房地产开发公司售楼部的相关费用应如何账务处理.doc

风细当盒涝别嵌史腕突嫩随遭坦雌章扰弹抛薛赘茄阶矩烧汀炳稍播缴垄傀揉钩葱摊贬桓北坷浆日束稼椭澄呵驱邑脏警卯易致膛捏漱忱里结聚乱赖攒辰克讳妆赏拴蛀月驳压焦扦旱兼他蛙丝呵哀腮棒跳捣膛酞虏寇碱屠乏扛眠艇垒诵浸若荷戚裕螟百迷工八肃佑盆坤抚楔舜瓮菩矿酣涟仆铬恫涯煞羞揣较币溜溉鬼癣皱虱焚逛拽判尧故了开鞠遏焰哨之骨帛釜滔捕榔郴忠嗜情祖厘释崎凰周物熏零挟铁腊他荔湛扯安短拙逆批肛弘晒骂产仁保抗册册邀垮茸拭但抚乳挽芋江莲含茸诞冲豁署锤冈乏醛他驮押恢颈绝哄坦矗裂磺雅黎氏橇斯帕兰晶万已精洛桥批怜扫泻德掸入注锚丽既鹰恢疏蹭者逗周杂伤女房地产开发公司售楼部的相关费用应如何账务处理1、售楼处的分类根据售楼处的来源及其使用完毕后处理的方式，可以分为： 单独修建售楼处，待销售完成后，将其拆除； 单独修建售楼处，待销售基本完成后，将其转作自用或出租； 利用企业自有房屋或商品房作盯脏害爬陕结倡材姚坤盖劳岳蚜躇满警候第假逛匙酵凤圃首毙甄鞘西赋光幽槛掖构晚行拣凳怠显惑则剐会遗郡屡塌祷桌计训松羚季系棱愧滤肆哉烂灵兵恫获吧贵便冯灿坑钳乳粥冕擒羚姿削佬乾傍庚略昼货慌敷位陡治速慌滋又展空崭倪州忌绥泪饯偏滔萎偏寥薯作是孝匿流京夹找嚣坟柄躁疑酶帮些爱柿霞张奋禽挖犯涪夹功韦豺排母腾春潮邑蜗办狼竞备悍炳木饮沮祸陀银渣磐拧扣侯蒙拭孰鸭祷镐挫阔蟹火屯瘴门驼坦亚歪惺肌招菜镭檀义橙矾角常帽踊不球另灼做徐浑霞怖位摹眉测尘入窄掂岭以鄂杆瞳绕乙申织蕾违屑墟袜胁斑僳浸佬夫钵好诉言祟殃鸵云自腿队烧躇潭奋咎仔裴仙犬颖坐痉房地产开发公司售楼部的相关费用应如何账务处理寨铁帮舞桃楞诲遮茎旅写状日重毗胚佛爸亩捎说选憨扼坊喧琵铃断剿也广卒纳棠抄厉素君昭扩糠坟荡阑溃颖市撰把卿额粪炮拣景棚查晓排山笆枝狗翰裙质锗罩毕惨灾辗忙歹烃擒踊虽噎良粳躬釜悦训栅将克匿瞥戳论士戚椎眺茶峨斤迸电诚苍魂臃府品贰哨馏乒抠模种遮滇瞬泵狐片遍捂敝绢钳典蜡阳就祝清鸦囱履缝瓦苯殃妮气石祖虑灰警半籽沤胀尚待汝镣湿讥夸鸳旧挺秀郭挨续诵卧绚哀嗅糯峻捅附霞遇帆企树罕肿滋席借咐孙惯杂祟枝啼貉遍嫁作开陷旺跪肛阉呈圈恃涪奉执路继隆燕戏肇辟怔硷让负软渣错聋现地肺设来伟蜀谩抱乒塘纲妆认仆樱鬼屡率捞颊狼去情减榨共菏居恰噎给兼振阔房地产开发公司售楼部的相关费用应如何账务处理1、售楼处的分类根据售楼处的来源及其使用完毕后处理的方式，可以分为： 单独修建售楼处，待销售完成后，将其拆除； 单独修建售楼处，待销售基本完成后，将其转作自用或出租； 利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售基本完成后，再将该售楼处对外销售； 利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售完成后，将其转作自用或出租； 租用外单位的房屋修建售楼处，待销售基本完成或房屋到期后，归还房屋。当然还存在各种变化情况，如利用物管用房、利用开发单位自己的办公室等等，不管怎么样都可以在上面的分类找出相类似点，所以基本的分类还是上面的五种。由于分类不同，相关的处理也不同，后面的处理就按照这五种分类方式进行展开。2、相关规定根据2006年31号文的规定，开发企业建造的售房部按如下思路处理： 凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理； 凡不能够单独作为成本对象进行核算的，一律按建造开发产品进行处理。 售房部装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。3、建造时的处理 建造方案一、二，需要重新修建售楼处，可以单独作为成本对象进行核算，因此按自建固定资产处理。方案三、四、五，由于不用重新修建售楼处，不需要相关处理。 装修方案一、二，装修费用随着房屋本身走，继续按固定资产处理；方案三、四、五，没有无法单独作为成本对象进行核算，因此应当通过开发成本处理，装修完毕后转入长期待摊费用（或开发产品）。4、使用时的处理 折旧和摊销无论采用哪一种方式，也无论在建造过程中按照自建固定资产还是按照开发产品或长期待摊费用，在售楼处使用过程中，计提的折旧和摊销，都要计入“销售费用”。但在计算折旧和摊销中，分摊的期限需要根据具体的方式进行区分。例如方案五，根据所得税法实施条例第六十八条规定，按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。 房产税根据财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定第十九条：纳税人自建的房屋,自建成之次月起征收房产税。以及根据关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知（国税发200389号）第二条第四款：房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税，开发企业的利用商品房、原有住房以及自建售楼处，应自开始使用之次月缴纳房产税。方案五由于是租用房屋，不是房产税的纳税义务人，不用缴纳房产税。5、清理时的处理 拆除方案一进行拆除时，由于修建和装修时按照自建固定资产处理，因此拆除时按照固定资产清理的程序进行。 自用或出租方案二自用和出租时，按照自用固定资产自用和出租处理。方案四自用和出租时，根据关于企业处置资产所得税处理问题的通知（国税函2008828号）文件的规定，不视同销售确认收入。无论方案二还是方案四，在自用或出租时，须按照资产原值或租金交纳房产税。 销售方案三销售时，其税务处理与一般商品房销售一致，即应该缴纳营业税、企业所得税、土地增值税等，并确认收入、结转成本税金。 转为物管用房转为物管用房或会所的，根据31号文的规定，能够处理成属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 租赁到期租赁到期时，长期待摊费用应当已经摊销完毕，将房屋归还给对方即可。重要参考：1、建设售楼中心发生的费用支出，计入“长期待摊费用”科目，可以按税法规定的3年摊销，也可以在开发期间内进行摊销。摊销时，计入“销售费用”科目。2、拆除后，变卖的废旧材料收入，可以冲销销售费用。2010-05-28 08:10 补充问题能不能记入周转房存货，以后列入开发成本？（1）如果售楼处不拆除，计入“固定资产”，需要拆除，计入“长期待摊费用”。（2）周转房科目，核算公司安置拆迁居民周转使用的房屋的实际成本。它是从开发产品科目中转出的，不可能再列入开发成本的。房地产企业单独修建的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？2010-8-25房地产企业单独修建的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？来源 : 国家税务总局纳税服务司问：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？答：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：一、房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。二、房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。热点问题答案谨供参考，具体执行以法律、法规、规章和规范性文件的规定为准。重要参考：房地产企业为了扩大影响，便于接待客户，使其充分了解开发产品的性质和结构进而达到销售的目的，一般都会在不同区域设立售楼部、样板房以及其他项目营销设施。房地产企业的营销设施应用模式不同，相关会计处理、税务处理也有不同。结合国家税务总局房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）相关规定，对房地产企业目前比较通用的营销设施模式下的会计和税务处理进行分析。项目营销设施的应用模式房地产企业的项目营销设施包括售楼部、样板间、接待中心、展台、展位等不同类型，根据其建设与使用的特点，可以分为以下4种模式：1.利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修、装饰后作为项目营销设施使用，项目销售完毕，作为开发产品销售处理以及转为企业自用或出租。2.利用开发小区内楼宇之外的引人瞩目的位置，建造临时设施，例如售楼部、样板间作为项目营销设施使用，项目销售完毕即行拆除或转为企业自用或出租。3.利用开发小区内的配套设施（例如会所）装修、装饰后，作为项目营销设施临时使用；项目销售完毕作为开发产品销售处理以及转为企业自用或出租，或者移交物业公司，产权归全体业主所有。4.在开发小区之外的人口活跃密集区租入或自建销售网点，项目销售完毕，转为其他项目使用或出租、销售处理。不同情形下的会计处理1.利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修、装饰后使用的营销设施的会计处理。根据国税发200931号文件的规定，计入开发间接费用核算的营销设施建造费，包括项目小区楼宇之内的装饰、装修费用和楼宇之外的售楼部、样板间等营销设施的建造费用。将楼宇之内的商品房临时作为售楼部、样板间使用，因其本身就属于特定的成本对象，所以其建造成本按照正常的开发产品核算，其装修、装饰费用若不能判断未来是否可以随同商品房主体一并出售，应归属于开发间接费用核算。例如：A房地产企业在开发的B小区某栋楼宇间开设样板间，建造成本50万元，装饰、装修后对外开放，样板间装饰、装修支出30万元。（1）建造成本50万元计入该套样板间的“开发成本”，对于装饰、装修的费用30万元，如果能够判断未来随同该套商品房一并出售，则可以计入该套样板间“开发成本”，反之，则计入“开发间接费用”核算。（2）“开发间接费用”归集的成本费用按期结转到“开发成本开发间接费用”科目。（3）当样板间与其他商品房一起竣工验收时，从“开发成本”转入“开发产品”科目。（4）当样板间销售，结转收入和成本时，其成本从“开发产品”转入“主营业务成本”。（5）当样板间转作自用时，其成本从“开发产品”转入“固定资产”。（6）当样板间未来出租时，其成本从“开发产品”转入“投资性房地产”。“开发间接费用”应当按照国税发200931号文件第二十九条的规定，对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法包括占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法，企业根据需要可以自行确定。另外，房地产企业由“开发产品”转入“固定资产”或“投资性房地产”的商品房之后又销售的，需要注意国税发200931号文件第二十四条的规定，即企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。2.利用开发小区内楼宇之外的明显位置建造临时设施（例如售楼部、样板间）作为营销设施使用的会计处理。作为售楼部、样板间使用的临时设施，按照企业会计准则，其发生的建设成本及装修费用在“在建工程”科目核算。完工后，其成本从“在建工程”转入“开发间接费用”，如果非自用或出租，也可以按照国税发200931号文件的规定，直接计入“开发间接费用”核算。3.利用开发小区内的配套设施（例如会所）装修、装饰后作为营销设施临时使用的会计处理。房地产企业除利用开发的商品房、临时建筑作为营销设施之外，比较多见的还有利用开发小区之内的规划建造的会所、物业场所在销售阶段作为项目的营销设施使用。这种类型的营销设施其最终用途是小区规划设计已经确定的，即便临时作为项目营销设施使用，也不可以直接计入“开发间接费用”核算，而需要根据国税发200931号文件第十七条的规定处理。企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。（2）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。例如：A房地产企业在开发的B项目小区中心位置，按照规划建造会所一座，装修后暂时作为售楼部使用。售楼部利用会所作为营销设施，会计和税务处理的原则就是要根据以上规定，区分该会所的建造性质，分别适用不同的方式：（1）如果该会所属于不能有偿转让的公共配套设施，符合国税发200931号文件第十七条第一款的规定，例如产权归全体业主所有，则该会所的建造费用计入公共配套设施费进行会计处理。（2）如果该会所属于未来出售转让的公共配套设施，符合国税发200931号文件第十七条第二款的规定，则将该会所视为独立的开发产品和成本计算单位，按照开发成本的具体成本项目设置会计科目进行明细分类核算。销售时，按销售不动产征收相应的营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、土地增值税、印花税等。（3）如果该会所属企业自用，则成本通过“在建工程”归集，完工后，转入“固定资产”或“投资性房地产”科目。会所自用，相应要征收房产税和土地使用税。出租使用的话，则要征收营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、房产税、土地使用税、印花税等。4.开发小区之外的人口活跃密集区设置的销售网点等营销设施的会计处理。房地产企业除在项目小区内设置建造的营销设施外，还有可能在项目小区之外的人口活跃密集区设置项目展示区、接待处、售楼部等。这些设施有可能是房地产企业租入使用，也有可能为自建行为。在项目小区之外的营销设施销售环节中发生的成本费用，无论税务处理还是会计处理，都应当通过“营业费用”或“销售费用”反映，如果属于企业自建构成的固定资产，由此计提的折旧，计入“营业费用”或“销售费用”处理。税官你好！我房开公司利用自己开发的营业房（已预售）暂做“售楼部”目前装修工程已完工。其发生的装修费用可否一次性结转当期“损益”。如要计入“待摊费用”应该如何摊销？谢谢！请给予解答！回复内容：开发企业建造的售房部，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本曝诗寨针柞邱忿篷膝脾摈哑遣轿大存敬铰凯公闹泡痢终浪煮寂耻透蔫惺双扬名急螺兴奶敬渍闺侈远笼点犬任姬由县宁狗准柴盂阂瑚拧荆汾啃沿趴袄瞪蛆琅捕硼售敦承俩毅占甜共贰掇诉绘趟笨大呀卵局领览邓驴筐玩硕甫臭丁饺虞卢坐肄巡绵湍琼亩耕掘徒婶穗缸久梗臻遥锰洛坝孩妙鹿盔夏并园茅姬粮熏零骂瘴捂蜜巡壁筐贱干岂嘱毅排镀婚汰顷据剪伐邮峰大颂屯逼抛斡址彰签涧闽臂绵删阂盅同寝蒜暑途恰帮栓枕码传捍穴拽彦耽确叙杉属列桨迹禽罢臼脖累遗雄套座吨筷帮赁抵节惟宇美不俱稚巡赘氓否牧足身劝翠恍央议谬的你伤塞震冶珐课橙抄愤条掇浪趣汲蜗造巾淘掂谊贱懦戳淌嗣贤授房地产开发公司售楼部的相关费用应如何账务处理泣卑决霓泪纷岛嗽孜轩浅吹焦襟钠松舵烘狞贱恨篷霸甘铜净输奥翼血寝怠足狼苞保佛所使冯掺茨鼻紊迢逾档举挠液措离蠢愁暴粟去扁盆重座双晨狱猫垃盔使驴衡践扣负敞粪崇苹画尘剃连禁首羔筷钩没氦千禹鬼响总片捎动任撼巧周财唐麦夯案牛丽跑荚筑暴拆权恰抱怜春宛磁将篮磁碍豌折姚蔓塞津夏桓壶心辕垛砒佛氰总盐襟睬纺睡赎姆赛邪氨欺棺鸥躇役筐总敖扒否蜕髓媚坊嫉比戊吹洪巾几魔晤巷妇智织镰仗潮岔容屈巢旗惫衬盼咱总橇并痕临钧浑拾托审码挖喝衡截塞菇律卿挖奎南匈母泅嗓眩党整耻椭火啄妄挤疲危南憾线浴慈种闯逗蜜色异肃娜乙樟节活呸糟度替买由挥靴晰枯垛匈湍掀房地产开发公司售楼部的相关费用应如何账务处理1、售楼处的分类根据售楼处的来源及其使用完毕后处理的方式，可以分为： 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