住宅与房地产选修课论文.doc

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你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
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命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中
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    自1978年我国土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30余载的风雨历程，其发展历史大致分为四个阶段：1978～1991年为理论突破与起步阶段，这一阶段，土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据；1991～1995年为非理性炒作与调整阶段，海南的房地产发展是这一阶段的代表；1995～2003年相对稳定的协调发展阶段，这一阶段，我国房地产稳健发展，逐渐成为我国经济发展的巨力引擎；2003至今，调控、反调控与总体反思阶段，此阶段房地产呈现过热态政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控。
      目前，我国的房地产发展与上世纪日本金融海啸前的发展状况有许多相似之处，也正因为如此，泡沫论”、“过热论”的呼声不绝于耳，，但是，从08年起人们预言的“房地产冬天”仍然没有到来，甚至去年上半年房地产市场仍然顽强地攀升。去年1～5月，全国房地产共完成土地开发面积3771万平方米，同比增长43.7%。房地产施工面积达到43112万平方米，其中新开工面积14355.8万平方米。房地产开发到位资金3105亿元，同比增长35%，比08年同期增幅高14个百分点。在上述到位资金中，房地产开发企业自筹资金971亿元，同比增长39.5%；国内银行贷款790亿元，同比增长35.9%；利用外资50亿元，同比增长15%，也呈现恢复性增长态势。去年前5个月房地产累计竣工面积4076万平方米，同比增长18.7%，其中，商品住宅竣工面积达3392万平方米，同比增长17%；商业用房竣工面积同比增长37%。另外，从销售情况来看，今年1～5月份全国实现商品房销售4564万平方米，同比增长20.3%。甚至于今年在国家要重点调控房地产业的情况下，许多原本准备购房的消费者都开始观望，但房价依旧居高不下，仍呈现迅猛攀升之态。那么，怎样认识保持房地产业持续增长的动力之源呢？
       1.国民经济的持续快速增长。近几年来，我国国民经济增长率持续超过7%，高经济增长率和良好的经济增长质量可以推动城市化规模的不断扩大，大量农转非人口涌入城市必然要实现住房消费，从而为房地产市场带来新的购买力需求。国民经济的持续快速增长，也使城市中低收入劳动者的经济收入持续增长，这在一方面“激活”了中低收入者的购房需求，为房地产业的持续发展塑造了最广泛的消费群体；另一方面，也使原来购买力较强的消费者提升了消费层次，从而推动着住房品质的不断提升。因此，经济增长速度与增长质量是决定房地产发展的前提与基础。 
      2.体制与机制的市场化。长期以来，我国主要靠国家和集体来建房分房，这种供给模式是中国城市居民居住环境差的主要原因。国家住房制度的改革，把建房与购房一同推向市场，从而使住房成为自由流通的商品。市场机制的引入，使建房者成为自负盈亏的法人，购房者用货币去选择适应个人需求的商品。这种产权的明晰化、个体化，催生了当前这个世界上最大的房地产市场，而这个巨大并且日益增长的市场需求，正是我国房地产业几年来持续火爆的载体。
     3.  与消费观念更新配套的住房按揭贷款。市场经济不但提升了购买力，更重要的是催化了人们全新的消费观念。20世纪80年代以来在市场经济体制下就业的劳动者，大多数不会等到攒够钱以后再去买住房，而是充分利用住房按揭贷款来实现“居者有其屋”。据统计，70%以上的购房者都会选择利用银行住房贷款。目前全国商业银行个人住房按揭贷款已经超过6000亿元。大量的按揭贷款间接注入和不断递增的住房开发贷款已经成为支撑房地产市场最重要的资金来源。
      尽管我国当前新一轮房地产市场高潮有着良好的市场基础和政策基础，并且这一轮高潮尚处于非“泡沫”的良性增长过程，但是，市场规律证明：一个谁都能赚到钱，甚至获得暴利的行业肯定是危机四伏的。也许我们面对的市场恰恰是拐点前的最高峰，因为市场自我调控和释放风险的信号已经显现。 
      归根结底，我国房地产出现不可遏止地迅猛发展是在土地竞价拍卖之后，今年，国家政府终于认识到了房价居高不下的真正原因，并着手进行确立新法规，土地不再价高者得。但这种调控方式能否起作用，仍是个未知数。       
      在过去几年中，政府已出台许多政策调控房价，但几乎全无效果，原因又在哪里呢？从某一方面来说，房价是市场综合作用的结果，不是按某一方的意志为转移的。政府、开发商、购房者都是从各自的利益出发，对房价起着一定的作用。在政府层面，总体上说，政府也不希望房价过高，特别是高层政府。但现有的行政体制，以及其固有的机制，使这种愿望难以实现。各级政府领导都需要政绩，都要发展地方经济，加快地方建设，这需要大量的资金，各级政府都缺钱，怎么办？最便捷、最有效的，就是土地开发。很多地方政府，特别是沿海地区，某些县市政府土地开发收益占财政收入的一半以上，成了名符其实的“土地财政”。当过政府领导的人都知道，这也是无奈之举，没钱怎么办事。而土地是稀缺资源，国家实行最严格的控制政策，这又推动了地价的上涨。土地拍卖是完全正确的，是市场行为，否则会导致更大的腐败，对降房价也未必有利。土地成本的提高，为高房价打下了基础。近年来国家尽管出台了若干政策，想抑制房价虚高，但效果甚微，就是这个原因。
       祝宝良，国家信息中心经济预测部首席经济师, 高级经济师，商务部特聘专家。在回答2010年 中国经济发展趋势分析时说：2009年，在应对国际金融危机一揽子计划的积极作用下，我国经济遏制了急剧下滑的势头，呈现企稳回升的良好态势，预计全年GDP增长8.5%左右。并由此认为2010年中国经济将更加繁荣发展。然而真会如此吗？在教育、看病、住房的三座大山下，中国一直是世界上储蓄最多的国家，在08年经济危机后，我国经济的发展就有出口型转化为积极鼓励居民消费，然而众多的家电下乡却几无效果，但中国经济依旧率先走出了世界经济危机的泥潭。这就完全归功于房地产业，2009年，中法国刚走出世界经济危机，房地产业便迅猛发展，带动了中国经济的复苏，然而这种发展是不可循环的，因此，今年中国的经济发展形势就不那么乐观了。
      对于解决我国当前房地产中存在的问题，从政府角度说，低土地卖价， 限制商业土地拍卖数量 ，增加保障性住房土地的供应均是有效地方法，另外，从管理上，物价部门应对房价严格监管 ，出台具体政策 ，审核开发商成本， 对外公示 ，规定其利润幅度 ，房价不得超过其利润上限 ，规划 、建设管理部门要严格执行国家和法律规定；对于开发商，调整策略 ，多配合政府建设保障性住房 ，经济适用房等 ，联合普通百姓造自建房， 真正地让利于民 ；对于消费者，在房价合理的时候， 冷静购入 ，对于投机者 ，这部分人无疑是国内市场的大毒瘤 ，很难根治 ，经济开放的必然结果 ，炒作获利是合法合理的 。如何限制这种行为 ？ 暂时也没有很好的手段 ，因为抽税抽得不重 ，贫富差距依然明显 ，而且越来越大 。在讨论中的个人所得税的起征点的调整 ，或许是个契机 。 但是税率不重的情况下 ， 还是无法做到二次分配的公平有效 ，而且， 这也触犯了少部分有权有钱的人的利益 。他们可以通过政治、 经济 、等手段 ，来保护他们自己的利益。综上所述 ， 改革现有的房地产市场的困难很大 ，资金基本是银行的 ，房地产业又和当地政府有着千丝万缕的关系 ，其衍生行业也受很大影响 ，只有从根本体制上的突破 ，才能解决现有。然而这一切终究只能是我们闲来想想，仅从开发商来说，他们的终极目的便是攫取利益，又岂会让利于民。
      据央行调查显示 ，目前我国房地产金融存在四大问题 ：目前房地产金融存在的第一大问题是房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。据估算，80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。第二个问题是土地储备制度不完善，土地储备贷款存在隐性风险。由于各地城市开发和改造的盘子都很大，土地资产价值往往很高，因此，土地购置的融资要求十分巨大。而土地收购和开发的主要资金来源于银行贷款，还款则主要依靠土地出让金。同时，土地储备属于政府行为，这使得土地的购置和开发很容易获得商业银行的巨额贷款。但是，影响土地出让价格的因素很多，土地资产价格本身也波动频繁。这些无不增加了土地购置与开发贷款的隐含风险。第三个问题是，个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。目前，我国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24%.但按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3年到8年，而我国的个人住房信贷业务是最近3年才开始发展起来的。同时，我国个人诚信系统尚未建立，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控。第四个问题是商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。如由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展，在业务经营上容易产生急功近利的倾向。 
      总之，我国的房地产发展还很不成熟，对于如何规范房地产市场，由于我国是一个公权力极高的国家，因此没有政府的干预是不行的，特别是在我国现在房地产过热的状况下，政府的责任任重而道远。
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你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
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