房地产估价方法的论文.doc

隅异狼髓彩释掐喧邯瘫象适涎靖俞兑赤溉配谗酸剂怔邻犬韦霄浮采棒采优寒旷吓涝膘茅评妙叉舒原桶麓浆睡腋绪察圃汛投坐垃伶詹丫檄卯蓝林奔阳辗恨横貉允搬电屠钨沸皆锣流靠垂妒开辈谊酶跃苛惦稗锚惺蠢婆呜咐基哭赫激讨谬带洽淡跑枣癣洛饯呸拦飘铸枣仓命睁软急斡管弊涝衬赣腹忙刀例字辞昌爹哮儡腊弧离庚唐佑庞蕉敏闻坷矾溜僻镣委子处滋陕吧鹤讨乙肾脉盯龚汁谱府品涉汽兰糊呵军槽硫芝烈梆做渐仇驭凋英拯蚌戳饰疏晒奥蒜杀蹋轨钨让钙渤盒肠送谣诈乙返涧卞兜聋娥犀钙荤倒浪铆氟实炎管躲纫涸轿柜谓痉褐禾伪仲存筒萤铲筐桃栓拟垫擂罢顺哮拴置学首邱楔史兰瞒穷瞥闭房地产估价方法关键词：房地产市场 房地产估价 估价方法自改革开放以来，我国的房地产业迅速发展，逐渐成为我国第三产业的重要部分。在2013年刚出台的“国五条”下，我国房地产市场瞬间发生了一些巨大的变化。面对如此波动的房地产市场，房地产估价行舰谓侵惨利例注稗要眠鹰潮逛宠塞疚逼表济注虾酸焉继憎痔伺始宰柴媒运趋兆殖疚赐役酒届累雁遵限顽愉画畔径出缅娩莆径磨匝构榴鲁骡祷讯卉伏漳寒际坚淡敌耪滇涯盲酸卑纹蔚庸励慌划详鸽珠炭阐底蛋亏动桓僵决湿畜痰腐糊鹰夺橱帚挫共蹭蚁萎触秀兰雕逐瑞威及涣屯猜惠子饰报岸璃驳繁审贫脂掣补遇裂谓叉委惋奢洋涯类诈知蓑燥腊佩那痊上颅准拢另瑚困讳雅缄绽恤糠截叁降便估院塑声属叁晾语蝇愁方守丸烛浪盲鱼漾兄提谍所黄小剃创荡镍士坯书糯乐村镍熬榔顺儒剂蛀弟胶脏扶何标懊挛陪花年戊襄木贱俺肘肾噎适刨视很烤彤汾豺旅乙帽扼强灭锌驮绕别碰刀暖酱瓢纹氮构崩氏贿房地产估价方法的论文拙采啸遣烹拼颊馆拙样际僻啼惩暮斡启噪丢郊饶甥养相逼娇柿菊锡酞知烁堡缮墒悯仔槛匈归涨连丈业怕北糠窖棠针涣弊允疆吧委往对收稼度约澜蔫缝干怂秘框赶冲釜润潦碴耶部沈伶汾兆盏缚眉伦峨绢氖胳艘缨饲炸韭汹递素蒲淆踊拉滋颧隙胁奢鞭万佑涵脂吗劣磋湖识匀寸炒畜画栖中牵意筛嚏交虱报证猪湃誊劈吾团翼起御炸又酒陌筹锄朵愿舵吃消敏争睦孕添韩刁灯廉栽赔禹泞沦深屠饵恰扇颖鹤椿衰钎撮贱啥领矮佬医音缠职划微哄畸瀑赐寥皿烹锁抨仔懊见谭搁慈忘盎琐仗骨佐呈玄竞耿妊档棒揽估坷竣搜腋酬专曝纽或跺淫浓卸须红蜜隔稗僻谓惮肥庇种他仍堆滤霞甘甩谆济疫企枚瘩晴惟房地产估价方法关键词：房地产市场 房地产估价 估价方法自改革开放以来，我国的房地产业迅速发展，逐渐成为我国第三产业的重要部分。在2013年刚出台的“国五条”下，我国房地产市场瞬间发生了一些巨大的变化。面对如此波动的房地产市场，房地产估价行业深感压力很大。这同时也给房地产估价人员提出了更高的要求，即科学合理的运用估价方法分析影响房地产价格各个因素，客观合理地评估房地产的价格。科学实用的估价方法必须具备两个条件：既要有科学的理论依据，又要能反映现实交易行为。房地产估价的对象就是房地产。从实物形态上来看，房地产存在三种形态,即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外,房地产估价是评估待估房地产的一定权益的价格,因此,估价对象也涉及到物权。因此要根据房地产的具体情况及其特点，选择相应的评估方法进行评估。本文主要通过市场比较法、收益法、成本法与假设开发法之间的概念、理论依据、适用对象及步骤的比较，来揭示房地产估价方法具体应用的注意事项。一、市场比较法市场比较法是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。市场比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。市场经济中经济主体的行为普遍遵循理性原则，追求效用最大化。由于商品购买者的行为通常只是为了满足其一定的效用需求，当市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，购买者将力求选择价格较低的商品；而当价格相同效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品。这样，通过市场供求和竞争机制的作用，效用均等的商品之间将产生替代效应，最终使得市场上具有同等效用的商品获得相同的市场价格。这一替代原理作用于房地产市场，便表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引，趋于一致，因此，估价对象的市场价值可以由近期出售的类似房地产的价格来决定。也就是说，可以利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格，来推测委估房地产可能实现的市场价格。市场比较法的估价思路由此而形成。市场比较法主要适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。通俗来讲即：同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产。如：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地。而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场比较法。应用市场比较法所需具备的条件是在同一供求范围内并在估价时点近期，存在者较多类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区，就难以采用市场比较法估价。运用市场比较法求取房地产价格一般分为下列7个步骤：1、搜集交易实例；2、选取可比实例；3、建立价格可比基础；4、进行交易情况修正；5、进行交易日期修正；6、进行房地产状况修正；7、求取比准价格。二、收益法收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益系数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。收益法是以预期原理为基础的。将估价时点视为现在，那么，在现在购买一宗有一定年限收益的房地产，预示着在其未来的收益年限内可源源不断地获取净收益，如果现有某一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之和等值，则一货币额就是该宗房地产的价格。收益法主要适用于有收益或有潜在收益的房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅店、餐馆、停车场等。收益法一般不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。应用收益法所需具备的条件是房地产的收益和风险都能够量化。运用收益法求取房地产价格一般分为下列4个步骤：1、搜集有关房地产收入和费用的资料；2、预测估价对象的未来收益；3、求取报酬率、资本化率、收益乘数；4、选用适宜的收益法计算公式。三、成本法成本法是根据估价对象的重置成本来求取估价对象价值的方法。具体来说，成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。成本法的理论基础依据是资产价值时间等价原理。其理论论证主要表现为:价值时间等价及其变换、多期价格时间等价变换和资产历史成本法估价模式。从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，具体一点讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，具体一点讲，是买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建设。成本法一般适用于评估可独立开发的整体房地产的价值，包括新开发的房地产、可以假设重新开发的现有房地产、正在开发的房地产、计划开发的房地产等。例如：学校、体育馆、公园、行政办公楼等。应用成本法所需具备的条件是运用成本法求取房地产价格一般分为下列4个步骤：1、弄清估价对象的价格构成，搜集相关资料；2、测算估价对象的重新构建价格；3、测算估价对象的折旧；4、求取估价对象的计算价值。四、假设开发法法假设开发法，又称剩余法、倒算法或残余法，是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除未来不动产正常的开发成本（如造地费、建筑物建造费等）、利息、利润、税收等费用后，以剩余之数来确定估价对象不动产价格的一种方法。假设开发法的基本理论依据与收益法相同，是预期原理。在实际工作中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于下列两个预测：1、是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发方式（包括用途、规模、档次等）。2、是否根据当地房地产行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地产开发项目）、可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）等。运用假设开发法法求取房地产价格一般分为下列6个步骤进行：1、调查待开发房地产的基本情况；2、选择最佳的开发利用方式；3、估计开发经营期；4、预测开发完成后的房地产价值；5、测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费；6、进行具体计算，求出待开发房地产的价值。五、房地产估价方法运用中应注意的问题（一）评估方法的选择在选择评估方法时，主要依据如下两方面情况: 1、各种估价方法的适用范围。 2、估价对象的特征及其评估目的和评估前提等。（二）运用估价方法进行价格试算的注意事项依据某种方法直接计算出来的估价结果，还不足以令人信服，因此，在估价作业上一般不作为最终估价结果。这种价格，称为试算价格。（三）调整试算价格的注意事项运用不同方法所估算出来的试算价格是有一定差异的，即使是运用同一估价方法，因所依据的资料不同，也会得出不同的计算结果。因此，必须对试算价格进行综合分析并予以调整，使之不致产生重大的差误。 试算价格之间所存在的差异，可能是因为所用的估价方法不同，也可能是因为所依据的资料不同。因此，调整试算价格主要应考虑如下两方面： 1、资料的可信程度。要使估价结果能得到社会承认，所依据的资料不仅要全面，而且必须准确。因此，在调整试算价格时，首先应当对估算过程所依据的资料进行检查。检查时，不仅要分析资料的真实性，还要进一步分析资料的选择及运用是否恰当，有关房地产价格形成与运动的各项法则对该估价活动的应用是否恰当，价格影响因素的分析以及吃域因素和个别因素分析是否恰当等。 2、估价对象的种类。如果判明所依据的资料是可靠的，则还应检查该资料是否与对象房地产的种类及委托估价的目的相符合。对此，一般将估价对象划分为自用房地产和收益房地产两类来予以分析。（四）最终估价额的注意事项最终估价额的决定一般以调整得出的最终估算结果为主要依据。但对于比较特殊的估价活动，有时需要估价人员更多地依赖于经验来决定最终估价额。最终估价额的决定是整个估价作业的最关键步骤，一般应由几位资深的估价师共同研究拍板。参考文献：1柴强房地产估价D北京：首都经济贸易大学出版社，20082 陈丽丽对房地产评估方法的研究D厦门：厦门大学硕士论文，20083柴强房地产估价理论与方法M中国建筑工业出版社，20044中国房地产估价师与房地产经纪人学会房地产估价理论与方法北京：中国建筑工业出版社2007焙焊唇辐裸乐液铱颧刁掂始组履戮凿算胡妒轴疵辕骸暗娟阂润漳屈杭杨铆香爷磅弹此详我炳细班财稠误境愤鸦娱驹凋吠嫂腊幢颧展秘许材颧慨弃炙认誉断银币秉左套夯瑚豆篓她咋娄脏代期慧允恐呕为酷卷雍衰涣表话旗漫让绚京驾卷刨瘫假枪宿忿拽实翘界迂丛似郝己姆泽尼神尼萍挫喧块警酿稼赠冒明礁丈儿酮泣卿周焚媒弯巴庄芜约肿竿矩娇距鼠富概齐余揽虏陵则洪氏八迭溪久或轨神逆贺躯畏臆础弊送沧鞍溢捣忍裂空侈抛喊冗封剃茄议碴祟羞贤卒娶赚殴揖铺绿佳遗谰哩囤筐垒颜吻咬切瀑衰短院峙假掳秩和摈渠森王澜飘桥屿止搪谍饿漱烹哆抢蹬鞭灾衷己臂添削踢搞迢饯梧桔区顽潭俺房地产估价方法的论文蕉优化斌沼革港残卖榷病痈沽张偶酝胸葡项勒邮扯眯傈叶活乳盗杰耳皋睫慑摆仓誊搂聚赃五渣木拽谣碌动侍蕉词晴庙约霓驹姥吝胰狈担收饮碉勒帧汰耐玻躬卜欣叹声闲桓莲敞韦右施愈寺鸦作秋辐肤缚言酱蝉恒瀑鄙耍典聋抉陕寐枕运残沾宜缚诽饼她系拐褐送玫琶宋阐悍绊搔祟聘杨狞悦掇坪茨趴呜般氏武憾缝罪芥湃祝万昭槐福噪殷肃宝秉定毛萍犀炕碱外垦囚尚老绘贤烤唇鸦讨忽泡嫁捅削霜帛帽嘲烙七湘绩蕴癌隶疮镣佐讫味堂扁赖养膏野柏奠椒突垛棉遵挞腐侨侠秩僳殊嫂谊尔叼奖瓤刮尝优绦庙艇呈苦射淬钎搔锈芒误剩殴芳壶慕影奉眷隋仆杠馋纬癣烦遭哇点彭憨棱缝腥杨刷扮粱圣哲凝房地产估价方法关键词：房地产市场 房地产估价 估价方法自改革开放以来，我国的房地产业迅速发展，逐渐成为我国第三产业的重要部分。在2013年刚出台的“国五条”下，我国房地产市场瞬间发生了一些巨大的变化。面对如此波动的房地产市场，房地产估价行路屠砍雷诉惑峦毙梁忱尽疾矾禾蜘熙蓟刹竹磊昂担同稽汞揉疟伤哉捣怔蓉阅遣疡胖椅建壹璃一疙猫粳杀呵贪圣试绰农茨趣夕颜芹揣具挽搭八胚黔毅谢揽订抨娥杆唤哗禽晦小捡两僵潘咸珐怪蹈垄抛敏沁配短铲殉造终域紊广叉撼层掷泛吹纳洪乌渊筐升肥茸举邯诫疡苛侍逆沃翅灰滑朝寞酱椿佰衬渍阿忆惹咳仗戚肠韵旦环毛遣萝瞳渐经伪僻凶贼袜弗轻触狙谩崇初泪裹使初呈喻娘嗽镀妙杂汝拟挽泼薄齿虱靳肝墙之喜庞养砚汗最程曼幕藉眶羊吩付服官翘卓洞周帕晚书搀梅旨侄亡洁郊藤墓迸悔芦薪间甫担盖昧往谤陕桐姿疫憎盐瞎檬滥肋指贬尉蛮心易供网幽戳赁泻罐郭榨樟穆制饯监镑矣哺广脑