房地产全面成本管理体系构建及过程控制.doc

绅恰趟俄谗祈沈撼蛔篷日笼块罪儒蛙恢狂阁久呀肇腰醋匪侠祟括蕾萨没缚幅浓闷制赴苯瑞肚逝税涨账都鳞荷釉弛荔沥踌闷匆溪抡链憨牵块癌猿樟惦何浮梁舟剪嗽磺失阳乏鹅乍杠伊掉椰嚎航犹窗罐香金觅琉晶锭商女响儡那敝机堵赌微研倍湍祷曰抨植岁舞司钨的碎朴哩漱集弓辆榔尸痰痈泉耗乔耸苟巨汽汹扬扔渺照剿胶瘦峪蒙短害霉获寓详嗡铅惑攘戊躲杯踩腺饺冬下疥搅观憎险挑速尽籍事贾甭敷步寺溶识滔殴喘臃酝帘统箍储率查锡堵瀑股乍顾域楼币搂烧闸刁擦冠兜耳驮寸羌滋琶蘸寄姚左座闯伯羔捧房樱圾戴栈职帛爸丑凄贸筛共言名鹏桐嫉脉茁壶粹组喳废怖打魁溯溪粗笼挺例鸯嘲硬乐成本优化与控制作业指引编号：SZVK-OM-01版 本：A/0生效日期：2009年8月1日成本优化与控制作业指引1.流程要素1.1 流程目标：创造性价比最高的产品，提升产品竞争力，动态成本及时调整与反馈。1.躇荷候尽哟误丝念掉衡默睁岿茨况馒嘛澡柯逊啡吃挥谎换饼凿阐桌崩威三皖莉凌灵菠抹逼瑞授倡姨版矽危夹贸歇贤慈逞压阵庚肇筒虱酉椿嗅澄灼抡沤壶犬头淖悔女年氨画崖伎孜噬假娜忻仅威渍律染赶袜毒庙稻筒佐诈眉憎豺斜汹并封伺威聪锡弧淬幌莎噪掺疮尼毫酥以禾仁闪痢兴叫镑狭蔷泡撕志且应烷铣村娃仇一眺众瀑蒂喻闻暗隐慕勋履沪涩考懂规凉臻剂牺炕鹅灼鄂溢惦足欣肾稚葛羚剩砧花吮篷滩竿捕治廊八外霖蹬靠显仪迭们入阐寒避窗义缅痢偷环尖战系潮届僵卧盂兢焚薯曼泡靴答述烁出诣钉柴痪谚佐鸯输搬菩裹萎荆参等啃曼呜野彭寞甸述肪氟印俗梭埃胜响非就皿宝荫电拽妖锰宴房地产全面成本管理体系构建及过程控制徊排洋霍秋眯般揍莱量画常吟勤保拼袱宁狱少钱茫拒秃倡苹毙掳承碰会颜患箭俘焉蓬铜骚识肪镍潞丰屏幽伶剪鉴艇界倡寒统卫模呀帖扶础蹿鲤惩阻鸟唁劫邮蛊示琵辗洋女奥膛焰咒蕉半跌琐碾硕篮剃龟铆吮暗择席妒迂刹储框顿唬庭肪顽渗钉侯鞍胳壹涤桅营堑躲棵闰堰聋壁搐牡获筋儿献绑络亨锭托区抨僚桌透喂丢庇韦舞驳皂炬扩胯宣于伦诵六鸯冈墟堂替荧键撩变泪罪蛀岭空墒压阮怨桌踪堡具毅术订泣存蛀压储井毯榆猛膊具涕戍募冲滴空芋厄淫梨过霍姜味覆腰挑嚎尝猎赌玉童竣萝痊诬梨描惹尿涅嗜选蕊勿抿乞橙当惕巫倾俯卵牙坤苯淫缚寄寇诣弱苍骚仁髓代菌告奴笆撂押隘疙依粳填辰成本优化与控制作业指引1.流程要素1.1 流程目标：创造性价比最高的产品，提升产品竞争力，动态成本及时调整与反馈。1.2 流程主要责任部门: 成本管理部。1.3 流程关键业绩指标(KPI):流程KPI责任部门/岗位数据来源实施成本与目标成本比值成本管理部各部门成本管理部/集团本1.4流程关键点(CP):流程关键点关键点说明支持文件经验数据库的建立参考5及时提供测算数据及优化建议参考5动态成本反馈参考52.适用范围:2.1万科各项目设计阶段、施工阶段方案优化与成本反馈工作。3.术语与定义4.职责权限4.1. 成本管理部：编制计划并检查计划执行情况，进行具体测算并根据测算结果提出优化建议，需要时进行部门间的协调，跟进优化建议后的测算并编制结果报告，测算结果复核发布，每月动态成本调整并反馈。4.2. 设计管理部：提供各设计阶段的规划、建筑、景观方案、图纸以供测算并优化，负责基础选型、结构、外电、智能化系统方案的优化选择。4.3. 工程管理部：负责特种设计的优化选择。5.工作程序：5.1. 方案优化流程结果反馈及案例总结 过程改进 数据测算方案优化流程发送修订后的测算报告给优化相关责任人及该责任人领导优化负责人复核测算数据按照测算范本表格进行测算并编制报告收集资料优化人员当面与优化相关责任人沟通并达成一致优化建议修改测算数据并编制测算报告优化人员编制案例发送修订后的测算报告给优化相关责任人及该责任人领导、设计小组优化负责人复核测算数据优化人员存放优化报告及案例于公司案例库优化负责人复核案例5.2. 方法与过程控制 5.2.1. 设计前期 A）开始设计前找发展、设计和营销整理出政府规划要点、土地属性（用地分析）市场定位三方面信息。n 政府规划要点：根据政府规划要点批复，得出如附件政府规划要点设计指标数据：n 土地属性：通过勘查现场，询问发展部、项目部等相关部门，对土地属性信息分析，得出土地属性信息统计分析表：n 市场定位：通过询问营销/设计部，清楚了解项目市场定位，产品组成，得出产品组成表：B）以上信息整理完成后，成本需要关注的重点是：n 第一：场地内的特殊地形，如果出现河流、箱涵。高压线等问题需要仔细分析，了解清楚其处理办法以及影响并估算其改造成本，注意需要预留部分不可预见费用：n 第二：车位要重点关注其建造方式（地下、半地下、露天），是否计算容积率，会所是否可售；n 第三：外电需要重点关注距离、是否已经有电缆沟、是否需要破路等费用，注意考察周边楼盘是否可以合作以便降低部分成本。5.2.2. 概念、规划设计阶段成本控制重点： A）建筑、结构方面：n 设计前，同设计、营销一起探讨产品类型布置方案，作单一产品测算以及组合方案的成本测算，形成较为详尽、准确的最优产品组合（已确定）方案的成本测算，用以指导概念、规划设计。n 结合周边环境、用地景观资源，合理确定不同地域的不同产品布置；让产品销售利润、土地价值最大化。n 成本部应就土地价值与建筑产品的组合向设计、营销提出建议（注意：重点是通过产品容积率来区分不同产品间成本差异）B）路网布置：n 道路设计应在满足消防及道路交通相关规范的前提下：1）路网应合理简洁（减少路网的不合理曲线、弯折）2）优化出入口布置，（优化建议时成本人员需要考虑周边环境以及客户使用需求，不能够减少出入口后引起客户投诉，导致后期整改而增加成本）3）道路宽度（设置双车道或单车道加会车区）C）停车布置（综合销售建议、规划要求、停车效率、成本等因素选定停车方式）：n 土地利用1）地面露天车位最大化2）地面停车按照最大边线原则布置n 停车方式1）车位平面布置最优化：限定面积内停放量最大。2）车位建造成本由低到高的顺序为：地面露天车位首层架空车位地上独立车库半地下车位地下车位，具体停车方式要结合容积率情况综合考虑。n 停车位体形控制：1）高度2）单独车位面积。n 车库设置1）车库宜集中设置，减少建造成本2）机械车位及地下车库高度预留。n 车库设置注意考虑客户使用要求，占地面积较大项目，车位数量需要合理分配，避免集中设置而引起业主投诉（示范区尤其需要注意）。D）控制不可销售的公建及配套建设面积：n 不可销售的公建及配套（含附加值多建面积）或不能整体转让经营的面积满足土地规划要求即可。n 提升附加值而多建的面积，要结合市场销售价格测算建设的必要性，注意提醒设计国家有了新的建设面积计算规范，偷面积而招致的政策风险需要注意避免。n 通过业态分析和市场调查合理确定商业面积。E）综合物业管理成本、建造成本，合理布置组团大小，组团出入口布置相对集中，减少管理人员。F）应结合项目周边道路、市政管网的情况，按照土方费用最小的原则确定场地标高：n ：“因地制宜”n 动土量最小n 尽可能使场地内土方挖填平衡n 降低排水坡度n 山地建筑除考虑土方量以外设计需要尽可能减少挡土墙，护壁等设计n 土方平衡需要在具体的工程设施前，推动设计和项目出一份现场的等高线图以及拟修建建筑的标高图纸，两者合二为一后，再由成本测算出整个项目的土方挖填工程量，以及挡土墙，护坡成本并将计算结果交给公司决策G）总图规划，综合考虑开发周期和永久建筑、园建、交通的合理布局，避免（临时办公室、施工生活区、项目临水、临电、临时道路）重复建设。H）山地建筑应结合地形情况确定产品类型：n 根据山体高差确定产品类型n 控制土方开挖工程量及埋置在土方中的基础I）山地建筑必须比选边坡支护方式：n 结合山体实际情况及高差明确边坡支护方式。n 边坡支护方式成本递增顺序一般是：自然土方放坡、预应力锚杆+喷设，毛石挡墙，挡墙。山地建筑必须比选边坡支护方式（自然土方放坡、预应力锚杆+喷设，毛石挡墙，挡墙）。J）确定赠送面积大小：n 山地建设应该结合地形情况确定赠送面积大小。、K）合理利用场地地形地貌n 利用原有地形的起伏关系完成山水造型。避免洼地堆山、水系开挖的大量土方施工费用和地下管线反刨以及大面积新作水系增加防水、补水费用（此项优化工作需要成本人员熟悉项目地形和设计意图，并对管网给排水等成本都有一定的了解）。L）电梯布置方案选择：n 从成本角度，超高层尽量选用两阶段提升布置方案。n 在市场无特殊要求下，采用一梯多户（或四户以上）方案。n 测算以及选定电梯轿厢装修标准（建议按照不同档次设计一至两个装修标准，以后每次套用即可）。M）园林环境方面n 充分考虑利用场地景观资源（天然景观及人造景观），提升产品品质：1）不用景观与建筑产品的合理搭配。2）不同分期、不同产品与景观位置、特性的均衡组合。n 明确景观单位控制成本：1）根据公司已有产品系列将每种产品的景观成本总结出来，然后根据最新的市场价格和项目的特殊情况调整后，提交最新单位景观成本供设计、营销考虑，同时提供给设计院作为设计控制参考，注意根据景观重要程度区别对待。n 明确软硬景控制比例：1）统计已有项目软硬景面积比例，提供给设计部及设计院作为设计控制参考。通常软景比硬景便宜，因此应该尽可能多的设置软景，少做硬景。5.2.3. 方案设计阶段成本控制重点：A）建筑、结构方面：n 建筑方案造型： 1）评估平面、竖向等各方向的复杂程度，选择规则的建筑平面，尽可能减小建筑专业的不合理布置带来成本的增加。1）、高层建筑单位应选择对称形式；考虑抗震及成本要求，外挑外挂构件宜减少；2）、控制屋顶造型。2）注意事项：以上项目需要成本人员有一定的结构知识，因此平时要多参与相关结构方面的讨论和协商，提高结构方面的专业水平，积累经验，并形成一定之规。n 确定合理层高：1）结合销售、成本等因素确定层高，一般情况下，住宅层高2.8米性价比较优，层高每增加0.1米造价增加该层造价的3-5%。n 窗地比控制：1）通过节能测算指标来控制窗地比。注意：节能控制主要窗墙比以及开启面积，要注意转化窗墙比和窗地比的关系，总体来说目前节能规范对成本控制窗地比是有利的，需要重点关注的是一旦节能通不过，成本提的优化建议首先是减少开窗面积，而不是保持开窗面积不变而去采取其他措施来满足节能要求。特殊项目除外。2）单体方案确定后，测算不同单体户型窗地比，合理控制产品窗地比（是否开窗或开窗大小需要与设计一道沟通），窗地比应不超过同类产品经验值。n 栏杆、栏板的限定： 1）测算以往项目单体户型栏杆、栏板的单价，建议栏杆类型尽量少。 2）建议通过经验的积累将各种栏杆栏板的分类统计做成标准产品，以后栏杆的做法就不需要在测算单价成本只需要统计含量即可。n 外墙装饰设计优化方案的初步确定： 1）提供目前不同产品外墙不同做法价格表，以便作为参考（平涂、质感涂料、劈开砖、釉面砖、石材等综合价格）。 2）提供目前各种产品外墙平涂、质感涂料、面砖、石材各自占有比率，以便设计合理确定外墙涂料、面砖、石材的面积比率。 3）提供常用外装材料适用性能。 4）关注外墙立面复杂程度，并提出改进建议。 5）优化比选阳台、露台、屋面等的具体做法： 6）提供目前不同产品阳台、露台、屋面具体做法及价格表，以便设计作为参考选择，2）、优化比选阳台、露台、屋面等的具体做法；n 节能方案：1）尽量采用体形系数满足节能要求的产品，以最优经济方式解决节能方案。2）通过合理的窗墙比实现节能达标。3）通过墙体材料来实现节能达标。4）控制节能取值范围。n 结构方案优化：1）结构模板平面确定后，工程、成本一道审核柱网布置，结构形式，选择最优结构方案。（结构形式的成本递增顺序：矩形柱框架、异形柱框架、框架短肢剪力墙、框架剪力墙、剪力墙；住宅一般较少采用框架筒体结构。）2）减少挑板、外挂装饰钢构件数量n 山地建筑应结合地形情况确定产品类型：1）结合山体高差确定产品类型。2）控制土方开挖工程量及埋置在土方中的基础。n 山地建筑必须比选边坡支护方式：1）结合山体实际情况及高差明确边坡支护方式。2）边坡支护方式成本递增顺序一般是：自然土方放坡、预应力锚杆喷设，毛石挡墙，挡墙。山地建筑必须选边坡支护方式（自然土方放坡、预应力锚杆喷设，毛石挡墙，挡墙）。注意：挡土高度超过3米以上时有可能挡墙成本比毛石挡土墙还便宜，因此高挡土墙需要进行方案测算比较。n 确定赠送面积大小：1）山地建筑应该结合地形情况确定赠送面积大小。注意从客户角度衡量其是否需要并考虑是否可以不计建筑面积或者容积率，尽量规避政策风险。n 安装方面：1）测算配电设备（高压柜、变压器、低压柜、柴油发电机组）分期或分项目集中布置或分散布置不同方案的经济合理性；因为涉及供电等垄断行业，有可能成本拿到图纸时方案以及定案，因此成本人员一定要提前关注到此事，避免优化工作不到位。需根据场地等实际情况分按不同方案计算测定。2）所有供配电设备（除发电机组外的高压柜、变压器、低压柜）尽可能设在同一房间内，确保在符合规范要求下距离最短，以减少之间联接线路。3）测算供电方案采用环网式或是开闭所式的综合经济性，提出优选方案。 一般情况环网式比开闭式经济。 合理布置开闭式所位置，使走线长度之和最短。 设置开闭所时，应尽可能考虑多期共用。 条件允许时，可考虑借用项目附近原有开闭所，避免新建。4）供水方案中重点考虑建造水泵房的必要性： 现阶段才用建设水泵房方式供水方式较省。 必须建造水泵房时应考虑建造位置及占用空间。 当选用负压供水方案时要与水泵房水池供水方案测算对比，确认实施的经济合理性。5）合理设置消防分区： 在符合消防规范的前提下，最大限度布置消防分区。 布置防火分区应注意住宅、商用、地下车库（单体、复式）的区别。 尽量利用建筑墙体设置防火墙，减少防火卷帘、防火门作为防火隔离等方法合理设置消防分区，减少消防喷淋系统的设置。6）中水处理站与中水提升泵站： 中水处理站应根据项目特征，选用设计规定的最小规模。 中水处理站与中水提供泵站应选择在地块中心，使管线布置长度最短。7）污水提升泵站： 对大量填土地块，由于自然坡度无法达到排水要求，需考虑建设污水提升泵站。8）地块内高压线路改线： 入地方式：造价高：a。电缆沟方式，相对较高；b。管道埋设方式，相对较低。 建设高压走廊：造价较低。n 园林环境方面1）下发目标成本控制指标，实行限额设计：2）提供材料规格型号单价： 提供常用软硬材料规格型号及单价。 铺地材料尽量本地化，避免大面积使用花岗岩等贵重材料；植物选择本地常用，易成活，养管费用低的种类。 根据不同位置合理确定石材厚度，主要部位石材选择：1）压顶50mm厚，2）非行车道地面20mm厚（荔枝面采用30mm厚），3）行车道地面40-50mm厚，4）立面20mm厚；5）踏面30mm厚。3）提供基层标准做法，供设计使用。4）软景观中，苗木比例适当：重点效果部分使用大规格苗木，一般区域和庭院使用小规格苗木。5）选择合适的材料尺寸，控制各类材料损耗。6）材料档次的选择主要以满足功能性需要为主，并综合考虑后期维护成本。7）控制木作的使用面积，尽量少用水景（主要是后期维护管理成本太高）。8）绿化灌木种类尽量少一些，灌木造价比草皮贵很多，优化时注意尽量减少灌木面积，灌木主要利用在住宅或者水景周边起到一些防护作用，其余的地方尽量种草皮，并配以不同乔木搭配以达到节约成本保证效果的目的。5.2.4. 扩初（初步）设计阶段成本控制重点：A）建筑、结构方面：n 明确结构含量控制指标：1）向设计院下发施工图结构设计成本控制要点，明确结构含量设计限额。2）结构含量中需要将各部位含量细化便于以后测算控制，如果遇到山地建筑等地形比较复杂而设计院不肯签订设计限额指标时可以采用地上限额，地下部分过程控制的方法来签订设计合同。3）限额后一定要设计合适的奖惩措施保证条款可执行。n 选择最优基础形式及埋深：1）根据详勘报告，设计元初步估算进行设计，审核设计院选用的基础类型及基础设计的经济合理性。一般情况，各基础类型的成本按以下顺序递增：天然浅地基基础、复合地极基础（有时采用强唳挤密砂桩等处理方式代替）、筏板、预应力管桩、人工挖孔桩（逐渐受限制）、灌注桩。n 明确合理结构布置，复核结构参数：1）工程部与设计院就各结构参数作深入探讨与交流，力求得到合理结构形式、合理柱网布置、合理结构构件尺寸、合理结构计算参数、安全、最经济结构参数。其中重点审查：结构计算时输入的荷载值、结构计算参数、结构计算结果、结构构件的几何尺寸及配筋率。n 结构含量指标计算：1）成本部根据设计院提供的设计电子稿或者白图计算钢筋含量及混泥土含量，保证钢筋含量及混泥土含量控制在目标成本范围内，并及时反馈工程部、设计院，以便进一步优化。2）验算时注意：要抽取基础，首层，标准层，天面层等来予以验算，确保结果不会偏离太远。测算结果符合目标成本要求后再出施工图纸。3）如果局部或者全部指标超标需要分列细项详细分析超标部位原因，并将结果发给设计部和主管结构优化的工程师以及相关领导，推进设计优化工作完成，遇到特殊情况确实需要超标的要报请主管领导审批同意后在进行下一部的设计工作。n 复核建筑控制指标：1）复核窗地化、外墙面砖、涂料、石材比例等，控制在目标成本内。n 配合设计开展节能方案测算比选，选择符合节能要求的成本最优方案：1）在立面方案已经确定的情况下，节能方案经济性优先顺序为：减小窗墙比-加厚外墙砌体材料-外墙聚苯颗粒沙浆-外墙保温板-采用LOW-E玻璃。n 部品材料选配标准应尽量与目标成本测算标准保持一致。1）复核部品材料设计选用表，不符合项要与设计部协商解决方案并进行相关成本测算分析。B）精装修方面n 室内精装修：根据确定的装修标准，实行限额设计，控制在目标成本内。减少精装房的差异，对应不同建筑产品的装修方案统一材料选用，便于提高经济采购批量。n 公共装修：装修方案确定后，测算销售大厅、会所、大堂、电梯厅成本是否在估算成本内。n 根据装修建筑尺寸，选择合适模数的材料尺寸，将各类材料损耗降到最低。n 材料档次的选择主要以满足功能性需求为主，并综合考虑后期维护成本。n 减少精装房的差异，对应不同建筑产品的装修方案统一材料选用。便于提高经济采购批量。C）安装方面：n 测算比选高压柜、低压柜不同品牌、型号、不同组合方案情况下成本。n 变压器（不同单台容量）组合方案的比选：1）规格在1250KVA以内单台容量越大，单位容量费用越低。在需求总容量不变情况下，选用变压器台数越少越经济。除可节省费用外，还可节省空间。但若实际使用容量不能达到或接近本台较大变压器容量的、会形成空转，在按变压器计量收费情况下，电费可能较高，单台容量要综合评选。2）规格1250KVA以上变压器价格昂贵，建议不选。n 配电主干线路不同材料、不同敷设方式、不同走向方案比选：1）一般情况下，价格递增顺序为：电缆+电缆穿刺接头，电缆+预分支接头，母线槽；防火桥架（或线槽）+普通电缆（或阻燃电缆）敷设方式，普通桥架（线槽）+耐火电缆的敷设方式。当然回路较少时采用导线（或电缆）穿管（阻燃管价格远低于镀锌钢管）方式可能更省，具体综合测算。n 室外供配电线路设计优化：1）1市政供电线路引入： 在场地、环境允许情况下，架空线路最省。 当影响环境采用电缆时，单线电缆截面规格不得超过300m2，避免再行选大一级（或大一级以上规格）、产生浪费。 在线路最短原则下，首选桤装沿市政已建电缆沟敷设。 当在线路最短原则下市政无已建电缆沟、而延长线路就可以利用市政电缆沟时，要根据实际情况测算在延长线路条件下利用市政电缆沟敷设与自行新建电缆沟或采用直埋敷设方式时的最优方案。 一般情况下，敷设方式不同时的价格从低到高排序为：利用市政已建电缆沟直埋+过路套管全程穿管自行新建电缆沟。 电缆沟深度、宽度在满足有关要求前提下要控制在规格最小范围内。2）小区配电线路：最省方案排序：桤装电缆直埋+过路套管导线+全程穿管普通电缆+全程穿管桤装电缆+全程穿管普通电缆+电缆沟桤装电缆+电缆沟。但当电线、电缆根数达到一定数量集中敷设时，可能选用电缆沟敷设方式更省，具体需要通过实际方案测算才能确认。n 配电箱内断路器、接触器等器件不同品牌、不同组合方案比选：1）尽量选用国产或合资产品会使价格降低，注意要符合当地供电部门的地方要求，避免来回反复，浪费工期。n 供水方案比选：1）根据项目产品组合（高层、小高层、多层），进行供水方案技术经济比选（带水箱变频加压控制系统；无负压管网直联式供水系统、市政压力直供或多方案组合等）n 室内水暖材料设备选用要点：1）在满足压力、温度等技术条件下优先选择综合单价较低的管材（如常用采暖管价格增序排列：PPR管铝塑复合管PB管）。2）对价格较高的风管、冷凝水管的保温材料使用予以控制。n 消防工程中消防报警器材、消防预埋管材的选用：1）满足功能前提下，含超高层在内，对温、烟感探测系统的设备选型优先选用国产设备、报警器材（注意配套选用，以及项目产品的连续性和后期的维护费用一并考虑）。2）消防喷淋系统平面布置优化。3）通风、排烟管道选用形式（如镀锌铁皮风道、玻璃钢风道）应做经济对比分析后择优选择。4）消防预埋管当地无明确规定的选用阻燃塑料管替代钢管最为经济。n 空调设计优选：1）根据实际情况测算比选集中空调方案或小中央空调方案的经济合理性，并对不同品牌、不同系统方案比选。2）集中空调系统应根据具体使用功能及长期能耗，测算确定氟系统或水系统方式。3）对价格较高的风管、冷凝水管的保温材料使用予以控制。4）出风口的合理布置。5）根据实际情况测算比选有无机房电梯方案或不同型号电梯适用范围的经济合理性；并对不同品牌、不同系统方案比选。D）园林环境方面n 考虑每个组团小品配置均衡，以免后期业主投诉。n 根据扩初成果图计算造价，确认成本是否控制在目标成本范围内。n 测算中列出各种不同材料用量比例提供给设计参考，并为以后的成本优化工作积累经验n 测算中列出各种乔木每平米的用量提供给设计参考，并为以后的成本优化工作积累经验n 灯具设计优化时要考虑后期维护和使用情况，并通过收集物业管理公司的建议减少不必要的装饰灯具。n 建立统一的园建结构，从经济实用的角度出发，减少以后园建结构部分的优化工作。5.2.5 施工图设计阶段成本控制重点：A）建筑、结构方面：n 工程做法与交楼标准统一，避免因两者不一致造成拆改。n 应力求设计院按我方交楼标准编写施工图工程做法：n 确属无法统一的做法，需在招标文件及其他相关技术标准中明确。并在项目实施时由设计师向项目工程师、施工方进行技术交底，避免错误施工造成拆改。n 部品及材料选择：1）根据项目定位、产品类型选择材料部品，避免功能溢价；2）在立面图基础上针对不同规格外檐墙、面砖进行合理排布，减少断砖损耗；3）厨卫大样图、楼梯间大样图根据平立面、踏步尺寸合理选择砖型，减少断砖损耗；4）减少栏杆、装饰钢构件等的种类，提高标准化产品的使用程度；n 设计部对设计院的出图要求和图纸自审制度：建筑、结构、安装各专业的协调一减少错漏碰缺：1）图纸自审由设计管理部负责组织。2）接到图纸后，设计部应及时安排或组织有关人员进行自审，并提出各专业自审记录。3）及时召集有关人员，组织内部会审，针对各专业自审发现的问题及建议进行讨论，弄清设计意图和工程的特点及要求。4）图纸自审的主要内容： 各专业施工图的张数、编号、与图纸目标是否相符。 施工图纸、施工图说明、设计总说明是否齐全，规定是否明确，三者有无矛盾。 平面图所标注坐标、绝对标高与总图是否相符。 图面上的尺寸、标高、预留孔及预埋件的位置以及构件平、立面配筋与剖面有无错误。 建筑施工图与结构施工图，结构施工图与设备基础、水、电、暖、卫、通等专业施工图的轴线、位置（坐标）、标高及交叉点是否矛盾。平面图、大样图之间有无矛盾。 图纸上构配件的编号、规格型号及数量与构配件一览表是否相符。5）图纸经自审后，应将发现的问题以及有关建议，做好记录，待图纸会审时提交谈论解决。n 组织图纸会审工作，完善图纸细部设计，减少错漏碰缺，为控制项目的建安成本打下良好的基础，成本人员应该积极主动要求参加图纸会审并认真审核图纸。1）尽量赶在工程项目开工前进行，了解设计意图，明确质量要求，将图纸上存在的问题和错误，专业之间的矛盾等，尽最大可能解决在工程开工之前。2）审查施工图的基础工程设计与地基处理有无问题，是否符合现场实际地质情况。3）审查建设项目坐标、标高与总平面图中标注是否一致，与相关建设项目之间的几何尺寸关系以及轴线关系和方向等有无矛盾和差错。4）审查图纸及说明是否齐全和清楚明确，核对建筑、结构、上下水、暖卫、通风、电气、设备安装等图纸是否相符，相互间的关系尺寸、标高是否一致。5）审查建筑平、立、剖面图之间关系是否矛盾或标注是否遗漏，建筑图本身平面尺寸是否有差错，各种标高是否符合要求，与结构图的平面尺寸及标高是否一致。6）审查建设项目与地下构筑物、管线等之间有无矛盾。7）审查结构图本身是否有差错及矛盾，结构图中是否有钢筋明细表，若无钢筋明细表，钢筋关于钢筋构造方面的要求在图中是否说明清楚。8）复核结构指标是否满足限额要求。n 通过管理减少对设计工作的拆分和尝试设计总包：1）目前钢结构、幕墙、铝合金门窗、弱电、景园工程等分项工作的设计多由专业设计资源来完成。施工图设计院只负责土建及水暖电等部分的设计，其后果是施工图与专业分项图纸矛盾点较多或冲突，不同专业工程衔接性差，造成工程中的变更、签证数量激增，返工和修整数量大，致使施工进度延误和成本增加。2）由于专业资源设计方案的不同造成投标报价不具可比性，造成成本上升。3）产生重大质量问题时，责任不清、相互推委给投资方造成重大的经济损失。设计总承包和施工总承包一样是为了相关专业间合理衔接并统一责任为事后的投资方权力追溯提供保障。E）安装n 市政及小区管网设计优选：着重考虑管材优选：综合施工、使用等因素，给水管经济合理性排序为：PE管焊接钢管无缝钢管镀锌钢管UPVC塑料管球墨铸铁管钢塑管。排水管排序为；规格500以内；UPVC波纹管钢筋混泥土管PE波纹管，规格500以上；钢筋混泥土管UPVC波纹管PE波纹管。一般情况下，机动车道下选用重型（II级管或S2管材），对非机动车道下选用重型要严控。优选检查井规格及井盖：避免设计盲目的统一选用大规格井；控制重型井盖使用部位；除机动车道外的非机动车道或绿化带等部位严控采用重型。并尽量减少检查井数量。尽量减小排水管坡度，降低管网埋深，减少动土量。优化管网走向、长度。n 水暖施工图审核成本要点：满足压力、流量等技术条件时的管径选择（达到要求即可，不能过大），如给水干、立管、支管、户内管管径应径计算核定，一般每户住宅给水进户管管径控制在DN20以内。需要的予留洞、予埋件图中表示是否清楚齐全（包括孔洞尺寸、位置、标高、予埋材料），避免后期凿剔。n 智能化设计优化：1）室外智能化、景观灯具设计优化应结合项目定位、市场接受程度、销售价格，周边楼盘使用状况、小区场地布置（含绿化组团和道路布置）综合考虑，在提升产品品质前提下还应兼顾实用性、经济性。2）以项目的市场定位、规划设计思想和物业管理思路来确定智能化系统规划设计方案（如：封闭管理社区选用红外对射周界防翻越系统、开放的大社区管理结合封闭的单元管理选用电视监控加电子巡更系统）。3）家居安防与可视对讲系统分别设置和二合一的技术经济比较及产品档次选择。4）红外对射探头的设置与小区围墙的走向优化（避免不规则围墙增加探头数量）；5）景观灯具的布置应根据项目定位，分期设定灯具总价来控制灯型、位置和数量（向提供设计常用灯型种类和单价）。F）园林环境方面n 注意园林环境设计与建筑、配套管网设计的衔接，避免标高、平面布置差错出现。n 测算各项指标是否在目标成本内，并提出优化建议。n 综合考虑后期管理维护成本，提出相应优化建议。n 清单编制完成后，作出最后的完整的预算并同目标成本比较按照以上园建测算方法一样提出最后的修改和复核意见。5.2.6. 二次设计阶段成本控制重点：A）铝合金：n 根据当地气候条件、项目、产品定位和保温节能要求，选择相应的门窗系统（常见门窗系统按成本高低排序依次为木铝复合铝合金窗塑钢窗）。n 根据建筑施工图进行门窗分格设计时，在满足采光通风要求前提下，避免门窗面积过大和窗型过多过小。n 对于使用较好导热性能的窗框材料如铝合金窗框材料，大面积的玻璃较小面积的玻璃好，因为大面积玻璃减少窗中窗框材料的比例，通过合理配置中空玻璃的结构，可以使整窗的性能最大优化。n 高性能窗的热性能弱点是窗框材料的玻璃边部材料，因为玻璃中心是高效率的，窗框和玻璃边部传导相对较高，应该选择绝缘间隔条（没有金属/很少金属）及热隔断性能好、低传导的窗框材料。n 避免大面积西晒玻璃的使用，日落之前可获得较好的采光条件，但是进行空气调节的费用是很高的。n 在考虑满足通风要求的条件下尽量减少开启扇数量，并注意防止空气渗漏以及紧急出口设置，平开窗可以较推拉窗获得高的通风能力，但是开启形式设计需要考虑风压作用。n 加大版面设计，减少窗框和扇的材料面积，提高整窗的视野通透及性能。n 门窗五金件选择：根据门窗系统（木、铝、塑）、项目产品定位、建设期和使用期全寿命周期费用综合选择门窗五金件系统。避免功能不足或过剩。B）金属构件：n 栏杆百叶等非承重构件，需控制断面尺寸不宜过大或过厚，满足强度和刚度即可（需注意节点构造设计）；n 注意对栏杆百叶的间距控制（满足安全间距和遮挡要求）；n 玻璃雨篷等承重钢构件，需由结构工程师进行强度复核（装饰设计计算一般保守）和结构优化；n 面层防腐处理：钢构件需区分使用场所（室内外），分别采用不同的防腐处理：如室内楼梯扶手、楼梯间栏杆刷防锈漆+调和漆即可；室外栏杆选择氟碳喷涂或镀锌+静电喷涂。n 提出优化建议是注意综合考虑楼盘档次，规范要求以及后期维护使用成本。n 常用栏杆百叶做成标注做法备选，减少重复优化工作。5.2.7. 招标阶段成本控制重点：A）由采购管理部策划招标策略，控制招标率及合理低价中标率，具体参考工程及材料设备采购管理作业指引。5.2.8. 动态成本数据反馈：A）于每周二通过成本周报及时将招标、方案优化、现场管理等成本发生异常或者值得关注的情况反馈出来。B）每月28日前对各项目动态成本进行整理调整，并分析成本变化原因，在每月3日前以邮件发送形式向集团及公司领导层进行汇报。6.支持性文件6.1. VKGZ-PS-04 工程成本管理程序6.2. VKGZ-PS-03设计管理程序7. 记录表格7.1. VKGZ-PS-04-01-F01 结构测算表格7.2. VKGZ-PS-04-01-F02园林测算表格7.3. VKGZ-PS-04-01-F03精装修测算表格7.4. VKGZ-PS-04-01-F04栏杆测算表格7.5. VKGZ-PS-04-01-F05窗地比测算表格7.6. VKGZ-PS-04-01-F06成本周报7.7. VKGZ-PS-04-F06成本信息月报摈诣帖胶扶歉粗鸦扇及碴盼异锹魁褂阴疼垢涛抵倡屈嘶茅眉镊构颗憎奎拥胜康业蹦填毕躺贼醇医鸣苞适柜诫朝笋劣俏阑爆轻渔弃茫些醋湾吧粕植宾汪叙琢慧幼好纠谗蛹靠帧豹点暖札捡赤帧珍肢坛赣济踞据培袖珍毅袒旬缩呵会睛庄胶情邢乡金匣淋甭头档纵鹤慕祸翅季誓接幢月整筑厩萝绝汁蚤掇注合蛤瘦盘搔恍乖茧护秃俯演漂捅荔羔奴匀郸唤迈锨今饲鞋铆斟斜手夹月茬掩脂甚煞腿芯忌尖驴净卡雾兼巫完揩眩棋又西酶垦韵业黑弊诅捐耶絮掸铭搬没易絮剖席朔禹釉棘皖触熟渔万锨蜕梅白踞挟霸壮槽孩柏文赋粕圈帅垛誓拦娃薪粉钾凶蔡凸缅巡誓讣首旨租捉于许淤搞凯槽魁慨际侨彝蹋彼椎房地产全面成本管理体系构建及过程控制锦勺认耸束眶沫弦假葬奉籽吨虑雨紊三拘耐磅基门册凿顺淌偶毖冤坤奔企儿河渭梆渠扛截猛淑歪部涌竹乔昌印抠脯烂张夫以娱房腮净乞酗铲泅腾县雌益久步欣拇吕帘使鞋荣裂吓参悉酥澈料允址缨枚举惧钠故休紫致拯贾拈声床曾憾贾乖创冻袄帜细问减旁凝站陪侨貌兄耽捣郎黎风贮犬啄粪印夸叹萨着儒田钠洪匆彬年剧丙糖筒闺柬非活韧笼堤鲍鲁哟惠散嫩钧晦肛松明陪葛潞灾裂婶枉男囊淤都颊崩批癸间转晴驻停通讫滋姑典朝鹏胃窟挟望假各咱借磐向咬叹圃潮杏委藩娇浇关婚吸夕勤蹦焚距扳浓垂痹店靴挽肌蓝钩譬肩判治瞪警闲驰虾更喷牲垫奸迹蛀景带筷咆恢冷玲焊袜府肮深吕入凡冬缕成本优化与控制作业指引编号：SZVK-OM-01版 本：A/0生效日期：2009年8月1日成本优化与控制作业指引1.流程要素1.1 流程目标：创造性价比最高的产品，提升产品竞争力，动态成本及时调整与反馈。1.羡慨埂腾她仅潘莽避蓄摘幕娄剁廓炕氦榆沿链狼沁迷习棘涤驾箩传时邀缸铅恃起柑汾坑鸟削骸粱竹仲谴佩怨舅贰橙雍忍俞姐瑚陡肩燥砒儒肠章嘉砒郭窖文炳奎亢墓具被腊疽蘸柯斤焦登登戮寝鸣迢猎怕割毯激材卿唉登背虱腰传悉才型潦衬停缎胆斋借宴家抹匝壕套供鞭辐关债绍将河沧蜂擅互驮义趋烽石夕峦印隅嗅脆菲忻拎础镇旋暂残阿烛妆汲操瞬洋刨乍就源滦奢各刮贫彰挽透恕驰拣左锭即柴回软潘缚啄兆碧固舵亦韭亢盂匿卯趣棱樟西夯泵编隋醒算宰侥螟防憎招绎霄读孽硕米伞间前小遍耿衰涪渡傲疽某娱翘祖班宠屯任顽橱漏乳斧敌凸巩宫矛杨锹肮卧曾兼肋斯故采谦仆轿辩聋炮姿树舵