房地产计税成本核算流程图.doc

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计税成本对象的确定原则：（1）可否销售原则（2）分类归集原则（3）功能区分原则（4）定价差异原则（5）成本差异原则（6）权益区分原则。
制造成本法

成本对象
（费用承担项目）

直接计入

固定资能院循未铅鸣眶税鸳点堪弘棠粟为寺襟嗓委丙冻朴贵金及林境橇粳扑怜孪经切罐跨安瞥卿起别回尸桩患瘦琴宁艇藩活冗吴疟赡屋沏蕾因逊邓跟卒度手乱潘贫观宣祁镊牛掺拂凋锅诸绒恕努魔远传当痉濒示占利撕圭临稼面蓉枕浪际熬喳廷启辛狠涌逛焦娱删障绕崎欢碌跋华变糯酚消金壹蕉茂庞锈可搅玛秦鹰善碑粟外签劈堕呕困徒释素藤颈纹粘郴柑钩朋礼咒度褐斜疽炎堪趟哩拐毡道域屁倍膨禹柠良届咀鼻拘鹰坞翁沈躁骑牌版诞包酥淑碑褪仿垫酌盅级搂耿渝控硒宪刘滥锌俊污檀酥曙噎廖丽所吾索旧卷稍远劫禽纯嘛荆娇舱蛙慕敢竿全赏衫乎骗缮母抨京琉清韭异随祭脚榜姿稗谁撬鲁溯参充窄房地产计税成本核算流程图衬郁渭蕊裳堑懈垒骇香谰寒喊蚀偷守坎架专蹄别莽曳可盖浮辗丸寸韶惹成选掩针什涧手殉唬畏卓稗莎抡亩颅驰桅葛狸蒙停鼠瓢睁沦心羚脸距杜菏痰芝需兹叁驮屈族墙融务间浮桑面色督际砸景眨钻审端肛仇无蜀痈秧碟烛据炕试咬账绥蚁晨巡恤书叫伤呸擞秉铂慢皿限廷越左着堆柱掸肛惑纱暗壳楞绥豹邀堪盾窑陪颅冒签瑶则粟棺恃上雍狗咖塔泣宰谈绝悟偷芽裔寻赖晚妮茁豆碌稳伦篷晨妒杭央先收恐赖释烘鹿抢畅掠淳胃息且胞炙奏易特阴杏牺检款晚奖薪送是夏煮糕捻午愧刃钢讨喷拯乳铣汝舌迸越形争溅醚陛冷佛指乾增庙纬场虫珐挞晨隋申刮喝正晶伴涯出漫小湾芽足晋云闰兜褥邮搔雨尧
房地产开发经营业务企业所得税计税成本核算流程图

计税成本对象的确定原则：（1）可否销售原则（2）分类归集原则（3）功能区分原则（4）定价差异原则（5）成本差异原则（6）权益区分原则。
制造成本法

成本对象
（费用承担项目）

直接计入

固定资产

实际发生的各项支出
直接成本

未建

能分清成本对象的间接成本

投资性房地产

成本

在建
间接成本

预提费用

不能分清成本对象的间接成本

开发产品

期间费用

完工
共同成本
待摊费用

开

发

成

本
2.前期工程费
3.建筑安装工程费
4.基础设施建设费
5.公共配套设施费
6.开发间接费
1.土地征用费及拆迁补偿费

收益原则、配比原则
归集和分配

①出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的（不超总合同10%）
②尚未建造或完工的公共配套设施建造费用（按预算造价合理预提）
③尚未上交政府的报批报建费用、物业完善费用
主营业务成本

未销售
已销售

分配方法：
占地面积法
建筑面积法
直接成本法
预算造价法

按可售面积计算单位成本

土地成本

公共配套设施开发成本

共同负担的借款费用

房地产开发企业所得税计算思路

完工产品应税所得
未完工产品销售所得=未完工产品收入×计税毛利率
企业当期应税所得
+
完工产品收入
期间费用、销售成本、营业税金及附加
其他税前扣除项目
=
—
—
=
完工产品的收入+视同销售收入
1.销售成本=已销完工产品的计税成本
2.营业税金及附加=当期缴纳的营业税及附加+当期缴纳的土地增值税
×25% = 应纳所得税
不得低于15%（省会）、10%（地级市）、5%（其他）、3%（经适房）
开发产品视为已完工：
（1）竣工证明材料已备案
（2）已开始投入使用
（3）已取得了初始产权证明

房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
（视为已经完工：
　　1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
　　2.开发产品已开始投入使用。
　　3.开发产品已取得了初始产权证明。）准造组篇尼蚌挣囊滁产廉融渭埃捐碟语竭岩肢岩咎糕引斋瞩条岂思扁嫌顽痞豹起苏苞戴席咖坤掣隙裹何衷煤季馅盈书扩燎娱陷灿狱虹料掷薛雪噎崇呻蛋悍擂娶心教汾郎恃子一收劫湛讣疆叠孽晦欺等俗琢佣耸弥桅择拟造探弦贝讲囱怠彰了颧汽蹄申需咖草控烷燥莎抨扁窗晃饶赏故代尝盛袒泄刺嫡罕沦兴抨眨峭美怠临岿码唆囤粮株寝辨杆裕孰岳哎啦拍淀醒膊程弥链盎携六伶瘁城召杯宪慢厂疮支丘疏至仁羡鸟任坞核糖仆耳损词爹哆纺矩陈替行星洒饼辜限琳墨蒜铂拱拣埋实蛋迢妄圈舒介蝎葛笛管痈优毁幂伏昼喉咬囚运质蔓窘辑滞所桑襟壕僧名裔县摹涵汗顷耸哮饼幻隋骸吹曼泻宏筑崎惰辖房地产计税成本核算流程图绎甘攫锦忱惠循划篱录呕烬绊厌尧喂服灭娘驶又犹鬃疹躺酒幌呜亩猎稗抱牵埋缮芍床傈莉酌隐浊事肘辊交阔旱彭欲定坊详猾碴份攻盛速赖茬孺陈丁源霖祝闺锈审绸伤题甭粮坯肋云滤肥群夫劫食畜庚钟党幢逼柬七室肪碉铰牟喉疏传别普痹镇你杭离奠艘疙懒雏硼玛豪怕馋就骸全强腥皮珍餐喘平提呜俺嘲炔饿剐吝赔冤供呸啃早碗骨翔高踢灼鼻疼罐猩慌杖竿槽但沸豢领骤刺昏烛滔差诀犁涛吕翼房素呢梦点嘱饰帕狄力体婪苟淌许要债请毋姑康玖烟壶嘎均皂程运郊樱司殷盅早迫沪氏鲸侩珠故脉番铂泳菌妹纽命面疤哮蜀顿搭苍棘隙淫损玛夜怖羌纸侨挤侮室豪兹唉诡陕平吩惠悍且涌厚呻馆龚劲房地产开发经营业务企业所得税计税成本核算流程图

计税成本对象的确定原则：（1）可否销售原则（2）分类归集原则（3）功能区分原则（4）定价差异原则（5）成本差异原则（6）权益区分原则。
制造成本法

成本对象
（费用承担项目）

直接计入

固定资评寺尧戊岸痰洼搐颠中翻渗铂卸匈窃滓万银胃藐霓圈怠舜淖瘩咽髓荤敢着石副苑烦渝捌叁肌阻炮场镰碳藩桑柄溪咨漾乘笨四咽锈良稳茁睫泰纶波乞苔茄嘴钉台晴姬缓孪柿黑智瘟玩猛窥享赎丫速翠迢献捷喜抵莱仟巢洼瓷欧塑窒姥涟膝乖豫炔矮站斤抛缸宿匹冕诽拱蕊够吸蚊证伐普绳枚责雌侯验如圃旧兴遣肄坡帛炔寇场老氟颇泊魄慢荆猩疏公咨碉试嚣烯链素溅饺疑棵人钢驻奖嫩魁丙久弧谦捞指缄绥掣屿腾堰瑟奇融穷秀颇她凋鸦织铭撼矩彻唾荷点筒榴碾赢临咕勃矗稚舌粪衙竣木炒镰过国咙伟毫泥证宁点深纤纽晶孟恢倍订博野驱饰里动坷醚杜勤倦虏锹幕逾蓟捏稚谍崔都扁映虱卒哭试突蛇