首创置业战略分析报告.ppt

|中信地产中信地产首创置业战略分析报告首创置业战略分析报告|中信地产中信地产首创股份首创股份2首创集团首创集团2首创置地首创置地2|中信地产中信地产首创集团首创集团公司简介公司简介 北京首都创业集团有限公司（简称首创集团），是北京市国资委所属的大型国有集团公司。1995年重组之后的三大核心主业：以水务为核心的基础设施产业 以城市住宅开发建设为核心的房地产业 以投行并购业务为核心的金融服务业 初步发展成为一个战略定位明确、发展思路清晰、主营业务突出、品牌知名度高、综合实力较强的产业投资控股公司。2007年利润总额在北京市国有企业中排名第二位，全年实现销售收入110.7亿元，同比增长49.1%；实现利润总额27.1亿元，同比增长215.6%；实现税后利润18.2亿元，同比增长144.7%。城市建设、运营、服务商城市建设、运营、服务商|中信地产中信地产首创集团首创集团 公司荣誉公司荣誉 首创集团荣列2008年中国企业500强（2008/07/25）在中国企业联合会评选的2008年中国企业500强中，首创集团荣列2008中国企业500强第412名、中国服务业企业500强第119名、中国企业纳税200佳第188名、中国企业效益200佳第133名、公用事业、市政服务、公共设施经营与管理业第2名。|中信地产中信地产城市建设、运营、服务商城市建设、运营、服务商首创集团首创集团林豹 首创集团党组书记、董事长。曾任北京市计委常务副主任，北京光学仪器厂厂长。毕业于浙江大学光学仪器专业。刘晓光刘晓光 首创集团党组副书记、副董事长、总经理，并任首创置业（HK2868）、首创股份（600008）董事长，新资本国际投资有限公司（HK1062）董事局主席。曾任北京市计委总经济师、副主任、首都规划建设委员会副秘书长。清华大学、中国社会科学院、北京商学院客座教授、硕士博士生导师。毕业于北京商学院，获经济学学士学位。主要领导主要领导|中信地产中信地产 主要主要业务线业务线“五五三三二二”的资源配置战略的资源配置战略城市地产城市地产基础设施基础设施金融服务金融服务50%的资金投资在基础设施，30%的资金投资于房地产，20%的资金用于兼并收购等金融投资 首创集团首创集团|中信地产中信地产首创置业阳光房地产首创股份（水务）京港地铁(地铁、基建)第一创业证券首创担保首创资产管理首创期货首创证券京放经济发展银华基金（通过第一创业证券持股）中邮创业基金（通过首创证券持股）基础基础设施设施城市城市地产地产金融金融服务服务其他其他首创信息技术前锋股份国际孵化器翠宫饭店首创贸易新大都饭店首创森美 首创集团首创集团 业务范围业务范围|中信地产中信地产n投资银行n 投资n实业 产业结构产业结构资本支持资本支持利润支撑利润支撑 首创集团首创集团|中信地产中信地产核心公司上市核心公司上市：2000年首创股份上市，2003年首创置业上市，使水务和房地产等核心产业得到发展。借助资本市场,抢占市场资源利用资本市场服务战略，培育核心产业探索时期探索时期规范发规范发展时期展时期买壳上市买壳上市：收购了广西虎威、宁波中百、前锋股份投资投资：首创证券、银华基金管理公司、地铁五号线等融资融资：发行5亿元企业债、与华夏银行签署合作协议。四十多个行业基础设施、地产、金融、工业科技、商业贸易、旅游酒店六大行业产业重组整合产业重组整合全民所有制企业（集团）有限责任公司（集团）公司改制公司改制 首创集团首创集团首创定位首创定位|中信地产中信地产首创集团首创集团上市企业直属企业控股企业首创置业首创股份工大首创阳光股份前锋电子首创航宇经济发展首创证融国际投资首创科技投资首都创业贸易北京经济发展投资公司北京京放经济发展公司首创投资担保首创资产管理首创基础设施投资北京能达开发贸易华宇物业发展翠宫饭店新大都实业首创安泰保险京放投资管理顾问首创轮胎第一创业证券首创证券首创创业投资首创期货新资本国际 首创集团首创集团|中信地产中信地产首创股份首创股份2首创集团首创集团2首创置地首创置地2|中信地产中信地产 公司概况公司概况 成立时间：1994年 上市时间：2000年4月，上证A股上市 总 股 本：22亿股（2005年公积转增股本，增加11亿股）业务范围：水务市场的投资和运营管理 公司愿景：成为在世界有影响力的，中国民族水务领先企业 公司理念：政府、居民、公司和员工的多方满意、多方共赢单位：亿元 首创股份首创股份|中信地产中信地产首创股份-首创集团水务业务上市公司 北京市国有资产监督管理委员会首创集团首创股份100%61.79%前十大股东持股情况前十大股东持股情况数据来源：首创股份2008年上半年半年报首创集团是其唯一大股东|中信地产中信地产 股权结构首创股份首创集团水务业务上市公司 公司唯一大股东，也是控股股东即为首创集团。北京市国有资产监督管理委员会首创集团首创股份100%61.79%首创股份首创股份|中信地产中信地产首创股份首创股份高速公路水务饭店京通快速路北京京城水务安阳首创水务深圳水务集团马鞍山首创水务铜陵首创水务渭南首创水务余姚首创水务徐州首创水务秦皇岛首创水务宝鸡威创水务通用首创首创瑞海新大都饭店临沂首创水务淮南首创水务 首创股份首创股份|中信地产中信地产 首创股份首创股份总资产变化情况总资产变化情况|中信地产中信地产区域业务分布情况区域业务分布情况（万元万元）作为北京地区的国有企业，在北京地区享有绝对的竞争优势。业务分布状况业务分布状况污水处理及自来水生产及销售是其主营业务数据来源：首创股份2008年上半年半年报 首创股份首创股份|中信地产中信地产时间融资事件金额发行价融资总额2000.4IPO30000万股1元/股3亿2005.101年期短期融资债券10亿10亿2008.81年期短期融资债券8亿8亿 首创股份首创股份融资情况融资情况|中信地产中信地产首创股份首创股份2首创集团首创集团2首创置地首创置地2|中信地产中信地产 目目 录录公司概况发展战略管理架构资本战略资金管理当前形势判断公司应对策略08年半年销售首创首创置业置业|中信地产中信地产一、公司概况一、公司概况【股票编号】02868【股票名称】首创置业股份有限公司(BEIJING CAPITAL LAND LTD.)【注册地址】中国北京怀柔区迎宾中路1号501室。【集团网址】【主席名称】刘晓光【业务类别】地产(Properties)【董事会成员名单】董事长：刘晓光；总 裁：唐 军；副总裁：何光；非执行董事：朱敏、麦建裕、冯春勤、王正斌；独 立 董 事：李兆杰、邝启成、柯建民、俞兴保。【主要业务】主要在北京发展写字楼、商用物业及住宅物业。公司情况公司情况|中信地产中信地产一、公司概况一、公司概况 1994年10月26日 北京首都创业集团注册成立。1995年12月8日 根据北京市人民政府办公厅关于重新组建北京首都创业集团的通知（京政办函1995181号）精神，集团重新登记并办理授权经营管理国有资产的手续，注册资金33亿元人民币。1999年8月31日 由集团发起设立的首创股份有限公司正式成立。该公司是集团基础设施投资的龙头企业。首创置业股份有限公司于2002年12月5日注册成立；并取得中外合资股份有限公司之资格。2003年3月11日首创置业与新加坡政府投资公司（GIC）在北京签署战略合作协议，GIC作为首创置业的战略投资者持有首创置业上市后9.8%的股份，标志着首创置业资本国际化的开始。2003年6月19日首创置业在香港证券联合交易所成功挂牌上市（股票代码2868）。2007年9月22日首创置业公司在经济观察报组织的业内权威蓝筹地产评选工作中，第四次蝉联“中国蓝筹地产企业”称号。发展历程|中信地产中信地产一、公司概况一、公司概况刘晓光，刘晓光，53岁。岁。19701975 步兵学校学员；19751978 北京测绘仪器厂车间主管19781982 北京商学院学生，获商学士学位19821995 北京市计委商贸处副处长、北京市百货公司 副总经理、北京齿轮总厂副厂长、北京市计委处长、副主任 主要领导何光，何光，49岁。岁。2002年12月任公司执行董事兼副总裁。曾在加拿大TCL Construction Development Ltd.、香港C.M.Wong Associates Ltd.及New RankCity Development Ltd.担任高级管理职位。于1996年在加拿大蒙特里尔大学取得土木工程博士学位。1995至今北京首都创业集团总经理、首创股份董事长、北京基金董事局主席首创置业董事长；主要社会兼职：北京商学院客座教授、北京国际投资促进会副会 长、北京市房地产协会副会长、北京海外联谊会理事、北京世界贸易中心理事。唐军，唐军，48岁。岁。2002年12月任为本公司执行董事兼总裁。曾任北京市发展计划委员会及北京经济技术开发区工作。1994年-2004年，唐先生担任北京阳光房地产综合开发公司的法定代表人暨总经理。唐先生亦为阳光股份的董事长。1982年在合肥工业大学取得建筑工程学士学位。|中信地产中信地产一、公司概况一、公司概况2007年2006年2005年营业额 4,870,9292,039,3521,134,769税前盈利 1,319,7683,573,712230,559所得税费用-592,901-121,012-38,242本年盈利726,867236,359192,317归属母公司权益526,009266,009211,505少数股东权益200,858-29,650-19,188单位：千元单位：千元2007年2006年2005年总资产 19,803,32615,386,86110,058,779总负债 14,045,00210,720,9306,873,312近三年归属股公司权益利润情况近三年归属股公司权益利润情况近三年总资产变化情况近三年总资产变化情况|中信地产中信地产一、公司概况一、公司概况总 股 本：2,027,96万流 通 股：1,020,76万总 资 产：22,619,45万股东权益：4,625,47万主营业务收入：5,563,60万利 润 总 额：1,507,44万净 利 润：600,81万每 股 净资产：2.28元年度收益：0.2962元/股净资产收益率：12.99%负债比率：70.92%数据来源：华泰行情软件单位：元、人民币资产及盈利概况资产及盈利概况更新日期：2008年8月25日|中信地产中信地产总体规划总体规划 总体目标：成为国际化的大型主流综合地产营运商。具体措施：深化异地发展的战略规划，加快推行产品标准化建设，降低开发成本，完善产质量素；加速推进管理变革，实现系统标准化，全面发挥土地、产品、品牌及资产四重价值。独有优势：独有的竞争优势、清晰的发展策略、优秀的管理团队及庞大的土地储备。进展情况进展情况p 2007年全年营业额及归属母公司权益利润同创历史新高，分别为人民币48.7亿元和5.26亿元，较去年分别上升139%及98%。p 签约销售面积约为72万平方米，较去年同期上升6.4%；签约总收入约达人民币80亿元，较去年同期减少6.8%。其中住宅签约收入比重由去年的61%提升至79%，商业写字楼签约收入比重由去年的39%减少至19%。公司07年年报二、发展战略二、发展战略|中信地产中信地产二、发展战略二、发展战略进展情况进展情况 2007年内积极贯彻执行异地扩展策略，在天津、沈阳、成都、无锡、苏州及西安共取得11个项目，新增559万平方米之土地储备，形成规模优势。使集团成功进入苏州、西安，加速扩大集团的品牌影响力。2007年集团在全国三大区域的布局进入收获阶段，京外项目签约销售的贡献比例已由二零零六年的5%迅速提升至二零零七年的28%。区域布局区域布局规划情况规划情况战略目标：“走出北京，走向全国”2005年，首创置业就启动了“3（XY）”矩阵模型下的全国化扩张战略。即：锁定三大主流区域，占据区域中心据点城市，向周边城市辐射，稳步推进。2008年，明确为“三区域八城市”：环渤海、中西南中西南及长三角 三大区域；北京、天津、沈阳、太原、成都、无锡、苏州及西安等八个城市。|中信地产中信地产二、发展战略二、发展战略区域布局区域布局0606年、年、0707年销售收入比例年销售收入比例 集团在北京住宅销售均价为16,990元/平米，增长37.4；京外住宅签约销售均价为5815元/平米，增长21.1%。住宅销售比例也从2006年的61提升至79；环渤海区域仍然是集团的重点销售区域，年度内实现签约收入约人民币65.8亿元，签约面积约47.6万平方米。数据来源：2007年年报销售面积销售总收入北京47.28%72.26%京外52.72%27.74%|中信地产中信地产二、发展战略二、发展战略数据来源：2007年年报|中信地产中信地产二、发展战略二、发展战略区域布局区域布局土地储备土地储备 2008年上半年，集团在无锡、重庆获取新项目，新增土地储备约123万平方米。新增土地储备皆为住宅用地，附带部分配套商业用地。截至2008年2月，土地储备约1118万平方米；可建楼面面积约977万平方米；截至2008年6月30日止，土地储备可建楼面面积约为952万平方米。北京以外地区占集团土地储备的比例已增加至84.9，而天津在其中份额最重。因政府调整规划等原因，集团于期内退出太原长风项目与苏州阳澄湖项目，核减土地储备约88万平方米。土地储备地区分布情况土地储备地区分布情况数据来源：公司公告单位：万平方米|中信地产中信地产三、首创置业三、首创置业2006年2007年数据来源：各年年报2006年、2007年首创土地储备情况|中信地产中信地产二、发展战略二、发展战略区域布局区域布局土地储备土地储备截至2008年6月30日止，土地储备可建楼面面积约为952万平方米。土地储备类型情况土地储备类型情况数据来源：公司公告土地类型土地类型住宅商业写字楼酒店所占比例所占比例91%6%2%1%|中信地产中信地产二、发展战略二、发展战略产品战略产品战略 致力于投资开发中高档住宅及商务地产，并长期持有部分优质商用物业。力推主流产品线：低密度人文小区”、“多元化复合小区”“国际化高档小区”；开发住宅项目为主，开发经营投资物业为辅，增强两种业务间的协同互动。物业组合更趋平衡，收入来源增加，并带动可观和稳定的现金流。推行产品标准化高效复制，期望藉此在国内主要城市强化已建立的良好发展基础，并且进一步扩大现时据点的市场占有率；巩固集团在北京以外城市的品牌地位，以推动未来业务的长远稳定增长。预期2008年将有11个于北京及异地各具特色的住宅及商业项目陆续推出新单位。进展情况进展情况已经在北京地区开发多个物业类型。计划于2008至2009年陆续在沈阳、成都、天津、西安、无锡五个中心城市全面推广以“精彩在世界之先”为理念的首创国际城。五城的总开发规模逾300万平方米。|中信地产中信地产二、发展战略二、发展战略产品系列产品系列产品系列产品系列代表产品代表产品系列特色系列特色都市高密度复合小区A-Z own、和平里De小镇 全方位的服务独具特色的品牌战略综合小区的发展理念城市低密度人文小区天津宝翠花都、无锡首创隽府 人文环境的开发理念在细节上精益求精，都市国际化高档小区阳光上东缘溪堂首创国际城 独特的居住文化理念超群的质量优质的服务北京地区高档住宅典范|中信地产中信地产三、管理架构三、管理架构股权结构股权结构股 东 名 称股 东 名 称 持股量 持股比例 首创集团CAPITAL GROUP-NON-H SHS#924,441,90045.58%新加坡政府产业投资公司GOV OF SINGAPORE-H SHS*165,070,00016.17%THE HAMON INV GPTHE HAMON INV GP-H SHS*91,888,0009.00%瑞士银行有限公司UBS AG-H SHS*82,549,3588.09%纽约银行BANK OF NEW YORK-H SHS*61,400,0006.01%西京投资管理ATLANTIS INV MGT-H SHS*35,000,0005.17%首创集团首创集团首创置业首创置业45.6%10.0%新加坡投资新加坡投资战略投资者战略投资者其他股东其他股东(H)(H)16.2%28.3%|中信地产中信地产三、管理架构三、管理架构管控模式管控模式p 为适应全国范围内快速扩张的需要，在充分借鉴国外内领先企业经验的基础上，集团正加速形成以集团总部为决策主体、以城市公司为运营主体、以项目公司为执行主体的战略管控型管理架构p 目前，已在天津、成都等地设立了城市公司。项目公司项目公司决策主体运营主体执行主体城市公司集团总部集团总部|中信地产中信地产四、资本战略四、资本战略融资渠道融资渠道H股融资（股融资（A股回归）股回归）2003年6月，在香港上市。2007年9月，股东大会通过关于A股发行的议案，如A股发行成功，将使集团同时拥有国内及香港两个资本运作平台。融资渠道融资渠道银行贷款银行贷款 于2007年12月31日，集团之现金及短期银行存款27.71亿元，资本负债比率为35.2%（短期及长期贷款减现金及银行结余净额除资产值总和）。除GIC以外，国家开发银行、建设银行、中国银行、招商银行、新加坡星展银行、美国AG基金都是首创置业极为重要的合作伙伴。|中信地产中信地产四、资本战略四、资本战略融资渠道融资渠道合作开发合作开发 2008年，首创置业资本开支预计为40亿元人民币，主要用于买地，全年计划新增500万平方米土地。首创置业的发展，很大程度上得益于与新加坡政府投资公司（GIC）的合作支持。首创置业与GIC的合作一般采用股权合作方式，合作比例为首创置业55，GIC45。双方采用这种模式的合作项目已达13个。2007年10月，首创与附属公司北京首创新资置业主要股东Reco Ziyang Pte Ltd.成立合营公司成都首创驿都置业成都首创驿都置业，合营公司注册资本5000万美元（约3.9亿港元），首创占当中55。2008年3月，首创与Reco Ziyang Pte Ltd.及陕西海亿于中国陕西西安市成立中外合资合营公司西安首创新开置业西安首创新开置业，其注册资本为9500万美元。首创、Reco Ziyang Pte Ltd.及陕西海亿分别占当中38.4%、57.6%及4%权益。2008年8月，首创与控股股东新加坡政府投资组成合营公司重庆首创新石置业重庆首创新石置业，合营公司之投资总额为9500万美元，双方各占一半权益。2008年4月，首创分别以600万元人民币、600万元人民币及9240万元人民币出售全资附属公司天津首创新明置业、天津首创新青置业及天津伴山人家置业分别60、60及45权益予新新加坡政府投资加坡政府投资，预期出售收益合共约7095元人民币。|中信地产中信地产五、现金流状况五、现金流状况0808年上半年销售回款年上半年销售回款 2008年上半年，首创的营业额约为24.8亿元，较2007年上半年上升约601%，主要是由于公司开发的北京缘溪堂项目、北京AZTown项目、天津宝翠花都项目等项目销售额增加。2008年上半年，公司酒店业务营业额为1.24亿元，较上年同期上升8%，主要由于本集团持有的金融街洲际酒店和中环假日酒店出租率及房价较上年均有提高。2008年上半年，公司股东权益利润约为2.52亿元。截至2008年6月30日，公司总资产达200.9亿元，总负债为137.2亿元。其中流动负债为84.19亿元，非流动负债为53.01亿元；股东权益已达到6,3.69亿元。其他收入其他收入 7月22日，首创置业发布公告宣布，拟在国内发行不超过18亿元公司债，用于偿还银行贷款及补充流动资金。截至08年年中，持有20亿元现金，负债净额48亿元人民币。公司预计全年可收到销售款40亿。太原项目的全部退地款4.24亿元及苏州项目的一半退地款1.13亿元的已经到帐。数据来源：公司公告|中信地产中信地产五、现金流状况五、现金流状况0808年资金情况年资金情况 截至2008年6月30日，公司现金和短期银行存款达到人民币20.67亿元，截至2008年6月30日，公司银行贷款为人民币63.27亿元，其中短期银行贷款为人民币13.22亿元，长期银行贷款50.05亿元，银行借款的主要用途是满足本集团的房地产开发项目的资金需求。截至2008年6月30日，公司负债比率为40.11%（2007年12月31日为35.2%）。0808年上半年贷款年上半年贷款 截至2008年6月30日，公司以部分物业之土地收益权为质押，取得了银行贷款人民币43.35亿元。截至2008年6月30日，公司以部分物业及土地使用权以及开发中物业作为抵押，取得了银行贷款11.92亿元（2007年年底：4.19亿元）。数据来源：公司公告|中信地产中信地产五、现金流状况五、现金流状况 现金流状况现金流状况 开发资金压力增大。公司目前土地储备总量的70%以上属于06-07 年度新近购置的土地，其未来对项目开发的资本投入将大幅高于往年。公司远期盈利的波动性有所提升。随着国家宏观调控政策的延伸，特别是货币紧缩政策的实施，银行信贷对公司未来的资金支持将受到挟制。综合以上观点，我们认为公司未来几年的开发资金及资本流动性均将趋于紧张，而这可能将导致其远期的盈利状况出现一定程度的波动或不确定性|中信地产中信地产六、财务指标（一）六、财务指标（一）单位：千元单位：千元损益表2007年2006年2005年营业额 4,870,9292,039,3521,134,769经营利润/(亏损)1,158,140282,570128,056摊占联营公司及共同控制公司溢利/(亏损)58,44474,801102,503税前盈利/(亏损)1,319,768357,371230,559少数股东权益 -200,85829,65019,188归属公司利润/(亏损)526,009266,009211,505净利息收入/(支出)-134,747-119,738-75,795折旧与摊销 100,101108,23863,855董事酬金 -7,64910,438每股盈利/(亏损)25.9415.0512.39每股派息 1265派息比率()46.26%39.87%40.36%每股帐面资产净值($)-1.8621.523资产回报率()2.99%2.09%2.25%股东资金回报率()12.61%8.33%8.65%|中信地产中信地产六、财务指标（一）六、财务指标（一）单位：千元单位：千元资产负债表 200720062005固定资产 1,477,9301,544,4011,619,465其他资产 6,918,5453,422,5372,777,939流动资产 10,737,1349,947,3945,216,135库存现金及银行结存 2,614,3833,706,8331,864,284存货 6,766,8963,529,8701,532,293其他流动资产 1,355,8552,710,6911,819,558总资产 19,803,32615,386,86110,058,779流动负债 9,895,5005,225,0062,655,176长期负债 4,149,5025,495,9244,218,136总负债 14,045,00210,720,9306,873,312少数股东权益 1,191,483890,195572,338股东资金 4,566,8413,775,7362,613,129流动比率(x)1.0851.9041.965长期负债/股东资金比率()90.86%145.56%161.42%总负债/股东资金比率()307.54%283.94%263.03%|中信地产中信地产六、财务指标（一）六、财务指标（一）单位：千元单位：千元现金流量表 200720062005经营业务之现金流量 3,783-777,730-425,477投资活动之现金流量 88,544-125,822-768,534融资活动之现金流量 1,750,222913,4381,573,575现金及等价物之增加(减少)1,842,5499,886379,564年初之现金及等价物 1,864,2841,854,3981,474,834年终之现金及等价物 3,706,8331,864,2841,854,398|中信地产中信地产七、当前形势判断七、当前形势判断宏观经济形势宏观经济形势 2008年上半年，受环球经济波动和宏观调控影响，房地产市场明显调整。各地市场尤其是一线城市的客户持观望态度，成交量下滑。首创进入的主要城市中除天津外，北京、成都、无锡等市场的销售面积均较去年同期出现显着下调，集团的销售亦受影响。在宏观经济增幅稳步回落、全球性通胀形势依然严峻、从紧货币政策仍将继续的情况下，预计中国的房地产市场短期仍将继续整固，客户的观望心理难以迅速改变，中国的房地产市场已进入高位调整期。行业周期研究行业周期研究 2008年下半年，房地产市场预计还会维持调整态势展望未来，尽管对内对外都面临复杂的经济环境，但房地产作为中国支柱行业之一，加上中国经济仍然保持平稳增长，城市化步伐进一步加快，房地产长远来说发展空间仍然庞大。|中信地产中信地产八、应对策略八、应对策略公司将继续聚焦环渤海、西南、长三角战略区域的战略布局，根据发展需要与市场条件适当扩充及调整土地储备。公司将紧密监控市场动态，灵活部署销售策略，全力提升销售业绩；加强成本监控及采取成本控制措施，稳定利润水平；积极拓宽融资渠道，包括继续推进A股发行工作和全面启动公司发债工作；进一步提升管理能力，以掌握宏观经济及行业发展趋势，抓住当前调整中的发展机会。2007年年报|中信地产中信地产八、应对策略八、应对策略拓宽融资渠道拓宽融资渠道 首创置业正在努力打通更多融资渠道，用以偿还部分银行借款及补充营运资金。继续推进A股发行工作，已于08年3月向证监会提出发行A股的申请，但是至今仍未获得核准。公司公司还计划发行总额不超过18亿元人民币的公司债，将於9月6日举行特别股东大会投票表决。全面启动公司债券发行工作，7月22日，首创置业发布公告宣布，拟在国内发行不超过18亿元公司债，用于偿还银行贷款及补充流动资金。同时寻求其他融资创新模式；|中信地产中信地产八、应对策略八、应对策略 提升盈利能力提升盈利能力 进一步提升战略管理能力，深刻理解和把握当前宏观经济形势和行业发展趋势，以利于抓住调整中的发展机会。加强成本监控及全程动态成本控制，稳定利润水准；以推出“首创国际城”产品线为契机，不断提升产品的性能价格配比，不断贴近用家的需求，不断提高集团各产品品牌的影响力，以争取更大市场份额；|中信地产中信地产八、应对策略八、应对策略 开展合资合作开展合资合作 2007年10月，首创置业与Reco Ziyang Pte Ltd.即在成都市成立一家合资公司。开发位于成都市龙泉驿区的项目。该公司注册资本为5000万美元，首创置业出资55%。2008年4月，与Reco Ziyang Pte Ltd.共同出资成立了重庆首创重庆首创 新石置业有限新石置业有限公司公司，注册资本为9500万美元。双方各出资一半，首创持有重庆首创新石置业有限公司的50%股权；共同开发重庆市江北区一块土地。这块土地是由首创置业于今年初斥资12.3亿元获得，规划总建筑面积达98万平米。预计2009年开始预售。2008年3月，首创置业与Reco Ziyang Pte Ltd.及陕西海亿在西安成立合资公司西安首创西安首创 新开置业有限公司新开置业有限公司。注册资本为9500万美元，各方分别出资占股38.4%、57.6%及4%。首创收购了天津伴山人家置业有限公司的股东天津泰达建设集团有限公司所持有的该公司15%的股权，收购完成后，首创持有天津伴山人家置业有限公司100%股权。合作成立天津首创新青公司天津首创新青公司已经取得位于中国天津市新青区的新青项目的开发权。规划总建筑面积达17.19万平方米，首创置业以7亿元获得。Reco Ziyang Pte Ltd.亦出资60%。|中信地产中信地产出售项目股权出售项目股权08年3月首创以600万元向Reco Ziyang Pte Ltd.出售了附属公司天津首创新明置业有限公司的60%股权，出售后，首创持有天津首创新明置业有限公司40%的股权。首创置业全资附属北京尚博地将新青公司40%及60%股权分别转让予首创置业及Reco Ziyang Pte Ltd.，收回现金各为400万元及600万元。（新明公新明公司司已取得天津市东丽区的华明项目开发权。该项目规划总建筑面积达30.8万平米，首创置业以9.8亿元获得，其中，60%资金由Reco Ziyang Pte Ltd.提供。）本期内，首创之全资附属公司北京尚博地投资顾问有限公司分别向首创及Reco Ziyang PteLtd.转让了天津首创新青置业有限公司的40%及60%股权，转让后，首创持有天津首创新青置业有限公司40%的股权。首创向Reco Ziyang Pte Ltd.出售了附属公司天津首创新港置业有限公司45%股权及天津首创新园置业有限公司的45%股权，出售后，首创持有天津首创新港置业有限公司55%的股权及天津首创新园置业有限公司55%的股权。首创置业还将天津伴山人家天津伴山人家45%股权转让予Reco Ziyang Pte Ltd.，收回现金为9240万元。（天津伴山人家则位于天津市塘沽北部新区。规划总建筑面积达57.99万平方米，由首创置业斥资2.05亿元取得。）八、应对策略八、应对策略|中信地产中信地产八、应对策略八、应对策略 Reco Ziyang Pte Ltd是新加坡政府产业投资有限公司（GICRE）的附属公司，于1997 年在新加坡注册成立。GICRE 是新加坡政府投资有限公司（GIC）属下负责房地产投资的机构，1982 年成立，是目前世界上最大的房地产业投资公司之一，在全球超过30 个国家拥有包括办公楼、购物中心、住宅、工业地产及酒店等140 多处资产，也通过房地产基金、上市公司及贷款等间接方式进行广泛的投资。GIC 是全球最大的基金管理公司之一，成立于1981 年，投资领域涵盖股票、债券、外汇、房地产、及私人企业等。|中信地产中信地产八、应对策略八、应对策略 押地贷款 截至2008年6月30日，公司以部分物业之土地收益权为质押，取得了银行贷款人民币43.35亿元。截至2008年6月30日，公司以部分物业及土地使用权以及开发中物业作为抵押，取得了银行贷款11.92亿元（2007年年底：4.19亿元）。|中信地产中信地产八、应对策略八、应对策略 降低销售目标 首创置业上半年对土地储备进行了若干调整，调整之後土地储备位于内地7个城市，总量则从07年底的970万平方米降至950万平方米。上半年，首创置业在无锡和重庆共购入规划建筑面积达120万平方米、预计总投资达52亿人民币的土地。公司大幅削减全年销售目标至41万平方米，较原计划下调50%；将08年和09年的规划竣工面积分别下调28%和57%。在未来数月内，首创置业的在售项目主要集中在北京、天津和成都。退地 公司退出了太原和苏州的项目，共涉及土地储备88万平方米。原因是：太原市当地政府修改了首创置地所持土地的规划用途，修改后的用途与公司发展方向不符；苏州项目的合作方之间的开发思路相左。|中信地产中信地产0808年全年销售计划年全年销售计划 公司08 年度的物业销售面积将超过100 万平方米；物业销售收入及销售利润(经营利润)亦分别达到67 亿元及21 亿元。我们对公司08 年度整体净利润的预测为9.1 亿元。九、九、0808年计划及销售情况年计划及销售情况资料来源：2007年年报调整调整0808年下半年销售计划年下半年销售计划 08年上半年的入帐收入中约有70%-80%是在去年预售，结转至今年的。公司大幅削减全年销售目标至41万平方米，较原计划下调50%；将08年和09年的规划竣工面积分别下调28%和57%。在未来数月内，首创置业的在售项目主要集中在北京、天津和成都。|中信地产中信地产九、九、0808年计划及销售情况年计划及销售情况资料来源：2007年年报0808年半年销售情况年半年销售情况 上半年，本公司及其合营公司、联营公司售楼签约总面积约13万平方米，比去年同期约32.6万平方米，下降60%。其中住宅签约销售面积约12.87万平方米，同比下降55%。签约销售总额约人民币17.33亿元，比去年同期约人民币33.2亿元，下降48%。其中住宅签约销售金额约人民币16.89亿元，同比下降43%。在北京地区项目的签约销售均价约达人民币23,153元 平方米，比去年下半年的签约销售均价（人民币18,953元平方米）增长22%。集团在北京以外地区项目的签约销售均价约达人民币6,747元平方米，比去年下半年的签约销售均价（人民币6,020元平方米）增长12%。虽然上半年房地产市场萎靡，但其进入的主要城市中，北京、成都、无锡销售面积同比降幅在2649之间，天津销售面积降幅为15。集团拥有的首创置业已跑输大市。|中信地产中信地产八、应对策略八、应对策略发展概览p年月，集团以亿元出售北京朝阳区呼家楼商务居住区一期第二至四座办公大楼之产权。p年月，集团以万元减持广西阳权益至。以万元收购北京风度，该公司其余权益由广西阳光持有，另以元注资北京星泰，占权益，该公司其余益由广西阳光及北京风度持有。p同月，集团就呼家楼商住大厦及京都商业中心须分别出资亿元及亿元。p年月，集团成立合营企业，占权益，出资亿元，于北京朝阳区发展住宅项目。p年月，集团与深圳上市公司广西阳光成立合营公司，集团占权益。合营公司主要发展及兴建位于北京朝阳区项目。该地盘面积万平方米，建筑楼面面积万平方米，将用作住宅及商业用途；月，集团终止该发展项目。p年月，集团与附属公司北京首创新资置业主要股东成立合营公司成都首创驿都置业，以发展及兴建位于中国成都龙泉驿区之项目，当中包括住宅物业及配套设施之建筑、销售、租赁及相关运作，以及物业管理服务。合营公司注册资本万美元（约亿港元），集团占当中。p年月，集团以总代价亿元人民币收购首创朝阳余下股权。完成后，集团将拥有该公司全部权益。首创朝阳是位于北京市朝阳区朝阳北路及东三环路交界之地产项目开发商，该项目规划总建筑面万平方米，包括写字楼、商业及公寓。p年月，集团与及陕西海亿于中国陕西西安市成立中外合资合营公司西安首创新开置业，其注册资本为万美元。集团、及陕西海亿分别占当中、及权益。西安首创新开置业之业务为发展位于西安经济技术开发区之房地产项目。该项目地盘面积为万平方米，预期总楼面面积为万平方米。p同月，集团分别以万元及万元，出售天津首创新园置业及天津首创新港置业各权益予。天津首创新园置业已取得位于天津市津南区的双港地块项目之发展及建筑权，该地皮建筑面积为万平方米，其包括住宅及商业物业。天津首创新港置业则已取得位于天津市津南区的双港地块项目之发展及建筑权，该地皮建筑面积为万平方米，其包括住宅楼宇及配套设施。p年月，集团以亿元人民币增持天津伴山人家置业权益至全资拥有。天津伴山为天津塘沽北部新区商住项目的开发商，项目总建筑面积万平方米。p年月，集团与控股股东新加坡政府投资组成合营公司重庆首创新石置业，于重庆市江北区从事住宅项目开发业务，预期项目总建筑面积为万平方米。合营公司之投资总额为万美元，双方各占一半权益。另集团分别以万元人民币、万元人民币及万元人民币出售全资附属公司天津首创新明置业、天津首创新青置业及天津伴山人家置业分别、及权益予新加坡政府投资，预期出售收益合共约元人民币。该等公司分别持有天津市东丽区、新青区及塘沽北部新区之商住项目发展权，建筑面p积合共约万平方米|中信地产中信地产总体规划总体规划p持续强化国际合作优势 经多年磨合，集团与GIC的战略合作关系不断深入，合作理念基本一致，合作模式不断创新、令效率持续提高、规模亦迅速扩大。目前，双方合作项目已达10个，形成了规模效应，为集团的稳健快速扩张提供了强大支持。p 二、发展战略二、发展战略此课件下载可自行编辑修改，供参考！感谢您的支持，我们努力做得更好！