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银行外部评估机构管理办法

第一章 总则
第一条 为加强外部评估机构管理，建立规范有序的运行机制和工作程序，防范和控制授信风险，特制定本办法。
第二条 本办法所称“评估机构”是依法设立，取得相应评估资质，从事评估业务活动的社会中介机构，本办法主要适用于我行授信业务中房地产及其他资产评估涉及的评估机构的管理。
第三条 外部评估机构管理应以充分满足我行业务需要为前提，遵循以下原则：
（一）坚持公开、公平、公正原则；
（二）坚持总行统一管理和各分行属地管理相结合的原则；
（三）坚持先准入，再合作的原则，分行应严格对评估公司进行准入审查并实行名单制管理，各经营单位不得与名单外评估公司进行合作；
（四）遵循统一评审、合理选用、择优选用、经济选用的原则。

第二章 职责分工和流程
第四条 职责分工
（一）总行信用风险评审部负责全行授信业务外部评估机构的管理；
（二）分行信用风险评审部负责统筹管理辖内授信业务外部评估机构；
（三）分行专家评审委员会主要职责如下：
1.负责对辖内评估机构需求合理性、必要性进行评审；
2.评审决定评估机构的准入事项；
3.建立外部评估机构名单目录；
4.对外部评估机构的监督和考核等。
第五条 外部评估机构管理流程主要包括评估机构准入管理、评估机构评审程序、评估报告使用以及日常动态管理等环节。

第三章 各环节管理要求
第一节 评估机构的准入管理
第六条 为保证外部评估机构服务质量和职业操守，外部评估机构应具备的基本条件：
（一）依法合规设立，并办理年检手续，具有独立的法人资格，能够独立的承担民事责任，或为符合条件公司授权的分公司；
（二）注册资本不低于100万元，有固定的经营场所，执业经营二年以上；
（三）产权清晰，法人治理结构健全，管理规范，有完善的资产评估管理制度和规范的操作流程，领导层行业经验丰富；
（四）与被评估押品有关各方当事人不存在任何利害关系；
（五）具有专业的评估资质，原则上具有二级（或B级）及以上的评估资质，注册评估师10人以上；
（六）具有良好的业绩，丰富的行业经验，近两年在行业的各项考核中无违规违纪或不良信用记录；
（七）收费合理，出具的评估报告符合法律、法规的规定，能够得到抵质押物登记机构的认可，能够合理、客观、真实的反映评估押品的价值；
（八）我行规定的其他条件。
第七条 禁止选用具有以下行为的评估机构：
（一）涂改、倒卖、出租或者以其它方式非法转让资质证书；
（二）超越资质等级业务范围承接评估业务；
（三）以迎合高估或者低估要求、给予回扣、恶意压低收费等方式进行不正当竞争；
（四）违反评价规范和标准；
（五）出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的评估报告；
（六）未经我行书面同意，擅自转让受托的评估业务；
（七）法律、法规禁止的其他行为。
第二节 评估机构的评审程序
第八条 分行专家评审委员会负责评估机构的统一评审工作，应独立评审外部评估机构，不受任何部门或个人的干涉。外部评估机构评审程序应采取公开透明的方式。
第九条 专家评审委员会应根据分行业务规模合理确定外部评估机构的数量，但一级分行最低不应少于五家，二级分行最低不应少于三家；如果在分行所在地，存在官方或外部机构根据诚信、资质状况、规模对评估公司进行排名的，原则上选用靠前的评估公司。
第十条 外部评估机构评审前，分行应对评估机构进行实地调查（调查报告模板见附件1），并结合监管机构、行业自律组织、与我行历史合作情况等相关信息，了解其办公环境、人员配置、资质等级、以往业绩、评估质量管理、评价档案管理、财务管理等各项内部管理制度建设情况，收集以下基本资料（资料清单模板见附件2）：
（一）营业执照或法人证书、组织机构代码证、税务登记证、基本户开户许可证；
（二）各类业务资质证书；
（三）法定代表人身份证明；
（四）公司章程；
（五）如为分支机构的，应提供上级法人给予该机构的授权书等有关文件，加盖上级机构公章及法定代表人个人名章；
（六）每名评估业务评估师的资格证书；
（七）近三年工作主要业绩及相关证明资料；
（八）服务收费标准等其他相关资料；
（九）我行认为需要的其他必要材料。
第十一条 专家评审委员会应根据评估机构基本条件，综合考虑当地经济发达程度、评估机构行业发展现状、与评估机构合作经验等因素，进行尽责审查和选择评估机构，具体审核以下内容：
（一）准入条件的审核，包括评估机构资格证书、营业执照、资质等级证书、评估业务质量控制制度、风险控制体系等；
（二）经营合规性的审核，包括是否存在非法转让资质证书、超范围估价、违反估价标准、出具虚假估价报告等违法违规行为；
（三）综合评价审核，根据以往合作历史经验，审核评估机构的服务质量、收费标准以及评估报告的质量、评估结论审慎性等。
第十二条 外部评估机构经分行专家评审委员会审议通过后，应签订资产评估机构合作协议书（见附件3），并建立外部评估机构名单目录（见附件4），同时上报总行信用风险评审部和信用风险监控部。总行信用风险评审部应对分行确定的评估机构目录进行汇总，并定期向全行公告。
各分行的评估机构一经确定，经营机构报送的对公授信业务涉及评估的，应由押品估值管理岗在准入名单中根据押品属地抽签选择评估公司，确认抽签结果并填写授信项目评估公司登记表（见附件5）。各经营部门应严格按照抽签结果确定评估公司进行抵质押物的评估，不得更换评估公司。如押品登记机关不认可抽签确定的评估公司，可选择登记机关认可的评估公司，但应在我行的准入名单之内。
第十三条 评审通过的评估公司合作资格有效期为一年，合作期满后须由专家评审委员会根据我行准入条件、上一年度评估质量、评估效率，评估效果等重新审议。
第十四条 经营部门如有特殊需要增选评估机构的，应该上报分行专家评审委员会，如名单内评估公司不具备拟评估资产的资质，需临时新增具备相关资质的评估公司，可由专家评审委员会严格按照准入条件审议通过，但原则上要求临时新增评估公司每季度不多于一个。
第十五条 外部评估机构在准入评审过程中，搜集的基本资料，形成的报告等，应严格按照我行档案管理办法执行。
第三节 评估报告的规范和使用
第十六条 外部评估机构出具的正式评估报告是依照《中华人民共和国标准房地产估价规范》和《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》等要求由评估机构出具的完整规范评估报告。
第十七条 评估机构须按规范要求出具报告，规范评估报告内容包括但不限于下列内容：
（一）评估机构必须进行现场查勘、拍照，房地产评估须了解估价对象具体位置、周边环境、外观、结构布局、内部装修、附属设施设备、使用状况（出租、自用）、物业管理等，对所收集的估计对象的坐落、四至、面积、产权、使用状况，权益状况等进行核实；
（二）对于非完全商品性质的抵质押物，评估报告应充分揭示完善或顺利处置抵质押物所需办理的相关手续，税费及其他费用、办理时间周期等内容；
（三）评估报告须了解评估对象在估价时点是否存在法定优先受偿权利等情况，并将相关书面查询资料和调查记录作为评估报告附件；
（四）正式评估报告须详述评估范围与对象、评估原则、评估依据、评估方法与评估过程，评估结果即评估单价、评估总值、预计转让税费（逐一列明）、评估净值，阐明评估目的为用于向银行申请授信，标明评估基准日与评估有效期，评估公司和评估师签证盖章。
第十八条 对于评估机构提交的评估报告，我行人员在使用过程中应特别关注如下事项：
（一）评估报告中对评估目的的描述；
（二）评估报告使用的评估方法的合理性，重点关注估值偏高的评估方法；
（三）评估报告中的前提、假设及重要参数的选取；
（四）评估报告中对评估结果的特别说明事项，尤其是与税费计算、变现能力相关的限制性说明；
（五）其他可能影响评估价值公允性的描述。
第四节 评估机构的动态监控
第十九条 分行应对评估机构进行跟踪考核和动态监测，密切关注并了解外部评估机构、注册评估师的信用记录，并将日常监测结果予以记录，在评估机构年审时报送专家评审委员会。对外部评估机构机场监测的主要内容如下：
（一）走访外部评估机构，了解外部评估机构、注册评估师的信用记录；
（二）抽检评估报告，审查报告内容的完整性、真实性，对评估价值的准确性进行评判；
（三）外部评估机构能否配合我行工作，满足我行资产评估业务需要，评估工作是否认真，有否贻误资产评估时机，收费是否合理。
第二十条 对于不符合我行管理要求，内部管理不规范的外部评估机构，须及时要求评估机构进行整改或更换合作评估机构。
第二十一条 准入的评估机构如出现违反国家的相关法律、法规等情况，应立即上报专家评审委员会，经专家评审委员会审议通过后，将其从外部评估机构名单目录中除名，同时报备总行信用风险评审部和信用风险监控部。情节特别严重的，要积极采取法律手段维护我行权益，直至追究其经济和法律责任。
第二十二条 分行专家评审委员会应于每年6月30日前，根据外部评估机构日常监测记录，对外部评估机构上一年度的评估质量、评估效率及评估效果等进行一次全面年审，并将年审结果及时报备总行，年审结果分为审核通过和审核未通过两种，年审未通过的将其从外部评估机构目录中除名，同时报备总行信用风险评审部和信用风险监控部，对外部评估机构出现违法违规行为或以下情形之一的，实行一票否决，停止业务合作。
（一）因评估公司原因致使我行被新闻媒体负面报道或接到监管机构转发信件投诉，给我行声誉、社会形象造成严重后果和不良影响的,或因评估公司违反《房地产估价规范》、《房地产评估业务合作协议》等文件规定给我行带来业务风险或不良影响的；
（二）利用掌握的信息、恶意提高收费标准等恶劣行为；
（三）与我行或相关利益人员内外勾结损害我行利益；
（四）泄露我行商业秘密及其他需要保密的信息，造成不良影响的；
（五）对评估标的物不认真做市场调研，评估值过高或过低或其他方面原因，致使我行蒙受较大损失等行为；
（六）出具虚假报告，给我行造成经济损失的；
（七）其他严重损害我行利益的行为。

第四章 问责
第二十三条 在与评估机构开展合作时，相关人员应主动回避利益冲突，下列行为应当禁止：
（一）我行人员在评估机构中兼职的；
（二）利用职务之便与亲属及其他利益关系人投资入股或实际控制的评估机构进行业务合作的；
（三）利用职权指令与某一特定评估机构合作的；
（四）对勇于揭示风险的人员进行打击报复的。

第五章 附则
第二十四条 本办法属我行商业秘密，除法律、法规及监管部门规定外，任何人员严禁对外泄露。
第二十五条 本办法由银行信用风险评审部负责制定、修订和解释，分行可根据实际情况参照本办法进一步对外部评估机构操作程序进行规定。
第二十六条 本办法自公布之日起实施。

附件：1.资产评估公司准入调查报告（模板）
2.资产评估公司资料清单（模板）
3.资产评估公司合作协议书（模板）
4.XX分行外部评估机构名单目录
5.XX分行授信项目评估公司登记表
6.XX分行资产评估公司准入审批表

附件1
XX公司资产评估准入调查报告
呈报单位：XX行
一、客户基本情况
（一）客户概况
法定地址

成立时间

注册资本
万元
实收资本
万元
营业执照号码

有效期限
至 年月日
最近年检时间
年
企业性质

所属行业

法人代表

证件号码

贷款卡号

是否已年检
□是 □否
资质情况

评估人员数量

经营范围及主营业务：

企业历史沿革：
（二）客户股权结构及主要控股企业情况
1、股权结构图(如下)：
2、客户股东信息
股东名称
实际出资
出资方式
股权比例
所属行业
性质

合计：

1、 股东、资本变动情况（详述）：
2、重点股东介绍（股东背景、资本状况、经营业绩等，详述）

（三）客户管理情况
1、组织架构、管理层及评估人员情况等
2、评估公司收费情况介绍
（四）客户经营情况（主要介绍企业经营历史、合作登记机构及合作银行等情况）
（五）最新评估资质的取得情况
（六）是否符合我行准入条件，是否有不良记录、有关情况说明
二、客户与我行合作情况
三、调查结论及意见

附件2
资产评估公司资料清单
尊敬的 客户：
为方便贵公司与我行合作，请提供如下资料。
序号
材料名称
需要
序号
材料名称
需要
1
公司简介

2
法人营业执照（副本）或法人证书

3
组织机构代码证书

4
税务登记证书

5
公司章程

6
验资报告或资本来源证明

7
土地评估中介机构注册证书

8
房地产估价机构资质证书

9
其他资产估价机构资质证书

10
当地房产、土地管理部门准予登记备案证明

11
基本户开户许可证

12
法定代表人证

13
房地产估价师注册证书

14
土地估价师资格证书

15
我行要求的其他需要提供的资料

16

备注：1、根据材料是否需要，客户经理在相应栏内标注，“需要”打“√”，“不需要”打“×”，对于没有列示的栏目可以添加；
2、原件资料应加盖单位公章，多页的除首页加盖公章以外还需要加盖骑缝章；
3、复印件资料加盖公章，多页的还需要加盖骑缝章。