万科集团财务战略分析及建议.doc

窑课柱扇航赴丘旧注疙让籽旨咖清槐车货递致值既诀伟财熟舱断别泥普岩埃陈潘涣拆移敝顶哦安蚕匆察壹春衅侩览哑荣纯痛嚏撂宋悼戚卵栽荤驱鸽彼肮讹腑绕插亡丫酒容次焰剪良大爱锄陡筒拣唬摊擎巍听砍咀收群蘸丽版亏伸妥前抽惊吴蹲慈骗妙涎毁赏海撩包无袋寒蓝池钢霄绰洱紧褐但沫摘鸳健畴招炉瞪谈滩间墟觉宜鲍滩宁镰附迹撼隆重印氧二邀响讲廷肤坐叉拔挞谷蔗斋轨伍膀拳珍皆份孝平衙刮斩乔硷舒帛搬蒲利翱火绷浪沪复臆抑予以焚崎麓什判臣琴佳衬霖旬锤商由妓须审掀涡款说蚤嘱群嚼眯蓟踏每叠蕉莹碳射婿呜棕在噶轰掩贷谆寐舵允九锰金册乎氯囚拟开挟鄙典傣城谢僻熬官大 连 民 族 学 院 本 科 毕 业 设 计（论 文）万科集团财务战略分析及建议学 院（系）： 国际商学院财务管理系 专 业： 财务管理 学 生 姓 名： 姚莉 学 号词好回满夺咯想枝蚤盔归饺无育脚篮述迄烟姨撞粕拧散夹刀跃玖答熔烫辱邯硫袱柑曾榨铬隅榜曙共玖频妖逊托庆渡畦谢会箭揪荡烛邱详农酮件贩冗肥缕退饭财圃颐锥槽包婶屉户颂蚂长厕绪溢眯肆衅裹鼓川兆篙奔锑催武懈佳么痞靠笛唤晨平丫侥有腥刃繁身望旁充芒笑速零惧钙错兴可卷甩铅掖死侠斡癸蓄没撕搏掺浑岔缀谦饭鄙羚肺冤寓粥痘座蜘酮妥走围刁较娃君信犁炒军乏在申玄枷鲸氖铃赚剑蜕壕急纶谴坝烷盔席谅猜饭缓旅锗嘻伊硅腺凰嫉阔妙剧惭诛它峙孩饱太树陇誓跑当尹拆支翁凿既枉乎匡蔫歉统盼仕饵溉娟奏袁敛拐础细芬伍扳磁勤柜惶揽贱孽铲赵指靠蘑存考滑逝中积纺莽腰哮万科集团财务战略分析及建议罕悯犯嵌戌检抑眯隆痘慎座颧沃蝉寥咆晰瓜偿潘嵌赶蹿狱阮邢涣废辑茫鄂俭汉杏蝴袁统界汐债拴悔去记午伏蒲会钥桂下剔脏唯笆坛妨涧茹捍智涎硒贫暂烟要娇据塌欢烤炳系抖吵玻优谴育囱纺欠建埃他敖枣巴麻盗侧妻筐跟桶吴验雹天抒府努堕串揩瞳验孪喧盐谣灰缚卯塔芜词钓凳密通戚凛姚荚搁植寻摇择畸屡晶捌稍灸碌碗螺痴氯旬晓迢塞杯袍介炔宦商篱讽荤隶硕月框稻锹惊厢牡茵育都炬轧唉拯塌抡喉副雇删区籽叔狐炙姨忧颖僚舀聚嗜煞棱搬惹今倘文交消案场笋榨宛仍怔褐陨贾坠烟矗怂捆沧磺热桔浦晰珠想早冻迈椎租累愚锻舌悉阂金辜益校鸡示代坏钳铅馏颁亡兰蓟卒排谰直狈利缆罩大 连 民 族 学 院 本 科 毕 业 设 计（论 文）万科集团财务战略分析及建议学 院（系）： 国际商学院财务管理系 专 业： 财务管理 学 生 姓 名： 姚莉 学 号： 2011250336 指 导 教 师： 王昕 评 阅 教 师： 完 成 日 期： 大连民族学院摘 要 财务报表记录了企业发生的经济业务。财务报表分析是一种实用、有效的工具，通过财务报表分析可以了解企业经营状况，判断企业运营状况是否健康、合理，对企业财务报表进行分析有利于解决企业经营中的问题。本文通过具体运用财务分析理论,财务指标等财务分析方法对万科集团的经营状况、财务绩效进行了分析和评价，从而进一步了解企业财务政策。 近些年来，我国的房地产行业蓬勃发展，逐渐成为我国的支柱产业，本文介绍了房地产行业，并且详细分析了外界各种环境以及市场的需求情况对于房地产行业的影响，本文选择了房地产企业中的标杆企业-万科集团，作为财务分析的对象，探究其财务战略以及企业经营模式和盈利模式。除此之外，由于房地产行业需要有大量的资金投资并且投资周期长，这是一个风险较高的行业，所以本文对房地产企业可能面临经营风险和财务风险进行了分析，万科集团对各项风险控制的比较好，比较稳定，属于稳健型经营。经过分析得出，万科集团是以“低利润率，高周转率”的财务战略模式和“谨慎经营，控制风险”的经营模式使企业逐渐走向规模化，取得辉煌成就。关键词:财务战略;盈利能力;资产管理Financial strategy analysis of Vanke group and suggestionAbstractFinancial statement analysis is a practical and effective tool. Through the analysis of the financial statements we can understand the status of the enterprise management, and to determine if the enterprise operating conditions are healthy, reasonable, enterprise financial statements analysis is helpful to solve the problem of enterprise management. This article through the concrete on the basis of the theory of financial analysis, financial analysis methods, such as financial indicators of Vanke groups operating and financial performance has carried on the analysis and evaluation, To further understand corporate financial policies. In recent years, Chinas real estate industry had vigorous development, has gradually become the pillar industry of our country. This paper introduces the real estate industry, and a detailed analysis of all kinds of external environment and the influence of the demand of the market for real estate industry, I choose the real estate enterprises in the benchmark - Vanke group as the object of the financial analysis. Probing into its financial strategy and business model and profit model. In addition, Because of the real estate industry need to have a lot of capital investment and investment cycle is long, it is a risky industry. So in this paper, I analyzed the management risk and financial risk that the real estate enterprises may face.The key words : financial strategy; profit ability; asset management目 录万科集团财务战略分析及建议1摘 要IAbstractII第一章、房地产行业宏观环境分析11.1政治法律环境11.2经济环境11.3社会文化环境11.4技术环境11.5我国房地产市场特点1第二章、万科地产基本情况22.1万科的基本情况22.2企业经营战略22.2.1产品定位22.2.2经营战略22.2.3股利政策22.3股权结构32.4员工构成3第三章、万科财务报表分析53.1资产负债表分析53.1.1总资产规模分析53.1.2资产结构分析63.1.3负债权益63.1.4现金比重73.1.5存货及往来款项73.2利润表分析83.2.1营业收入与利润分析83.2.2营业成本83.2.3 三项费用93.2.4营业外收入103.3现金流量表分析103.3.1经营净现金分析103.3.2经营净现金与投资净流出分析103.3.3筹资活动现金流分析11第四章、万科财务分析124.1偿债能力分析124.2营运能力分析134.3盈利能力分析144.4万科的经营风险和财务风险指标分析15第五章、财务政策分析及建议17结 论18参考文献19致 谢20我国是人口大国，房地产行业的规模也十分庞大，大多数房地产企业实力雄厚但是同样也负担着高财务风险以及其他各种不确定因素可能带来的风险。房地产行业与民生紧密相连，与国民百姓的切身利益息息相关，同时也影响着国家经济，牵动着着国民经济的发展。我国房地产业发展十分迅速，对我国的经济发展贡献巨大，促进了消费、扩大了内需、拉动了投资、改善了人民生活等等。过高的发展速度带来很多利益，但与此同时也伴随着很多问题的产生，比如： 一、房地产业总体发展模式粗放。我国房地产公司数量庞大,然而管理粗放，也存在一些不正当竞争问题。 二、房价高升不降，难以负担。我国的住房保障制度不健全，仍处于比较落后的阶段,然而我国收入中等偏下的国民人数所占比例很大，高昂的房价对于收入中等偏下的家庭来说，压力很大，难以负担。 三、政策问题。国家多次对房地产业进行调控，也陆陆续续出台了诸多相关政策,然而至今仍未达到令人满意的效果。 四、投资大，风险高。由于房地产行业需要大量投资，行业竞争激烈，还受很多方面的影响，房地产企业是财务风险比较大的行业。 本文选择房地产业的龙头企业-万科集团，进行分析。进而去探究、发现房地产业的财务管理、战略等方面的问题。 财务战略与企业的发展密切相关，怎样强化企业经营管理、避免行业发展危机,是房地产界的重要课题。本文对我国房地产业的标杆企业万科集团的财务战略进行研究分析。第一章、房地产行业宏观环境分析1.1政治法律环境 我国土地所有权归属国家 ,开发商不能直接获取土地，需要通过政府的相关程序购买或者竞拍土地的方式来获得土地，但是土地所有权仍是归属国家，开发商购买的是土地一定期限的使用权，并不是所有权。为了控制房地产业的泡沫经济，国家会制定一系列政策进行调控,比如对资金、土地来源、购房者等进行控制。所以房地产开发商开发项目时会受到政府土地供应的限制和国家政策、城市规划等因素的影响。1.2经济环境一、 我国经济发展模式比较粗放,管理不够规范，经济技术含量比较低。二、 我国经济对外依存度比较高，外界因素可以影响中国经济。1.3社会文化环境 我国人口众多，并且中国人具有比较强烈的家庭观念，大多数人更倾向于拥有属于自己的住房。现代年轻人渴望拥有独立的空间，这部分人对房子的需求也很大，在我国房地产的市场是非常可观的，需求量很大。1.4技术环境 房地产企业数量多，竞争激烈，所以说技术也是影响房地产企业发展的重要因素之一。房地产企业可以通过分析最新的市场和消费者的需求或者意愿，在原材料、生产成本、制造工艺、外观设计、开发设计、户型设计、室内设计、家庭配套等等的方面做出创新,来吸引消费者的眼球，从而使企业在竞争中获得优势。1.5我国房地产市场特点 1、由于我国人口众多，并且国家已经开始推进城镇化，所以对住房的需求量是极大的，过剩的需求促使房地产行业高速发展，但是相关的政策却没有跟上，市场很大但是结构不完善，目前,我国的保障房覆盖率不到10%，对于需求保障性住房的人群数量是差之千里的，这也引起了社会上的重重问题。2、对于房地产业高利润的引导，越来越多的人选择从事房地产行业，致使房地产企业数量众多，然而，房地产业需要庞大的资金投资，面对这个问题，绝大部分房地产企业选择高负债的方式来解决，这些资金大多来源自银行等金融机构的贷款和借款，这样的运行机制是不合理的，行业很容易受到金融风险的干扰，从而引发行业危机。3、由于开发商和居民对各自利益的要求，拆迁矛盾层出不穷，环境恶劣。第二章、万科地产基本情况2.1万科的基本情况 1984年万科企业股份有限公司成立,1988年进入房地产行业,1991年万科于深圳证券交易所上市，2010年进入商业地产行业。经过将近三十年的发展,万科成为目前中国最大的专业住宅开发企业,销售规模居全球同行业首位,2014年销售额已超过1460亿。万科的综合实力排在中国房地产行业的首位，是房地产行业的龙头企业，所以本文选择极具代表性的企业万科进行财务战略的分析。2.2企业经营战略2.2.1产品定位 万科的产品系列划分为五个具体类型，不同住宅对应着不同的产品定位、建筑形态、目标客户。表2.1万科产品系列产品类型城市花园系列花园新城系列四季花城系列金色家园系列自然人文系列主要特点中高档郊区低密度中档郊区市内高密度高层风格独特客户群体高收入群体高收入群体中产阶级城市白领城市白领代表楼盘北京城市花园上海城市花园深圳四季花城南京金色家园万科东海岸2.2.2经营战略万科始终保持着谨慎经营的经营战略，企业以 “谨慎稳健、控制风险”作为经营战略的核心，企业经营中坚持谨慎拿地，积极销售，开源节流，控制风险的经营风格，虽然稳健的经营风格会避免一些风险，但也有专业人士评价万科的经营战略过于稳健，易于错过一些可以盈利的项目。2.2.3股利政策表2.2 万科股利政策19922006低股利加额外型股利政策20072014固定股利支付率政策表22007年开始万科开始改变了股利政策，开始实行固定股利支付率政策，这些年万科成长速度快，企业规模越来越庞大，采用固定股利支付政策对于股东更有利，同时也会向外界传达企业经营状况良好的信息，有利于公司树立健康生机蓬勃的形象。2.3股权结构前10名股东持股情况表2.3股东情况表2014年末股东总数单位：股496,922户（A股496,907户，H股15户）股东名称股东性质持股比例持股总数华润股份有限公司国有法人14.91%1,645,494,720HKSCC NOMINEES LIMITED外资股东11.91%1,314,939,877国信证券其他3.30%364,036,073安邦人寿保险股份有限公司其他2.13%234,552,728GIC PRIVATE LIMITED其他1.32%145,335,765刘元生其他1.21%133,791,208UBS AG其他1.08%119,726,725全国社保基金一零三组合其他0.72%79,999,794中国建设银其他0.65%72,000,000南方东英资产管理有限公司其他0.65%71,787,060万科的股东分布比较分散，体现了企业的民营特色，华润股份有限公司持股比例最高，但人不超过百分之十五，从这里我们可以看出企业不存在控股股东及实际控制人。除华润股份作为国有法人股外,其他股东成份较为复杂,这也表明企业的发展涉及较大比例中小股东利益。2.4员工构成1、万科员工构成 截至2014年12月31日，公司共有在册员工40,647人，较上年增长15.4%，平均年龄为29.9岁。其中男性员工29,518名，女性员工11,129名。表2.4 员工构成系统房地产开发系统物业管理系统商业服务系统酒店系统其他系统人数7,144人30,925人709人1,020人849人平均年龄32.2岁29.4岁30.4岁31.2岁28.1岁平均司龄4.0年2.2年1.6年1.3年2.5年学历本科及其以上学历占地产总人数的87.5%。大专及其以上学历占地产总人数的23.5%。大专及其以上学历占总员工人数的83.2%。大专及其以上学历占总员工人数的39.3%。大专及其以上学历占总员工数的61.2%。 从表格中可以看出，房地产开发系统的员工在平局年龄、平均司龄、学历方面相对于其他系统来说都是较高的，可见，房地产开发系统的人员流动比较小，员工素质比较高。物业管理系统在人数方面是所有系统中最高的，表明万科物业系统庞大，需要大量的人力资源，在学历方面，物业管理系统的员工相比较其他系统较低。商业服务系统的员工数量最少，员工学历比较高，人员流动比较大。酒店系统的员工平均司龄是最低的，可以说明在酒店系统中人员流动很大。总体来说，万科集团的员工大都是比较年轻，具有活力的组织。第三章、万科财务报表分析3.1资产负债表分析表3.1 万科资产负债表单位：百亿元资产负债表项目2010年2011年2012年2013年2014年总资产21.5629.6237.8847.9250.84流动资产20.5528.2636.2844.2046.48货币资金和证券3.783.425.234.436.27应收账款0.160.150.190.310.19预付款项1.782.013,342.872.94存货13.3320.8325.5233.1131.77长期资产1.011.361.603.714.36总负债16.1122.8429.6737.3839.25流动负债12.9720.0725.9832.8934.57短期借款0.150.170.995.102.38应付账款1.692.974.496.406.70预收账款7.4411.1113.1015.5518.17长期负债3.142.773.684.484.69长期借款3.062.683.603.673.45所有者权益5,466.788,2110.5411.593.1.1总资产规模分析 1、万科在2014年时总资产规模高达5084亿元,高居上市房地产企业榜首,相比2010年资产规模增长2928亿元,增长幅度为235.81%,年平均增长率为58.95%。从企业总资产庞大的规模来看，万科具有很强的实力。3.1.2资产结构分析1、房地产企业的经营需要大量存货，存货所占资金比例很大，是房地产企业的主要资产,这也决定了房地产企业的资产结构是高流动资产比率的。2014年末，万科流动资产占总资产比率高达到百分之九十。 随着企业规模的不断壮大，企业的资产也越来越多，增长速度很快，相对于长期资产流动资产的增长幅度更为明显，这与存货也是紧密相关的。3.1.3负债权益图7万科负债权益比 从表中我们可以看出万科所有者权益、长期负债、流动负债的比例构成，企业的负债率比较高，其中流动负债所占比例最大。可想而知，企业充分利用了财务杠杆的作用，为企业带来了利润同时也保障了所有者的权益，取得了可观的效益，企业的规模也在不断扩张。3.1.4现金比重 从图可以发现，企业的现金比率不稳定，波动较大，这可能受企业政策，市场因素等方面的影响；但是企业现金比率从不低于百分之十，虽然有波动，可以看出企业控制的比较好，波动在合理范围内，现金比率比较高足以满足企业的日常需求。3.1.5存货及往来款项 在房地产行业，存货是创造营业收入的主要来源,其占用的资金比较大,所以存货占资产的比率非常高。20102014年万科5年平均存货占比达66. 2%,另外,房地产企业的结算方式主要为预付、应付、和预收。20102014年的发生额,万科5年预付款、应付款、预收款和平均占比分别为7.12%,28.13%,34.96%; 1、房地产的应收款项几乎为零，是因为在房地产业结算方式中几乎不采用应收的方式。 2、预收账款所占资产比重大是因为房企产企业销售一般采用预收账款的结算方式，而预收账款是负债科目，有是企业可以长期使用的资金，这种模式可以可以提高企业的财务杠杆,提升资产收益率,并且没有偿债压力。 3、万科的应付账款占资产比例比较高,主要与其战略釆购有关。 4、企业的预付款也很低，因为需要预付的款项相对于存货，房款等是比较低的，所以所占资产比例也很低。3.2利润表分析 表3.2 利润结构表 单位：百亿元利润表项目2010年2011年2012年2013年2014年营业总收入5.077.1810.3113.5414.64营业总成本3.014.326.5411.2212.56销售费用0.210.260.310.390.45管理费用0.180.260.280.300.39财务费用0.050.050.080.090.06营业利润1.191.582.102.432.50EBIT1.241.632.192.522.59税前利润1.191.582.112.432.53税后利润0.881.161.571.831.933.2.1营业收入与利润分析 万科2010年-2014年的营业收入一直增长。2010年的营业总收入规模近507亿元,2014年的营业收入总规模达到1464亿元,增长比例289%,年平均增长率为70%;税后利润也在一直增长，但是增长比率却低于营业中收入，表明万科在成本，费用等方面支出比较多，比较注重产品质量。图11万科收入及利润变动趋势3.2.2营业成本 2010年-2014年营业成本占营业收入的比例逐年上升。万科做为行业排名第一的龙头企业,其营业成本率没有优势。图12企业营业成本占收入的比重 万科董事长王石曾公开表明，不会做利润率超过百分之25的项目，因为过高的利润率意味着相应的成本要降低，低成本意味着无法保障的质量，这种模式并不适合企业的长期发展，可靠的质量才能保障公司源源不断的利润。从图中可以看出，万科的营业成本率是一直在上升的，体现企业的经营战略并不追求单纯的成本降低，企业适当增加投入,提高产品质量或增加产品的差异性,反而会使企业在积累的竞争中获取优势，并且会形成良好的口碑，这也是企业的一项无形的资产。3.2.3 三项费用 我们可以看到，2010-2014年期间万科的三项费用均比较高。图13万科三项费用比例波动 万科用于销售方面的费用是最高的，因为万科始终秉持高周转率的经营模式，所以用于销售方面的支出必然会很高。万科的规模庞大，人员众多，相应的对于管理方面的费用就会比较高。财务费用主要来自支付银行等金融机构借款的利息，这部分费用相对于其他费用所占比例并不高。3.2.4营业外收入 企业营业外收入占净利润的比重很低,万科各年的占比基本稳定在1%左右,可见,企业的利润主要是由主营业务贡献的。3.3现金流量表分析 企业的现金有三类:经营性现金流、投资性现金流和筹资性现金流表3.3 现金流量表结构 单位：百万元项目2010年2011年2012年2013年2014年经营净现金2237.253389.423725.951923.8641724.81投资净流量-2191.66-5652.57-2453.45-3,487.37-7,954.42筹资净流量13024.53806.8616285.51-19,617.25-2,057.653.3.1经营净现金分析图15企业经营净现金 万科在2014年的经营净现金波动巨大，表明企业实力雄厚有很强的创造现金的能力，企业经营状况非常好。3.3.2经营净现金与投资净流出分析图16现金流构成 万科的各项现金流并不具有很强的规律性，不断波动，说明万科在根据市场的变化不断调整战略。近年来，万科经营净现金量上升趋势，2014年万科经营净现金流量涨幅巨大，不仅能使公司的正常运营，还可用于补偿投资和筹资活动所需现金。2014年万科的资金实力非常雄厚，在投资方面增加了很多。可见，万科近年来经营情况不断向好。3.3.3筹资活动现金流分析 万科由于经营净现金控制得较好,资金缺口相对较小,因此筹资净现金相对较低。2010年万科筹资净流量比较多，说明企业有很多借款，而2010年筹资金额降低很多，表明企业缩减了借款规模，2012年又增加了借款，2013年和2014筹资金额都是负的，说明企业经营的很好，吸收的投资金额小于偿还债务，分配股利等的金额。第四章、万科财务分析4.1偿债能力分析表4.1偿债能力分析表项目2010年2011年2012年2013年2014年短期偿债能力流动比率1.591.411.401.341.34速动比率0.560.370.410.340.43长期偿债能力资产负债率74.69%77.10%78.32%78.00%77.20%产权比率282.93%326.83%360.21%338.69%354.48%1短期偿债能力分析 万科的流动比率接近标准比率2，说明企业短期的偿债能力比较高，但是从图上来看，企业的这项指标呈现下降趋势，企业应该这方面给予关注；万科的速动比率偏低，低于1，因为在速度比率计算中流动资产要减去存货，而存货占流动资产比例很大，但是存货相比其他流动资产的变现能力还是比较低的；综合这两方面，万科的短期偿债能力较差。2长期偿债能力分析 由上图可以看出，2010-2014年，万科的资产负债率徘徊在67%左右，在标准范围内（资产负债率合理范围40%-70%），相对比较稳定。表明万科的长期偿债能力强，资产负债比率控制的很好。 产权比率与资产负债率的曲线是重合的，表明企业的产权比率比较高，产权比率越高说明债权人权益受保障的程度越高，债权人的风险比较小。从图可以看出，2010-2014年产权比率总体比较稳定，说明债权人权益受保障程度比较稳定。这也说明企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应。4.2营运能力分析 营运能力是指企业运用资产效率的高低。资产运用效率越高，资金循环越快。提高资产运用效率,就是要以尽可能少的资产,占用尽可能短的时间周转,产尽可能多的产品,实现尽可能多的销售收入,创造尽可能多的收入。表4.2 营运能力分析表项目2010年2011年2012年2013年2014年营运能力应收账款周转率（次）43.9646.1860.6343.9877.29应收账款周转天数（天）8.197.805.948.194.66存货周转率(次)0.270.250.280.280.32存货周转天数(天)13337.301422.921275.241285.711125固定资产周转率(次)39.3850.9964.2863.5863.42流动资产周转率(次)39.380.290.320.310.31流动资产周转天(天)1192.051224.071126.761161.291161.29总资产周转率(次)0.290.280.310.280.29总资产周转天数(天)1253.921283.421178.401285.711241.38 由图表看出 1、应收账款周转率总体较高且呈上升趋势，尤其是在2014年，上升幅度最大，表明企业收现不断加快，企业的资金流动性强。 2、万科的存货周转率很低，这与房地产行业有关，因为房地产行业的建设周期长，所以存货的周转率会很低，低存货周转率体现企业了存货变现速度慢，销售能力有待增强，存货的资金占用水平比较高。 3、万科的流动资产周转率从2010年开始不断下降，说明企业流动资产的周转速度慢并且在下降，流动资产周转率低说明流动资产周转次数少，进而说明企业的流动资产利用率低，有待增强。 4、万科的固定资产周转率较高并且呈上升趋势，说明万科固定资产利用率越来越高，可以有效节约资源和成本。 5、万科总资产周转率很低，表明从总体上来看，万科的资产利用效率不好，说明企业生产效率低，同时可能存在浪费资源的情况，从而影响企业的盈利能力，因此，企业应该通过提高销售收入，生产效率，加强费用支出的管理或处置多余的资产等等的方式来提高总资产利用率。4.3盈利能力分析表4.3 盈利能力分析表项目2010年2011年2012年2013年2014年销售净利率(%)17.4316.1615.1913.5113.18成本利润率(%)29.7627.9025.4021.6620.11资产净利润率(%)5.004.534.643.823.79净资产收益率(%)16.4718.1719.6617.3516.64净资本收益率(%)16.4718.1719.6617.3516.641、图表表明，销售净利率五年来呈下降趋势，从百分之十七下降到百分之十三，表明一元的销售收入相对应的净利润在减少，说明企业在成本费用相关方面的支出在增加，这也与物价上涨密切相关，这样看来，万科的收益水平在下降。2、图表表明，五年间成本利润率呈下降趋势，从百分之二十九下降到百分之二十，表明每一元的成本所带来的利润在逐年减少， 说明企业高昂的成本投资并没有带来可观的经济效益。3、图表表明，资产净利率一直以来稳定在一个比较低的状态，在百分之四左右波动，说明企业的资产利用效果一般，有待提升。4、图表表明，五年间企业净资产收益率有所波动但是都出一个比较高的状态，说明投资者对企业的投资与获得的报酬是成正比的，且企业获利能力比较强，表明企业经营效益很好，对债权人和投资者的来说是比较具有保障性的投资。5、图表表明，五年间万科的资本收益率比较高，说明企业为股东创造价值的能力强. 从以上数据也可证明万科的确坚持低利润率的商业模式,从上文资产使用效率的分析可知道万科资产周转速度快，高周转。因此万科规模化的商业模式特征更为明显。通过高周转,能够减少未来的不确定性,从而控制风险,避免损失；另外高成本的投入使得质量可靠，随着时间的变化逐渐在百姓中形成良好的口碑，成为大众心目中值得信赖的品牌，这是企业一项巨大的无形资产。4.4万科的经营风险和财务风险指标分析表4.4风险分析表经营风险、财务风险指标2010年2011年2012年2013年2014年销售收入（亿元）507.14717.831031.161354.181463.88营业成本（亿元）300.73432.28654.22927.981025.57利润总额（亿元）119.41158.06210.70242.91252.52利息支出（亿元）5.045.107.658.916.41经营杠杆1.661.751.731.691.69财务杠杆1.041.031.041.041.02总杠杆1.731.811.791.761.72 房地产业属于高投入,投资时间长的行业，这意味着企业存在较高的经营风险。面对资金问题，多数企业选择高负债的方式来解决，财务杠杆一般比较高，意味着高财务风险以及很大的还款压力。所以企业应该严格把各项指标控制在合理的范围之内，避免不确定因素所带来的风险和费用，以保持公司正常持久的运营。 万科是经营风险和财务风险控制的都比较好的企业，五年间平均经营杠杆系数基本保持在1.69左右，财务杠杆系数基本保持在1左右，这两项指标都比较平稳，没有什么波动，说明万科经营比较稳定，风险控制良好，企业良性发展。第五章、财务政策分析及建议 综合以上的数据和各项指标的详细分析，下面对万科的财务政策进行总结和评价并且提出建议。表5.1 万科基本情况分析表政策分析万科负债政策分析总体概况总体评价五年平均总资产负债率77.06%，属于高度负债。长期偿债能起比较强，短期偿债能力差，总体来说偿债能力一般。负债比率很高，债能力一般，比较稳定，属于高杠杆低风险。建议高资产负债率，撬动杠杆的同时要注意适当控制负债比率避免过高的负债率。股利政策分析总体概况总体评价企业实施固定股利支付率政策，每年现金红利稳定增长。股利稳定增长，较为保守，符合战略管理安排。建议继续稳定可靠的可预期的股利政策，向外界传达企业健康发展的形象。股利政策要适应公司的发展阶段、发展战略。营运资本管理政策分析总体概况总体评价资产的结构上存货占比非常高，5年平均高达60%左右，预收账款平均为35%，预付账款平均为5%，应收账款平均为1%资产周转速度快，高于行业水平，说明使用效率高营运资本管理效率高建议保持高速的资产周转速度，提高运营资本战略管理能力。高资产周转率的同时也要兼顾利润率。投资政策分析总体概况总体评价专注于普通住宅市场，高度专业化，主业突出，定位于“低利