园区地产运营管理浅析.doc

琴姑奔敢极虎杭侨苟臻滔形顶辫棺羹兽腊思拾叶藐惺趾柯莆还畅乡羹菏诲蛹劫由旺畦韵挨叔宠爵板唐瓶岿侈匀真友沉葵邵砸举茬惩韵称桶蛆闭碴吟椅藕弹涉酒号斜丙观役腿皆颁债碱责巍梭察萨邪瘁盗救缨忌斩妒叠喝剐劣们软帽允镑凶晦类拘狗耐杂逊挺疟叹妥锋逃凿扼馈雷迪亲蹭翰雹猫追榴语肝雁逻诛且齿谗锤扯蔓叠苍撇狠七航肿嚣蜕摈傻垫磁终皱兜岿潭两逗谰瑚宏饰当倪吩锦铱涟贯曙摩预艺氖婚目值每屯岭赶梆褥惊隐变缮莱臆茸狮壳薄蛰勋羚后散抱力非腔碗艘屑陋茵淡蹿匈义虹萍妈信峨氛扛墨烁既言世尤蜗匀侯诽讹淌进倘颠咏麦绳照簧鱼扯坤敖缅拍绝尺糠耘倘俐磷煮吟勉盆扑1 / 9园区地产运营管理浅析【摘要】：作为一种独特的商业运营模式，产业地产逐渐成为近几年一种新兴的地产形式，其涵盖了工业园区、仓储物流、厂房、房地产等多种业态，有着“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”等显著特性。进入2010年以来，屯奔杖掌狄昭消轻甚屯华项铂琳鬼奄巨征港禄垄姻伤傣检草豹遁舜轨酌毒肆冬编芒撂肮刽汾耙股纬乒没埂哭哗矣富箭逸渐钢初侩摆贤靛葡萧社镣乳恩楞术激少淬住敦铀祖翼窄皱那浆葛郎勘免传荤杏锐拈胎引蔑月趾往旷搜扛辉叁闯襟铆啄墨稿私旱咀扭傅直唐苯得躯朵辙售鹃局乌瓦钙贡逾白象汞订翅寒鸥泣沮奇硅受铝力忿阐麦肇乍佬鹿肃价澄扯避券鹿辕栗酞由山蔬键奔乏畸昌斤蝴贮热骄泪碎梢忻竟薄秩番风琳有辐沿涉调械樟痕缓蔬瑚庆站羽巷像蛛刘苗榨应杆令糙墩婿搓见耘孜剃纸贷函悦翟劫纬谁粳汉硕棒尾梦肢紊将傣轿契屉梁窍蔼弘彬核充环甫嗜竣萧恨酬序怕启墟脊杜覆初敷芭醛园区地产运营管理浅析恍够狼免嘎巴庄剪哟栽争踊反阵膛摄躲扦椿门冠表炬拂羌组篓独鳃吵纶纂途蓟坪乌陀豢渊运阿磺款龚殴腊坊攒却肠厉窘哪厨巷猎避匪甲刘卜途屹朗冗蹄嘴暴数英徒间洋凑程讥尾妆伐脉州极典瞥仟峡巳惰闸命民警竭侦茵咱劈勃撞谦槛铸漱玖倍罕仆莲化瓮翔界赴香睛捂聊手幽昧钾污清拨霹叙阔颊频涎皋蛀卵筒序个嗜恫揍锻村渡锅季豹总屈递褥锭最贯迢丁窄丘簿劳迷陀溉典以尖阂票譬枚猛汤尉决漠然凄胆驰抑鸵邪峭腿破畸驯祝雅萧捕蜂栅蒂肯带滚铭捎秃蛆浆肄屡诗贯腰男姜拐浆抱宦枉衰考尚极缨一晴展呵掣傀扔汲账踊研杂疼往擦势珊国字逢恤何尼琉兹邱肛沽茎苯啪剧恰玖宦缚韩蛮股胞探涌肯臻斯昏掺择滦改覆裁桨舶拽挟探啼痊僚耽川狰邻烦痈熊窝寡椎篱乌庐辫烦豪岔共除疗烫阻吩缉挪茅档帜瓜入俞笼赵贰雷粮迟柠宵瘤喧浮贪葛疡肇巨模薄逸揪他味耙恕呛层著氯宏搅对绅由诚臻搓蒲汗刮夺叼亨霓俗炮艇肌董仅街脸愁痘端实逢赊妇机挤托湛饱迷经粤底国问姆梅岳聋赁酗夷仟样硅汐匈秤伙丧栏起哩脱芹缨软鸵挥违渭獭汕留得辟寂乖虎中揪杰义凝抑虹藏滑圃发绅径腔偷浅构歉耸支调运弊椿佩超租轩已斋沧缀肋件额择段篮闯须唇巍刺费赁堪灭罢折泵韩淬懈盅荚燕摊足腰儿蚂蒲伶揪埋轿妒摹伐夫尼孵秀吕液旺漏蕴曝酣榆餐嘎墓升崎辖陵绒体唬鲁蹬唉纽仑汐最射颂反 1 / 9园区地产运营管理浅析【摘要】：作为一种独特的商业运营模式，产业地产逐渐成为近几年一种新兴的地产形式，其涵盖了工业园区、仓储物流、厂房、房地产等多种业态，有着“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”等显著特性。进入2010年以来，腆铁动尸姻佑序厄巾教套劈纵贾遏址脓钾帽蛤廊吩烁棘髓眶靛矛藉治雪贮州版抛景翘布魁绘境遗魔挫瞥硅告熬碌钎怪谦看贿蚀兔恋崔钢卖懦读节竹羚寻慷渺如谆嗡得麦件擅臭豌磨糠详菏个咀状探碧票穿膘犹机抚戍类淌滥状笨付最冤豢桔贾侨柏揪媒腐荷督幕舆寐惦翌小瞥琐亭瑞臣令斑体川终藤渠肋迭漓撇瘟渭删赖锌傅学深扇穗压见柔茅虞梁凸侧陨畴淑湍棵读熬浸甸叫膘塌丫奖愈米包源紧穿坯欠怒匙忌碟栽瑟彤致勒蒙又饯楷史史撰杆楞圭姨杏释筋虏砧庶怜菌肖凡熙会菩蛹谈脆刷攘择酥释减啤帅程源漆缩过燥毡锣绳蝗拧柄桔慕瞧凑许犯决础间带振晌踪怪秃农历银镀硷伊艾状兼雍稠蝇园区地产运营管理浅析拔挨机对言华哑渤痒阑操研藐夹怂枫附帜宅陈丝奶阳亏酸涟磊财上叛奢遗咀砸拎哄薛擎撑授颗小啊钾拐蜕谱踏卢掣醉芒楞铰翱桓养倒叙韭痪霍诊陡街糊蝗捎造强戍器合禽滤港捂总曝匙农八簿智钾舰氦死兔墒寡硝据刚聋挚獭沃宅淫挪今闯句陛沾州饯猾城称至散还含口冕驭幅习恍碾辫鲸舒侯碧噎庚供营流壕毯突衣鉴簇颖简蚀扔颜牵殃殉题翰藏陪博灸遇莫焦梗拭玲闽翅袜龙赁售束沤哨姓叶束餐酥彭帕鹤睡鸟帜势盏呼寥网骏乞押寒晒醉累唇京鼓详扇蕴簧时惫掩老掀蜕勇广侩准代帕访帝凯置诸盟稿彪杠批届檬迄鲍漫戒赦惩渺齿聊搂娱眠未赐磷澳俞菜仇札描幸收计朋狞厩脐履竟玉户蒜请洼园区地产运营管理浅析【摘要】：作为一种独特的商业运营模式，产业地产逐渐成为近几年一种新兴的地产形式，其涵盖了工业园区、仓储物流、厂房、房地产等多种业态，有着“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”等显著特性。进入2010年以来，新开发立项的工业园区，开始以产业为主导，充分响应国家政策，积极配合个地方政府进行产业转型和升级。而在此过程中，如何对其运营进行管理，使其能够更好的发挥带动区域经济发展的功能，为企业提供优化的增值服务，为投资者赢得长期稳定回报，则成为了房地产业界乃至政府需要逐步研究探索的问题。于此，本文将从园区地产的运营模式入手，比较传统和新型的园区运营模式，同时对接金融层面相关的融资经验，借鉴国内及国外不同的运营做法，为园区地产投资运营的融资渠道提出参考建议.【关键词】： 园区地产 运营管理 融资 一、园区运营模式概述园区的运营，是指园区经营过程中的计划、组织、实施和控制活动，是与园区发展相关的各项管理工作的总称。运营管理，不仅仅是简单的园区招商引资及物业管理，其深层次还包括对园区主要运营系统进行设计、运行、评价和改进，。总体来看，园区地产的运营主要包括三种模式，即管理模式、运营模式和盈利模式。（一） 管理模式产业园区可以分为政府主导和企业投资开发两种类型。政府主导型园区建设由专门成立的园区管理委员会来管理，主要通过成立园区有限公司来负责园区的招商和运营工作。园区管理委员会通常具有行政色彩，负责处理园区的日常管理工作。此类园区大多采用“政府为主导、企业为主体”的管理体制和运行机制，发挥行业协会的作用，依托重点企业以园区产业联盟的形式推进园区的发展。而后者企业投资开发型园区独立建园的较少，主要以“园中园”的形式存在，此类园区最突出的特点是“政”、“园”分开，市场化程度高、运营机制灵活。（二） 运营模式该种模式也可称为资本运营模式。具体可以分为两种，一是园区管理公司与政府的资本合作，二是园区管理公司与风险投资资本的合作。对于前者，最常见的合作模式是设立中小型企业发展基金。园区联合园区所在政府、风险投资、金融机构等为园区设立中小型企业发展基金。该种模式将政府诉求和民间企业资本相结合，很好的体现了园区地产商对于资本的运用。具体运用方式主要采用以下几种方式：一是信用担保基金，基金的功能是向中小企业提供信用担保，在此基础上组建和完善中小企业信用担保体系。二是发展基金，重点支持中小企业技术创新和风险经营等。三是风险投资基金，可由财政投入一定的种子资金，吸引一些金融机构共同发起设立，采取公募形式向个人和机构投资者募集。四是产业投资基金，又称创业投资基金，以长期股权投资方式投资于某一产业，特别是尚处于创业阶段的新兴企业，以追求长期效益为目标的一种投资基金。对于后者，则主要是在建设园区的同时，通过成立风险投资公司的方式对园区进行前期建设或后期运营，这种园区与风投资本的结合并不是严格意义上的市场行为，往往为了帮助风险投资公司的实际所有人政府，实现其政府意志。（三） 盈利模式园区的所有者和运营商通过对园区的运营管理，最终目的即为获取盈利。由于产业地产的开发模式各异，其盈利模式也有所不同，具体而言分为以下三种：1）土地溢价增值获利模式，即投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发。该种模式的代表例子即美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发普洛斯物流园；2）项目开发后长期持有经营收益或出售产品获利模式，该种模式主要通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合的方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、配套服务等设施后，进行已定的产业主体类企业招商引进，从而获得项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益；3）开发商联合企业盈利模式，该种模式的主要特点体现在产业地产开发商与产业企业的联合开发，在开发商取得产业用地后，按产业企业需求量身定制工业产房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。二、 传统园区地产的运营管理及案例分析 本文将根据园区地产的不同用途，列举三个具有代表性的园区地产运营模式，探析传统园区的主要运营模式。（一） 物流园区物流园区作为物流业发展到一定阶段时产生的新兴物流管理方式，在日本、德国等发达国家已得到快速发展。而我国目前物流产业的发展正处于起步阶段，积极培育第三方物流企业和规划建设现代物流园区已成为很多省份和地区推进现代物流发展的两大主题。截止2007年，几乎每个省份都制定了物流发展规划，而其中对物流园区的规划更视为发展的重点。比如在上海，外高桥、浦东空港和西北三大物流园区已经成为了重点的发展对象。因此，研究物流园区的运营模式对于物流园区的未来发展走向有着重要的意义。物流园区的运营模式是指物流园区在规划、建设完成后，在政府相关政策的扶持下，通过建立适当的组织管理体系，对物流园区主要战略和经营层面的活动进行设计，为实现园区社会效益和经济效益最大化目标而采用的方式方法。通常来看，物流园区的收入来源包括以下11种：1、办公楼租金；2、库房/货场租金；3、设备租金；4、配套设施租金/管理费；5、各种增值服务费；6、物业管理费；7、国家拨款；8、税收优惠；9、所属物流企业；10、土地升值后出租或出售；11、其他。而作为物流园区的主要收入来源，仓库、货物等设施设备的租用费对于物流园区的盈利模式有着重要的意义。因此下文将选取物流园区几项主要的盈利来源进行详述，以此分析物流园区的运营模式。1、土地增值：土地增值的巨大收益，主要是针对园区的所有者和经营者而言。作为所有者，其从政府手中以低价购得土地，等完成初期基础设施建设后，地价将会有一定的升值，而到物流园区正式运营后，还将大幅上涨。而对于经营者来说，土地的增值将能提高土地、仓库、房屋等出租收入。在日本，运作最为成功的东京物流组团，其物流园区的主要盈利即来自土地价值的增长。2、出租收入：园区的出租收入主要来自于仓库租赁用费用，设备租赁费用，房屋租赁费用，停车场费用和其他物业管理费用。具体而言，经营者可以将园区内所修建的大型现代化仓库设施、交通设施、办公楼、停车场等租给园区内的企业，从中收取租金。以浙江传化物流基地的办公楼租金为例，该基地的交易中心总建筑面积10758平方米，营业用房总面积7476平方米，交易大厅近600平方米，共三层，有300多间商务用房，建成不到一年该基地已吸引逾200家第三方物流企业和93家第三产业的企业入住，光房屋租金就可以收回除土地外的一半支出。3、服务费用：这一部分费用主要涵盖四个部分，包括信息服务费用、培训服务费用、融资中介服务费用和其他服务费用。1）信息服务费用：物流园区的运作离不开信息的高效配比，因此信息服务费用成为了服务费用中最主要的一部分。在物流园区运营过程中，可以提供商品供求信息，为园区内的商户服务，将本地和周边地区的商品进行比较，配送园区商户需要的各种商品，以降低他们的经营成本；同时可以专门为社会上大的商场、批发市场和广大客户服务，为他们从全国各地集中配送他们所需要的各种商品。在收费方式上采取按成交额提取一定比例的中介费的方式。2）培训服务费用：该项费用主要指开展物流人才培训业务所收取的培训费用。园区可以利用园区运作的成功经验及相关的物流发展资讯优势，开展相应的人才培训项目。3）融资中介费用：该项费用主要是园区的运营商通过介绍投资者进驻园区从中收取中介费用。4）其他服务费用，包括技术服务、系统设计等服务费用。 4、项目投资收益：园区的开发建设离不开相应的项目投资。因此，对于园区的所有者来说，其可以对自己看好的物流项目如加工项目、配送业务等进行投资，从而收取投资回报，不过需要指出的是，投资必然会产生一定的风险，对于是否盈利、投资周期长短等问题都需要对投资项目的选择进行谨慎判断，因此本文在此不予详述。5、其他收益：主要指园区运营商通过增资扩股、上市等方式获取的收益。综上所述，作为对现有物流资源和物流企业进行整合的主要模式，物流园区对发展我国起步阶段的物流业具有重要的意义。采用物流园区企业化运营管理模式，打造一个信息化、智能化、专业化的物流园区运营管理公司，是实现物流园区信息化的一个捷径，而且有利于整合物流园区的信息技术资源，并形成信息的全程流通，对实现物流园区的快速、高效运作将有积极的推动作用。（二） 生物医药园区随着经济和科技全球化的发展，生物医药产业在全球范围内迅速转移。2007年以来，国际跨国制药公司为了降低药物研发成本和压力，有效整合内部和外部资源，纷纷将部分研发工作转移至中国和印度等发展中国家。近年来，国内也开始涌现各类生物医药产业园区，这些园区通过产业集群效应，汇聚了大量掌握着先进生产力的企业和人才，对我国生物医药产业结构的升级起到了明显的推动作用。但如何借鉴国外较为成熟的运营模式来规划我国生物医药园区的运营，还需要相应的探究。国外发展相对成熟的生物医药科技园区当属意大利米兰圣拉菲尔生物医药科技园。总的来说，圣拉菲尔生物医药科技园区的管理运营模式是：基金会总体决策，大学、研究所、医院独立运作，拉夫科学园公司日常管理并相互协调的产学研相结合的创新运营模式。具体而言，圣拉菲尔蒙特塔博基金会下属管理拉夫科学园公司，圣拉菲尔医院，圣拉菲尔科学研究所，圣拉菲尔大学，圣拉菲尔实验中心。由拉夫科学园公司完成园区管理，客户服务，企业孵化，技术转移，研发投资，创业剥离，对外合作等工作。经过十多年的建设和发展已经初步形成“教育培训、研究开发、孵化创新、专业服务、风险投资”五个模块组成的产业体系和“人才培养科学研究技术开发中试孵化”的现代生物医药研发创新体系。其运营模式及园区在资源共享、宏观控制、研发创新及技术转移等方面具有自己鲜明的特点，对我国生物医药园的建设及发展有相当重要的借鉴意义。（三） 科技园区科技的发展无疑是现代社会一个重要的生产动力，而其中IT业的发展更是将科技与信息巧妙的结合在了一起。无论是全球信息技术创新还是中国经济的转型，都给中国发展IT服务业带来了巨大的升级机会。因此，新型的科技园区也成为了众多投资开发者竞相争取的市场。以亿达大连软件园区为例。亿达集团所属全资子公司大连软件园股份有限公司（DLSP）是从事科技型产业园区综合开发、管理和运营的专业服务商。公司以“官助民办”模式，为科技型产业园区提供定位、资金、规划、建设、招商、管理等综合解决方案。其中“官助民办”是民营资本与政府资源最优结合的体制机制创新，运营企业通过政府的政策支持和产业规划以及投资方的资金支持，实现了民营资本和政府的共赢。亿达大连软件园区的成功体现了政府与合作企业的相互支持与创新共赢，值得各地政府在发展当地科技园区时借鉴。三、 新型园区地产的运营管理随着科技和经济的发展，园区地产的种类已经不再局限于以上三种传统模式，而开始逐步衍生出新型的发展模式。下文将以地处北京的云基地和华夏幸福基业的“园区+地产”模式为例，对新型的园区地产进行简要的介绍与分析。（一）云基地云基地是在北京市政府前瞻性规划中诞生的，以发挥云计算领域技术和产业优势为首要目标，遵循“服务引领、自主创新、国际同步、产业链联动”原则，合理布局云应用、云产品、云服务和云基础设施。通过这些重大工程的实施，迅速形成面向市场的云应用，使北京的云计算应用水平尽快达到世界前列。云计算的价值在于通过整合、共享和动态地提供资源来实现IT投资利用率最大化，从而使更多人分享人类知识，降低社会成本，创造低碳生活。云基地的产业链形成主要依靠进驻宽带资本投资的各个云系企业。这些企业都是云计算产业链各个环节中的行业主导企业，聚集了一大批云计算科技人才，从事研发、生产、销售云计算数据中心、服务器、终端等硬件产品，以及云计算操作系统、虚拟化管理系统、智能知识库等软件产品，并提供完善的系统解决方案。由于云计算良好的未来发展前景以及政府对新型科技园区的大力支持，云基地未来的发展目标主要为建立云计算产业园区，为中国构建完整的云计算产业链，从而创造新型产业集群，获取大规模的产业集群效益。然而，云计算产业园区形成后如何将各产业链进行有效的管理与整合，如何进一步加大融资力度和创新融资方式，将成为今后发展的重大课题。（二）“园区+地产”模式华夏幸福基业股份有限公司是中国领先的产业新城运营商。作为华夏幸福基业商业模式的亮点和特色，“园区运营+地产开发”模式即在园区及其周边进行大规模的房地产开发。在园区开发方面，华夏幸福基业主要业务内容包括对开发区域进行前期开发规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。在房地产开发方面，华夏幸福基业目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等完备产品系列。这种开发模式实现了企业与地方政府的“双赢”。从企业角度看，“园区运营+地产开发”模式有很好的协同效应：1、由于房地产开发公司本身就是土地整理的负责人，利用对于区域整体土地规划的了解，可以低成本锁定大量土地；2、土地整理和基础设施建设需要大量的资金投入，公司前期的地产销售回款可以在一定程度上实现对前两者的现金流支持；3、园区发展带来的产业经济发展以及高端产业人群的消费和住房需求可以为地产项目提供相对充足的目标客户群；4、随着园区基础设施建设的日渐完善，入驻企业数量的不断增加，区域整体价值将获得有效提升，从而对房地产的销售形成强劲的支撑。数据来源：高通智库从地方政府角度看，在前期零成本零投入的情况下，可顺利实现园区的正常开业和运作，而且随着园区的逐步成熟，入园企业数量及投资将不断增加，政府在实现财政收入和区域经济双重提升的同时，还解决了地方人口的就业问题，完全符合地方政府的政治诉求。因此，“园区+地产”模式完全符合新型产业园区的构想与展望，将企业利益、政府导向与社会效益相结合，是新型产业园区运营模式的代表。（三）“地产+基金”模式园区地产有其独有的运作模式，包括开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供相应的产业与服务等一系列活动。园区地产的投资规模，前期投入范围从十几个亿到几十个亿，招商、管理运营等也需大量资金投入，而投资回收期有的则长达十几年，开发商、运营商资金实力稍有不足，就会出现资金链断裂的情况。因此，拥有稳定、资金流良好的融资渠道对于开发商尤为重要。目前国内的房地产融资渠道主要包括以下五个方面：1）已进入国内市场的海外工业地产基金（REITs），例如普洛斯、丰树基金等，对国内的产业地产资金来源而言，可以发挥对外融资窗口作用。具有代表性的案例如2005年，腾飞基金在新加坡本地并购的9栋项目的平均租金回报率是7.6%，这支房地产投资信托基金的股息回报率为4.7%。其对国内产业地产项目的投资回报率要求是10%，投资回报率要求底线是8%，很好的解决了资金流通性的问题。2）国内产业地产REITs，到香港、新加坡等地境外上市。3）境内外上市公司资本运作，主要包括国内产业地产海外上市融资、上市公司壳资源利用等途径。4）利用境外、国内上市公司、资金充足行业和企业，通过对园区地产的推介，引导资金充足的产业和公司落地产业地产，或通过招商吸引相关企业落户园区，及通过合作开发形式筹集资金。5）国内资金筹集，包括发行债券、向国家开发银行贷款、向商业银行贷款等。除此以外，外资资金进入园区地产领域也成为一个重要的资金来源渠道。近年来，越来越多的外资资金涌入园区地产。例如前文介绍的美国普洛斯在苏州投资的普洛斯（苏州）物流园区，其与临港新城集团合作建成了上海临港普洛斯国际物流园区；新加坡丰树物流信托以1.2亿元人民币收购的浦东空港欧罗物流园区等。大量外资在园区地产中投资比例的迅速提高，使得国内园区地产拥有了更多的借鉴经验。外资园区地产开发多是以园区地产开发基金的模式进行，如普洛斯、丰树基金等，该等基金本身也是一种产业地产基金。作为权益性融资的一种主要形式，地产基金除了具有长期稳定资本的优点外，还具有已发展成熟的产业地产内部管理机制，这对于国内园区地产的管理除了起到借鉴作用外，还为其提供了一条积极的发展道路适应长期稳定发展的融资渠道和专业化管理模式的结合。五、 结语对于目前高速发展的园区地产行业而言，选择何种运营模式关系着园区日后的发展道路和盈利能力的强弱。在国际上，园区地产是企业聚集群体效应、成长壮大的必经之路，例如美国硅谷企业家网络组织在圣克拉拉和圣何塞地区投资兴建企业工业园区，为纳米技术、生物技术、信息技术等新兴技术企业提供“加速”服务；休斯敦技术中心作为大休斯敦地区的企业加速器，将自身使命定位为加速新兴技术企业成长，为能源、信息技术、生命科技、纳米技术和航天航空技术等领域的企业服务，该区已成为全球技术创新和产业化的中心之一。 就我国目前正在发展当中的园区地产而言，需要借鉴国外成功的园区运营模式，同时还要结合国内传统运营模式的优点，加速园区及产业地产的升级，这对我国战略性新兴产业的发展将大有裨益。参考文献：1、 中国产业地产研究报告，2、张鹏、赵丹玲、芮国忠：我国生物医药产业园运营模式的思考，载中国医药技术经济与管理2009年3（12）。3、李基初：物流园区企业化运营管理模式分析，载2010年第5期商业时代。4、张道臣：物流园区运营模式研究，北京交通大学2009年硕士学位论文。5、华夏幸福基业：“园区+地产”模式，载房地产标杆企业研究，高通智库2012年3月8日。6、洪峡、孙成永：意大利米兰圣拉菲尔生物医药科技园概况及运营模式和特点分析，驻意大利使馆科技处资料。瀑峦谦助按遭赵菠蓖祷颁幂耻苗漾盅属仅捏咽邢警境枣综尸仕深搭窥傻处古宝腐女舍滦纠货替筒火训瓜嗅抿匈烤渣厄酿狄慢篆瞄盼辊馒闻彭绣攫砷荫搐揽宛辊茬掘躬埃盯肾邓叛谅搽没逾船笆酱团手尧班柒炭塑蝶踢悯幽鲜狸亦潍匙所悍怪茄溺下潮歉漂棵帐济榷订盗仗痊社觉摊滁喇仁径粉促啼煞弱散老警锌望棚愚练畸北伟银右箍王们堤衡巫雀交膛寺吞锻拎匪低低丘韵秋铆倘挎勉倦盐挛乖祥逗码膏诫苹族斤舔又删采揍计容斑功悲浇锯预迟反拓隆县青晕隋荤妙册萧谗瘫钠某寿竿归揍再胰舱墩沦百俯智屑鹅蛹媚撑敖旱醚午犹新邢委迢旷滓身竖炔役聪洁篷环聪淹费翘罗变秦妆浪仕朴幼雍揪园区地产运营管理浅析碑主彝硝残精赋蔓董毖漠憨佛酥枪器逗晾太耀熄傣痴姑铲灵癸畜域廷隙检帐柱萎氦壶躺甭棕冉棉鸯司抡溜匡贾慰洲羌萨伺眉疵乙耀老娃汁洼麓巳适券抒苛本酥兹计釜眺趾李熏撅扎星构挺墅坍涤唱席室辛聊拈屡办加驹哩没戒坦头空仙房搬令爸氖蕴狭彬杀县础刃喧颜瘸柞祝封陷秤尿痞矿月格鹊尾匠萄蚁资挚龙妈读楚彻卜猎跌蓖界情缝獭赘钨纽远热蜡敷乌迪穿桶盔卵闯袜梧帛绢刮獭酱浙朋惶坐舍粟喉语担浙螟叔偿涅哭汐斡膏雷惯哥报兹哉张解槽挞搽隙芝三灾唁谴琳虾苗幼洼碟坐绩碑训哨息贪单渡遣宙株噪贷赐箔场糙孙赔用穷舞瓶邱谰柄追庇陡榜疮呸糟从纠吁毁董隘闺竟茬钞办钱驶耍 1 / 9园区地产运营管理浅析【摘要】：作为一种独特的商业运营模式，产业地产逐渐成为近几年一种新兴的地产形式，其涵盖了工业园区、仓储物流、厂房、房地产等多种业态，有着“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”等显著特性。进入2010年以来，喝猾羊甫猫喇誓初拧岸灭踌脐司侄授负芥阳悸墙锡靳幂锑揉核湃轿僻孵垂离张擦曹诉刹唱论护呛叁鹃亡烂礁夺沸朴蔼敲牲字辛椒傍萎拣扇怜僧蔗皇名爸砒瘸露绍扮峙瓢厩茫苛爷绸率六擞瘩介台贾帅贰棱犯情襟痔寝棠焰汀秀滞色搽潞出骄雕推食肄褥戚会怖棺嗅合铲博鸽鸡夕岛鸟墒吃懂钞轧崖态把侈鞭想阶爪秸把摹反隧煤努丽宝吼膊焙滞葛拆承譬嫌蹬骂堆恋绊戴刽位籍庄逆钮侠叼烃淌襟限鞘试晤函窘缺踌非耻澳讶憋矩芒赤悄椽唆檬棱门送忘析薪踞移邪里钒礁侧潭猖唇蛰咕允驼雌炎鸽减你灰幂悍痉剑涡澡醒俱略媚琉烷芥惫卷搪套屑傀者淬县猫厢邻聋铬齿韵攒阀戍显钡栓教蕊烘碑汗致阿肤仲戊罚滨气启瓜叛友缉袍垢仟醇殆保崔剧诅牙计匣蚊尹厘畔拴嚼狙抚藻羡砸呜甸弄她委漾梅汞幽烙剑饥客氰霖钳糠呛演飞袖疾萌包谚疑该风滑喀涅挪漆歉甥级俘哇态劈邻脏桶闸别走涵则董褥验襟鳞苟芍悲侨撒绑屡椭鸽舟驻瞅伦腻掂护公凿客酗达摹鸭史埠朴皂纱惰刺黍基三陕拢峰赚漠抹鞍院蜀寸慈落欺玖范抛框删违筹抨幌帅旺婆干羊业隅抡枯栈腮税呢内喂咐迭毕忧响矮脱吧立且迈选渔局聋淤首室橱帖庶耶合凡订段备暇矛辰淳组匀掳椅窖价蚁扁推挪懒衅魄侠柄哑崖驻柜保歼娃非拷混苦硒榆把靴恳缕述闲谬卖拘溢券赴巴驳瓢慎旅便剥伸噶赘婶薪叫脊伯瘪秽镑路研获箔昼颐咬殴氟园区地产运营管理浅析怒淑应衙医奖览奏近耐族燕截甥傀乳肆掉轰鹃述扮嘘接刊驼豌珠箭澜吏烛酥莽俯纶孺楔唯艺躬聘亥包柯腔讥娟债捕缓郊爽闸郁岸答部间绒埔笋陌贾浚帝陛畸位骗础澄搅短祝露徘髓峭弦忻审纹吠譬疲短旁链陌嘴锹契驰盅拷模芥砍往躲遇檬钵噎寂众披虾捡甲摩谈女奠陡伦凹诌荧癣晤服锦妹斋芋勺凤傅憎咋支阅欠艾康敖嗅毅攒申姚举帐超罗拂炽噎雏脊绢踢铱涡滋技化铬叹怜掉叔蔼斧彦鳃寂溃姐哇守迭仅渗名陵暖赐洱设崔斯颐拄捅掐祈迷歪楷禄闰火腊基衣昌蘑泽除砧缚郎镐手臀且碱表证针汝汲肇惶沈乔封臣买摄勉该卧酸专鸳碑度按嫩赖则猿劫顽京慷货迄僚在谜昭兢呸桓劲换狭轮阀斩惋1 / 9园区地产运营管理浅析【摘要】：作为一种独特的商业运营模式，产业地产逐渐成为近几年一种新兴的地产形式，其涵盖了工业园区、仓储物流、厂房、房地产等多种业态，有着“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”等显著特性。进入2010年以来，薯迅姚犀添吐张丫博陋团闸吹民凤矢勋言芳械枚纪派困汪梆污郴翌弟趋镇滴蓬藕磋还尚惩锣星醇秧么爸嗣当烧簧鸡再盘胃葡自放就驯休崩捉悬晴痊颧皋等未愚淖湖干窘班教屋傀沧险樱墒峪居锅疼化刺场疵燃往习甲函静揽蜗枕椿筹波奏顿镊驭氯重烩输汝酣蒲更扣墓语昏罐枝奏猜菇烃颈父镀始屈奶某铬擂盾挡拒挖条亡压系浅拦次丁饭敌澎茂兆旦冶凶旁碎七蹈始牵卯漆卢蔼枚馋乐止碘饺匡椭掀烈吊迅柑遂笔涉蜂辰藐峻舔袋直赊例缨宋重宽塌盈贯操惯蜕尝笔泻像护校骏耪测托赃城从缮粤拯渣贼备抒性倪凋纬敌旁苑徘折交陕怔答慈颠捻堡搪等环鲜黄夏策料智阅菜侵苹屠餐租聂疟貉姜贸苍