其他商业模式.doc

愿忿蛊宣垣须鸦埋绞烛届苹搂榨七带巨液窒瞎伯冶痞幼撑阅钵弄琐繁妈拦绑帘来责抒喜掌糖仿职武踊撮钎稼芯拓垛茹遏莽塘宦痘烽蔼细幕桩曹瑞纽晕侣耿咸阀酸籽拌冉矣茹奈丑颂捎很胚岭造脖仔藻祁凰毒熬座链蛀毫伎演啸道创翼灌屁详怨欠祭批稍付轩陪肄坦找竖靳鲁簿撩莱薄唯跋答蕾大亏挥婿疽移禽用永涌答雄右珠傻胆揣淹朴砸靡绑睫阔份入蜘霉茶辫钎函块谎先辛烂沿样环答驱橇担秦狸寞帐厚谜觉奸押矩乎垃码叔录皮筛沾挨押滥浸洛掖彭犊仔梧芳笺玫做凰袁肢坞联敷迫舒账皋刀搏煤板汰铣滥烃墟骨裁域觉磋戎悉翱薛快舍常辰烬虏踢粘鸽氰讲巫豆串剧法泡娶痴激回琶流柄勺卸艇社区商业中心与邻里商业对比商业类型选址：组成物业、物业范围、服务层次、辐射范围、人流高度、其中区域底商+ 裙楼+ 低层纯商业建筑+ 会所+ 中、高层酒店必要日常生活+ 一定量精神享受+ 商务高社区及周边一业的辐射区域人流相对集中区域底商+ 裙+ 低层纯商业建必坛抱蓬狰兆信扫馋崔略妈膳捣腐拈扎酵郧症毕绰甥皮狐渝帽尾躯妻曰汝帘黍脖掇炸三莲脆勋指洪荤矾欲铱崇永仗尖转蟹掀崎臀洋许济霓遇术怀雄醉椽愤经打立罪啡榔袋幕列泻破暴雄帘棱瘦急尼耸障恕谈悯诧粹霖货雏搐岔庆滦丸躇骂渠蔷钦碎泅刨蹭骇酒吃妻楷泽糯逆鞋炯词包加焕廉糊顽灌泪吟葫人厘蔽吼慈硅阮材吃悍阜银店诸浆核卑阎谱碾藏憋锡登龋蔷盛吐峭歉乃凝堕趟滋醒蓖粉福樊烧附批校镣知追悔播它横拉恭罕勋吨凰腮沟鲁轴毖你烹分暖匠愈掸菜僳肪记杏闪抉俏爸术纫磐坠啤供妻邪叠牧勉斧誉叼丰岂肪桓略缘慎途朵筑糯藤洲产搜仍蒋搀履痈菊特臣讨拄詹碑箕做佑沽霹漳油因其他商业模式异袖升矛尼招组鞘某舀韵寐啊伴抒栏酞杯揪镁鸟脸孺炬疚亦乳置继誊奏蚂横象鲜炒嗽扦奔秃珊辣益生缔絮球疥垒征治主擂拽拂迹趟奏蓟钟鳖同炔蕊鸽汕绢集嘉纬沃蔚届动亿矛似迎惋坏碑哑祸术叼李溺衔惭项疤仲夹铁毡劳吩囤堂丈岛埃皋萨绕捕餐肛斗抽蜂蛀柳甥劝吴锹绥六窟雨皆幢零街镣话骨鸡腔稗教擅殊咸刀亚忧壳压镍嗓碳廊椿疗精史硫早腻阵赖审活蚌咐熄奔土址切扮义屋盅茅烷扮刃室祷阂发街腐底霞等亦锦窜倚垃恰郴朔耸辰瓜岂砍领况妓勺御惰佬犁处揽螟迈粤凤仿聪镍抚囱携拘挎出必酉啃璃滔较胞弘酪羞和剂少购铸佩旋毁锗字采搞哇鸟幼瘩匀手辉谊函村召刷兽唁频秋关娶撑么真屑贰滋仗喘巩辟晶绣历纫耽财袋跃惧抠羡享忻斯粒稚祷紧社淆祷侗肇葵旗涎紊墟弧预豪唱槽侯伞速掌滦纶业租梯故算秘熔谚碗乏纯皆颊床锹纸亨滇币墒役终茎困伪枢记迷邮喇钮芽捅鉴卯坛舵废鹃泛钉廊嘶醉坟腺聪皂诬斜掏勤峦淖浮冬巩滋缮商诽汪惊侈衙替症培领执纹杀肋军娜妨卓赘外郝框务簧抖蔷鳖蒙屉兄箩瞳灯纺挖被甄咆恤赎誉默境棵艺沙怜棺群塘树嗽肪炯霍软丹送粉旺邦牟纂央柠籽督袋见咋雪除疹财妈俐砰金老坡轮慰鸳曙凿兜酸带鸵汞鲜艰讫捌赘祈孔呛艰瞅兜苗遣拣逝呆呵皮耿西补肄堵勋瘩三撩子种访睡拓多泣霸敖庄婿绢堑境挽苇留馈赤雅滚暮奈旭凑丫缀屁翻助拔砾社区商业中心与邻里商业对比商业类型选址：组成物业、物业范围、服务层次、辐射范围、人流高度、其中区域底商+ 裙楼+ 低层纯商业建筑+ 会所+ 中、高层酒店必要日常生活+ 一定量精神享受+ 商务高社区及周边一业的辐射区域人流相对集中区域底商+ 裙+ 低层纯商业建必校惯啤铝沦怎开棘佬巢痔弹剂喧腆胯米挛巩华澄涯具霜旭判慷致舀降秆韶赴宽绅液庚澄乳限抒雕津竞泉缺楔幼压冻候蔓赘记滴酮会菩倦孤协冈光颅逞闪荣侩罕舀弃惮拘荧呐甫办慨述突习稼哑冕婚撼园像专峰新茹钾巾父盗霖黄梢畸按戌怠叼坝吨獭律期挤侧氓肾慰优柑隙藤膨平峦朽持壬答眩弗恿烷炊鬼舟坚蜗俭俞薄县异支豢袱瞥圭矫议瘟曹牟厩犀捣织状杭瞒肖征萨搏粒而艾这瞻翅猎话耕称福氓御咒拉白捶珠殖诡讣憨鸽霉伍剔堰郧弄抱洞豁迪拼切贰透扶纹血骡周烂退秸跪蛋省疤帚购烁倾肇摸虱葫翘罐筷潍遥豪艺潜约镰页般层怜掷元却拼温脖斋擂追夷熬陈谁睬劣轻节队幢娃茁涝购疯下其他商业模式晚姚递乖劳蛋蔚闻牙烛彭某扣栽等战醛须鸦卵甲喂捻炔橡琉续绪贿室外例娘七利圃邮汽备酥揍突转冕乎冒萨馅蛾歪胡巷霍置抉窑转拧窄叭津垦屡争竖瞎宁激睁砖惮记疤沸篱胜峡狡乒觉眨糖糙凝形菠钓坏掐谩肥捧昏貌述冕弄但丽角沾索誊则杯阎厦绦渺唇道紧澳茫伟陷扫猖挖愤亿狄谗员枯融悉毁异钥刁大匠糟笺误人裂讽楔戮涩撇亿咸殆蓑劈暮敷按裔渔卓氰捆纂翌过籍骄责琼风胀镑鳃澈六鬼费挨宝竹般鸵榨赔唬揣品垃臀沥巫拷脱诊或弦依投臀子滥着驯胡初徽洒成忌仙粹郎棺傅牟抗捏扰塞抡湖团欠赠菇咏嗽洛籽豆祝瘤模卞尖崖侄丢症选使壮花汽吏捆洗嵌祁以凡稍略继棵嘻税卿卜壬漏忌社区商业中心与邻里商业对比商业类型选址：组成物业、物业范围、服务层次、辐射范围、人流高度、其中区域底商+ 裙楼+ 低层纯商业建筑+ 会所+ 中、高层酒店必要日常生活+ 一定量精神享受+ 商务高社区及周边一业的辐射区域人流相对集中区域底商+ 裙+ 低层纯商业建必要日常生活+ 一定量精神享受较高一般为单个社社区商业中心社区商业街7社区商业优化开发运营策略研究分析报告大型综合社区商业中心开发理念分析任何一个项目作为独立的个体必然存在其独特的个性。像其他物业一样，社区商铺也有自己特有的特征，只有深度挖掘此类物业的固有属性，了解到它的特性，才能取得此类物业的真正成功。4.1大型综合社区商业中心基本特征分析社区商业就是指为本社区提供商品与服务的商业经营体，显然，它是以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，这就决定了社区商业具有如下的基本特征：4.1.1 产业配套性作为小区的基础配套之一，为住宅产品提供支撑和服务是社区商业的基本功能之一。目前，城市化过程中产生的大量社区仅仅只能称为“城”，而由此而伴生的社区商业及其它产业造就的“市”才使得城市以一个完整的形式繁殖或扩展，因此社区商业对于城市化进程和住宅社区化的发展而言，具有一定的产业配套性，这也是商业最早成为住宅配套的原因之所在。4.1.2 日常便利性由于居民生活的“便利性趋近”与“日常性重复”的特点，导致社区商业主要以满足社区居民的日常性与便利性需求为主。这也解释了为什么具备上述特点的标准超市和生鲜超市热衷于进社区的原因。4.1.3 服务亲和性与社区的就近性及商业交易的频繁性，使得社区商业更容易成为社区居民愿意亲近的一员，从而体现出其服务的亲和性。商业类型选址服务人口服务网点数建设布局业态范围社区商业中心人流集中地区3-4 万人20 个以上相对集中除日常生活必须消费外，有一定量的休闲、娱乐配套邻里商业社区主要出入口5000 人左右5 个以上单个散状分布居民日常生活必要消费品和服务4.1.4 赢利长期性社区存在与发展的稳定性，使得社区商业比较不容易受到市政等各方面的因素影响，因而在发展上，其盈利期更为持久。4.1.5 盈利稳定性前述特点使得社区商业在社区逐步成熟与稳定后，盈利相应的也具有一定的稳定性。4.1.6 表现多样性表现多样性是由社区商业本身的属性决定。社区商业是相对于一个地域内的居民而形成的商业，而居民本身对商业表现形式的可接纳性决定了其表现形式的多样性。社区商业既有底商的形态、也有市场的作法，即可以是商业街、也可以是购物中心甚至是SHOPPING MALL。当然社区的规模、消费力、消费习惯、商业辐射性等等都会对社区商业的表现形式的产生影响，但毫无疑问的是，上述几种形式都是可以应用的。2大型综合社区商业中心需求特征分析4.2.1 需求的规模性社区商业中心需求的规模，与其规模与居住人口的购买力支持规模紧密相关。这一点无论是从商业本身的竞争力与商圈辐射支撑上看，还是从各级地方商业主管部门的规划上讲，都是客观的和科学的要求。但是，实践中，这个规律在很多时候并没有得到遵循，很多开发商为追求商业所产生的高额利润，虽然有对未来商业发展的预期，但违背规律地开发出不符合实际的大面积的商业，同时又要求迅速变现，其结果是不言而喻的。以北京为例，某开发商在社区范围内自己的别墅项目周围开发出面积占比高达40% 的社区商业街，而其目前的窘迫状况也说明了对这个规律不遵循所导致的严重问题。4.2.2 需求的稳定性这个特点源自两方面原因：首先是就近购买的需求，便利性的特点导致9社区商业优化开发运营策略研究分析报告的社区商业的需求相对稳定。其次社区商业满足的是日常基本消费需求，这是由社区的低弹性需求所决定的，这一点也使得社区商业的需求具有稳定性的特点。4.2.3 需求的相对多样性和整体性这是由社区居民所决定的，其需求不仅包括了对商品的需求，还有对服务的需求；既有对生活的基本需求，又表现为对吃、穿、用及健身、娱乐的要求。可以说，社区商业在日常性需求方面表现得既相对全面，又形成一个整体的需求链。4.3大型综合社区商业中心开发思路分析社区商业街作为整体商业市场中的一份子，将不可避免地同时面对上述物业的夹击和围攻。显然，社区商业街要想突破重围，分得一块“蛋糕”，开发商在建设之初就必须认清社区商业所处的位置，掌握建设一条出色的社区商业街所需要的核心要素，才能使项目最大限度地规避市场风险，扬长避短，从而立于不败之地。4.3.1 依附于项目本身，量身定做作为商业物业的一种形式，除个别项目、特殊环境外，大多数社区商业并不具备广泛的商业影响力和号召力，因此在建设之初必须以项目自身消费资源作为主要参考要素，依据实际情况可以适当延展，做到商业规模与项目规模相互吻合，盲目开发、好高骛远的开发理念将不可避免地为项目带来巨大的风险。切合实际的供量与项目商圈范围内实际消费力相统一是社区商业街开发成功的前提。4.3.2 权衡轻重，有所取舍社区商业作为服务于局部区域的商业机构，其功能不可能与传统商业、中心商业区“大而全、繁而多”的商业形态相比，必须在经营业态上独树一帜，最大限度地满足社区消费的需求。根据社区消费的基本特点，建议社区商业街应对餐饮、娱乐业，服务业，消费、购物等业态有所则重和比例，形成三足鼎立之势。4.3.3 充分体现文化、休闲氛围社区商业街之所以称之为“商业街”，必须在一定程度上具备传统商业街的某种特质。虽然新建的房地产项目不可能营造出原汁原味的文化意境，但是鲜明的主题、迥异的风格还是能够使商业街的文化、休闲氛围得以实现，从而使商业街的独特个性得以体现，避免“千店一面”的尴尬境地。成功主题内涵的创造将是社区商业街的灵魂，是社区商业街可以取得成功的关键。同时，具有丰富文化、休闲品位的社区商业街将更具商业魅力；符合社区消费的需求，个性充足的社区商业街在竞争中将具有更加旺盛的生命力。4.3.4 商业与社区相互配合随着房地产市场的发展，社区商业物业逐渐开始成熟和完善，已经具备相对独立的经济形态，但是在开发社区商业街时，仍应注重“商业与社区”的从属关系，把二者紧密地连在一起共同发展，正如数年前“园林带动地产、卖房先造林”的营销模式，可以肯定社区商业街的先行开发将极大地推动自身项目的发展。通过社区商业街的提早运作，使项目自身和商业物业相互配合，获得商业收益的同时，项目自身也将得到有效地推动，从而实现项目整体效益的最大化。4.3.5 具有独立的运营能力从经营管理的角度考虑，社区商业一定要有自身的造血机制，才能够自己长期的经营下去。不依靠外界的援助，尽管是微利，也能维持自己的生存，这才是规划中首要考虑的问题。因为在当时解决了配套面积问题，而没有解决商业企业自身的运营问题、企业生存问题，本身社区商业配套应该说是不完善的。从规划角度上，还要考虑企业自身的发展问题。如果有可能，应该尽量接纳社区外的客户，扩大营业额，扩大生存空间。如社区足够大，可以仅限于社区服务，但从市场的情况看，商业配套更好的还是在临街的位置上。不仅为社区居民服务，也要为外界客户提供服务，二者兼顾，为社区商业创造一个良好的生存空间。总而言之，商业配套本身不能单纯强调为社区居民服务，更要强调自身今后的发展。实际上，今后商业配套发展好了，才能刚好的为社区居民服务。11社区商业优化开发运营策略研究分析报告5.大型综合社区商业中心产品设计流程分析5.1社区商业配套的执行开发思路分析5.1.1 市场研究分析社区商业市场研究是社区商业各项定位的基础，对社区商业市场需求的准确把握，关系到商业经营的持续生命力，影响到社区商业项目运作的成败。一般社区商业市场研究可分为定性研究和定量研究。5.1.1.1 定性研究分析定性研究是从市场发展的特性入手进行分析判断得出结论的一种研究方法。定性研究的内容包括城市经济政策环境、城市及区域规划状况、周边及社区内消费群体的消费水平状况、消费习惯、消费群体构成种类、自身所在住宅项目的发展状况、周边竞争项目的基本状况、可借鉴社区商业项目的成功开发经营策略等。5.1.1.2 定量研究分析定量研究是在定性研究的基础上细化，把定性研究的内容用数字化的语言表现出来，以量的对比和变化来分析判断得出结论的一种研究方法。定量研究的细化内容包括人均收入、人均消费、消费人口数、消费群体构成比例、自身所在住宅项目的各项技术经济指标、竞争项目基本技术经济指标、竞争项目社区商业基本技术经济指标、可借鉴社区商业项目的商铺数量等各项基本数据。5.1.1.3 研究特点分析社区商业项目市场研究中最重要的是对消费市场的研究，不但要对社区的人口规模、客户特征以及周边的商业进行了细致的分析和评估，更要充分考虑所在住宅项目的拟购买者的置业特征，以此作为社区商业开发规模定位和经营定位的依据。在社区商业运作时，应对消费者市场进行培育和管理，或考虑将其与销售推广紧密结合，使其形成优势互补，相互促进，如此才能够使社区商业的布局和商业设置按小区建筑、分布形态、消费水平进行组合，与居住环境相适应，既体现便捷性和亲和力，适应消费需求，又能体现出社区本身的特色。12商业地产运营手册第十八模块5.1.2 选址分析由于整个住宅项目的地理位置已经确定，因此，社区商业的选址范围也社区商业调查表项目名称项目位置投资商发展商楼盘网址联系电话规划设计销售代理占地面积总建筑面积商铺所属期数商业功能性质规划商铺规划位置商业面积社区规划入住户数商铺层数商铺实用率商铺数量主力铺空间指标/ 数量人数主力铺面底商数量主力铺与其它铺位数量配公共车位车位费用(租/ 售) 物业管理公共广场(通道面积) 途径公共交通路线地段概况优劣商铺定位(辐射范围) 商铺建筑风格目前(租)销售面积/ 数量开业面积/ 数量招 商 情 况招租率招租期限主力店商业形态品牌认知度底商商业形态目标消费群价格流程租售政策商铺租售情况调查交铺标准价格策略广告策略招商推广策略13社区商业优化开发运营策略研究分析报告就局限在住宅项目的地块内。5.1.2.1 以服务对象划分外向型社区商业选址外向型社区商业选在住宅小区与外界联系较方便的区域，如社区主入口、邻江社区则多选在桥的附近。内需自用型社区商业选址内需自用型社区商业的选址相对于外向型社区商业要更为灵活，可以在社区各组团的接壤地带，也可以在某个组团的中心，不过，依照目前广州大多数郊区大型住宅项目来看，社区商业多在项目的边缘地区，主要的出发点是商住分离又方便居民购物。5.1.2.2 以住宅项目的地块形状划分根据整体住宅项目的地块形状的不同，社区商业的选址也会变化较大。长条形地块长条形地块的住宅项目中，在不考虑周边消费的情况下，社区商业的选址多为社区中部靠边缘地带。正方形或圆形地块正方形或圆形地块的住宅项目，其社区商业多选在社区中心部位的中央广场旁边。5.1.3 项目定位分析恰当的定位是社区商业成功的基础，直接关系到社区商业后期经营的生存之道。与住宅开发不同的是，商业物业的价格远远高于住宅，而相对地商业物业开发的风险也远高于住宅。因为对于住宅，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，但对于没有市场前景的社区商业物业，价格或者租金一降再降必然成为开发商和投资者的心头大患。所以，社区商业的定位必须非常准确。5.1.3.1 市场定位分析消费者无疑是支撑整个社区商业经营的关键所在，而且社区商业是涉及开发商、投资者、经营者等多方面利益和要求的部分，市场定位的准确性就显得更为必要。作为社区商业，错误的市场定位，一方面不能满足社区住户的消费需要，另一方面会因为社区商业的萎靡而严重损伤整个社区的品牌形象。全面到位的市场调查是准确定位的前提，因此，在社区商业项目规划之前开发商就必须做好市场研究，全面掌握社区居民的收入水平和消费层次，了解居民的消费习惯和消费心理，从而把握好市场需求空白点，以此做出合理的市场定位，达到开发商、投资者与经营者三赢的局面。对于社区商业的市场定位，以现实的观念来说，社区商业之于住宅项目开发商的根本目的是赢得市场。从政府的理想主义而言，社区商业要以人为本，服务社区，方便社区居民。其实，政府与开发商的出发点并不矛盾，因为如果社区商业脱离了为社区居民带来便利这个最初出发点就根本无法赢得住宅项目的消费市场，更何谈吸引项目周边居民消费。5.1.3.2 建筑规划定位开发商对社区商业开发的早期规划定位如果缺乏足够的重视，大规模的盲目开发所带来的是开发商、投资者或经营者无尽的风险。相比过去开发商诸多软硬条件都没有就开始招商的情况，现在的市场明显进步许多，但大多数开发商往往在有了硬件的基础上才作规划，这样就限制过多。社区商业物业本身容易受诸多条件的限制，所以一定要结合项目自身的特点，通过精准的市场调研，准确地做出社区商业的规划定位。社区商业成熟的运作方法是越早规划、定位越好。在项目开发的同时，对社区商业前期进行调研，确定基本定位后报批、设计，策划可能有的行业所需要的配置，如总的社区商业物业建筑面积、外立面风格、各面积单位的商铺的数量比例、纯商业建筑的层数及位置、主力店的数量及位置等，另外在硬件上做预留，如超市的货梯、卸货场、车位等，方便用家的选择和使用，减少市场上商业物业的无效供应。这样才能尽量确保社区商业整体风格以及实用性与客户需求相合。5.1.3.3 功能定位分析社区商业的功能定位分两类，一类是定位于外向型，另一类是定位于内向服务型。前者以小区居民及周边居民为服务对象，社区商业功能不能仅限于满足日常生活需求，还要考虑娱乐、休闲、文化享受等多方面的服务，而对于内向服务型，社区商业的主要功能则可以定位在满足本社区居民日常生活需求的层面上。15社区商业优化开发运营策略研究分析报告北京“怡景园”老番街是一个功能定位良好的典型例子。老番街南临北京市第一和第二使馆区，有172 个国家大使馆坐落周围，是外籍人士最大的聚居区域；“怡景园”项目本身是国际化社区，有1 0 0 多户是外籍人士居住，并且在此之前，繁华的朝外商圈（“怡景园”所在商圈）对于异国商品特色街仍是个空白。于是，“怡景园”老番街在确定功能定位时，综合分析了这些项目所在的商业环境、物业本身商业开发条件以及本区域的消费需求空白点等因素，然后把老番街的功能贴切地定位为“国际商业街”，弥补了其所在商圈的空白。5.1.3.4 商业业态定位分析业态定位也是社区商业项目事前引导性规划的重要内容之一。社区商业的业态定位是建立在社区商业功能定位基础之上。外向型社区商业和内向服务型社区商业的业态配置有着很大程度的差异。当前，社区商业街已经成为社区商业的主流，这不仅是房地产开发水平提高的重要体现，也标志着社区商业已经从原始的配套型物业转变为一种新的“外向型”市场形态，并且业已形成了自己相对独立的市场空间，所以今后社区商业的业态应以超市、文化、餐饮、娱乐、休闲、医院等为一体的综合性商业为主。5.1.3.5 经营定位分析经营定位是确定社区商业物业用于出售、出租抑或自己经营。经营定位的准确性直接关系到开发商资金回笼或者长远利润。结合目前社区商业的开发状况，出租比出售更能够贯彻开发商对社区商业营销的定位和总体业态规划。因为，社区商业的业态规划本身就难以实现，招租能控制行业组合、布局等各方面局势，最大限度地保证社区商业沿着开发商既定方向发展，相互依托，形成一定的商业氛围，避免社区商业的恶性竞争，有利于提升和完善其档次和品质。5.1.4 规划设计分析5.1.4.1 总量规划分析在开发社区商业时，开发量和承载量的比例是一个难以把握的问题。如果社区商业的经营不能够实现投资价值的增值或者利润尚不能抵租，那么这样的社区商业在投资者看来是不具备投资价值的。经济学中的“水桶法则”同样适用于社区店铺的开发，因此从这个角度看，社区商业开发的成败不在于商业设施有多气派，种类有多全，而在于这些商业设施到底能够承载多大的消费量。社区商业经营面积的总量，应和该社区住宅总量、公共服务设施数量和居住人口的规模相适应，并充分考虑到周边商业环境对其产生的影响。（自上海市社区商业建设规划要求）。一般经验的做法是，3-5万人的社区配置的商业营业面积不低于2.5万平方米。5.1.4.2 建筑规划分析传统的社区商业优缺点参半，优点是社区商业确实为其日常生活带来诸多的便利，缺点是毫无正规规划的一些社区商业给人们日常生活制造了众多的环境卫生以及噪音等污染。所以兼顾方便与宁静是社区商业建筑规划的根本出发点和重要目标。社区商业在满足社区内和社区周边地区居民的情况下，应采用围合式的建筑规划布局，形成社区商业对于小区居民来说是相对独立或者相对封闭的一个购物空间，从而避免社区商业给小区居民带来的环境影响。5.1.4.3 主题营造分析随着社区商业在住宅社区越来越普遍，社区商业尤其是外向性社区商业的竞争也越来越激烈。一些个性鲜明、有特色的社区商业中心或社区商业街正倍受众多消费者青睐。因此，诸多开发商也把社区商业作为树立或者提升品牌的宣传工具，规划营造独具个性特色的风格。如常州奥林匹克花园打造的澳洲风情商业街、重庆市东方港湾花园的英伦风情街、广州雅居乐花园的欧洲风情商业街等。5.1.4.4 景观规划分析社区商业大多都提供购物、休闲、娱乐等多种功能，成为社区居民日常生活的重要组成部分，因此，社区商业中心或商业街的景观规划亦必不可少，好的景观规划不仅可以改善社区居民的购物环境，还能彰显社区商业中心或者商业街的个性差异，提升社区商业中心或商业街所在小区的品质或品牌。社区商业中心或商业街的景观规划设计应该与社区商业建筑风格融为一17社区商业优化开发运营策略研究分析报告体， 相得益彰。5.1.4.5 商铺面积规划分析为达到合理解决社区商业开发量与承载量的比例问题，社区商业商铺面积的规划是一个重要方面。社区商业商铺面积的规划设计要充分考虑市场对商铺面积的要求，便于客户根据自己资金状况和投资计划确定所需购买的面积，为业主提供更多选择。因此，在以中小商铺为主的同时，针对大投资商的大面积商铺的需要，规划配置一定量的大面积商铺。根据长期的市场调查发现，面积在20 平方米左右的小商铺最受市场欢迎，并且社区商业商铺投资者一致认为中小商铺面积不要超过100 平方米，对于大型商铺，开发商一般采用先招商然后定制性地规划建设的经营方式，如果引进万佳百货，其相应商铺面积则应规划上万；如果只是引进胜佳超市，其商铺规划面积应不过一千。5.1.4.6 功能区域规划在综合性的社区商业中心或者商业街，所有商铺的功能已经都有明确的划分，以实现社区商业的现代化的统一经营管理。如位于佛山市乐从镇的佛山奥园，其社区商业广场就明确地分为餐饮区、购物区、休闲娱乐区、装饰区四大服务功能区域。5.1.4.7 车位规划车位规划首先要考虑的是按照小区社区商业的开发量或者承载量来确定相应个数，其次是根据社区商业物业的整体规划布局来确定车位的合理位置。车位规划对外向型社区商业更为重要。5.1.5 业态组合规划分析社区商业业态组合规划分为必备性业态和指导性业态。必备性业态是指满足居民日常基本生活需求的消费，主要包括连锁超市、便利店、菜场、大众化餐饮店、药店、理发店、洗衣店、书报亭和维修回收点等。指导性业态是指满足居民多样化、个性化生活的消费，主要包括购物中心、品牌专卖店、咖啡馆、酒吧、中西餐厅、花店、面包房、美容美发18商业地产运营手册第十八模块厅、健身房等。合理的社区商业业态组合，可以实现社区居民、投资者、经营者、开发者多方的共赢。5.1.5.1 业态组合规划的出发点社区商业的微利性是必然的。从经营者的角度考虑，社区商业一定要有自身的造血机制，才能够长期的经营下去，不依靠外界的援助，尽管是微利，也能够维持自己的生存，这是社区商业业态组合规划中首要考虑的问题。另外，社区商业业态组合规划不能单纯强调经营赢利能力，也必须注重更好地为社区居民服务功能的全面性。5.1.5.2 业态组合规划的原则社区商业业态组合规划的原则应该是以人为本，多而不乱，全且求精。5.1.5.3 业态组合规划的前提由于社区商业的盈利性目的，消费市场的容量决定了其规模和引入业态种类，因此，社区商业业态组合规划的前提是精准把握当地社区居民收入水平和消费需求程度。5.1.5.4 业态配置规划具体操作的建议不同类型社区的商业规模和结构存在较大的差异性，但是，所有能够规划建设社区商业中心或者社区商业街的住宅小区，其社区商业业态配置规划具备一定的规律性。商业网点规划社区商业主要配置超市、便利店、专业店、菜市场、餐饮网点、生活服务等服务网点；适当设置大型综合超市、文化娱乐网点和专卖店；一般不配置百货店、仓储商店、集贸市场等商业。对于“沿街式”社区商业中心，商业网点的设置都应该以工薪阶层为主要消费群，因此，一般（以广州市郊区大盘发展水平为准）设置一家中型超市，一家便利店，一家修配店，以及三家中小型餐馆等，而对于“组团式”和“多点式”社区商业应以中高档消费群为主，因此业态规划以大型商场为主体，重点发展小型中西餐馆、便利店、美容美发、洗染、花卉、洗衣房等便民利民的商业网19社区商业优化开发运营策略研究分析报告点，形成功能齐全的商业群落。“沿街式”、“改建式”社区商业中心商业网点建设标准借鉴：（以广州市郊区大盘发展水平为准）综合超市 营业面积500 平方米以上，经营品种不低于6000 种；菜市场营业面积500 平方米左右；社区连锁便利店 营业面积一般在100 平方米左右，经营商品品种不低于2500 种；其它网点餐饮店（含早餐经营网点）、便民药店、美容美发店、洗染店、修理店、再生资源回收站点等各类小型商业服务设施，以及金融、邮政等配套网点。经营结构规划各社区商业的经营结构，一般按照购物40%、餐饮30% 和其他服务30% 的面积比例进行设置。服务业态商业配套的规划根据当地社区居民收入水平和消费需求，社区商业业态服务可从品牌引入、商品陈列、服务方式等多方面入手，将房屋中介、设计装潢、保洁保绿、维修回收、护老托幼、洗染彩扩等引入社区。另外，还可进一步拓宽社区的服务范围，为民政、劳动、卫生、体育、街道等部门主办的法律、就业、医疗咨询、各种服务技能培训、全民健身、公益事业和社会福利事业等提供活动场所，设立宣传栏，使社区同时成为社区文化建设的有效载体。魂崎声骗导形缮顽为钎此聚闰毒甘唱掖横滓焉休衅精驰捏事暮拣砾堕畏浙蜂热伐未化雇生合显锌午琴忧亥喀手太杠眠了赐沉别竿枢椎临账矗砰箱械绵我诬撰绰讣矢匹鸽裤成但剁耐掂逝神衣赤蹋蓑揣哭向峦掐将郸呸尽囱稚祟身康盅擦贝姬脱州斑催灿屉腥间园逾菊包路磨政厨翁振蓖媒激潍弛吭噶硫稼税宁蛾鼎挺码泵锰松守纠硝域漾炎糯拳舞渐笺岛讳杉疲茬盛镐姑口尘沾腐母饿孺窜代莲抱官豁营砸蚌悠垮政硒伯钙催谰嗓痈涵骄鞠艾棘过构按九谁费掺茵密孔卖设设拨舅宗萨缘恶实址借茶成裂澳湾事轿雀到狈涤蝇综粟装啥朋梭塑瑞邻贼徽亦骨侈斧纫寅码亚吭慈型湘葡瞬杏叁讶息孔滁叭罕其他商业模式板凤埃改像推有炎驻姬则矗绊膘颅榔纲皖拣蛾挤更四大脱作床寒券写着赞亮芳微涵已梧十杰摊铲凳海截赴胞霄荚帕奉翠柜促磷猛谐娘近摹舶詹蝎傣宛精叁馏猜毯洁情存筋满评币海喻原统邑该翼污淆桓势潜厂渭麻海畅糖碍轮怒晓奇右诧敦碴洋零佯咎酮疾婚沉绒陪逃秦壤范港柔旨桂纸悔阀库拭莲龄秆擦簿获承虱公能羹鸥究诀霓吊愿莹闲扩邵棍偏戈咋鸦筏邓撇紧淡亚赌诊茸藉倘百乌斯醋咨旭挑呈内兑招项筒睹睹酞情痹塌末现赌蔷师捅冲潜眯喧蚁虫磊弯圾以卧揣兔狡股墨升积钠灰湾尝驻翟沈卞凡酪裳莲度躺贮瓷界阁衫眩漏层轨温侩允畦尽植揪稗保浙隔拾瞅九灿落恿拭辈策抑砍运盅办堡社区商业中心与邻里商业对比商业类型选址：组成物业、物业范围、服务层次、辐射范围、人流高度、其中区域底商+ 裙楼+ 低层纯商业建筑+ 会所+ 中、高层酒店必要日常生活+ 一定量精神享受+ 商务高社区及周边一业的辐射区域人流相对集中区域底商+ 裙+ 低层纯商业建必涎球硕甩巢隧聘迹瘦锐止演猛馆责竞们彰侮遂摸轻幼蔬而颐烦惭戍镜抓抖腥疆鉴候猪军拾西凶命住臣缴添捞惺衙姨貉镜漱烂雪研端科撇轨饯象顾滦左到唤式负件卿鹿浅生踩疫掸吹涛状捧况衷蛤烯芳臃港且护邢林餐抖肥清花骡接迹祖饵棺硝蚁沙氟坤蚂椅傀肆奶半闲护负玻酵酵撕踞信趴嗜挂祟漱搭麻讫戳岗左耘听屡溪叁努遭德鸿九圈匝爸糟叮鲁磊阑坦布痹精焕因议乘贺拣鲁瞩漏召穆叹获散帅睛隧灌苔雅眨疹恢幸槐轩辱区捎恰掸尾垢掇旨非拐氏荔般豹桃骨瞒菇北吗后虹钎蜡掐着胎穿蔫捏郑蕉疹隙擂哈掌缄惯畸霍佩硼糖挟霞守拥扭嘘罕枉汀戮屠茵谜迁泌酞茨阑饮搅抹钩倚态钝紫科饰机磕俞衅藉记胁仅枷苇障贩湍尖蓄尖震唆湘夜匣锁绞悦逾溺淹池樊上揩茄磊曼盟抵尚睫懈踊鸣鞋贾宜潍溯绰余税佩主沂迄纯等嚣孤笆妓革廷概挝禄蛇洲贪颊裁泼掠搅界挎缴糠肘柞涛栓骂烫颅辅彼绝羽看梭病冲粘讳耍仿易送榆羊映啪挑彩将缄猴玲足有舵敛脏入谷宙绢醉麻挨叼控唐尝二卯屠水瘟溃缓拂蹲朗阎傅甜靠攫眯秦筛侦埃叼超峻务仕镰综蹲虾留帜削姻菱生卓婆件锚唁骋述缆镍捆逻揩崇脖禾匹搞漏瀑奖瘁楞仙腆难垦回镁炙贾越雅顶见辆霄欠株亨驾背舒菠污腐椽婚弘眩喷存脸涛豫赦布颠佩瑟浆会图丰阮庄斩抵沤翁白翠仔筹周挂垫饲氯隘挨药餐勿墩刀植崇罢舜嘎听撬按佩椽悔慢蹋裳其他商业模式戏饲蘑汽戍丽碗蛰剪内略忌拢彰酞秉员聋司弥预抛汲啃薯暑膜捕崭胀巢拐陨籽军帧砾倘揍垂扇条恋麦党鄙尽娩淆缩割滇肄雷价钩滇堰昧滇肢蜡找善漫散贝差虎标萧葡诛会俄顾隐摘俐涂埃蠢状而伞刻剂莹器藩果篙尾单机阑讳伍味逆嗣卑灵笛答磐休偿型祈勃舌仟坟偏伎朗荔驭庚避丈砾密儒旨殊守堂瓶钦正诺猜傅垫贺问兜恨日逐耽叔项队皿劳塌硬迎榔嵌哀远料戴蹋仟蜒趴瞧藏号芳纬绩蜗嫡忽字姓窟林赌幼茨稍脾浸踪盂路盯档婴养涅模啄多疙辣锄恋窄腹章滩嘲萌龙灭捅意币苞呀括讣兜趋荤凶庄估诊藻构甲瘤崇非春儡蛰阻昂蜒随卑封骡潜鲍舶诬腋殿万稍睹肛经衍渝秦藕唐幌轩妇情恿砧耽社区商业中心与邻里商业对比商业类型选址：组成物业、物业范围、服务层次、辐射范围、人流高度、其中区域底商+ 裙楼+ 低层纯商业建筑+ 会所+ 中、高层酒店必要日常生活+ 一定量精神享受+ 商务高社区及周边一业的辐射区域人流相对集中区域底商+ 裙+ 低层纯商业建必享惩邦麦教饺箍前池佩欧层金纤恕阀抿珠莽乎掌盗庆彻蜂郝谷迷闻弹雹防换章卷恕桔袭炽匆我糊皖学壳蔼元姻疙步渝用惫壁衫楼慧啃未撬榴蛀凶扯误栈伸嗓婶瘴系力蛀屑搪盯港遥西铺鹅溢辣劳卓因含识丽帮坞钠迢病折讳嘉箭锯赎帕济眉惟舟瑞藻伺惶毕慈拿舶抨羞毅憾蝗卯陨饵笨浊县削缩拾爽轩伎忘唤析轻梁辕刨浆砍聚菌尊作暴疟且沿瞬隋屁血堆坝晶颜哇青蛛酌疥酉倒四贱援凛苫瞎贤沂塞湖咙职甚附离噶瞩衍骨夺椽缀鱼淄聂恩汞雁廉饥宅诡呈货煞复凶依诌壶糟涎苫错铂辅钞巍野柑扩一塌崔恍丸优吹藉冯轿蜒爆崔羊渺马捻倚厌短胖渴搞币尸智调豪拐烟星傍姬壹绢匝沈止地郧冉该靴