2011房地产估价师制度与政策讲义4.doc

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)。(2002年土地管理基础试题)A42007000元 B14002800元C28004200元 D42005600元答案：C解析：每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地征收前三年平均年产值的4-6倍，但每亩耕地的安置补助费，最高不得超过其年产值的15倍。具体计算公式如下：安置补助费=被征收耕地前三年平均年产值补偿倍数。700元亩4=2800元，700元亩6=4200元。例题3：对有稳定收益的项目，农民可以将依法批准的建设用地使用权入股。 ( ) （2007年试题）答案：解析：国务院关于深化改革严格土地管理的决定规定，对有稳定收益的项目，农民可以经依法批准的建设用地土地使用权入股。(三)地上附着物和青苗补偿费等被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。地上附着物是指依附于土地上的各类地上、地下建筑物和构筑物，如房屋、水井、地上(下)管线等。青苗是指被征收土地上正处于生长阶段的农作物。征收城市郊区的菜地，按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设资金。城市郊区菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。例题：被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由（ ）规定。A国务院 B国土资源部C省、自治区、直辖市 D县答案：C解析：被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。(四)临时用地补偿征用临时用地，应当与农村集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地前3年平均年产值逐年给予补偿。但临时用地逐年累计的补偿费最高不得超过按征收该土地标准计算的土地补偿费和安置补助费的总和。(五)合理使用土地补偿费、安置补助费土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。例题1：征收集体土地的补偿费归( ) 所有。 （2010年试题）A县级以上人民政府土地管理部门 B乡（镇）人民政府C土地使用者 D农村集体经济组织答案：D解析：土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。例题2：征收集体土地，土地补偿费应当归（)所有。（2005年试题）A县级以上人民政府土地管理部门 B 乡（镇）人民政府C农村集体经济组织 D 土地使用者答案： C解析：土地补偿费归农村集体组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。例题3：下列关于征地的表述中，正确的有()。（2004年试题）A根据(宪法)规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用”B任何时候征地均须向农民给付青苗补偿费C征地安置补助费归农村集体组织所有D土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征用前3年平均年产值的30倍E征地时所称的地上附着物包括地下管线答案：ADE解析：在征地告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。例题4：下列关于征收集体土地的补偿费用的表述中，正确的有( )。(2006年房地产经纪人试题)A土地补偿费归农村集体组织所有B安置补助费不得发放给农民个人C地上附着物和青苗补偿费归农村集体组织所有D地上附着物和青苗补偿费归农民个人所有E地上附着物和青苗补偿费归其所有者所有答案：AE解析：土地补偿费归农村集体组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。五、征收集体土地的工作程序根据土地管理法实施条例和建设用地审查报批管理办法(国土资源部令第3号)，征收土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地一般按照下列工作程序办理：(一)申请用地建设单位持经批准的设计任务书或初步设计、年度基本建设计划以及地方政府规定需提交的相应材料、证明和图件，向土地所在地的县级以上地方人民政府土地管理部门申请建设用地，同时填写建设用地申请表，并附下列材料：建设单位有关资质证明；项目可行性研究报告批复或其他有关批准文件；土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告；初步设计或者其他有关材料；建设项目总平面布置图；占用耕地的，提出补充耕地方案；建设项目位于地质灾害地区的，应提供地质灾害危险性评估报告；提供地价评估报告。(二)受理申请并审查有关文件县级以上人民政府土地行政管理部门负责建设用地的申请、审查、报批工作，对应受理的建设项目，在30日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查。注：建设用地项目呈报材料“一书四方案”包括：建设项目用地呈报说明书，农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案。例题：按照规定，县级以上人民政府土地行政管理部门负责建设用地的申请、审查、报批；对应受理的建设项目，在（ ）日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查。A30B45C60D90答案：A解析：县级以上人民政府土地行政管理部门负责建设用地的申请、审查、报批工作，对应受理的建设项目，在30日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查。(三)审批用地有批准权的人民政府土地行政管理部门，收到上报土地审批文件，按规定征求有关部门意见后，实行土地管理部门内部会审制度审批土地。（四)征地实施经批准的建设用地，由被征收土地所在地的市县人民政府组织实施。(1)征地公告。公告的内容包括：批准征地的机关、文号、土地用途、范围、面积、征地补偿标准、农业人口安置办法和办理补偿的期限等。(2)支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费。(3)安置农业人口。(4)协调征地争议。例题：经批准的建设用地，由( )组织实施。A建设单位B被征收土地所在地的市县人民政府土地管理部门C被征收土地所在地的市县人民政府建设部门D被征收土地所在地的市县人民政府答案：D解析：经批准的建设用地，由被征收土地所在地的市县人民政府组织实施。(五)签发用地证书(1)有偿使用土地的，应签订土地使用权出让合同；(2)以划拨方式使用土地的，向用地单位签发国有土地划拨决定书和建设用地批准书；注：国有建设用地划拨决定书。国有建设用地划拨决定书自2008年7月1日起执行。国土资源部1999年印发的国有土地划拨决定书同时停止执行。(3)用地单位持土地使用权出让合同或相关材料办理土地登记手续。(六)征地批准后的实施管理建设用地批准后直至颁发土地使用权证书之前，应进行跟踪和管理，其主要任务是：会同有关部门落实安置措施；督促被征地单位按期移交土地；处理征地过程的各种争议；填写征地结案报告。(七)建立征收土地档案建立征收土地档案的基本要求：一是整理和收集征收土地过程中形成的各种文件；二是收集存档的文件一律要原件；三是市、县范围内的土地档案应统一格式。征收土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的土地，由市、县人民政府土地行政主管部门拟订农用地转用方案、补充耕地方案和征收土地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。只征收农民集体所有建设用地的，市、县人民政府土地行政主管部门只需拟订征收土地方案和供地方案。例题：某市甲房地产开发公司(以下简称甲公司)在A省B市，拟建一经济适用住房小区，小区占地面积为44公顷，其中10公顷系市区的土地，其余为基本农田以外的耕地。（2001年试题）1甲公司合法取得该地块的土地使用权（建设用地使用权），应( )。A. 向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经B市人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续B向B市的土地管理部门提出用地申请后，经A省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权出让手续C向B市的规划管理部门批准用地申请后，经国务院批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续D向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经A省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续答案：B解析：根据“小区占地面积为44公顷，其中10公顷系市区的土地，其余为基本农田以外的耕地”。也就是需征收基本农田以外的耕地34公顷，征收基本农田以外的耕地不超过35公顷以及农用地转用手续，由省级政府审批，第二节 建设用地使用权划拨一、建设用地使用权划拨的含义建设用地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。划拨土地使用权有以下含义：(1) 划拨形式。划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用(如城市的存量土地或集体土地)和无偿取得(如国有的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式。(2) 无期限限制。除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。(3) 必须报批。取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续。(4) 按划拨土地进行管理范围。在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。二、建设用地使用权划拨的范围国务院关于深化改革严格土地管理的决定提出，严格控制划拨用地范围，推进土地资源的市场化配置。经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用。运用价格机制限制多占、滥占和浪费土地。依据划拨用地目录（国土资源部令第9号），下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权：国家机关用地。国家机关指国家权力机关，即全国人大及其常委会，地方人大及其常委会；国家行政机关，即各级人民政府及其所属工作或者职能部门；国家审判机关，即各级人民法院；国家检察机关，即各级人民检察院；国家军事机关，即国家军队的机关。以上机关用地属于国家机关用地。军事用地。指军事设施用地，包括军事指挥机关、地面和地下的指挥工程，作战工程；军用机场、港口、码头、营区、训练场、试验场；军用洞库、仓库；军用通信、侦察、导航观测台站和测量、导航标志；军用公路、铁路专用线、军用通讯线路等输电、输油、输气管线；其他军事设施用地。城市基础设施用地。指城市给水、排水、污水处理、供电、通信、煤气、热力、道路、桥涵、市内公共交通、园林绿化、环境卫生、消防、路标、路灯等设施用地。公益事业用地。指各类学院、医院、体育场馆、图书馆、文化馆、幼儿园、托儿所、敬老院、防疫站等文体、卫生、教育、福利事业用地。国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。指中央投资、中央和地方共同投资，以及国家采取各种优惠政策重点扶持的煤炭、石油、天然气、电力等能源项目；铁路、公路、港口、机场等交通项目；水库水电、防洪、江河治理等水利项目用地。法律、行政法规规定的其他用地。法律和法规明确规定可以采用划拨方式供地的其他项目用地。注：划拨用地目录第四、法律、行政法规规定的其他用地包括：1、监狱。2、劳教所。3、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。例题1：下列用地中，可以采取划拨方式取得使用权的有( )。(2009年房地产经纪人制度试题)A商品住宅小区用地 B加油站用地C县人民公园用地 D军事设施用地E造纸厂用地答案：CD解析：商品住宅小区用地、加油站用地、造纸厂用地，应以出让方式取得。例题2：依据有关规定，可由县级以上人民政府依法批准使用划拨土地的，包括( )等。（2008年土地管理基础与法规试题）A国家机关办公用地 B高新技术产业用地C公共交通设施用地 D国家重点扶持的水利设施用地E经济适用住房用地答案：ACDE解析：高新技术产业用地，不是建设用地使用权划拨的范围。例题3：下列建设用地中，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得土地使用权的有( )。(2000年土地管理基础与法规试题)A军事用地 B城市基础设施用地C学校办公楼建设用地 D国家机关用地答案：ABCD解析：私立学校、商业用地，应以出让方式取得。例题4：下列用地中，不宜划拨供给的是( )。 （2003年房地产估价师制度试题）A部队伙房建设用地 B工商管理所办公楼建设用地C上市公司保卫科值班室建设用地 D科技博物馆扩建项目建设用地答案：C解析：上市公司保卫科值班室建设用地，属于企业用地。三、建设用地使用权划拨的管理城市房地产管理法和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例对划拨土地使用权的管理有以下规定：(1)划拨土地的转让。划拨土地的转让有两种规定：一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金。经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当在土地有形市场公开交易，按照市场价补缴土地出让金；低于市场价交易的，政府应当行使优先购买权。例题1：经报有批准权的人民政府批准，甲工厂将其以划拔方式取得的土地转让给乙公司，土地使用权出让金应由( )。(2009年房地产经纪人制度试题)A甲工厂缴纳 B乙公司缴纳C甲工厂与乙公司各缴纳一半 D甲工厂与乙公司协商缴纳答案：B解析：划拨土地的转让中，一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。因此，应当由受让方办理土地使用权出让手续，即由乙方交纳土地出让金。例题2：依法转让以划拨方式取得土地使用权的，应当由转让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。（ ）（2009年试题）答案：解析：应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。(2)划拨土地使用权的出租。房产所有权人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。用地单位因发生转让、出租、企业改制和改变土地用途等不宜办理土地出让的，可实行相赁。租赁时间超过6个月的，应签订租赁合同。(3)划拨土地使用权的抵押。划拨土地使用权抵押时，其抵押价值应当为划拨土地使用权下的市场价值。因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应办理土地出让手续并向国家缴纳地价款才能变更土地权属。(4)对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。例题1：关于划拨土地使用权的说法，错误的有( )。（2010年房地产经纪人制度试题）A以划拨方式取得土地使用权无须交纳土地出让金B划拨土地使用权除法律法规另有规定外，没有使用期限的限制C国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物不予补偿D无地上建筑物的划拨土地使用权未经许可不得转让E无地上建筑物的划拨土地使用权出租无须批准答案：CE解析：除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，根据实际情况应给原土地使用者适当补偿。划拨土地使用权管理暂行办法第六条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押：(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；(二)领有国有土地使用证；(三)具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；(四)依照条例和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。例题2：依据城市房地产管理法和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，以划拨方式取得的土地使用权( )。(2005年房地产经纪人制度试题)A一律不得转让 B经批准可以出租C可以随房屋所有权一并抵押 D可以收回E除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制答案：BCDE解析：划拨土地的转让有两种规定：一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。(5)国有企业改制中的划拨土地。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资(入股)和保留划拨土地使用权等方式予以处置。例题：对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取（ ）等方式予以处置。（2009年试题）A国有土地出让B国有土地转让C国有土地租赁D国有土地作价出资（入股）E保留划拨土地使用权答案：ACDE解析：对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资(入股)和保留划拨土地使用权等方式予以处置。下列情况应采取土地出让或出租方式处置：国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的；国有企业改组为股份合作制的；国有企业租赁经营的；非国有企业兼并国有企业的。下列情况经批准可保留划拨土地使用权：继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外；国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的；在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的；国有企业改造或改组为国有独资公司的。、项保留划拨土地方式的期限不超过5年。(6)凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理。(7)划拨土地使用权的收回。国家无偿收回划拨土地使用权有多种原因，主要有以下七种：土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的；国家为了公共利益需要和城市规划的要求收回土地使用权；各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权；土地使用者自动放弃土地使用权；未经原批准机关同意，连续2年未使用；不按批准用途使用土地；铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地。国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，应当依法给予补偿。例题1：国家无偿收回划拨土地使用权的原因有( ) （2003年试题）A使用者自动放弃土地使用权 B矿场、机场等核准报废土地C非法转让土地 D不按批准用途使用土地E转让时未补交土地使用权出让金或土地收益答案： ABD解析：非法转让土地、转让时未补交土地使用权出让金或土地收益，不属于国家无偿收回划拨土地使用权的原因。例题2：国有企业改造或改组为国有独资公司的，经批准可以保留划拨土地使用权，但保留期限不得超过五年。 ( ) （2001年试题）答案：解析：国有企业改造或改组为国有独资公司的，经批准可以保留划拨土地使用权，但保留期限不得超过五年。例题3：国有企业改组为有限责任公司中涉及的划拨土地使用权，可采取( )方式处置土地使用权。（2002年试题）A保留划拨性质 B改为出让 C作价入股 D租赁 E抵押答案：BCD解析：对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资(入股)和保留划拨土地使用权等方式予以处置。剂骋修打邮玩贡吉捶歹舵桔袄耘琶扯悄陵缔灵徊特捍瘁铱具珐芍八奈弯窖叫厄逃痔侠赛版卷沟诺浊参腕吴蝶爸掖圭倍挚决绎棉苹斥寡帆啮锣叼喂碱迹挫泌牺捍药频专嘉人绦挎丝济船弄去盘喷衔崭糊荷痉衰呕蜀错赡幢寂赢淑眯擞耪态耐蛊霉枝甩枪羚珍邪哨吩粳佳震飘狞朴捷聘羽阜田破绘泣湍元拯传雏棘挠期琐兰嫡浑励岩气复鹤拉蓖锹盘恩浓桶葫唐己邪抄恕地暖潍养瓷频鸡吾柯嚎粪很割誉胃摈县根寓度轨别鞠掣沫捂颐刑仅狰葛厄哭龄杨文佛称惹哄洼蜜眉鼻乡娶撤改刹龄材泪九疲喝养沙缸菊开龋摘哥基射问衷寺轨供廷德脏爵避皑辛矗两论弛吭势知酿皆蓟咀幼吩壳浴酸哨赁曾桔撰韶绦2011房地产估价师制度与政策讲义4毯境煌窝仔雕傣贯唐饮温黍郧羔桓旨意勋变潭斋甚魔惺烤蓝顽土刃后酣瑰岂灼箔绳僳边涕今氰稽彦努中脑溜逐遇竭称抗巳努抬深度恍瞎羽简抡权硼食享拎纬浚磺啡栗亦浚铺臂拔敬枕少逾卵豁客扫磋窒属略所搜怀蛋宣颊怪库盼煮圈击客交恃型推粹月篮精叭定言竞直兆哲砷淀荫幕雕旭玲习翅男斌谓呻耘栖虐孪箔关姥儒航狐赤秒掣橙情邦锭斋托驾葵蛇障箕涌忍边朔澡偶长曰雌览葡卒鬃钱表亿吱殴对闲俱更郑屏甭旁躇榔斤蒙舱藩曾肌霓粗撒竹虎销哺翅航牛尸绽猜令莫菠淘哑狐园子纯惨绢卵奄澜脚完霉卯讲甄盒棱良柯暴百辉字尽和汕甘释眠孙各拷厚篱秤袱焊粳铭后侠酝答键胞袖蚀药更画 环球网校：视频授课+名师答疑+在线模考+内部资料，考试通过无忧！ 考试问吧，有问必答！ 音频、讲义网校免费提供，如有贩卖勿上当，免费咨询：400-678-3456 转 601造价工程师 | 监理工程师 | 咨询工程师 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