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x银行城市土地开发贷款管理办法

第一章  总  则

第一条  为促进城市土地开发贷款业务发展，规范贷款行为，防范信贷风险，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和国土资源部、财政部、人民银行联合下发的《土地储备管理办法》等有关法律、法规以及x银行信贷管理基本制度，制定本办法。
第二条  本办法所称城市土地开发贷款是指x银行向政府授权或委托、合法的城市土地开发主体发放的，用于对城市规划区内的城市国有土地、农村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿及相应市政配套设施建设的贷款。
第三条  发放城市土地开发贷款应当符合国家法律、法规的有关规定，遵循“安全性、流动性和效益性”原则，贷款管理应坚持“对应地块、封闭管理”原则。
第四条  本办法适用于县级及以上政府所在地城市规划区内的土地开发贷款。

第二章  贷款种类

第五条  按贷款对象划分，城市土地开发贷款可分为政府土地储备贷款、园区土地开发贷款和企业土地一级开发贷款。
（一）政府土地储备贷款
政府土地储备贷款是指x银行向政府土地储备机构发放的，用于所在城市规划区内规划用途为住宅、商业、旅游及综合等经营性用地的依法收购（或征用）、前期开发、储存的贷款。其中：政府土地储备机构是指由市、县及以上人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。
（二）园区土地开发贷款
园区土地开发贷款是指x银行向园区土地开发企业（机构）发放的，用于园区内规划用途为工业、综合等用地的依法收购（或征用）、整理及配套基础设施开发的贷款。其中：园区土地开发企业（机构）是指受县级及以上人民政府（园区管委会）授权或委托，由园区管委会或由其下属国有企事业法人作为主办单位出资设立，在园区内从事土地开发的企事业法人。
（三）企业土地一级开发贷款
企业土地一级开发贷款是指x银行向土地一级开发企业发放的，用于所在城市规划区内规划用途为住宅、商业、旅游及综合等经营性用地依法开发的贷款。其中：土地一级开发企业是指受县级及以上人民政府（政府土地储备机构）授权或委托、在城市规划区内特定区域从事土地一级开发的企业法人。
第六条  按贷款管理方式划分，城市土地开发贷款可分为项目贷款和周转贷款。
（一）项目贷款
项目贷款是指向城市土地开发主体发放的，用于项目土地的收购（或征用）、前期开发、平整和配套基础设施建设的贷款。
适用范围：符合x银行准入标准的政府土地储备机构、园区土地开发企业（机构）和土地一级开发企业。
（二）周转贷款
周转贷款是指向政府土地储备机构发放的，用于满足借款人临时性的资金需求，借款人可按照指定用途，随时用款、随时还款的贷款。周转贷款额度控制在对客户授信审批额度的30％以内。
适用范围：前一年度GDP超1000亿元的地级及以上城市本级政府土地储备机构；前一年度GDP超300亿元的县级市（县、市辖区）本级政府土地储备机构。

第三章   贷款条件及申请资料

第七条  贷款条件。
（一）符合x银行规定的客户准入标准。
（二）借款人从事土地开发经营活动应符合国家和地方有关法律法规和政策，应依法取得政府主管部门或机构授权、委托从事土地储备或土地开发的批准文件。借款人为事业法人的，有权部门颁发的事业单位法人证书中还应含有从事土地储备的业务范围。
（三）借款人经主管机关核准登记，具有企（事）业法人资格，取得法人证书、法人组织机构代码证，并办理年检手续；持有人民银行核发并经过年审的贷款证（卡）。
（四）借款人在x银行开立基本存款账户或一般存款账户。
（五）城市土地开发贷款纳入法人客户统一授信管理，贷款申请额度在客户的授信审批额度之内。
（六）借款人经营管理规范，财务制度健全，财务透明度高，无不良信用记录，信用等级在AA级（含）以上。
（七）政府土地储备机构申请的贷款应持有同级财政部门出具的贷款规模批准文件，申请贷款应在同级财政部门批准的贷款规模之内。  
（八）贷款项目应符合土地利用总体规划、城乡规划和相关行业规划，涉及新增建设用地的，还应取得有权部门同意土地征用和转用的正式批复，并纳入土地利用年度计划。贷款项目应取得有权部门批准的规划、房屋拆迁、配套基础设施建设等方面的开发合法批件。对于政府土地储备贷款项目，还应符合有关政府部门共同编制、经同级人民政府批准、并报上级国土资源管理部门备案的年度土地储备计划，并持有同级人民政府批准的项目实施方案。对涉及国有存量建设用地收储的，应签订土地收购或补偿合同。
（九）项目运作和资金管理合规，还贷资金落实，并保证贷款专款专用，封闭管理。
（十）项目土地出让前景良好，经济效益测算可行。
（十一）贷款应采取担保方式，贷款担保应符合x银行贷款担保的有关规定，担保合法、足值、有效。
（十二）对政府土地储备机构、园区土地开发企业（机构）申请贷款，自有资金不低于30％，并先于我行贷款到位；对土地一级开发企业申请贷款，项目资本金不低于35％，并先于我行贷款到位。 
（十三）x银行相关制度办法规定的其他条件。
第八条  贷款申请资料。
（一）借款申请书。
（二）借款人资料：
1、已办理年检手续的企（事）业单位法人证书、法人营业执照、法人组织机构代码证、法定代表人证明书或法人授权委托书。
2、人民银行核发并经过年审的贷款证（卡）。
3、经有权部门审计或核准的借款人近三年及最近一季度的财务报表。
4、借款人可从事土地储备或土地开发的有效批件。如政府批准设立政府土地储备机构的文件、土地储备实施办法、政府授权或委托土地开发的批文、借款人的工作章程等文件，其中：土地一级开发企业须提供政府或政府土地储备机构委托其进行土地开发的文件或协议。
（三）项目资料：
1、土地征用、收购合法性文件。
对征用集体土地的，按照征用土地的数量和性质，提交国务院或省级政府对征地方案的批复；涉及农用地的，还需提供有权部门对农用地转用方案批复文件。
收购国有存量土地时，属于企业搬迁用地的，提供拟收购地块原土地使用权人与土地开发主体签订的收购合同及无争议的权属证明；属于居民搬迁用地的，提供有权部门下发的拆迁方案批复。
2、拟收购、征用、开发土地所在区域的城市控制性详细规划批复或拟开发地块的《建设用地规划许可证》或其他有效规划批件。
3、对于新增建设用地项目的收储，提供拟收储用地纳入所在城市土地利用年度计划的相关批件。
4、土地前期开发合法性资料。拟收储土地涉及土地前期开发的，还应依照当地有关规定，提供有关房屋拆迁、配套基础设施建设等方面的有效批件。
5、项目自有资金或项目资本金到位计划和已投入资金的证明。
6、拟收购、储备、开发的土地已落实意向受让方的，提交有关协议。
7、政府土地储备机构申请贷款时，应提供同级人民政府批准并报经上级国土资源管理部门备案的年度土地储备计划、同级财政部门的贷款规模批准文件及同级人民政府批准的项目实施方案等书面材料。
8、土地一级开发企业申请贷款时，应提供借款人、政府（政府土地储备机构）、农行的三方资金监管协议。
（四）采取抵（质）押担保的，应提供抵（质）押人同意抵（质）押的承诺函、抵（质）押物清单、权属证明。采取保证担保的，应提供经年度审计的保证人近三年财务报表、信用状况和保证人同意担保的董事会决议或相应决策机构授权书。
（五）x银行相关制度办法规定的其他应提交的资料。

第四章  贷款方式、期限及利率

第九条  对政府土地储备机构的贷款应以担保方式发放。以政府储备土地设定抵押权，抵押物应具有合法的土地使用证，并依法办理土地抵押登记手续，抵押程序参照划拨土地使用权抵押程序执行，抵押物评估价值应按照市场评估价值扣除应上缴政府的土地出让收益确定。
第十条  向园区土地开发企业（机构）发放的贷款采取担保方式。向园区土地开发企业（机构）发放信用贷款应符合我行相关制度办法规定的条件。
第十一条  企业土地一级开发贷款应以担保方式发放，其中优先选择采用有效资产抵押。对于总行级房地产优质客户及其控股公司（直接或间接控股比例50％以上）从事的土地开发贷款项目，如确实难以落实有效抵押，可采用由实力较强的企业（优先选择优质上市公司）提供保证担保。
第十二条  采用抵押担保方式的，抵押物应为抵押人或第三人依法有权处分的国有土地使用权或依法可以抵押的其他财产。以国有土地使用权抵押的，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70％；以其他财产抵押的，贷款抵押率参照《x银行信贷业务担保管理办法》（x发〔2007〕234号）执行。具体单笔贷款的抵押率视风险程度合理确定。
第十三条  对政府土地储备机构发放的项目贷款期限原则上不超过2年，具体贷款期限由各行根据监管要求合理、科学确定。对园区土地开发企业（机构）发放的项目贷款期限最长不超过5年。对土地一级开发企业发放的项目贷款期限原则上不超过3年，对于土地一级开发企业运作、开发面积较大、预期效益较好、风险可控的城市旧城改造项目，贷款期限可放宽到最长不超过5年。
第十四条  城市土地开发贷款利率按我行有关利率政策执行。

第五章  贷款调查

第十五条  城市土地开发贷款的调查主要包括合法性调查、安全性调查和效益性调查。
第十六条  合法性调查主要包括以下内容：
（一）借款人从事的土地储备或土地开发业务是否经有权人民政府（政府土地储备机构）授权或委托；借款人企（事）业法人营业执照是否真实有效、贷款证（卡）是否真实有效并经过年审。
（二）土地收购、征用及前期开发的合法性资料办理情况。
（三）拟收储或开发的土地是否符合有权部门批准的土地利用总体规划、城乡规划、土地利用年度计划、城市控制性详细规划和年度土地储备计划。
（四）开发园区是否存在低于国家规定的最低价标准违规出让土地问题。
第十七条  安全性调查主要包括以下内容：
（一）城市（开发园区）所辖区域经济发展状况和政府财政实力情况。
（二）城市房地产市场发育现状；近几年政府已开发的土地数量及每年出让及划拨土地数量、价格、用途；属于园区的，调查园区近几年招商引资情况，已开发的各类建设用地及出让数量、价格、用途；有无过度开发、价格不合理、供应过量问题；本项目土地储备和开发的可行性。
（三）城市辖内土地开发机构的设立情况、经营情况和负债情况。
（四）借款人的经营管理能力、盈利能力和偿债能力。
（五）借款人在金融机构和其他机构的借款余额、还本付息情况。
（六）项目投资估算是否合理。土地开发项目的总投资主要包括土地取得费用、前期工程费用、基础设施建设费用、财务费用、管理费用及不可预见费等。
（七）项目自有资金或项目资本金来源及到位情况。
（八）土地储备或土地开发运作模式、资金运作流程及对贷款安全影响的分析。
（九）受让方缴纳土地出让金的主要付款方式，是否分期付款，付款期限长短，对贷款偿还的影响。
（十）贷款担保能力。采取抵（质）押担保的，要调查抵（质）押物的变现能力，抵（质）押物有无权属纠纷。采取保证担保的，要调查核实担保人的担保能力。
第十八条  效益性调查主要包括以下内容：
（一）从拟开发土地所处地段、城市规划、周边环境、市场需求等方面，预测土地出让前景。
（二）根据拟开发土地的规划用途、可出让数量及合理的出让价格测算项目可实现的收益情况。
（三）对拟开发的土地进行成本、收益综合测算，评估其还本付息和抗风险能力，重点关注园区土地出让价格能否有效覆盖成本。
（四）分析贷款给x银行带来的存款、中间业务等综合经济效益。

第六章  贷后管理

第十九条  城市土地开发贷款的贷后管理参照《x银行商品房开发项目贷款管理办法》（x发〔2001〕193号文）实行监管经理负责制度、贷款检查及检查报告制度。
第二十条  城市土地开发贷款项目应实行资金专户集中管理，保证专款专用、封闭运行。
（一）借款人应在x银行经营行开立土地储备或土地开发资金专户。专户资金实行收支两条线管理，借款人将自有资金（项目资本金）、自筹资金和银行借款存入专户。借款人实际用款时，提出用款书面申请，按照有关支出用途及合同、凭证，由x银行根据审批授权逐笔审批，保证专款专用。
（二）土地出让或转让取得的收入应按约定比例存入土地储备或土地开发资金专户，确保还贷资金来源落实。土地出让收入由财政先收后返的，城市财政部门的土地有偿使用收入财政专户应争取开立在x银行。
第二十一条  对整体开发、分批出让的项目，应按照对应地块的原则，分期、分地块偿还我行贷款。
第二十二条  在x银行设立抵押权的储备土地需临时利用，应征得x银行同意。储备土地的临时利用，一般不超过两年，且不能影响土地供应。
第二十三条  需出让或转让已设立抵押权土地的，应先行依法解除抵押。土地出让或转让后，应及时偿还我行贷款。
第二十四条  建立贷款早期预警制度。在借款合同或抵押合同中约定，发生下列情况之一的，经营行应及时预警，并采取停止发放贷款或提前收回贷款等相应债权保护措施：
（一）国家或地方政府关于土地储备或土地开发的政策发生变化，对贷款可能产生不利影响的。
（二）地方政府或财政部门通过改变资金运作模式、调整土地出让收入分配政策等措施，使土地出让收入不能及时存入专户的。
（三）借款人在一段时间内土地出让情况和出让价格不理想，不能保证合理收益，又没有其他还款来源的。
（四）借款人转移贷款用途的。
（五）在贷款偿还前出让或采取其他方法处置x银行贷款支持收购、储备的土地或已抵押给x银行的土地时，借款人未事先通知经营行的。
（六）贷款支持收储土地因规划条件变更，无法实现预期效益的。
（七）出让已抵押给x银行的土地或转让其他抵押物后，借款人未及时归还贷款，又未能提供其他合法、足值的抵押物的。
（八）抵押物因政策变化或经批准改变原规划条件，不再符合抵押规定，借款人又未能提供其他合法、足值的抵押物的。
（九）借款人或担保人涉及诉讼，可能影响贷款安全的。
（十）贷款抵（质）押物被司法机关或其他有权机关查封、扣押的。
（十一）其他导致贷款风险增加的情况。

第七章  贷款管理特别规定

第二十五条  原则上不得介入未达到我行规定条件的城市土地开发机构，对于情况清楚、位置优越、综合效益良好的项目确需介入的，须报总行（房地产信贷部）准入，准入同意再按权限审批。
第二十六条  禁止向以下情况提供贷款支持：
（一）不符合规划控制要求的项目；
（二）违法用地项目；
（三）列入国家《禁止用地项目目录》的项目；
（四）对储备土地，未列入经有权部门批准的年度土地储备计划的；
（五）向开发区用地范围以外的项目、园区用地中涉及非法占地、越权批地、违法供地的项目提供园区土地开发贷款；
（六）违反最低价标准出让土地的园区土地项目；
（七）房地产开发企业专门用于缴交土地出让价款的资金需求。
第二十七条  禁止用以下土地设定抵押：
（一）未取得合法的土地使用证的土地；
（二）国土资源部认定的闲置2年以上的建设用地；
（三）农村集体所有的土地；
（四）以划拨的土地设定抵押，未取得有审批权的人民政府或土地行政管理部门批准的。
第二十八条  发放的城市土地开发贷款须严格按照政府土地储备贷款、园区土地开发贷款、企业土地一级开发贷款的不同类别分别录入CMS系统。

第八章  附  则

第二十九条  本办法由x银行总行负责解释和修订。