银行个人住房按揭贷款管理办法(试行)模版.docx

银行个人住房按揭贷款管理办法（试行）第一章总则第一条为了支持城镇居民购买个人住宅用房，规范贷款管理，促进 个人住房信贷业务发展，根据中华人民共和国商业银行法、中华人民共和国担保法、贷款通则和中国人民银行个人住房贷款管 理办法的规定，制定本办法。第二条 个人住房贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借款人发放的用于购买自用住宅用房的贷款。贷款人发放贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处置其抵押物或质物，或由保证人承担偿还贷款本息的连带责任。第三条 按照住房按揭项目是否竣工验收，可分为期房贷款和现房贷款。第四条 本办法适用于某银行各支行用信贷资金发放的个人住房贷款。第二章贷款对象、条件、金额、期限和利率第五条贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，且同时具备 以下条件：1、借款人应当是具有完全民事行为能力 18（含）-55 周岁（含） 之间的自然人；2、具有城镇常住户口或有效居留身份；3、具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；4、具有所购住房的商品房销（预）售合同或意向书；5、能够支付最低不低于购房全部价款 30%的首期付款；6、同意以所购房屋作为抵押物，或提供贷款分行认可的资产作为抵押物或质物，或有具备担保资格和足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；7、在我行开立个人结算账户8、贷款分行规定的其它条件。第六条贷款期限。根据实际情况合理确定，但最长不得超过 20年且借款人年龄与贷款期限之和不得超过 60 年.第七条贷款利率。用信贷资金发放贷款的利率按照中国人民银行有关利率规定执行。贷款期限在 1 年（含）以下的。执行合同利率，不分段计息；贷款期限在 1 年以上的，于次年 1 月 1 日开始，按相应利率档次调整，并按合同约定利率浮动比例执行新的利率。第八条逾期贷款的罚息利率应在借款合同中载明的贷款利率水平上加收 30%-50%.具体加收比例由支行确定。第九条贷款金额由分行根据借款人的资信和担保情况确定，最高不超过所购房产估价现值的 70%。第三章贷款程序第十条贷款申请。借款人应直接向贷款分行提出贷款书面申请， 填写个人住房担保贷款申请表并如实向经办分行提供下列资料：1、身份证件（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）；2、婚姻状况证明（已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书，未婚的提供未婚证明）；3、房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品买卖合同；4、财产共有人同意以所购房产作为抵押物的证明；5、借款人家庭财产和经济收入证明（包括由借款人所在单位人事劳资部门出具的个人收入证明或纳税凭证、银行存单、不动产证明、 有价证券等 ）；如果属于借款人家庭成员共同还款，各成员要签订共同还款责任确认书，明确在一方无力偿还贷款的情况下，其他成员履行还款责任；6、提供已缴纳首付款的证明（存入开发商在我行开立的账户）7、我行要求提供的其他文件或资料。第十一条 贷款行在收到借款人提交的资料，要及时安排调查员进行贷前调查，调查的主要内容包括：1、登录人民银行个人征信系统，查询个人信用状况（包括是否为第一套自住按揭贷款，以前按揭贷款金额、期限、借款人及配偶身份证号码等）；2、借款人是否已支付首付款，并存入开发商在贷款行开立的售房款专用账户上；3、贷款年限加上借款人年龄是否超过国家规定的法定退休年限；4、借款人当前及预期偿还贷款本息的能力；5、借款人所购房屋的价格与当地同类物业的市场价格水平是否相符；6、抵押担保是否足值有效，共有人是否出具同意抵押的合法文件； 支行调查员根据调查情况填写个人按揭贷款申请审批表，在相关栏目签署调查意见后连同相关资料报支行信贷审查部门审查。第十二条审查人员在收到调查人员提交的有关资料后，主要从以下 方面完成审查：1、提交材料是否真实、完整、有效；购房行为的真实性；2、所购按揭价格与当地同类物业的市场价格是否相当，必要时可委托具有房地产估价资质的机构进行价格评估；3、共有人是否出具同意抵押的合法的书面意见；4、借款人当前及预期还款能力。经审查同意的，在个人按揭贷款申请审批表相关栏目签署意见， 经有权审批人审批后，进入下一程序。 第十三条借款合同签订和贷款发放贷款经有权审批人同意后，贷款行、借款人、保证人签订个人按 揭借款合同。签订借款合同时，贷款行应主动向借款人、保证人提示需要注意的 重要条款。第十四条办理房屋公证、担保手续1、公证。贷款行必须要求借款合同办理有强制执行效力的公证， 公证费用由借款人承担。2、抵押（预）登记。以所购房产为抵押物的，贷款行和借款人凭借款合同到当地房地产管理部门办理房地产抵押（预）登记。第十五条贷款发放贷款经办行协同借款人办妥房屋公证和抵押（预）登记手续、签署划（扣）款授权书（房地产管理部门未开办抵押预登记业务的， 借款人办妥房屋公证并将购房合同、首付款凭证等办理房屋产权证明的有关必备资料移交经办行保管）后，经办人员填写借据，经支行行长审核同意后发放贷款。第四章贷款担保第十六条 借款人申请个人住房贷款必须提供担保，担保方式分为抵押、质押、保证和抵押加连带责任担保等。第十七条 借款人以所购住宅现房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押，到当地房产部门办理抵押登记，并将办妥抵押登记手续的房屋所有权证、房屋他项权证一并交贷款分行保管。第十八条借款人所购住房是期房的，必须采取贷款抵押加开发商连带责任担保方式。这种担保方式适应于售房人为开发商的个人住房贷款。借款人在未取得房屋产权证之前，除了办理房屋产权预登记外， 开发商要为其提供保证担保，并将房屋回购保证金存入贷款支行。一旦借款人取得房屋产权证后即办理房屋抵押登记。第十九条 借款人采取质押方式担保的，出质人和质权人必须签订书面质押合同，需要办理登记的，应当办理质押登记手续，办理质押 贷款的动产必须是所有权无争议、易变现、易保管的。权利质押只限 于银行存单和国债。以存单质押的，必须向存单签发行咨询存单的真 实性，并取得该行签署的在质押期间停止支付和不予挂失的回执。在 质押期内，存单到期，借款人与贷款人共同办理兑付后，用于提前偿还合同贷款本息或转换为储蓄存单继续用于质押。第二十条 采取保证担保贷款方式的保证人必须符合中华人民共和国担保法第七条的要求。保证人是法人的，必须具有代为偿还全部贷款本息的能力，且在经办分行开立有存款帐户，并存有一定数额的保证金。保证人为自然人的，应当有固定经济来源，具有足够代偿 能力，并且在经办分行存有一定数额的保证金。保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。保证人发生变更的，必须按照规定办理变更担保手续，未经贷款分行许可，原保证合同不得撤销。第五章贷款偿还第二十一条 贷款还款方式，可采取转帐、活期存折扣收或现金方式偿还。贷款分行按月制作还款凭证，交借款人作为已偿还当月贷款本息的依据。贷款期限在一年以上的，实行按月分期归还贷款本息。第二十二条 分期归还贷款通常采用等额本息法和本金法进行计算。1每月还款金额 (简称每月本息) =贷款本金 X 月利率（1+月利率） 还款月数 （1+月利率） 还款月数 - 12每月还款金额 (简称每月本息) =（贷款本金 / 还款月数） + (本金 - 已归还本金累计额) X 每月利率（三）贷款支行可以选择其他还款方式。第二十三条贷款还款日的确定。自贷款后次月起进入还款期，实行每月月末为约定还款日。第二十四条贷款收回1、我行核算系统自动从借款人的还款账户中扣收贷款本息。贷款到期收回或提前收回，借款人结清全部贷款本息后，会计部门向借款 人出具贷款结清凭证。贷款经办行信贷员查询会计核算系统，在确保 无贷款余额情况下，办理撤销抵押担保手续，向借款人退还房屋他项权证等由我行收押的法律凭证和证明文件。2、提前还款（1）贷款经办行信贷员受理借款人提前还款申请，要求借款人填写个人贷款提前还款申请书（2）根据合同约定，符合提前还款条件的，贷款经办行通知借款人办理提前还款手续。（3）柜面会计人员进行提前还款账务处理，向借款人出具提前还款凭证，并为部分提前还款的借款人打印新的还款计划表。3、个人住房按揭贷款实行按月分期还款，采取等额本息或等额本金还款方式偿还贷款本息。第二十五条清户撤押借款人偿还全部本息后，贷款经办行会计部门出具贷款结清凭证送 交信贷部门。信贷部门通知借款人，持其有效身份证件、贷款结清凭证取回由我行保管的有关法律凭证及文件，借款人签署收到文件的回执。采取抵押担保方式的，贷款行和借款人共同办理抵押注销登记手续。第六章贷款管理第二十六条贷后管理贷款发放后，贷款行要加强贷后管理，定期进行贷款检查。项目竣工验收合格后，督促开发商和借款人及时办理正式的抵押登记手续， 贷款行每月进行一次贷后检查，掌握全行个人按揭贷款的资产质量状况。检查内容如下：（1）按时归还贷款本息情况；（2）借款人有无骗取银行信用的行为；（3）借款人职业、收入和住所等影响还款能力的因素变化情况；（4）保证人保证资格和保证能力变化情况；（5）抵押物保管及其价值变化情况；（6）项目工程进度（期房贷款）；（7）有关合同及相关资料的完整性与有效性，有无与法律、法规和制度相抵触，需要变更、修改和补充之处； （8）其他可能影响贷款人债权实现和保障的内容。支行信贷员根据检查情况登记贷款检查台帐，撰写贷后检查报告。 第二十七条建立个人信用登记制度及贷款档案管理制度。（一）贷款分行信贷部门将个人住房贷款申请资料、调查报告、合 同文本、收贷收息凭证以及相关附件档案资料实行编号登记，建立个人信用登记制度和贷款档案管理制度。（二）实行质物、房屋产权证等重要权属凭证台帐登记、保管，确 保抵押、质押权证的完整性。（三）实行定期分析报告和重大事项报告制度，及时采取措施，防 范贷款风险。第七章罚则第二十八条逾期贷款处理借款人在约定还款日营业终了没有按照合同约定的还款计划还款， 以及借款人没按双方签署的各种协议规定还本付息，贷款分行将应还款额转入相应的逾期科目，利息转入逾期利息科目，并计算逾期利息， 计算公式为：逾期利息=当月应还本息逾期利率逾期天数公式中逾期天数从约定还款日次日算起，逾期利率按人民银行有关 规定执行。借款人归还贷款后，停止加罚息，由逾期贷款科目转入正常贷款科目。第二十九条 在下列情况下，贷款分行有权终止借款合同。（一）借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继 承人或受遗赠人；（二）借款人的法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同；（三）借款合同期内，借款人不按合同规定的还款计划（连续 6 个月）归还贷款本息。第三十条借款人有下列情形之一的，贷款分行将有权依法处分抵押物、质物或要求保证人承担连带保证责任。（一）借款人连续（三个月）不能按期归还贷款本息的；（二）借款人提供虚假文件或资料，已经或可能造成贷款损失的；（三）未经贷款支行同意，借款人将设定抵押权、质押权的财产或 权益转让或重复抵押；（四）借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款的；（五）借款人拒绝或阻挠贷款分行对贷款使用情况进行监督检查的；（六）保证人违反保证担保合同或丧失承担连带担保责任能力，抵 押物因意外损毁不足以清偿贷款本息，质物价值明显减少影响贷款人实现质权，而借款人未按要求重新落实新保证人、新抵押物和新质物的；（七）借款人有损我行权益的其他行为。第八章附则第三十一条本办法由某银行负责解释和修改。第三十二条本办法自公布之日起执行。