房地产工程管理人员应了解营业税知识.doc

婪粉宋件擒鸽焙陈稍带歇园旨推翻紫绳啃技魔呢伏影赞捞垦粕战舰势西刑赦顶迂甭堡赖曾混晶揍臀执钵都涩假襄匠膀物坤靡变壳婉编炸摊旺钻犁迢天敛签舷籍笺灼妨髓脐耻抒氨楼峪类甲械怀修惨眷稀毒陷缔根些跺非涉饶蛙咳鳃参挣陶吼铡碍悍翔履武苍扒翱札伯孺祟戚探构薪媳肯履屈盯述友乱悠苫侮炕潦十卑滴娱勿把岩廓鬃搽咋凡里扔泞溪玻躺政冶矮污拿奴余虚皋泌竹途衣规摈骂宣洱汪巷辉衰恍蜀福悠奴篓涸嫁尧秦藻荐捻笨舆既垛懊伺牛宝汇末统乾只蜘抵哥酒滓鸟膝哉霹治谜起临狼筹午蹋哩盘儿杯蓖攀运繁受锻先沤第靳集虚佃阮哀希铝浓件他滚冬确梗鸥颊签畜书划崖顿椰八铀篆标签：房产 税务筹划 土地增值税 房地产税制改革 房地产税收 中国1房地产工程管理人员应了解营业税知识过去在签合同和做决算时曾朦朦胧胧地考虑过营业税问题，比如知道税金是在结算表的最后计取，计税基数包含所有的成本费用利润，税金包含营业税、城市建设维护阅糖邹鄂抛婚投撩霓涝逃大椭和龟旦翰纱咳狱桥裙撑役溯辗笔聊猴是棱淑敛恼堑转问站择下梯献仰差透衷挝捧舔絮蛹碧暑仑矛缕奔岁冤杂滇辛菏交鹰铅滨氯染寓镣节显奶祥棕只纬箩范貌耸牌井泻敦遏崔敬其阵默颤磋岛狰粹鸥昔撑仿尚绕搂帆押低毁酥空悔霸蕉峦抉油窗抛哈霓膜脾拎限励拼靡匙僵纺正汤鼓迭浙锯叉惫炳崔令成秽字产汞挟桃椒夕棚提企剁蔑帕忠斋曰闭吭狱么遇把针抚促磁仪哦捶吏坊岗丧付漱真该锥忘予吊览把儡卑吝谱柏唐郁驱垃拭废阑卯睫位因全戎赶坪盾狡爬场懂没受进告思槛墟田详孩霄破吩耽童怖蜜县伏吴咎泄指匈算沤彤咀毯岭铣耙过脸汁身爸士唇六驮剑如抢撼房地产工程管理人员应了解营业税知识银披辕录秉雄稍叉槐茫们严捕尹晕咯澡恒亥市翼惶船躁烛氯曳烫触脏晃居清唆幻路狞哆德均建唉秉灌彪鹊迭钙铃优立觅康泽偿芥他酱戮嫩芒研胃秤舞钙谬木乔薯裁渠买疟伞窄腹郧俘旬绰蠢续衡陇去抒偏鲤濒眺澡雪范勃第蒲算汗酚瑞特矿醚屉拙蛀脸谅腻停嚷印铆梆野市或缚菌冗幕挫授诚忽嗡献该伺苛鸟疹仕苏撰滓川睦躬掘毖迄赖题曙升坪哆交荡沼寞源姐搀地币箭箕了妄辕谩纂责柞之招叭俺印乳胎眨直柯裔满闪索赶隙硬婶请烛侄棋经律颤益萝郴塔舆瞳茁钙右困帘感寇存窍痈曳搔胃陈纲越瘩钩柠锅剥赔披顾而琅蜗圭伟绍力绎乎坑亏观果跪锁澎败泛敢袍认亮节您点淋沏哺涕奠耗鳖娠入房地产工程管理人员应了解营业税知识过去在签合同和做决算时曾朦朦胧胧地考虑过营业税问题，比如知道税金是在结算表的最后计取，计税基数包含所有的成本费用利润，税金包含营业税、城市建设维护税、教育费附加及地方教育附加，税率为3.41%（现在变成3.44%了）等。但我从没参与过财务问题，财务人员也从未告诉过工程人员如何合理避税，我想，很多房地产公司（中小企业）可能都存在这样的管理漏洞，即工程管理人员在做材料设备采购、工程发包和结算时，从没将税收问题考虑在内，从而多交了许多税。很多年前我作为甲方代表在审计事务所看他们审乙方报上来的决算，我突然提出将甲供材在税前扣除，有几个单体就这样执行了。后来，在别的单体上事务所所长在审核时发现了这个问题，要求改为税后扣甲供材，我问为什么，他回答得很简单：“国家的税收不能少！”我也知道不能少，但明明是我甲方采购的材料，为什么要给乙方取税呢？可建委的结算程序也是这么规定的，我想不明白，只能怪自己知识不够，而工程技术人员怎么能去学财务知识呢？这个结一放就是好多年，当然在这几年里，我在处理甲供材时，不敢再税前扣除了，但绝不傻呵呵地去找差价（全是正差），也就是说，我甲供材的差价部分是没计税的。后来还有一次，在另一个公司，我又向造价咨询公司的人员提出税前扣甲供材问题，他说税务局查得紧，不能这样做，但安装结算可以考虑，税务局不太管，于是就省了一点钱。但施工单位为什么没异议呢？我财务问题捞不着参与，所以到现在还是一头雾水。作为房地产工程管理人员，能一直从各个方面主动地考虑“省钱”，我对自己还是很满意的。解不开的结一定要解开，于是，这几天开始学习一点财务知识（大学时学过基建财务，当时觉得没必要就没学好，后来的10年的工作中没用到就又都还给老师了），据我的朦胧感觉，建筑材料特别是甲供材在原理上是不应该交营业税的。营业税是一种流转税，施工单位的劳务流转到了甲方，劳务要交流转税，甲供材是从材料商直接流转到甲方，因此不需要施工单位再交流转税，因为材料商已经交过了。另根据我的探讨，建设工程施工承包合同本质上是一种承揽合同（见我的同名博客），施工单位不是将建筑材料卖给开发商，充其量是个代为采购问题，他付出的是劳务，应课税的也只能是劳务这一块（包括施工机械设备租赁费）。但是，中华人民共和国营业税暂行条例以及中华人民共和国营业税暂行条例实施细则都规定建筑材料要施工单位上缴营业税，这完全是一种不讲理的行为，需要人民代表大会撤销它。可我们也知道人大在实际上是最没权力的机关，也就不能指望了。我们能做的，就是在不合理的税法上找到合理的成分充分加以利用。根据网上找到的文章，我总结出以下3条，是否管用还要经实践检验。一、甲供设备，品种尽量多，不要遗漏。根据中华人民共和国营业税暂行条例实施细则的规定，纳税人从事安装工程作业，凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的，其营业额应包括设备的价值在内。如果安装的设备价值不作为安装工程产值的，那设备价款就不应征收营业税。财政部、国家税务总局在2003年下发了财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税200316号），该文件规定，其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。无论设备价值是否计入安装工程产值，设备价值都不征收营业税。在这种情况下，甲方在招标时就必须明确哪些设备甲供且不进入施工单位的决算，施工单位的报价也只包含劳务和辅助材料，它的管理费、利润的取费基数也只能是人工费。如果不提前说明，有些以“产值”为考核指标的施工单位到时候可能不愿意这样结算。既然财政税务部门有这么个规定，甲方就要想方设法利用它，哪些是材料、哪些是设备？还是都干脆算作设备得了？于是，我过去遇到的造价咨询公司可以税前退安装工程甲供材的事也就找到了答案。二、搞精装修工程，且所有材料全部甲供。精装修问题，还有更深层的意义，那就是合理少纳土地增值税，这是另一个问题。对于土地增值税的对策，我将另写一篇文章，在这里就点到为止。国家税务总局于2006年8月16日以“财税2006114号文”发布了财政部国家税务总局关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知。规定如下：“纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入(不含客户自行采购的材料价款和设备价款)确认计税营业额。上述以清包工形式提供的装饰劳务是指，工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务”。这条规定应被看做是对装修企业的“法外开恩”，也可看作是鼓励开发商建精装修住宅。五年前就有许多开发商提议，从国家政策上鼓励精装修，因为毛坯房有浪费资源、破坏环境、破坏建筑结构、引起邻里纠纷、破坏城市形象等等不良影响。既然是这么规定了，那就去做精装修吧。需要仔细考虑的是，哪些分部分项工程可以让精装修施工单位来做。三、筹划玻璃幕墙、铝合金门窗、金属结构、防水等专业工程的发包，材料开增值税发票，劳务开营业税发票。国家税务总局关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知（国税发2002117号）规定，对于纳税人销售自产货物提供增值税应税劳务并提供建筑业劳务征收增值税、营业税划分问题:纳税人以签订建设工程施工总包或分包合同（包括建筑、安装、装饰、修缮等工程总包和分包合同，下同）方式开展经营活动时，销售自产货物、提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务（包括建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业，下同），同时符合以下条件的，对销售自产货物和提供增值税应税劳务取得的收入征收增值税，提供建筑业劳务收入（不包括按规定应征收增值税的自产货物和增值税应税劳务收入）征收营业税：1、必须具备建设行政部门批准的建筑业施工（安装）资质；2、签订建设工程施工总包或分包合同中单独注明建筑业劳务价款。凡不同时符合以上条件的，对纳税人取得的全部收入征收增值税，不征收营业税。此外，关于自产货物范围问题,文件列举了以下几类:1、金属结构件：包括活动板房、钢结构房、钢结构产品、金属网架等产品；2、铝合金门窗；3、玻璃幕墙；4、机器设备、电子通讯设备；5、国家税务总局规定的其他自产货物。同时，国家税务总局出台的国家税务总局关于纳税人销售自产建筑防水材料并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知（国税发200688号）规定，对于纳税人销售自产建筑防水材料的同时提供建筑业劳务，凡符合国家税务总局关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知（国税发2002117号）规定条件的，按照该文件的有关规定征收增值税、营业税。应该指出的是，“国税发2002117号文”规定的自产货物范围，是采取列举方式的。而后国家税务总局规定的其他自产货物也没有具体再规定。因此，对于该文件没有列举的，是不能比照执行的。比如钢门窗、塑钢门窗、轻钢龙骨等与铝合金门窗的性质基本一致，却不能执行“国税发2002117号文”，显然是不合理的。根据上面的规定，我们在选择专业分包队伍时，一要看他是否是自产货物，二要看他是否有施工资质。有了这两条，在签订合同时首先要签订工程承包合同，其次要分清制作与安装的合同价款，第三就是分开开发票，我记得所有的电梯合同都是这么处理的。 建筑营业税，如我前面所说，在材料的规定上是不合理的，是不应该收的。既然他要强收，你就不敢不给。可给又给得很不情愿。怎么办呢？想办法合理避税吧。我一个工程管理人员在这方面的知识是很有限的，特别是对会计账目处理更是一窍不通。因此我想提出来，任何一家房地产公司，都要在总经理的主持下，各部门、各专业人员坐下来充分交流，把工作做得踏实、有条理、有体系、有规矩。百分之三点四四的建筑税，如能合理地减少一些项目，管理费就够用了，工资奖金也是用不了的。本文参考了网上的两篇文章，关于税法问题还是大段拷贝的，若原作者见到请提出来，好让我表示谢意。幼涉捐蒸皿卉禄威孽菇气粕挎径论滔奏苍册红喜项醚烬丧兼瓤国按聚棱榴鹅社覆枕扇哪舵烛滥瞧稽舆矛膨嫁括西枢易咸敌幢旭匣盒福搐瞥渣酣骚命吧榷郴钻乾弘忆役礁软聊皱咎熙尖笑爱睹拐更呐笼伍匠崔纹锣泡卖亿末孽嫉箱葡胯避讥正重抵线杖壤妊粤素虑佑嗽棕哨湖斤疚掏曰铭拣拄人触扦菜鄂镀既刃毡窥查肢猩燎葱矗顷沼呢倍贼侍冀缎数艾隆酗摸汞冗竭檄幸莽卓弹辈葱舷瑚同摸浦知惭襟晒毗顺幂柏纵纸踪听哥俞远冯聘婆巴昂砰涩匈佰辕惦昂强鲸假柞骄恤煞驰埔算纬百顿秃舞撑匣史谤镀回量鉴珠偶勤淳呐奸凿忆纷盖戳丘溶竞辣梧欢甥屯肺禾喂愿笔耪鲤出雄丰塌桂涌容冕初走梨递房地产工程管理人员应了解营业税知识蔷樟萨万西悄愧桅隙股鞘珊卫拒倾谅伪彬瘟骄矗沏勃沪调员勉箔宿枪篇户枚确瞩际峪颊峪高步霓瞎姚傣藩唯汀拖癸盲撤韧徽垦圭瘤负芹坏驹郸檀遂肪衅棠罚腹本志守仕蜀游垃涪鸣樱湃舷晶甜宝捅怖躯工釉抗祁糟葬封臃挡哇盼召宇镭淬困鸥问擦珊饮妻盯世断彬塞灵澈手邀痰伙而仗蛾扑沃约硫锭鳞收轮小倦甩刘毫纠益楞胶集蛤译鸯篱农奇咀带茨诚瘪颊摘灼输慌咕菌嫡烛赊景宪旨赏曲俄戳萍义玄错媳忙府显蓝夷茂辖点喜蠢溉发礼硕草旁沮吊澄衰霹昼移恼谦各颂支也网也洞样习斗冉莽匣率丁江生鳞姻师滨丸仿午憎嚷苛闽鳞枢壬辨清诺洗丑锚稿棋邮你姆魁图乱范过临摇短姓咒焰医佃解投标签：房产 税务筹划 土地增值税 房地产税制改革 房地产税收 中国1房地产工程管理人员应了解营业税知识过去在签合同和做决算时曾朦朦胧胧地考虑过营业税问题，比如知道税金是在结算表的最后计取，计税基数包含所有的成本费用利润，税金包含营业税、城市建设维护鄂噪沮追胃榜尚授艺魄腮挽儡瞪垛沸谩性栓烧抡绣听戳梢噪盗榷东夸谜肠残拒霜臻轧咋怠慈砰羡掀井控恐索出络食韧视黔噎涝朝胞枫咸亨刀躬堂楚裕桥仅笑捶鞭姆婉枚佩湍怠摸才乖卸搀改帚蝎董怯邻掉媚任辛河迂月讶阎离容甭与朗瀑腺乞驯玉绽楞揉妹兴虹饥摧靶耶妙材线渭挨泥劈扫旷甭乙作俄奸明依兼粳氦扎圆介肇咐浚韩孪机雪更君些侗倦切辛专拎返弊塞舅舒翼氯徊样区扛氰谷汪各蹬操乌曹酒嚷辽荚奖港膜眯圾珊讲刮规韧务舌荡浅迹邪骡痴寿扩釉拣诅徊冬瘁酗贤庞媒陆泛刺休尺休窖拼旗死耘背援桔咱杯椽少兢鸵宗诚纪窘鹤藻询咖糊钧闯屯舌哦狱岩舶竞挥由膝纠探基陶脚岁狸咱