目规划指标
项目总用地面积：719.27亩。
项目总规划建筑面积：420298.18㎡。
容积率：0.87。
建筑密度：21.76%。
绿地率：51.45%。
五、 项目开发目标
利用抚仙湖的自然风光、历史遗迹及地质遗迹巨大优势的契机，再以项目自身的文化营造为基础，建设高标准、高品质的健康养生休闲度假区，树立城市化进程与环境和谐共生的典范，达到国内乃至国外一流养生休闲及老年康体圣地，进一步扩大玉溪、澄江、抚仙湖的知名度，转变区域的旅游模式，创造就业机会，提升当地经济水平，为抚仙湖旅游区能够真正成为一个世界所瞩目的康体娱乐及休闲养生的人居文化天堂而努力。
六、 项目各项行政审批情况
1、旅游总体规划已取得市政府批复（玉政复[2010]201号）。
2、已通过玉溪市发改委核准（玉发改社会[2010]463号）。
3、已取得《澂江县建设工程文物保护意见书》(澄文考[2010]1号)。
4、已取得云南省国土资源厅《关于项目地质灾害危险性评估报告备案表》。
5、已取得云南省国土资源厅《关于项目用地矿产资源调查结果的备案证明》（云国土[2010]489号）。
6、已取得《云南省林业厅使用林地审核同意书》（云（玉）林资许准[2010]826号）。
7、已取得玉溪市水利局《关于项目水土保持方案可行性研究报告的批复》（玉水保[2011]6号 ）。
8、已取得项目规划环评批复（云环函[2011]90号）；已取得项目环评批复（云环审[2012]35号）。
9、已取得《建设项目选址意见书》（选字第址2010-027号）；
10、已取得《建设工程规划许可证》（建字第工2011-139号）；
11、已取得《建设用地规划许可证》（地字第地2011-021号、地字第地2011-022号、地字第地2011-023号、地字第地2011-024号、地字第地2011-025号、地字第地2011-026号）；
12、已取得《国土使用证》（ CTC（2010）04-2、CTC（2010）04-3、CTC（2010）04-4、CTC（2010）04-5、CTC（2010）04-6、CTC（2010）04-7）；
13、已取得一期3#楼樱花假日《建设工程施工许可证》（530422201206140101）；
14、已取得一期3#楼樱花假日《商品房预售许可证》（澂房预许2012字（003）号）。
七、 项目总投入情况
本项目预计总投入为33亿元人民币（不含土地费用）。

第三部分 项目可行性研究

一、 项目地理环境分析
(一) 玉溪现状及发展
“中国有一块翡翠叫云南，云南有一块钻石叫玉溪。”这里有蜚声中外的李家山“牛虎铜案”，名扬天下的水下古城，被誉为“二十世纪最惊人的发现”的帽天山动物化石群，神奇美丽的抚仙湖……这里是人民音乐家聂耳的故乡、红塔山的沃土、多彩和谐的高原水乡，也是充满魅力的文学创作宝库。
1. 玉溪概况
玉溪市位于云南省的中部，北接昆明市，西南连普洱市，东南邻红河州，西北靠楚雄州。总面积1．53万平方公里，人口206万（2003年）。辖红塔区及江川、澄江、通海、华宁、易门、峨山、新平、元江等8县。物产和资源丰富，特别以“两烟”著名，被称为“云烟之乡”。
2. 经济发展现状
自改革开放后，特别是邓小平南巡讲话以来，玉溪市的社会、经济、文化各方面得到了快速发展。进入新世纪，在江泽民、胡锦涛为核心的党中央第三、四代领导集体的正确路线、方针指引下，玉溪市进入了一个全新的发展时期。
在发展经济中，城市化进程滞后是我省经济社会发展中的一个突出矛盾，改革开发以来，云南省城市建设得到了较快的发展。到2002年末，我省城市化水平仍然与经济社会发展及不适应。近几年全国城市化率每年大约图稿2个多百分点，而我省只提高1个百分点左右；目前我国城市化率已经达到38%，高出我省12个百分点。而当今中国，城市经济已成为各地经济社会发展的主要支撑力量，发达地区城市经济在GDP总量已占90%以上，全国平均水平已达82.4%，而我省只占55.5%。城市是现代经济的基础和主要载体，经济的综合竞争力主要体现在城市的竞争力上；我省经济社会发展相对滞后主要放映在城市化进程相对滞后上，与发达地区和全国的差距也集中体现在城市发展的差距上。

综上所述，玉溪市是云南省的重要地级市，在现代化进程中，它应当与省会城市一起，成为全省经济社会发展中最重要的增长极和发动机。在我国参与经济全球化进程中，应当把玉溪发展成面向东南亚、南亚的现代开放城市。

(二) 澄江的现状与发展
据澄江府志记载：“澄江暖于云（即昆明），寒次之，盛暑极热，雨即凉，霜雪严寒，一晴即湿，有四时皆春，之谣，产稻藕”。 有诗赞城南荷花十里云：“禄谷平铺十里长，红孽袅袅映湖光，风吹菡萏香生韵，雨浮琅。”澄江荷藕以其肥壮、粉多、味浓而受到人们的欢迎。
1. 澄江概况
澄江县地处滇中，位于云南省省会昆明市东南面，属玉溪市人民政府管辖。澄江辖6个镇和1个风景区管委会，2007年年末人口161613人，以汉族为主，回、彝、苗等少数民族杂居，人口自然增长率7.3‰。
澄江全县幅员面积773平方公里，其中：山地面积占总面积的73.4%，水域面积占18.6%，坝区面积占8%，形成“七山、二水、一分坝”的天然格局。
2. 经济发展现状
2007年，澄江全县完成现价生产总值（GDP）198597万元，按可比价计算比上年增长10.2%。人均GDP为12236元，比上年增加1700元，增长16.14%。在全县生产总值中，第一产业（农业）增长值42074万元，增长5.4%，对GDP的贡献率为11.1%，拉动GDP增长1.1个百分点；第二产业（工业、建筑业）增长值85179万元，增长12.0%对GDP贡献率为50.7%，拉动GDP增长5.2个百分点；第三产业增加值71334万元，增长11.0%，对GDP的贡献率为38.2%，拉动GDP增长3.9个百分点。全县三次产业结构为21.2：42.9：35.9.全县非公有制经济增加值达99203万元，比上年增长28.3%，占GDP的比重为50.0%，比上年提高4.5%，成为全县国民经济的重要组成部分和经济增长的重要支柱。工农总产值（现价）达305970万元，比上年增加40287万元，其中，工业总产值243364万元，比上年增加29921万元，农业总产值62606万元，比上年增加10336万元。
3. 呈贡新城对澄江的影响
目前呈贡新城建设已基本完成。新昆洛公路朱家村至呈贡新区段基本建成。首批5所高校搬迁、信息产业园区和物流中心等项目投入使用，昆南集装箱中心站征地工作基本完成。清水海引水工程争取亚行贷款已上报国家发改委。空港经济区概念规划已通过评审，新机场即将投入使用。呈贡新城建成后，到昆明主要党政机关驻地时间缩短至30分钟，澄江将成为名副其实的新昆明后花园，地理条件的优越性更加凸显。
4. 交通条件的改善对澄江的影响
与云南省行政商务中心（呈贡新城及昆明城区）零距离,区位地段价值明显，交通条件决定钱流与人流
现行：
昆玉高速经澄马公路至抚仙湖40分钟；
昆石高速经澄阳公路至抚仙湖50分钟。
规划：
昆明新机场（预计2012年正式投入运营）经昆明环城高速路（预计2014年全线通车）至抚仙湖20分钟；
昆明轻轨一号线（已经纳入抚仙湖旅游改革综合试验区规划）至抚仙湖20分钟；
呈贡昆明新城经呈澄高速（已经立项）至抚仙湖20分钟；
同抚仙湖环湖公路（总长100.8公里） 构筑全方位交通网络。
综上所述，澄江的经济发展稳定而迅速，人民收入大幅增加，全县人民生活水平不断提高。而交通条件的改善将给澄江带来新的跨越式发展。

(三) 抚仙湖旅游度假区概况与现状
1、抚仙湖试验区—核心：国家大政策发展方向决定区域升值价值：
1993年抚仙湖被云南省政府批准为省级旅游度假区。2001年被批准被省级旅游度假示范区。根据2009年4月，国家发改委批准通过了《云南省旅游产业发展和改革规划纲要》于2009年5月，省政府与国家旅游局签订了省、部推动旅游产业发展试点建设合作协议，正式成立抚仙湖—星云湖旅游改革综合试验区，同时赋予旅游发展改革先行先试的权力。抚仙湖试验区被定为云南省第二次旅游创业重点区域。
2、抚仙湖良好的自然资源环境—核心：全国最滋养生命、最好水质的稀缺资源区域。
A、水：
抚仙湖的总体水质评价国家Ⅰ类，平均能见度5-6米，是我国内陆淡水湖中水质最好的湖泊之一，居云南省湖泊之最。良好的水质清澈纯净，适宜的生活环境，是对生命尊重追求的文化。湖面积216.6平方公里，湖水平均深度为95.2m,最深处有158.9m，属于全国第二深的淡水湖泊。湖容积为206.2亿m3，相当于12个滇池的水量，6倍的洱海水量，太湖的4.5倍，占云南九大高原湖泊总蓄水量的72.8%，占全国淡水湖泊蓄水量的9.16%,占全国可直接饮用淡水的50%.

B气候：
抚仙湖位于全球较为独特的“四季如春”的气候区，区域一年四季呈适宜旅游的气候，年平均每天日照6小时，年平均湿度60%，年平均气温16—17度，其休闲度假旅游的多样性和适宜性突出；
C富氧：
常年平均负氧离子3000个/㎝2，极具休养生息价值；
D水下古城：
2001年、2006年先后两次央视直播抚仙湖水下考古探秘活动，由敬一丹现场主持直播。几千年前2.4平方公里的人工建筑古遗迹，至今水下古遗迹年代及文化特征仍未有定论，其神秘性成为旅游度假热点，水下古遗迹距项目不足百米，区位价值优势明显。
E 5.3亿年前帽天山古生物化石群：
世界自然遗产正在申报中，1991年，美国最权威、最有影响的《纽约时报》以头版头条并附配精美图片介绍中国帽天山古生物化石群的发现。指出：“中国帽天山古生物化石群的发现是本世纪最惊人的科学发现之一”。帽天山所具有的生命文化、科考价值提升了抚仙湖区域的文化品位、旅游度假价值，其印证地球生命大爆，被誉为地球生命摇篮。
稀缺资源的占有决定了物业的绝对升值空间，随着社会环境的变化，决定了抚仙湖的绝对的发展前景。

3、抚仙湖区域属于控制性开发区域，物业数量有限，可定义为稀缺物业。
根据抚仙湖试验区总体规划，有如下特征：
A、 可开发用地不超过10万亩，全是采用低密度开发，物业量有限。
B、 除本项目外，其作项目均退出500米以外进行低密度开发，本项目物业稀缺更为明显。
C、 区域除了本项目、湖畔圣水、九龙晟景、太阳山国际度假区、仙湖锦绣外，其它项目均处于立项阶段，而太阳山国际度假区、仙湖锦绣推出时间较晚，所以本项目属于抚仙湖物业原始股。
4、项目规划价值分析：
1)、本项目是离湖最近的项目（除九龙晟景外），按规划以后也只有本项目在距湖500米范围。
2)、项目规划约200亩樱花谷，将打造全省最大规模（目前）的樱花主题园，用于提升项目的旅游价值，从而实现物业的长久升值。

(四) 项目区位分析
1. 地理位置
1）项目位于中国云南省玉溪市澄江县右所镇，抚仙湖东北岸，具有良好的自然景观优势。项目距澄江县城12Km，呈贡新城40Km，省会昆明主城区52Km，玉溪92Km。
2）项目地理位置价值明显
A、离县城中心13公里，市政配套相比其它项目完善。
B、项目位于抚仙湖东北岸，该片区因为悦椿酒店、太阳山高尔夫球场、本项目等的集中营造，该片区将会成长为抚仙湖周边档次最高、业态最丰富区域。
C、项目位于抚仙湖水下古遗址旁，独享有重要的文化旅游景点。
D、最美夕阳、湖域最宽、水质最好区域，占有湖岸线1.4公里。
2. 交通情况
项目周边有澄江-华宁公路及若干县乡级道路组成的公路网与江川-澄江公路，马金铺-澄江公路连接，提供了通往昆明、玉溪两大中心城市便捷的联系。昆明市区、巫家坝机场、玉溪红塔区、江川、澄江、通海与本区域的交通快捷便利，皆在一小时车程以内。另外，本地块距昆明新机场也在1小时车程以内，有助于本项目服务于省内、国内进而覆盖国际范围。

3. 旅游区位
1) 从国际旅游区位来看：
玉溪地处滇中高原，处于中国大陆旅游圈、东南亚旅游圈和南亚旅游圈的交汇地带，玉溪旅游业的发展既得益于三大旅游圈的共同推动，同时也获得于三大旅游客源对流的门槛客源；
2) 从省内旅游区位来看：
玉溪是滇中旅游区的重要组成部分，随着区内旅游资源的进一步开发与优化规划，旅游竞争力会得到进一步的增加；
3) 从资源状况来看：
抚仙湖清澈纯净、风景旖旎，旅游资源丰富，其深度和需水量是云南省第一，同时也是我国内陆淡水湖中水质最好的湖泊之一，居云南省湖泊之最。
4）抚仙湖已成为云南省旅游二次创业的重点发展区域，拥有先行先试的政策便利性，其政策导向性十分明确。
综上所述，本项目所处区位的地理位置优越，交通条件便利，而进行旅游综合体的开发为大势所趋，前景明显。

二、 区域规划政策分析
抚仙湖发展按照“一个核心、三大片区、三个走廊、四心两圈、六大产品、九大通道和十大功能区”的旅游总体布局，依托抚仙湖的旅游资源特色，以旅游市场为导向，坚持旅游开发与生态环境保护并重，实现人文景观与自然景观互补，历史文化与现代休闲度假时尚互补，产业与旅游互补，形成湖泊观光游览。休闲度假、文化体验、户外运动、乡村旅游等旅游产品序列，积极发展专题旅游产品、组合型旅游产品、形成区别于省内其他旅游景区的产品开发模式，打造观光产品，提升度假产品，培育特色产品，特别是要借重点项目的开发建设，突出特色，精心打造实验区的旅游品牌，构建合理的景区景点布局和立体的品牌体系。
(一) 抚仙湖旅游度假区的六大产品体系
1. 湖泊观光产品
基础层次的旅游产品，以高原湖泊、山地景观、乡村风貌、农业景观、天香景观、人文景观邓自然、人文景观为依托。所开发的观光类旅游产品。
2. 休闲度假旅游产品
核心层次的旅游产品，规划建成中产、小资集中的度假天堂，并注重湖泊度假小镇的文化品味和地方民族民俗的特色，同时借助时尚潮流传播小镇的知名度，应在独具魅力的国际休闲度假旅游目的地新形象。
3. 文化体验旅游产品
核心层析旅游产品，依托帽天山古生物化石群、李家山青铜文化、抚仙湖、星云湖的鱼文化、水文化等，积极开发历史文化体验、科考科普教育、水乡文化体验、民俗文化体验和特色餐饮体验等独具魅力的体验旅游产品。
4. 户外运动旅游产品
特色层次的旅游文化。以自然生态环境为背景的户外运动类旅游产品，强调大众的参与性，注重产品的生态、康体、休闲、娱乐特色，让有人感受与自然共存的和谐，充分体会到一种回归自然的乐趣。
5. 乡村生态产品
特色层次产品，以乡村自然生态环境、农业生态环境为背景的乡村休闲、农业生态类旅游产品，强调地方乡村特色，注重生态型、休闲型和体验性，包括农业观光旅游产品、乡村休闲体验产品等。
6. 会议商务旅游产品
特色层次旅游产品，依托良好的休闲度假设施，积极开拓会议、商务型旅游产品，形成区域市场的商务会议旅游中心。
(二) 优先生态建设和旅游的开发
注重生态的建设，并将生态和旅游相结合。
(三) 以文化体验与休闲度假产品为重点，以银发关怀为基础进行产品的规划设计
(四) 统一产品风格，建设生态旅游城市和生态旅游小镇
(五) 大力加强和开发生态养生旅游
包括生态温汤裕法、生态阳光浴法、森林浴养生法、民俗养生方法、食疗养生等旅游活动。
综上所述：通过对抚仙湖周边主题休闲度假旅游区，如旅游小镇和旅游生态社区的打造，提升旅游的吸引力，从而打造具有鲜明特色的国际湖泊康体休闲度假旅游目的地，开发出内涵深厚、形式新颖的拳头产品，以品牌创新全面提升抚仙湖的旅游知名度、吸引力和市场竞争力。

三、 区域文化特征分析
抚仙湖周边文明非常辉煌。抚仙湖最具人文价值的是水下古城，周边有帽天山、李家山、关索戏，水下地上遥相呼应，所有人文、自然景观都值得大大炒作，并应以央视直播为契机带动抚仙湖炒作，有了效应就有人来投资、旅游。
(一) 多民族融合文化
云南作为中国多民族聚集地，实现民族和谐共处，充分体现了多民族求同存异的特征。目前云南民族文化特征随景区布局，并没有进行独独特的文化融合展示。而云南的特征文化，实际上就是民族融合文化，抚仙湖作为云南独特的文化景点，在其文化开发方面，应以区域民族文化特征作为重点表现手法。
(二) 水下古城文化
1. 水下奇迹愈元古城
抚仙湖东北边的水下古城区域，在一片东西宽1.2公里，南北长2公里的水域内，约有8个建筑群落。自中央电视台水下考古直播以来，关于水下古城的种种猜测不少。2005年水下考古，出水了两个主要的“古物”，一个是一块长形石块，上面有着人工和自然形成的浮雕式花纹，另一块是古代陶器，初步认为是手工制成。据有关专家考证，初步认定这些水下遗址是汉唐时代的愈元古城。
2. 水下古城对提高抚仙湖文化的重要性
1) 水下古城本身有神秘性，就如同尼斯湖水怪使尼斯湖成为欧洲的旅游热点，历史记载为水下古城提供了可靠的依据，水下出土的陶釜是最好的文物见证，水下古城也将有同样炒作功能；
2) 至今水下古城仍未有定论。没有结论是好事，不要拘泥于去考证古城究竟是什么，不需要有一致的科学结论，众说纷纭，就会有高朋满座、专家云集写书；没有结论就会吸引大家来关注、讨论，就会有人炒作，在炒作中抚仙湖也就出名了。　
(三) 帽天山生命起源文化
1. 生命奇迹帽天山
1991年4月23日，美国最权威、最有影响的《纽约时报》以头版头条并附配精美图片介绍中国帽天山动物群的发现。指出："中国帽天山动物群的发现是本世纪最惊人的科学发现之一"。帽天山距昆明56km，距玉溪市87km，距澄江县城6km。整个化石埋藏带呈蛇状蜒蜒达20km，宽4.5km，埋藏深度达50m以上。现圈定的保护面积为18km，其中核心区保护面积1.2km2。到目前为止，共发现化石点30余处，采集化石3万余块，科学鉴定认为有40个门类，100多个种的古生物化石，涵盖了现代生物的各个门类，还发现多种过去曾大量存在现已灭绝的动物新种，已超出现有动物分类体系，只能冠之以发掘地名来命名，如抚仙湖虫、帽天山虫、云南虫、昆明虫和跨马虫等。

2. 帽天山对提高抚仙湖文化的重要性
抚仙湖的巨大价值已被人们广泛认同，而帽天山所具有的文化、科学价值可以提升抚仙湖的文化品位，世界遗产和世界地质公园的成功申报对玉溪以及澄江的发展将产生深远的意义。帽天山文化实际上是见证生命起源，表明区域极具生命价值，极具修养生息价值。
(四) 李家山青铜文化
离江川县城15公里的地方有一座小山，著名的“牛虎铜案”就是在这里出土的。经过几次大规模发掘，至今已出土春秋至西汉时期的1万多件文物，其中的“牛虎铜案”被誉为青铜文化的瑰宝
(五) 抚仙湖的水文化、鱼文化
1、水文化：表象为抚仙湖良好的水质状况，适宜的生活环境，具象为对于生命的尊重，对生活的尊重。
2、鱼文化：表象为居湖而食鱼的生活状况，具象为一种古代的“物崇拜”文化，一种对生态环境的心理需求文化。

综上所述，以高原湖泊、古滇文化为其景观特色，帽天山的化石群、李家山的青铜器、水下古城、关索等，无不彰显着抚仙湖神秘气质和独特文化，可以说是抚仙湖天生丽质，良好的先天条件决定了抚仙湖的发展前景。

第四部分 项目目标市场需求与客户特性分析

一、 我国老龄化问题促进养生住宅的兴起与发展
(一) 我国老龄化问题发展现状
据人口统计结果表明，目前我国60岁以上人口已达到1.3亿左右，其中65岁以上人口已经达到8500万，分别占总人口的10%和7%。按照联合国的有关规定，一个国家或地区60或65岁以上老年人口占人口的10%或7%，即可称为老年型国际或地区。由此可见，我国已经进入老年型国家的行列。据预测，在老年龄化高峰时间，我国老年人口将在4亿以上，占全国总人口的四分之一，占全国总人口的四分之一，这是一个非常惊人的数字。可见，我国正处于人口老龄化的快速发展阶段。
(二) 目前我国老年住宅的需求和现状
应对紧迫的人口老龄化形势，“老有所居”是其中的关键。根据有关资料显示。我国目前国民生产总值只占世界的3.5%左右，但却担负着全世界20%老年人，其间的困难是可想而知了。我国目前加大了老年住宅建设的数量，但是，仅从数量上着手是不够的，还必须提高老年住宅的质量，要做到这一点，就必须顺应老年化社会发展的客观要求，全面提高社会化服务水平，从老年人的切身利益出发，住宅建设中引入健康养生的概念，创造具有中国特色的老年住宅。
(三) 当今老年群体习性
1. 养老模式定义为“安享晚年”
他们将养老行为模式称为“安享晚年”，表明其注重“安、享”的生活氛围与功能空间；
2. 愿意在远离市区的地方养老
目前老年人有到市郊买房意愿的占84％，表明了淡化区域、改善自己住房条件的老年人日益增多；
3. 不愿与子女同住习性
在中国的传统观念中，老年人应该是和子女生活在一起的，但是目前由于老年人和子女在生活习性与文化差异上存在较大的差异，所以从维持家庭和谐角度出发，逐渐形成分居方式。
4. 需求高标准养老社区
通过对北京、上海、广州等经济发达城市，存在着一大批占当地老年人口总数近6%以上的中高收入老年群体，这些老年人认为现在的养老环境，无论从居住条件还是养老服务水平都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们希望市场上能多生产一些高标准的老年养生住宅；
(四) 养老社区模式需求
我国已逐渐进入老龄化社会，而养儿防老的传统模式在逐渐破裂。一种新的养老模式——“老年亲情社区”，把家庭养老和社会养老相结合，突破传统养老和简单的老年公寓养老模式，从而产生出“亲情社区养老模式”。巨大的人口老龄化压力，产生了强大的老年住宅社会需求，细分出独特的养生住宅市场。集服务、医疗、居住以及休闲娱乐于一体的复合型养生养老社区将是未来老年需求大势所趋。
二、 休闲养生生活的兴起促进老年养生住宅的兴起与发展
(一) 养生概念
养生首见于《吕氏春秋》。其曰：“知生也者，不以害生，养生之谓也。”从字面上理解，养生即护养生命之意；狭义的养生一般只局限与个人衣食住行方面的调养；实际上养生的概念很广，几乎囊括了优化人类生存环境、善化人类生命质量的一切内容。一般而言，有意识地通过各种手段或方法护养人体生命的主客观行为，或根据人体生命过程的活动规律所进行的一切物质与精神的心身护养活动，才称之为养生。
养生包括心理养生、生理养生两大方面，前者强调精神层面的内在休养和平衡祥和的心理状态；后者注重身体上的放松和康复，以及身体机能的维护。
中国文化至古到今的一种文化特征，实际是一种生活经验、生存经验的积累，最终演化为诸多分枝学说，《黄帝内经》中对养生的论述，已对中国各民族生活习性与全球生活习性产生了较为深远的影响。老子讲“圣人是顺其自然的”，其主旨为养生核心，即强调“人要与自然保持和谐”“人的身心要保持和谐”“人与人保持和谐”的养生理念。
(二) 养生社区需求
城市作为人类居住生活空间的功能已在很大程度上被削弱，不再是人与自然和社会健康发展的乐园。居住条件恶化、环境污染、人际关系冷漠等“城市病”到处蔓延。严重地影响着人们的健康。人们开始追求以舒适、惬意、完美、健康为总主导的住宅消费意识，由现代都市生活领衔的“养生意义”越来越受人关注，或者说，一个现代居住中的“养生时代”已全面来临。于是养生住宅开始逐渐成为人们关注的目标。
而养生居住社区向人们提供没有污染、没有公害的新鲜空气、有机食物和住宅条件。它的另一个特点是不设置任何具有刺激性的或需剧烈运动的体育、游乐活动设施，而提倡人们去冥想静思，在恬静的气氛中修身养性。
(三) 养生休闲的特点
利用休闲来调节心态，解郁强身，称之为养生休闲。包括人们在闲暇时间里放松、调整、健康、健美、益智、延年等各类活动。从某种意义上说，养生休闲是一种旅游活动，它是以养生为目的来选择地点，安排内容和进展，考虑节奏快慢，强调饮食、健身、娱乐等诸多方面，促使休闲参与者尽量保持身体各机能的平衡，以确保心理和生理的健康。养生休闲旅游活动适合各种年龄层次的人参加，而不仅仅局限于中老年参与的一种旅游活动。
养生休闲既是一种休闲类型，又可以融合到其他各种休闲活动中去――关键看这种休闲的动机是否是回归到自己的身心内部，休闲活动中有没有融入养生学方面的内容，是否对身体产生有益的作用，其主要特点如下：
1. 普适性
传统观念认为养生旅游者的主要针对的是“亚健康人群”或老年人群，但实际上，养生休闲涵盖所有追求健康快乐生活的人群，他们不是“病人”，又不同于普通的游客，是具有较强的养生目的性。因此对其进行的康复保养不宜在医院或养老院进行，而因根据不同的心理需要进行目的地的选择。
2. 游乐体验性
养生休闲形式丰富多样，包括了人们生活中的方方面面，更易于使游客产生亲切感和归属感，其游憩方式更易于大众接受，形成一种游客与其习惯性生活方式本身的游乐体验性互动。
3. 综合性
养生休闲是将我国传统的养生方法、理论同现代生活中有益于人体健康的多种休闲方式结合起来而形成的，既注重养生的功能，也注重养生过程的休闲性和体验性，它是将养生这一康复过程娱乐化、休闲化。传统与现代的相结合，旅游、休闲与养生相结合，以及多学科的综合介入、指导形成了多种多样的康复、休闲活动。
4. 科学专业性
养生休闲活动开展的本身是以中医为理论核心基础，强调自然生态的要素，逐步融入了西方现代康疗方法，具有较强的科学性特点。某些养生休闲活动的开展需要在专业人员的主持指导下，按专业规范和规定程序进行。
5. 教育性
通过养生休闲活动的参与能够构获得“健康教育”，提高“认知水平”，达到增强体质，愉悦身心，提高科学素质和良好的社会适应能力的目的，同时促进人们转变自己的生活方式，以提升人们的生活质量。
(四) 国内休闲养生市场的前景
据调查显示：我国大城市居民，尤其是“都市白领”，超过半数处在亚健康状态，而且人数还在呈现上升趋势。这就要求人们在生活质量已经提升到较高水平之后，必须更多的考虑生活的质量和身心的健康。在这种形式下，养生休闲将成为热点和潮流，蕴含着广阔的市场空间。一般来说，人们消费养生休闲旅游产品主要有以下几大诉求：
1. 延年益寿：即寻求高质量的生活方式，结合不同时节，以有益的养生生活方式达到长寿的效果；
2. 强身健体：即在理想的养生场所进行适时运动来养精固元；
3. 修身养性：即需要一种简单的生活方式和生活节奏来舒缓身心；
4. 医疗：即通过优质生态环境，针对各种疾病进行康复治疗；
5. 修复保健：即逃离污染严重的城市环境，寻找修复环境；
6. 生活方式的体验：有两层含义，一种是与传统文化中的民俗相结合，一种是与旅游多种构成要素相结合；
7. 养生文化体验
将文化景观与养生文化结合。
养生休闲行为的决定一般是由多种动机促成的，比如：期望健康，害怕疾病；逃避现实，免除压力的欲望；消除紧张和不安心情的期望；满足自尊、被承认、被注意、能施展其才能、取得成就和为人类作贡献的期望等等。这些表明人们进行养生休闲的内在原因，从中可看出“养生休闲”的形式，恰好满足康复者以上的多种需要。
(五) 养生休闲旅游产品分类
从资源特点来看，在我国适宜开展养生休闲旅游形式很多，如气象气候养生、园林花卉、养生滨水养生、山岳森林养生、草原沙漠养生、温泉养生、农业养生、宗教民俗养生等。由于养生休闲旅游诉求的多样性，其产品的类型也呈现多元化。根据不同资源，结合市场需求特点，可开发的养生休闲旅游产品大致有如下几类：
1. 居住养生
居住型养生是以旅游地产开发为主导而形成的旅游产品，它是以经营土地、经营城市的手法来围绕养生休闲进行开发的。这种养生居住社区向人们提供没有污染、没有公害的新鲜空气、有机食物和住宅条件。它的另一个特点是不设置任何具有刺激性的或需剧烈运动的体育、游乐活动设施，而提倡人们去冥想静思，在恬静的气氛中修身养性。
2. 游乐养生
游乐养生是在更具旅游资源的不同，设施适宜当地地脉、文脉，参与性、趣味性较强的养生休闲旅游活动，通过一定的技术手段和创意，把一些生硬的、静态的东西进行情景化和趣味化处理，使之让游客主动参与到养生休闲活动中去，并获得一定程度的身心放松和教育。
3. 文化养生
通过对历史文化中所积淀下来的各种与养生有关的理论进行深入挖掘，应用到养生旅游活动之中，以此提高养生休闲活动本身的品味和档次，同时丰富休闲活动的内在要素，使养生休闲不仅具有了身体养生的功能，同时还具有心理养生的益处。传统文化中与养生有关的理论著作主要有：《黄帝内经》、《道德经》、《阴阳五行学说》、《风水学说》以及诸多我国古代中医药理论著作等。
4. 医疗养生
医疗养生旅游产品的构成主要是依托中医、西医、营养学、心理学等理论知识作为指导，结合人体生理行为特征进行的以药物康复、药物治疗为主要手段，配合一定的休闲活动内容进行的康复养生旅游产品，包括康体检查类产品。它是医疗旅游开发中的重要内容之一。
5. 美食养生
药食同源，是东方食养的一大特色。因此美食养生可以说是我国国内养生休闲旅游中至关重要的一项内容之一，在进行美食养生休闲旅游产品的开发中，美食餐厅的设计一定窑情调独特，别具一格，室内有山、水及种类各异的植被，就餐者置身其中，如同置身于美丽的南国花园，怡然自得，潇洒惬意。餐厅菜式丰富，营养搭配合理，具有不同风味特色。
6. 生理美容养生
生理美容养生是时下女性游客比较喜爱的一项活动之一，然而当把生理美容同养生休闲旅游结合起来，可以取到较好的互动作用。它既丰富了旅游活动的的内容，又增强了旅游产品的吸引力，此类产品的开发可以将一些美容会所中的专业护肤、芳香 SPA 水疗、瑜伽养生，抗衰老美容融入到某些旅游项目之中去，同时可结合一些花卉产品开发系列美容产品，如：花香、精油，可外用美容，内服等。
7. 运动养生
生命在于运动，适宜的运动健身是一种比较科学的养生休闲方式，在进行此类旅游产品的开发中，可充分利用多种运动养生方式，开发成