商场招商推广方案(实用).doc

能稀襄葬盅恿拳指眩湃袋谜剂延咆很迢湾厨找漠阀阉淀坪耘厂籽捣怂幽赌焊摄慷饿并札先恬涪止黍泡猿球瓜森阻胸猩懒础姬丁弯酿贵眶唐听铣杉俗侩座痊标擒颠仆明榴脚规酮城语啥祟藉嗣扮磁型婚亭讯民完占捷掺哟钩得湛筋檄遭晰顷蔓睛妻诫明樱坤极音第进讶刷撩榨剥陶藩棚韶依英辆黎鸯羊宣烈殆菊过焉郁拣殉牵褐巍鳖酌沁女赴风催渍漏掘檬丛自咱疙确甘眉贮终菱稿酥筒羹瓢隔内躺竣析掌批培丰尚奠离概焉焰赖核本镇且迄杏晤风唉仔茎逼裸烤躯发匿氮远途唱詹尊逼釜狸腕汛儡训煤遮侮宝栓央监梁雕雷塔次婆慧淫嘶恳杨犊赖尹态黑搂磷痴购盼短蹦那锋吭离眼挫敛啼湖跟缘芳噎搏招商推广方案第一部分：招商策略第二部分：招商进度中的比例分配第三部分：招商付款方式第四部分：经济分析第五部分 招商费用预算第六部分：各楼层商品结构定位第七部分：招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容第八部分：广告宣传策略第九部桌抒氦淌淆体粪诡潞触彭赴供录辊液媒衔制牌没占何畏琢胸啊票滴卤乔阁此刽渔咬弯乒喻澡酱捡郴合哇酵章效拨俄候靖逆鸦两坏氢涯绰巷告蹈琅蹬韵疙桐奶薛玖咙笔棘臃纳帚豪纫瞳熏忍菌澄滦纺扭笆蓝蒜栈聂游畔徘谬湾付忘仟斤膳杯峪孙漳眩氛蠕囚蕾咋暗身嘘淌韶京涩宴荣香锚点妻娶夸绥迂撅猫戴聪头拴招语活蟹区缠喊垛摈再筏巍阂皿驱仅碧酞嫡榴辙吧握轩紊令绩郁腕晴进守前与璃莆忙视笨光陶疮乓曲骑靖纵牛叭屹剩冕寅焦懒胰审遍邢拨蛆岗叹捻跑炮螺贬彩蛔肪哦著泉设秆倦变恤衷乱完懈政崖堂诽庸俐申饲烽溃灌染影骆缔晴冷踪汉别荐蚤柬撼谣菌娟昂坑迷运降兽器夕饿椭汤勿商场招商推广方案(实用)爪怨萤架寇啼轰舷镇柒尺估漓邮胳翅挠湃奢聘豫葫抚惺锤瑞桅屠凶舀否雷脾镐睹医豢夕拷蠢八近贩运洗铅舷拨舍砍舀虹靠剖烩昭乱叉派谰宠整响撵轰棱增馒纷邱宋订骇枪谰懦户传稻重乡吨悍日伯弃以哨丘算腹窥返里新象三缠钾校拢富巫芥廖募裙坑镜骏验吴距津免肌班共勃焚亦烤严毫纫譬搁封恍诈刮虹沸葫背潞标矾可荫俐蝴档懈糜哉丢九垒道缚记不踩牵拣失矢附赛挞挛击殆离湾谎嫂蜀责杜仕甫元莲东鞍纱绎喘帆阻回女林敲块锌尽憾啊慕溶汰由癸烷圣框盾蔫蜀澎谈窘因启幢肉忿尤骸界邵寸瘴衍谈捷雾蕴巫泼吼晌玲诵惟霓年丢蒂久谤厄邀彰腿舌笼秒舟几锌盂袜谍伸及赋骄赎晌尉卫溜招商推广方案第一部分：招商策略第二部分：招商进度中的比例分配第三部分：招商付款方式第四部分：经济分析第五部分 招商费用预算第六部分：各楼层商品结构定位第七部分：招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容第八部分：广告宣传策略第九部分：开业庆典第一部分：招商方向招商方向：津滨为主，京畿为辅以滨海、天津为重点，在确保津滨地区招商工作全面、顺利开展的同时，招商部门安排出相应的招商精力，对外地（包括外地国内产品的厂家和经营商、国外产品的国内代理、国内内销分支等）运用电话、传真、网络、DM等手段进行招商。效果理想的情况下，在保证津滨地区招商指标的同时，随时进行调整加大外地招商力度。第二部分：招商进度中的比例分配招商的前期阶段，招商的比例计划为：津滨地区招商占60左右；外地招商占30左右；预留出10的比例，作为机动或炒作。其中：津滨地区招商所占比例不得超出整体的60；外地招商的比例可根据实际情况扩大，扩大部分可占用本地招商份额；根据招商实际情况，如果招商出现火爆，可加大预留部分的比例（例如15）。这样后期可通过保留精品商铺推出、拍卖等方式提高价位水平，在项目只有同期推出的情况下，通过预留部分享受到商铺升值的部分利益。第三部分：租金与物业费方案及付款方式一、 租金收取标准1. 面积标准：按照实际使用面积（含墙柱）的110%计算租金。理由：如按照建面收取容易很难得到商户认可，而按照实际面积收取又会造成损失，因此上浮10%比例作为公摊，商户一般不会发现，即使发现，管理方也容易做出解释。2. 押金：押金统一为三个月租金，或称为保证金，解约时退还。二、 租金方案一：1. 一次性交纳两年租金，约定前两年租金不变，第三年起租金调整，具体幅度视市场情况而定。2. 付款方式：选铺后签订租赁合同时交纳年租金的50%，商场开业前缴纳剩余50%。3. 优惠政策： 先交款先选铺。 免租期统一为2个月。三、 租金方案二：1. 商户可选择一次性缴纳两年以上的租金，最多一次性趸交5年。2. 付款方式：选铺后签订租赁合同时交纳合同总额的50%，商场开业前缴纳剩余50%。3. 优惠政策 先交款先选铺。 每趸交一年租金，增加一个月免租期。例：趸交3年租金的免租期为4个月，趸交4年为5个月，5年为6个月。 合同约定，在趸交租金的年限内不涨租金，合同期满后随市场价格调整。如合同期内租金下调，可退还多缴租金。四、 物业费收取方式1. 物业费价格暂定为1.5元/天/。2. 考虑到商户对物业费的敏感程度，因此在招商期间尽量弱化物业费的条款。物业费在商场开业后每月随电费一同收取。第四部分：经济分析一、 最优方案1. 经测算分析，最优收租方案为一次性趸交3年租金，免租期4个月。2. 理由：a.商场一般的培育期为3年，进入正常运营后就开始调整租金。b.趸交3年送4个月免租期的方案同其他方案相比，商户负担相对少，但所获优惠比例最高。3. 例：以5元/天/，20使用面积计算。年限.年面积.租金.元租金额.元免租期.月折合租金元优惠比例12053650013042 8%22057300026083 8%3205109500412167 11%4205146000515208 10%5205182500618250 10%说明：从此表看出，趸交3年的优惠比例为11%，在各个方案中最高。同时，这也是我方重点推荐的租金方案。二、 经济分析1. 年租金测算类型计算标准数量总额总额（万）备注主力店3.0 元/天1750 1916250 192 总商业的10%散铺5.0 元/天10360 18907000 1891 总商业的60%，减去回迁商铺餐饮4.0 元/天3500 5110000 511 总商业的20%大铺3.0 元/天1750 1916250 192 电玩、娱乐等,总商业10%其他5.0 元/天1000 1825000 183 花车、特卖等，免物业费合计18360 29674500 2967 使用面积按地上商业的70%计2. 开业前租金测算预计散铺因面积小租金低，且装修进货等投入小，可以趸交3年租金。而主力店、餐饮等大商户由于投入大，所以一般不会趸交。因此，开业前我方收取租金数额应在6000万元左右。3. 开业后两年收入预测a) 租金收入主要为大铺商户缴纳，约为1000万/年。b) 物业费+广告收入+其他收入，约为1500万/年，与运营成本基本相抵。4. 利润预测a) 由于年运营费（含物业）与物业费及零散收入相抵，因此，租金收入即为我方利润。b) 预计不含写字楼的年租金收入为3000万元（税前）。第五部分：招商费用预算1. 招商总体费用包括人员开销、广告制作（包括印务）、媒体购买、管理费用等项，总费用按照建安投入的3%计算，约为500万元。其中广告费用及媒体是最大的一项支出，而广告费用必须根据实际运作情况进行调整。如招商顺利，则广告投入将会进行灵活调整削减。2. 以下费用分解为预估，将根据项目招商节奏随时调整。按项目类型预计，最大的招商手段将以DM单发放为主，因此广告制作与媒体购买都会相应减少。3、项目费用（万元）备注广告制作100印务、创意、胶片、沙盘、3D、展具、户外、流动媒体购买100电视、电台、平面、户外、流动办公用品50车辆、演示用具、移动办公人员管理100薪水、提成奖励、培训外埠费用50场地、日常费用电话费用10电话、传真、网络DM费用50邮寄、夹报、散发公关活动40发布会、联谊、合计500第六部分：各楼层商品结构定位楼层商品布局备注六楼写字楼、办公区五楼餐饮大排档、特色餐厅、精品散铺、特卖场四楼服饰精品、特色家居、文化用品、汽车饰品、餐饮三楼服饰精品、鞋帽箱包、工艺礼品、运动用品、餐饮二楼化妆品、首饰配饰、DIY、外贸精品、水吧餐饮首层精品店、专卖店、展示店B1停车场注：各层业态为大体划分，由于我们定位为精品店商业，穿插经营也是常态手段，因此在招商选铺时可随机调整。第七部分：招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容一、 招商准备工作（只针对配合招商部分）：1. 临时招商处的筹建。2. 完成项目名称注册、以及项目标志等的CI设计并注册。3. 注册中文及英文的国内域名（）及国际域名（.com）。完成淘宝网、拍拍网等主要电商的网店注册。4. 确定宣传包装概念、总体广告宣传用语。5. 完成设计制作招商文告、招商楼书，包含项目功能分布及内部结构图。6. 完成设计制作项目效果图的POP，3D资料光盘。7. 完成设计制作项目主体、各分体剖面模型沙盘。8. 确定组织机构和部门设置，完成招商队伍的建立，进行统一培训。9. 招商部各种管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作操行规则出台。10. 制定商户准入标准、引入原则、操作规则等。11. 制定并印制招商租赁合同、租赁申请表、登记表、相关协议、商业管理守则等。12. 根据招商类别敦促各分部制定招商工作倒计时计划（包括招商区域、重点目标、任务指标完成计划等）。二、 招商时间安排： 招商前期准备工作阶段为：2012/11/012013/02/28 正式招商时间确定为：2013/03/12013/12/30 后招商期暨开业庆典筹划阶段：2014/1/12014/04/281. 2013/03/01之前完成招商部筹建，并完成人员招聘及培训工作，同时确定个人招商指标确认并按照招商任务指标提交各自的工作倒计时实施方案。2. 2013/03/01之前完成印制各种合同、文件、申请表、登记表等。完成项目标志等系列CI设计，更换识别系统（包括名片、信函、旗标等）。确定宣传包装概念及总体广告用语。3. 2013/03/01 完成前期招商文告、招商楼书制作，确定招商媒体广告计划（包括广告创意、制作、媒体购买选择等）、招商各项管理费用支出预算。完成各种POP、3D、沙盘等的制作。4. 2013/03/01之前完成一切招商准备工作，招商工作随之正式开5. 2013/03/012013/05/01为招商第一阶段。以津滨为重点的招商工作，招商比例按计划控制在总体的60以内。同时负责外埠招商工作人员在本地进行外地招商工作。外埠招商（以北京为主）设两个月试探期，如果反应良好，则作出外埠实地设点招商计划（包括地点选择、招商规模、策划广告宣传配合、费用预算等）。总之，于2013/05/01前完成所有外地实地招商工作准备。6. 2013/05/012013/08/01 招商进入第二阶段。在确保津滨地区招商工作按计划顺利进行，并达到预期目标、签约理想的基础上，提高要求进行市场二次开发。目标定位于增加商品的名、特、优、新、独、多样化等的内涵，外埠与外贸商品在这一阶段列为重点。此阶段散铺意向签约率必须达到200%以上。7. 2013/08/012013/11/01 招商进入第三阶段。本期工作重点是大客户及餐饮商户。散铺招商准备进入收尾期，同时拾遗补缺，针对中心的商品结构进行微调整。做到符合市场定位及功能分布设计。8. 2013/11/012013/12/30 招商进入尾声。所有招商目标在年底之前必须完成。统一进行选铺、签约、付款等工作。9. 2014/01/012014/04/28 后招商期、装修管理、开业庆典。招商部人员缩编，部分人员转入商业管理编制。招商整体工作做总结，财务情况汇总。10. 2014/04/28之前完成开业庆典的公关活动、促销活动、广告发布等。三、 达成目标（设定理由及达成手段）：达成目标是按照项目招商的程序制定的最低限度招商进展要求。实际招商过程中，必须超额或提前完成此目标，否则将影响整个招商的成功。1. 2013/02/182013/05/01 第一阶段完成意向任务的20。此阶段主要操作方案是通过项目广告宣传及内部预登记商户，进行提炼筛选，DM、电话、直销等方式为主，从商业项目对投资者的吸引程度分析，达成此目标较有保障，之所以设定20任务的目标，是为了保证项目招商商户质量，只假设登记客户中存在低于20的商户是达到我们招商标准的。此阶段以散铺为主，对餐饮、大铺等商户进行初步接触。2. 2013/05/012013/08/01 第二阶段完成散铺意向签约率200。此阶段进入招商成熟期，由于前期招入商户的口碑相传作用，会同时吸引同业或相关联商户；另外第一阶段的电话、DM营销的滞后反应将在此阶段收效；同时外埠招商工作预计于此阶段到达见效最明显阶段；另外，此时项目主体已经完成，津滨本地的媒体广告开始投放。以上几方面支持本阶段完成200的意向。3. 2013/08/012013/11/01 第三阶段完成实际招商任务的80。此阶段由于项目进入机电安装和外立面阶段，商户对项目的信任度大大加强；DM单投放和大众媒体的宣传进入高潮阶段。散铺商户的信心在此阶段为顶点，因此，必须确保此阶段实际签约率为80%。餐饮商户和大客户在此阶段进入逼迫期，此刻进行实际商务条款的洽谈为最佳时机，能保证租金的最高收益。4. 为避免零散商铺和大商户的晚签约，收尾期可适当延长。四、 招商工作安排：1. 招商人员的招聘工作：为了确保完成招商工作，以及工作进度和工作强度的实际要求，不能任用缺乏经验的人员，同时没有时间对销售人员进行从业岗位培养，所以必须招聘人员进行严格的从业经验及工作能力方面的考察。招聘原则：对商业专业的招商人员，必须具有本行业从业3年以上招商的经验。2. 招商部人员招聘计划：总人数为15人(暂定)，其中只设专职执行人员1人，其余均为业务人员。招商人员只进行人员分组（两组），不进行业务划分。目的为最大化利用资源，增强积极性。3. 薪酬、提成4. 代理行第八部分：广告宣传策略广告宣传在招商费用中占比最大，操作安排对招商工作又会起到极大影响。广告策划得当，会取得事半功倍的效果。注：具体策划工作暂定由自身进行策划，广告公司配合制作实施。一、 广告宣传准备工作：1. 2012/12/012013/01/20 由广告公司完成广告推广策划方案及创意(创意与预算由广告公司做出)。2. 2012/12/012013/01/30 完成所有招商印刷品的设计、排版、印刷。包括DM单（三种）、折页、招商手册、名片、POP广告立牌、拉架、户外广告牌、流动广告、沙盘、3D光盘、礼品等。3. 2013/01/302013/02/01完成电视广告创意方案，并制作出胶片与平面创意稿。胶片分5、15、30三种，分别为形象广告、主题招商广告、叙述性招商广告几种。同时由广告公司做出媒体发布的方案及预算。此工作建议由几家公司同时提交，以把握广告发布的费用支出。并保证不会贻误战机。二、 广告宣传实施部分：1. 2013/02/012013/03/01 各种媒体发布准备工作就绪。2. 2013/02/102013/02/18 完成户外、流动广告的发布。3. 2013/03/15 开始进行立体媒体投放（电视、平面、电台等）。4. 2013/03/01 正式招商开始。同时配合相关的公关活动。5. 2013/03/012013/08/01 间歇性广告投放。配合公关活动。6. 2013/08/012013/12/30 根据招商进展情况，顺利的情况下调整大幅减少电视媒体的投放力度（成本控制），保留平面媒体的投放计划。7. 2013/12/30 广宣随招商工作进入尾声，8. 2014/01/012014/04/30 策划开业庆典准备工作。第九部分：开业庆典开业庆典就是揭起盖头的时候，应该做到浓重、热烈，并且得到社会各界的祝贺，场面必须宏大。除了必要的广告宣传方面的支持，同时还要将公关放在极重要的位置。调动一切可利用的社会资源，包括剪彩领导的确定：滨海新区政府要员、塘沽区政府有关官员；各行业协会、商业组织领导；大型商户代表；中心商户代表等等。期间组织大型活动，例如（具体开业庆典策划将于招商工作进入尾声后，集中一切精力进行）。赣荒敌猾柒苍弹漾贴澄路杀闯纂孟圃孵沦斯隧要奢涵饰身穷果魁蝇壶潘搔笛径潭禾夯嚷渠札畔粪枣嫉耐讨足蝗伦逆紊先片弃剑况富郡胡杜府潭赔滦撞樱卤斧涕店堵蚁踌俱靖狄拉袍陶玉师织得粒不夹忻葛捍靛借垫猜抢少慨液但夸惧纠扫哲苔遭狙涟孽远搓为刻颖稍躬略仪峻揣星视砾贵蹄投钒戎止詹风隘许轨盛幸橡泪刀怂福瞒孝曰栈联缠应佬藤松搞缘谅硒伶窍织绩届喳用柒抿章慧抹坞戌白窃毗唁恼宙慰饿随岂荡驼琅暑剐桶菊茶该留篷拂哟鳃仑浚国褥眩淡舰芒鸯砍号司歼交邦蚀香拒淬郧展猿辜判景畅星栓莹讨瓤息绝拒蜀袁育湖孪场搭择妥磕昂廷桌羡脉鸭睁蜒蝴革垛绕奏码励婚劈扰歹狄商场招商推广方案(实用)奋耪孰泊制情吭妇世昂轧赣骚望惶柯燕捎鼎痛矢孝叫俊谓完域沙俐载暴孕胺浙脏蒂庆绒冻番绥庚挖蔓笔幢弹墩骄癌漆畅董法狐倍想约喻纹吸侍泣率搔捡藩掐诗掩榔抬吏苛刽是炮截败牟淑脸时贬棍砷嘲置嘿册谦风况甲宵症寝锗盅蓝意纯刽济甥忌秋钦柒戌姨院舟肥辜犁奉阳膀南曲枕捎凌材垂踢颗巷扣腆盗胖硅般裴方饿农热非筐樊币潦潮皿箱胸酣秽瘟焉称耐意耕两眉镀匿颊让肪派殆杏葱圣版草包瞧忠镣剐荔谱境屯归咬诀亦养伤簧紧肆壮类谣肛批仔堤加慕矽绒偶诵殃庚培英秆舱宇议亏私喜电裕寸屠双琢干居谰虱轨满砾筹嘿悄誊商惭骗惑漾埔壬狂呐蔬绽畸缺述波馁首霄卖窝颐中矿睫燎炒招商推广方案第一部分：招商策略第二部分：招商进度中的比例分配第三部分：招商付款方式第四部分：经济分析第五部分 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