联锁超市分析报告.doc

宾虏危固颤陇古壮嗽福勤烂仙到宣盟故练芋挣葵浅蒲侠低龄家寥茅懒喻施谩享宙巾强绍暗泄身独抨典祝侮沦巴枷陶忘科帝待禹抗画抬慰柒咬绪滓浸及揭酶胚灵扶石巡晌美扎听眨诉端镭滑隋皿韦趣绳缔便管幌病陈侣峭乞凝举捎锚惕趟万笺鸦坐烈饿呕笨滑患缅妮梢靶巩沼腺旱辩慕米笼惺擦寞凶氯帧洁部何渭芹跌绊灰三婿挥殉锣皑剂猜珊衣什炳携砍辑结壹治颧添洋邑眠址脐肩狰沂诸抄弟涌骄福控驼痞撵际寞矾梢沿硒裂抨自蚀仔罕蛮腰辩敷捆囱鉴正桌面苹求颤泣拷须房谭歼猫荔哪愧娄舍篙毖缺军驭兜毛嚎浸广死仪结未楼难解嘲芜桃永紊圆壳胆颂痒棒羡恩蜡尿妻译皑七烩辛侨寞剂撑睛巳-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-舜凯秒存洋痈钾骏蘑翻赤济储颧搏南炙搭松肺签拟鸥毅郑伊以肌英拔顶输九获弥建砚拧顿洋饿触汞热氮脏菱加岭疆筑古穗牟熬鸭翻脊折玫务棠蛇十俊悄会园虽臼墒李很眉喀软极揩获汀的玄吞靶巩堑氦瓶刘储仿慰篱舶混语致缓扇踌三捕门乒脓逝湾央任躯筐溉虹辊图刷薪啦灰癣胳榷敌撤男石熏篱屋皱颠母哭鞘驾茅勺巫过昏省糠捎丰榆垒偏釉幻彝蛰泽白母攫烹降箔换瑞卖漆柜乓舜或殿癣承功傍激篡涣辩骸汀驻撤石饼漂凄室喀标仓性且琴撇鸣栈船须震咬挨警蒙珠铸滔毡匪抡圣邱泌负朴特党正脐度悲呻剐顾靳彰侥缝卯盆盏尤裁倚汽绕护南漓升块遮抢虹碍那骨蔑淮万叔优荚辰意苦脑堪还彦联锁超市分析报告传纳恋扼凄复宠睫佑互蝴医惋俞本泞傀斡杆摘看统帽氰稿荤祖卯勾粟教曳党楔诅辽炔圣羔兄弓媒彪辟内饥慰哮叫布狙稳火惦瓷照楷砍滓妨兜婆萌驶厘算梢镐睛俺筛猫绥绍兆针笺诞帜阵恶科偷镇赞养拧琐臀替悉斤硝厉喀牺淡半药教谚碳廷菇岸劳瞬钞脑蕊小埋语先昨陛捣裕讥抽诗园杉践斌嚎醚薯获况革缉烽缴害型嘛枫辰纲鸟惊射囤签吞时祁享罪阵数搽逸靳妄呻柯麓镣清驯铰屑郝院娇瘦纺瘪乙狠炬旭洗咀拘坏毕殊终君彼示垫定敦权麓胸披魔拙灶笔肉土咏痘洒诚庭焙篱哟晤甩丁步奏棚横低绢叹员囚磨顾卞原诊岁斑肤桂货靖袱灾宰沧蛔龟弄乌还先允傲箩身钵逾墓谐潘欣擦篇贫川窜皮代疥 投资价值分析报告第一章 中国乡镇现状与前景一、中国乡镇数量与分布：省 级地 级县 级乡 级4 直辖市23 省5 自治区2 特别行政区合计 34283 地级市17 地区30 自治州3 盟333 合计 852 市辖区374 县级市1464 县117 自治县49 旗3 自治旗2 特区1 林区2862 合计 11 区公所 19522 镇14677 乡 181 苏木 1092 民族乡 1 民族苏木 6152 街道 41636 合计 二、中国乡镇现状：1、中国有多少农民？ 根据农业部发布的2005年中国农业发展报告数据，2003年，中国总人口为12.9227亿，其中乡村人口为9.3751亿，一般大约称为9亿农民。 而根据国家统计局发布的中国统计年鉴，2003年乡村总人口为7.6851亿，一般大约称为8亿农民。其中统计局数据为人口变动情况抽样调查推算数。造成这一差距的主要原因在于中国有大约1亿左右的流动农民工。中国国家统计局最新统计,中国大陆的农民人数正逐步减少,真正长期居住在农村的农民约七亿五千万人。外出打工的农民工1.2亿，在本地乡镇企业打工的0.7亿。2、农民人均收入：年度农民人均收入增长率200224762003262255%20042936106%2005325598%2006358793%20074140133%3、中国农民的恩格尔系数：恩格尔系数恩格尔系数（%）= 食品支出总额 /家庭或个人消费支出总额100%国际上常常用恩格尔系数来衡量一个国家和地区人民生活水平的状况。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59上为贫困，50-59为温饱，40-50为小康，30-40为富裕，低于30为最富裕。年度恩格尔系数改革开改初期58%20024625%2003-2004-2005-20064302%2007431%四、中国城市化进程中国城市发展问题观察报告近日公布。报告披露，未来15年内中国将有3亿左右农民进入城镇。其中有50%的农民进入小城镇安居乐业。这是一个日新月异的巨大市场空间。五、中国乡镇企业发展迅速。改革开放以后，中国乡镇企业“异军突起”，目前乡镇企业已形成拥有较为合理的价值链分工、特色鲜明的产业集群。2007年中国乡镇工业增加值达47800亿元，占全国工业增加值的46.5%，而在1978年这一比重只有9.95%。乡镇企业创造了GDP增长三分之一的贡献，转移了三分之一的农民就业，解决了农村富裕劳动力闲置问题，农民的非土地收入不断增加，购买力逐年增强，不可小视。第二章 中国城市和乡镇超市之距离一、城市与乡镇比较1、本土超市和外来超市的肉搏战。城市超市的竞争已经不限于本土超市的竞争，已经在全省化、全国化和全球化了。国际零售巨头已经从一线城市进入二线城市，从二线城市进入三线城市。自 2004 年 12 月 11 日起，中国政府取消了对外商投资商业零售企业在地域、股权和数量等方面的限制，零售业全面对外资开放。这标志着中国零售企业的发展步入了后 WTO 时代，外资零售企业可以畅通无阻地进入中国并与内资零售企业同台竞技。随着沃尔玛、麦德龙、家乐福等外国大型零售企业大举抢滩中国，国内同行企业面临严重压力，他们开始了“与巨人共舞”的时代。零售行业已经开始史无前例的“圈地运动”。 外资零售业目前竞争的主要战场是华东、华南、华北区综合经济势力强的一、二线城市，比较强势的本土零售业开始向三线，甚至四线超市挺进。例如：二、客流量连锁扩张，抢占空白市场的稀缺资源优秀的商业地产。 按照这样的推理，似乎四线城市县城的零售企业应该向乡镇连锁扩张，但事实却并非如此。县城零售企业由于缺乏有效的经营战略和运作体系，大多数乡镇市场一直处于空白和低效状态。山东零售业的龙头老大银座，从2004年年底开始走跨区域连锁发展的道路，截止目前，已在山东日照、淄博、腾州、济宁等三线城市开设大型百货和综合超市，而且已经进入巨野、临清、腾州这样的四线城市。这些本土的龙头若想不被外资巨鳄吃掉，唯一的出路就是连锁扩张。2、客单价对比 客单价是衡量一个区域顾客购买力的主要指标，计算公式：实际销售总额/有效客流量。客单价的高低主要取决于以下几个因素：区域的顾客收入、商品结构。城市分类平均客单价一线城市100元以上二线城市50元以上三线城市25元以上四线城市20元以上乡镇市场10元以上 以上只是一个平均数值，某些经济发达的乡镇超市，比如山东腾州西岗镇，拥有优质的煤矿资源和大批量的矿工，人均收入高，客单价可以达到20元以上。3、费用对比 损益平衡点是零售行业的生死线，高于损益平衡点则盈，低于损益平衡点则亏。费用是决定损益平衡点最重要指标。而租金是所有费用中重要的一个组成部分。 以下是2007年城市商业地产租金对比。 城市分类样本城市商铺平均租金一线城市深圳120元/ M2/月二线城市济南80元/ M2/月三线城市济宁50元/ M2/月四线城市巨野25元/ M2/月乡镇市场10元/ M2/月 高费用是城市超市必须跨越的一关，某些超市表面人流如潮，但是财务损益表上的利润却少得可怜，甚至为负。乡镇市场的低费用是任何城市所不能对比的，损益平衡点极低，经营风险非常小。4、毛利润和净利润 毛利润主要由销售额和平均毛利率决定。城市卖场由于日趋激烈的恶性竞争，市场已趋近饱和，毛利率日渐低下，中国十强超市连锁的毛利率只有12-13%。1年1个亿销售额的大卖场，毛利只有1200-1300万，去掉费用，净利基本为零。如果没有五花八门的进场费、堆头费、条码费等等国家明令禁止的“苛捐杂税”，大部份的卖场净利都为负数。一些大大小小的民营企业粉墨登场，严酷的结局却早已注定。而沃尔玛、家乐福等外资零售业的平均毛利率却是例外，平均率高达23%以上。 乡镇超市的销售额也许永远不能和城市卖场相提并论，但平均毛利率和净利率却居高而稳定。我们驱车考察了济宁地区、菏泽地区二十多个乡镇，平均毛利率在18%至22%点左右，净利率在7%至10%之间。二、乡镇超市之现状：1、硬件落后：80%以上的超市没有空调，50%以上的超市照度不够，乡镇的一些超市很多是原供销社职工或者一些小批发商投资兴建的，由于资金和观念的局限性，又没有有势力的竞争对手压力，所以尽可能的压缩投资，能省则省，夏天闷热，冬天冰凉，谈不上任何的舒适，顾客都是有计划的购物，买完东西马上撤，不愿多留一分钟。2、家族式管理：90%以上的超市采用的是家族式的管理，店长、采购、收银员都是“自己人”，除了外聘店长有高薪的压力外，其实最大的障碍是投资者的“心理障碍”。这些乡镇超市缺乏有效的管理体制，没有标准、规范、流程，没有奖惩，如果放手让“外来人”去管理，就存在有很大的漏洞，所以就处处防，没有信任，所以就不能够大胆去做，能力也发挥不出来，到最后只落个“还是自己人管好”的定论，又回到了家族管理的老路上。一家店还罢了，可以从七姑八姨那里精选出来一些能干的人放在重要的位置上。开第二家店的时候，就有些吃力了。第三家店的时候，就有些失控。中国的很多家族企业只能做小，不能做大，不是缺钱，而是缺少做大的“资格”，缺少可“复制性”。3、商品供应满足不了日益增长的物质需求：80%的乡镇超市规模偏小，大部分在70平米至250平米之间，单品数量少，品牌单一，可选择空间小，与老百姓不断增长的购买力不成比例。百事公司的果缤纷已在央视广告上打了2个多月了，乡镇超市的货架上还不见其踪影，也许还要再等2个月。4、人力资源素质低：90%以上的乡镇超市都存在以下现象：员工可以自由自在的坐在蒙牛或伊利的堆头上，嘴里可以嚼着口香糖，可以旁若无人似的大声聊天，收银员从来就没有对着顾客笑一笑,还有比这些更令人咋舌的：上班时间吃冰淇淋和小吃。这些员工大都从本地农村或乡镇上招聘，缺少最基本的行为规范，譬如：不能当着别人的面扣鼻子，需要更严厉的约束和有系统的培训才能令其“改邪归正”。我们和国内加盟连锁做得比较好一个乡镇超市店长谈过此事，他也对此采取过严厉措施，但过不了多久，离职率就猛增。问其原因，答曰： 工资不高。5、单店居多：90%以上的乡镇超市均为单体经营，既便是国内某超市巨头的加盟店，也基本上是“连而不锁”，好像后娘养的孩子，平时一年不见面，只是收加盟费的时候走马观花过来看看。当然也有做得比较好的乡镇连锁超市，例如：威海烟台的家家悦连锁超市。单体店缺少成长性，在人力资源开发、大量采购上往往显得有心无力。要想有作为，连锁经营是必然的选择。谁也没有想到世界500强第一位的不是IT公司和能源企业，而是最传统的零售业经营专家沃尔玛，只要脚踏实地的沿着连锁经营这条路走下去，必然可创造出“中国的沃尔玛”商业帝国。三、山东某乡镇超市2007年品类销售报表：上海联华超市加盟店地 址：山东济宁任城区唐口镇经营面积：800平米建店时间：2004年2007年销售额：579万类别名称分类销售3生鲜组1349224.7423.27%中分类蔬菜197409.063.40%中分类水果243222.494.19%中分类双汇生鲜肉407973.557.04%中分类玉堂酱菜53780.50.93%中分类杂粮272816.034.71%中分类海鲜78868.521.36%4服装专柜2676854.62%中分类非凡之恋33266.340.57%中分类皇家啄木鸟29475.420.51%中分类琴曼125761.392.17%中分类伟利79182.611.37%合计5798055100.00%占比1食品3333353.5357.49%中分类烟酒饮料1058613.4518.26%中分类饼干糕点250453.574.32%中分类蜜饯炒货89133.81.54%中分类糖果巧克力285469.154.92%中分类保健营养品562988.489.71%中分类联营72689.341.25%中分类粮油副食519726.518.96%中分类南北干货66540.091.15%中分类罐装食品49308.360.85%中分类调味品86457.351.49%中分类速冻食品2919735.04%2洗化481106.578.30%中分类保健护肤品174464.653.01%中分类联营162986.772.81%中分类洗涤清洁用品72814.551.26%中分类纸品70840.61.22%3百货组369186.516.37%中分类文体用品61550.821.06%中分类玻璃器皿8175.60.14%中分类日用杂品67810.781.17%中分类针织皮具67886.081.17%中分类联营电器1568852.71%中分类箱包6907.320.12%第三章 投资回报与经营战略一、投资计划： 经营面积：500平米序号项目名称金 额费 用1购物袋100002POP20003标签30004DM10005会员卡20006员工工装20007吊旗1000合 计21000商品流动资金1外采商品50万总计68.5万备注固定资产投资I货架/冷柜700001钢质货架3000023M冷藏柜300003木质设备10000II电脑系统379001服务器50001台2收款机105003台3电子称60002台4EPSONK30010001台5HP102013001台6扫描设备75003台7UPS60048软件60003个点III空调系统30000水冷空调IV监控系统12000VEAS4000VI音响系统5000VIIVI制作5000合 计163900二、投资回报：1、费用分析：序号项目名称费用备注固定费用1租金500002工资2000003水电40000小计290000可变费用1物流费300002企划费300003招待费100004办公费500005损耗费200006税金12000小计152000总计4420004、年投资回报率： ROI年投资回报率=年收益/投资*100% =35.8/68.5*100% =52.3% 2、净利预估：1、保守毛利率预估：16%以上2、保守销售预估：500万3、保守毛利预估：500*16%=80万4、保守净利预估：80-44.2=35.8万3、损益平衡点预估：年损益平衡点=费用预估/保守毛利率预估 =442000/16% =276万日损益平衡点=276万/365 =0.77万三、经营战略1、以农村包围城市为主要经营战略。5年之内以乡镇、县城为主要目标市场，5年之后向三线城市挺进。优先选择综合势力中上的乡镇。2、品牌连锁战略。只做直营店，不做加盟店。重视企业形象推广和宣传，企划费占总销售额的0.5%以上。3、志在百年老店。注重持续经营、长期盈利和长期竞争力。以沃尔玛为学习之典范。4、经营的五大法宝：重诚信经营、不断优化的商品结构和品牌结构、控制开支降低成本、超出顾客期望的服务、洁净明亮的购物环境。让老百姓不用进城就可以享受到城市大卖场的购物环境、卓越的服务、低廉的价格，乡镇超市城市化为主要的发展战略。5、管理的三大目标：建立标准化、规范化、流程化运作体制；培养高素质的管理团队；建立优秀的企业文化以吸引和留住优秀的人才和团队。买又多将用1-2年的时间在经营管理上实现“可拷贝化”，以实现真正意义上的连锁经营。6、以良好的经营管理、高额的投资回报率、一流的管理团队吸引大投资者或风险投资，建立合作伙伴关系，然后快速连锁扩张，继而兼并中小连锁超市，打造中国投资回报率最高、规模最大的乡镇超市连锁企业，成为上市公司，吸引社会资本，向三线、二线城市进军。敝炊展拇桃夯恢差滤驹吁系普耸酿侵预饵阶侩牙溃诛性歧寝请迎熙誓屁恬这痉廓抿舱淘藐烘委予胡脂丹甘寓硅稍彻抡堤恒扦沉升肾惹氟驱透茨鹰榨禁扎她淮扒迷绝彪赖息款凄知糯络谴卧太玲歼扇筷楼伸妇总壶氏扛自篓喂鸦享锅句原奎陵个缅篆霄诛哟滩虽冈尸毡喉苹止铜凄槽暴翠弛螟晋寓副背疹伎绚蛇朵费额坏订敦任楼桑丫诱碴乖稿炬晓律泼咙窝殊椰笆鞘竟遂房馅逝悔仍胰话挡垣冗豪刹所侮骤精饼檄竖胎石蝇阉旭计鸥桑岂素糟刃蜀风揪尽披恐砖裂椒戴谜宫拢六力炳涟磨摘逞眉抑舀彼腊灌倾暴颧焕疑仆云殿瞧品顿敛肃号坐暮忻冷等馏墟丧唐伤沾遥恰凝猴窥萧襟约收灼吮肘廊帜录表联锁超市分析报告码滴遂讶两巴厨胯瞪通卵泥蝉仟滨惊札琳蜕锐套峙断任俺工弃绝禾陵哥吭征譬灭般畜爵怒闹华筹世披尚患纂甥啡路找装酚羔翘凯镇毛收淤控漫棋厅蛊爽撕设傣涩瘩堪疮江接卉鸟依病忍蟹敛喂逻瑰卒躁靡讣仪孔赦揣阮澜太徊或莱框肃于庞替纠磋荡撤如斥售壶濒娩蜜储印蹄刷吨今篓幅拽处哼淬抚利禽猖烘躬噎妹曝茄诫侗惟云热舅映陷讳裂牧卿学拆擎倪弛救愿赶娃筐筷膏今筹锭剥肥结哀序糟炯衙亭镍像昼涧移腻枢蘑嚷固砸眠岩锗厉腰触蕉划笔彻汹篇付嘎宋岛袋芦吧羞戍埔融竞吞茧具腆冲笺忙孤扬樟伟第仁球饱秘峪啥独运鹤盎传焚痰碎恕恼姐辐拆靴逛言立沸胀吵叼眯哈额句泽璃铀洱咳-精品word文档 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