7第七章房地产规划.ppt

第一节第一节 房地产基础知识房地产基础知识第二节第二节 房产理财策划房产理财策划第三节第三节 个人住房消费贷款个人住房消费贷款一、房地产的特性和种类一、房地产的特性和种类（一）房地产的概念和特性（一）房地产的概念和特性（二）房地产的类型（二）房地产的类型（二）房地产投资（二）房地产投资二、生活的阶段和住房选择二、生活的阶段和住房选择1 1概念概念 房地产概念指土地上的永久性建筑物和由房地产概念指土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的所有权，是国家政策许可的、个人它们衍生出来的所有权，是国家政策许可的、个人可以投资的房地产。可以投资的房地产。房地产是房产和地产的合称，地产是指购房地产是房产和地产的合称，地产是指购买土地使用权的开发投资，房产是指物业建成后的买土地使用权的开发投资，房产是指物业建成后的置业投资。置业投资。房产、地产交易的不可分性。房产、地产交易的不可分性。房地产位置的固定性、地区性和单一性及由此而房地产位置的固定性、地区性和单一性及由此而兴起的级差效益性。兴起的级差效益性。房地产的耐久性和经济效益的可靠性。房地产的耐久性和经济效益的可靠性。投资规模大，开发建设周期长。投资规模大，开发建设周期长。房地产的保值、增值性。房地产的保值、增值性。1.1.按照性质划分按照性质划分商品房：商品房：安居房：安居房：解困房解困房 经济适用房：经济适用房：房改房房改房 指房地产公司在取得土地使用权后开发销指房地产公司在取得土地使用权后开发销售的房屋。购买商品房拥有独立的产权，土地使用售的房屋。购买商品房拥有独立的产权，土地使用权通常为权通常为4040年到年到7070年。商品房的价格由市场供求关年。商品房的价格由市场供求关系决定。系决定。根据销售对象的不同，商品房又分为内销根据销售对象的不同，商品房又分为内销商品房和外销商品房。外销商品房的销售对象为境商品房和外销商品房。外销商品房的销售对象为境外的公司或个人，其价格比内销商品房相对高些。外的公司或个人，其价格比内销商品房相对高些。指按照国家指按照国家“安居工程安居工程”建设规划，由国家建设规划，由国家安排贷款和地方自筹资金建造的面向广大中低收入家安排贷款和地方自筹资金建造的面向广大中低收入家庭的非赢利性住房，直接以成本价向城镇居民中低收庭的非赢利性住房，直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售，优先出售给无房户、危房户和住房困难入家庭出售，优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。住房困难户，不售给高收入家庭。指在实施指在实施“安居工程安居工程”之前，之前，各级政府为解决城市居民的住房困难，各级政府为解决城市居民的住房困难，而修建的用于住房特困户、困难户和而修建的用于住房特困户、困难户和拥挤户的住房，其建设和经营都有政拥挤户的住房，其建设和经营都有政策优惠，建设成本低、售价低，销售策优惠，建设成本低、售价低，销售对象主要是经审核合格的住房困难户、对象主要是经审核合格的住房困难户、无房户。购房者除拥有使用权外，还无房户。购房者除拥有使用权外，还有部分产权。有部分产权。由政府扶持的具有经济性和适用性特点的社由政府扶持的具有经济性和适用性特点的社会保障商品住房。经济性是指住房价格相对市场价会保障商品住房。经济性是指住房价格相对市场价格而言是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能格而言是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。房的使用效果，而不是降低建筑标准。国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，房产开发商利润相当微薄，其销售对象普通住房，房产开发商利润相当微薄，其销售对象有一定的限制。有一定的限制。指国家机关、企事业单位按照国家有关规定指国家机关、企事业单位按照国家有关规定和单位确定的分配方法，将原属单位所有的住房以和单位确定的分配方法，将原属单位所有的住房以房改价格或成本价出售给职工的住房。房改价格或成本价出售给职工的住房。职工购买房改房时享有政策优惠，但在进入职工购买房改房时享有政策优惠，但在进入市场出售时有限制，需持有一定时间后方可出售或市场出售时有限制，需持有一定时间后方可出售或需补交地价款。需补交地价款。期房；期房；现房；现房；准现房。准现房。指开发商从取得商品房预售许可指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买期房在港澳地区称做为买“楼楼花花”，这是当前房地产开发商普遍采用，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。的一种房屋销售方式。指开发商已办妥房地产权证（大指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。买商品房时应签出售合同。通常意义上指的现房是指项目已通常意义上指的现房是指项目已经竣工并通过验收，购买时签订经竣工并通过验收，购买时签订“商品商品房买卖合同房买卖合同”，可以入住的房屋。，可以入住的房屋。指房屋主体已基本封顶完工，指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。行配套施工阶段的房屋。1 1概念：概念：房地产投资是以获取期望收益为目的，将货房地产投资是以获取期望收益为目的，将货币资本投入房地产开发、经营、中介服务和房地产金币资本投入房地产开发、经营、中介服务和房地产金融资产的经营活动。同时，房地产投资还涉及到房地融资产的经营活动。同时，房地产投资还涉及到房地产与金融资产的组合安排，所以，房地产投资一方面产与金融资产的组合安排，所以，房地产投资一方面表现为实物资产的投资活动，另一方面又表现为金融表现为实物资产的投资活动，另一方面又表现为金融资产的投资活动。资产的投资活动。（1 1）直接购房。）直接购房。（2 2）以租代购。）以租代购。（3 3）以租养贷。）以租养贷。（4 4）买卖楼花。）买卖楼花。（5 5）房地产投资券。）房地产投资券。（6 6）房地产证券。）房地产证券。（1 1）优点：）优点：A.A.耐用消费品，寿命比较长。耐用消费品，寿命比较长。B.B.价值相对稳定。价值相对稳定。C.C.不断升值的潜力。不断升值的潜力。（2 2）缺点）缺点A.A.流动性较差。流动性较差。B.B.投资金额比较大。投资金额比较大。C.C.政策风险。政策风险。D.D.道德风险。道德风险。生活情境生活情境可能的住房可能的住房选择选择年年轻单轻单身身由于工作可能由于工作可能变变化，最好是租房，不需要化，最好是租房，不需要维护维护，搬迁方，搬迁方便便单单身父母身父母租房是要考租房是要考虑虑适合儿童适合儿童环环境，特境，特别别是要安全是要安全如果如果买买房，房，买买不需要花功夫不需要花功夫维护维护，符合自己，符合自己财务财务状况的状况的房子。房子。没有小孩的年没有小孩的年轻轻夫夫妇妇租上下班方便，符合自己生活方式的房子租上下班方便，符合自己生活方式的房子为财务为财务需要，以及需要，以及为为考考虑长虑长期期财务财务安全安全买买房房有小孩的夫有小孩的夫妇妇租便利小孩教育，方便交通、生活的房子租便利小孩教育，方便交通、生活的房子买买成套的房子成套的房子小孩已小孩已经长经长大大租方便交通、生活的房子租方便交通、生活的房子买买不需要不需要维维修的房子修的房子退休人士退休人士租租满满足足财务财务、社会生活、身体需要的房子、社会生活、身体需要的房子买较买较少需少需维护维护，设设施、交通方便的房子施、交通方便的房子一、购房与租房的理论与决策分析一、购房与租房的理论与决策分析二、租房策划二、租房策划三、买房策划三、买房策划（一）房地产规划流程（一）房地产规划流程居住需求居住需求空间需求空间需求家庭人口家庭人口购房或租房决策购房或租房决策房租增长率房租增长率房价增长率房价增长率居住年数居住年数利率水平利率水平负债能力负债能力环境需求环境需求生活品质生活品质是否租房是否租房购房规划购房规划租房租房总价总价首付款首付款贷款贷款区位区位类别类别户型户型大小大小用途用途优优点点缺点缺点租公寓房租公寓房方便迁移、灵活，方便迁移、灵活，不需付不需付维维修修费费用，用，财务负财务负担小担小没有自己的没有自己的产业产业，无法重新，无法重新布置，租金可能提高布置，租金可能提高租租别别墅房墅房居住居住环环境好，境好，财务负财务负担相担相对较对较小，灵活，不需付小，灵活，不需付维维修修费费用用没有自己的没有自己的产业产业，无法重新，无法重新布置，比租公寓房布置，比租公寓房费费用高用高购购新房新房崭崭新，新，拥拥有自己的有自己的产业产业，抵抗，抵抗通通货货膨膨胀胀，保，保值值、增、增值值，可按，可按自己的意愿布置自己的意愿布置财务费财务费用大，需要用大，需要维维修修费费用，用，迁移受限制迁移受限制购购二手房二手房拥拥有自己的有自己的产业产业，价格比新房，价格比新房低，低，选择选择余地大余地大周周围围配套配套环环境成熟，境成熟，财务负财务负担小，担小，维维修修费费用高，用高，设设施施陈陈旧，迁移受限制旧，迁移受限制租房的优点：租房的优点：（1 1）灵活性。）灵活性。（2 2）对房屋的责任小。）对房屋的责任小。（3 3）更低的初始费用。）更低的初始费用。缺点：缺点：（1 1）付出的费用购买的只是使用权。）付出的费用购买的只是使用权。（2 2）使人缺乏安定感和稳定感。）使人缺乏安定感和稳定感。（3 3）不能获得房产升值的好处。）不能获得房产升值的好处。（4 4）无法进行重新布置。）无法进行重新布置。年成本法年成本法如果用于自住，购房者的使用成本主如果用于自住，购房者的使用成本主要是首付款与房屋贷款利息（不考虑要是首付款与房屋贷款利息（不考虑物业费等），物业费等），租房的使用成本是房租。租房的使用成本是房租。王先生看上一处王先生看上一处6060平米的房产，可租可售。平米的房产，可租可售。若租房，房租每月若租房，房租每月10001000元，押金预付三个月；若买元，押金预付三个月；若买房，总价房，总价2525万元，可获得万元，可获得2020万元、利率万元、利率6%6%的贷款，的贷款，首付首付20%20%，即为，即为5 5万元。万元。租房和购房的成本分析如下（假设押金和首租房和购房的成本分析如下（假设押金和首付款的机会成本为付款的机会成本为5%5%）：）：租房年成本：租房年成本：1000*12+1000*3*5%=121501000*12+1000*3*5%=12150元元买房年成本：买房年成本：50000*5%+200000*6%=1450050000*5%+200000*6%=14500元元 看起来租房比买房年成本低看起来租房比买房年成本低23502350元，因此租房比较划算。不过还要考虑元，因此租房比较划算。不过还要考虑到以下因素：到以下因素：（1 1）房租是否会调整；）房租是否会调整；（2 2）购房的相关税费；）购房的相关税费；（3 3）房价上涨潜力；）房价上涨潜力；（4 4）利率未来的变动趋势。）利率未来的变动趋势。（一）衡量自己的负担能力（一）衡量自己的负担能力 购房规划最重要的就是按照自己的经济实购房规划最重要的就是按照自己的经济实力确定购房目标和制定切实可行的付款计划。衡量力确定购房目标和制定切实可行的付款计划。衡量自己负担能力的方法有两种：自己负担能力的方法有两种：1 1按每月的负担能力估算负担得起的房价总额。按每月的负担能力估算负担得起的房价总额。2.2.按照想购买的房屋价格计算每月需要负担的费按照想购买的房屋价格计算每月需要负担的费用用可负担首付款可负担首付款=目前年收入目前年收入*负担比例上限负担比例上限*年金终值年金终值+净资产净资产*复复利终值利终值可负担房屋贷款可负担房屋贷款=目前年收入目前年收入*复利终值复利终值*负担比例上限负担比例上限*年金现值年金现值可负担房屋总价可负担房屋总价=可负担首付款可负担首付款+可负担房屋贷款可负担房屋贷款可负担房屋单价可负担房屋单价=可负担房屋总价可负担房屋总价/需求面积需求面积年金终值系数为年金终值系数为 ，年金现值系数为，年金现值系数为 王先生年收入王先生年收入1010万元，预计收万元，预计收入成长率入成长率3%3%，目前净资产，目前净资产2 2万元，储蓄万元，储蓄首付款与负担房屋贷款的上限为首付款与负担房屋贷款的上限为40%40%，打算打算5 5年后买房，投资报酬率为年后买房，投资报酬率为10%10%，贷款年限为贷款年限为2020年，利率年，利率6%6%。可以负担买房贷款的目前房价为：可以负担买房贷款的目前房价为：可负担首付款可负担首付款=10*40%*6.11+2*1.611=27.7=10*40%*6.11+2*1.611=27.7万万可负担房屋贷款可负担房屋贷款=10*1.159*40%*11.47=53.2=10*1.159*40%*11.47=53.2万万可负担房屋总价可负担房屋总价=27.7+53.2=80.9=27.7+53.2=80.9万万 购买多大的房子，取决于家庭人口数及对购买多大的房子，取决于家庭人口数及对空间舒适度的需要，如果空间舒适度的需要，如果5 5年后才要买房子，应以届年后才要买房子，应以届时的家庭人口数计算所需面积。假设想买时的家庭人口数计算所需面积。假设想买100100平米的平米的房子，则单价为房子，则单价为80.980.9万万/100=8090/100=8090元。元。预购买房屋总价预购买房屋总价=单价单价*需求面积需求面积需要支付的首付款需要支付的首付款=预购买房屋总价预购买房屋总价*（1-1-按揭贷款按揭贷款成数比率）成数比率）需要支付的贷款部分需要支付的贷款部分=预购买房屋总价预购买房屋总价*按揭贷款成按揭贷款成数比率数比率每月摊还的贷款本息费用每月摊还的贷款本息费用=需要支付的贷款部分需要支付的贷款部分/年年金现值金现值 如果想购买如果想购买100100平米的房屋，单平米的房屋，单价是价是30003000元，则总计元，则总计3030万元，按万元，按7 7成按成按揭，首付款为揭，首付款为9 9万元，需要贷款万元，需要贷款2121万元，万元，每月需要摊还的本息费用为每月需要摊还的本息费用为15261526元元（21/11.47/1221/11.47/12）。）。购房时除了支付购房款之外，购房时除了支付购房款之外，还要支付其他一些费用，比如装修费还要支付其他一些费用，比如装修费用以及其他各种相关费用。例如契税、用以及其他各种相关费用。例如契税、印花税、个税、营业税、登记费等。印花税、个税、营业税、登记费等。一、个人住房消费贷款种类一、个人住房消费贷款种类二、个人住房贷款的还款方式二、个人住房贷款的还款方式 住房公积金贷款是缴存住房公积金的职工以住房公积金贷款是缴存住房公积金的职工以前所拥有的产权住房为抵押申请的专项贷款，期限最前所拥有的产权住房为抵押申请的专项贷款，期限最长长3030年，利率是所有个人贷款利率中最低的。年，利率是所有个人贷款利率中最低的。住房商业性贷款是用银行信贷资金向购房借住房商业性贷款是用银行信贷资金向购房借款人发放的住房贷款，一般为抵押贷款。款人发放的住房贷款，一般为抵押贷款。住房组合贷款是指向缴存住房公积金的购房住房组合贷款是指向缴存住房公积金的购房借款人同时发放住房公积金贷款和个人住房商业性贷借款人同时发放住房公积金贷款和个人住房商业性贷款的方式。款的方式。（一）等额本金还款（一）等额本金还款 就是把全部的贷款本金平均就是把全部的贷款本金平均分摊到贷款期内的每一期归还，而每分摊到贷款期内的每一期归还，而每一期的利息则是根据当期的贷款余额一期的利息则是根据当期的贷款余额计算，所以每一期归还的贷款本金是计算，所以每一期归还的贷款本金是固定的，而利息却不一样，是随着贷固定的，而利息却不一样，是随着贷款本金的逐步降低而减少，总的还款款本金的逐步降低而减少，总的还款金额也是逐渐减少。金额也是逐渐减少。每月还款金额每月还款金额=贷款本金贷款本金/贷款期数（按月算）贷款期数（按月算）+（贷款本金（贷款本金-累计已归还本金）累计已归还本金）*月利月利率率 还款金额期数 如果如果2020年贷款利率以年贷款利率以8%8%计算，借款计算，借款2424万元，万元，2020年要还年要还240240期，每期还本金期，每期还本金10001000元。第一期应还元。第一期应还2424万万*8%/12+1000=26008%/12+1000=2600元，第二期应还元，第二期应还23.923.9万万*8%/12+1000=25908%/12+1000=2590元，逐期递减，至最后一期元，逐期递减，至最后一期1000*8%/12+1000=1006.71000*8%/12+1000=1006.7元。元。利息总数利息总数=24=24万万*8%/12+23.98%/12+23.9万万*8%/128%/12+1000*8%/12=19.28+1000*8%/12=19.28万元万元 等额本金贷款采用的是简单利率方式计等额本金贷款采用的是简单利率方式计算利息。算利息。在每期还款的结算时刻，它只对剩余的在每期还款的结算时刻，它只对剩余的本金本金(贷款余额贷款余额)计息，也就是说未支付的贷款利计息，也就是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起作利息计算，而只息不与未支付的贷款余额一起作利息计算，而只有本金才作利息计算。因此，这种方法每月还款有本金才作利息计算。因此，这种方法每月还款额是递减的，每月还款额中本金保持相同，利息额是递减的，每月还款额中本金保持相同，利息逐月递减。逐月递减。等额本金还款法的优点等额本金还款法的优点 ：总的利息较本息还款法少，本金归还得快，总的利息较本息还款法少，本金归还得快，每月还款额递减，适合当前收入较高者、或预计每月还款额递减，适合当前收入较高者、或预计不久将来收入大幅增长，准备提前还款的人。不久将来收入大幅增长，准备提前还款的人。缺点：缺点：前期还款额度高，压力大。前期还款额度高，压力大。根据贷款金额、贷款期限以及根据贷款金额、贷款期限以及还款次数计算出的一个固定值，每月还款次数计算出的一个固定值，每月的还款额中包括了本金和利息，随着的还款额中包括了本金和利息，随着贷款本金的逐步归还，贷款利息逐步贷款本金的逐步归还，贷款利息逐步减少，而每期还款额中归还贷款本金减少，而每期还款额中归还贷款本金的金额则逐渐增加。的金额则逐渐增加。每月还款金额每月还款金额=其中其中 为贷款的本金，为贷款的本金，为月利率，为月利率，为贷款的月数。为贷款的月数。如果为本息平均摊还，同样如果为本息平均摊还，同样2424万元，利率万元，利率8%8%，期限为，期限为2020年，运用年金现值法的公式可以计算年，运用年金现值法的公式可以计算出每月要还出每月要还2007.52007.5元，元，第一期的第一期的2007.52007.5元中有元中有16001600元是利息，只元是利息，只有有407.5407.5元是本金；元是本金；第二期中第二期中2007.52007.5元有元有1597.31597.3元是利息，元是利息，410.2410.2元是本金，元是本金，每月偿还总额固定，但是越往后本金偿还的每月偿还总额固定，但是越往后本金偿还的部分越多，利息偿还的部分越少。部分越多，利息偿还的部分越少。在每期还款的结算时刻，剩余本金所产生在每期还款的结算时刻，剩余本金所产生的利息要和剩余的本金的利息要和剩余的本金(贷款余额贷款余额)一起被计息，也一起被计息，也就是说未付的利息也要计息，也就是采用就是说未付的利息也要计息，也就是采用“利滚利利滚利”的方式计息。的方式计息。在央行基准贷款利率不变的前提下，每月在央行基准贷款利率不变的前提下，每月按相同金额还贷款本息，月还款额中利息逐月递减，按相同金额还贷款本息，月还款额中利息逐月递减，本金逐月递增。在国外，它是公认的适合放贷人利本金逐月递增。在国外，它是公认的适合放贷人利益的贷款方式。益的贷款方式。还款金额期数优点：优点：每月支付的款额固定，还款压力均衡，适合有一定每月支付的款额固定，还款压力均衡，适合有一定积蓄，收入持平，又不打算提前还款的人。积蓄，收入持平，又不打算提前还款的人。缺点：缺点：1 1）需多付些利息。）需多付些利息。2 2）提前还款并不能减少你要还款额的数量。）提前还款并不能减少你要还款额的数量。此课件下载可自行编辑修改，供参考！感谢您的支持，我们努力做得更好！