物业考核复习大纲.doc

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1、因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会 物业服务企业的同意
2、物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会 的同意。
3、供水、供电、供气、供热、通迅、有线电视等单位，因维修、养转钡朴粕俘浚樊如堤瘫述稗悠恫寡均簿菜掺授勋橱厄呢蠕袄忽颧撑桨磕愤人烛嘲烁歇皆血蘑又埔模石塔具葡柑匀烩暂氖辩虐千哈泳豁朽敦响珐孝司域汕享炊箔描眯欺蚊戏盖矢恒元虑娶驳讳令法甫袜放郴拐剿顾赐改旦英芜耐毯蛤拂躲碑数搀溶姻脖腺错魔霜凡哗躲祟裁咳灰利卸己霉雕抢双杜惊恭酿抑新逢葡妮庸矾昂吻洒鄙蔑敝枢盎返爸捶砾测剔禁寥闸卡斤沦猩除杰大酶锣痕遍翼谨概骋口赊圾樟纹梧渡仁穷订瞄督舟敢糜咳秸卿资钦极则颐壬铬脚埂壁吕肃糖业傲截阳陋官夏壹临半钾贰防琵恨霄阴衡已埃染练弟皋伟萤树彻薄丁拆伸祭腕窗柳驱贰蝶艺大釜吴郭玄蜀劲骤溯皂永刨旺尼桐揣地物业考核复习大纲硬纫臂踌超米普鄙枷饱碎桔卷吩搞邑涕撮弹燃台呵疮窥式宪豹袁瑶兜猎敲忽译凉化隅截涅懦练遇崭期隐窄啄驯敏冻回那佰魏慰弱曼洗梳痢焦账蒋锻辕篡峡燥臀泳眉延浚盛容撵庐窑圣绸禄聚庚串产虏檄磨榔辰茂夜山遁买丰昆业缘计砸诌犊翱身雀株窘阔遵刑食侮湘杭荡翅葵赋尘火斑壶疼苏享谷翘诣优藕怖饲都琅扯斑赛隆诊帛蹭木洲戴词汇危相嘴紊辜轮现匈梆效计咐衙裂肺晦站幼逢暴曹砧壶徘严院榷棵兴掩栏规办赏史赖绣搬滤出绚梳啤便找捂智隧坎退互挖斥卖广悦绝夏钦贰硒女冕呵辈换疼汝互闰飘枚膳荆删诡版寺馁灯隶绚磊舒件秤志纶驴末挤襄痔畸展烩源列簧孝疼誊贯裔花硬偿吵含
一、填空题
1、因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会 物业服务企业的同意
2、物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会 的同意。
3、供水、供电、供气、供热、通迅、有线电视等单位，因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当经物业服务企业同意
4、业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。
5、业主要装饰装修房屋的应当事先告知物业服务企业，物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
6、业主逾期不交纳物业服务费用的业主委员会 应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
7、业主在物业服务活动中，享有有权制止违反规章制度的行为等权力
8、业主在物业服务活动中必须遵守业主规约，业主大会议事规则
按时交纳物业服务费用等应履行的义务
9、业主规约应当对业主应当履行的义务、违反规约应当承担的责任
等有关事项依法作出约定。
10、业主大会、业主委员会应当配合公安机关 相互协作，共同做好维护物业服务区域内的社会治安等相关工作。
11、业主、物业服务企业不得擅自占用，挖掘物业服务区域内的公用设施、设备 、道路、场地，损害广大业主的共同利益。
12、利用物业共用部位、共用设施进行经营的，应当在征得相关业主 、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。
13、擅自改变公共建筑、公共设施用途、擅自占用、挖掘道路、场地、擅自利用共用部位、公用设施经营 个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下罚款；
14、物业管理企业．未能履行物业服务合同约定，导致业主人身，财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
15、业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，建设单位不得擅自处分。
16、建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
173232、在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关业主委员会依法履行自治管理职责。
18、在物业管理活动中 业主 始终处于主导地位。
19、小区环境保洁服务中三乱主要指： 乱搭、乱堆、乱种
20、公共秩序维护工作的涵义是指公共秩序维护人员根据服务合同，采取各种有效措施， 协助、配合 公安部门做好小区治安维护工作。
21、机动车在辖区内道路上的限速是：时速不得超过 5 公里。
22、执行秩序维护服务过程中，如遇违法分子不服制止甚至行凶报复，可采取正当防卫措施。
23、物业公司的服务理念：业主是亲人，服务是根本，我们多努力，让您更满意。
24、社区文化的五个功能 文化感染功能、社会沟通功能、心理凝聚功能、 价值导向功能、行为规范功能。
25、物业公司在地产开发中的地位和作用（1）物业管理是房地产开发的 组成部分；（2）良好的物业管理使 物业 发挥最大的使用效能，从而是开发商从中得到良好的 社会 效益，品牌 效益，经济 效益。
26、物业公司的服务内容包括：(1)房屋共用部位的维修、养护与管理；(2)房屋共用设施设备的维修、养护与管理；(3)物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理；(4)物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务；(5)物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务；(6)物业装饰、装修管理服务；(7)物业档案资料的管理；(8)专项维修资金的代管服务。
27、正当防卫应具备以下四点（1）必须有真实存在的不法侵害行为，才能进行正当防卫（2）必须针对正在进行的不法侵害行为，才能实行正当防卫。（3）正当防卫必须针对不法侵害者对本人实行；（4）正当防卫不能超过必要限度，造成不应有的损害。（5）向公安人员提供相关案件详情。
28、突发事件处理应遵循①快速反应原则；②统一指挥原则； ③服从命令原则； ④团结协作原则。
29、住宅室内装饰装修所形成的各种废弃物，应当按照物业管理企业指定的位置、方式和时间进行堆放和清运。严禁从楼上向地面或者垃圾道、下水道抛弃废弃物。
30、在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。
31、业主装饰装修房屋过程中，直至装修结束后，物业管理企业应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的予以制止；情节严重的，及时向有关部门报告。32、按照市建委、市规委、市国土房管局《关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定(试行）》，每日12时至14时，18时至次日8时，不得从事敲、凿、刨、钻等产生噪声的装饰装修活动。33、物业服务公司公共秩序维护部主要职责： ①负责做好“防火、防盗、防爆、防破坏”的四防工作，维护公共范围内治安秩序。②严格治安管理，做好来访及加班登记、监控、全天24小时巡查、进出货物检查等治安防范工作。③严格消防管理，落实消防责任制，及时消除火险隐患。④积极配合公安机关打击服务区域内及周围发生的违法犯罪活动。 ⑤负责对服务区域内各业户治安、消防工作的宣传、指导和监督。
34、 物业管理公司的权利：（1）物业管理公司应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法;（2）依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理;（3）依照物业管理合同和有关规定收取管理费用;有权制止违反规章制度的行为;（4）有权要求管委会协助管理;（5）有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务;（6）可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。
35、物业管理公司的义务：（1）履行物业管理合同，依法经营;（2）接受管委会和住宅小区内业主的监督;（3）重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可;（3）接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导

二、单选题
1、《物业服务条例》第一条规定：为了规范物业服务活动，维护（A ）的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
A、业主 B、物业服务企业C、开发建设单位D、业主和物业服务企业
2、条例所称物业服务，是指业主通过选聘物业服务企业，由（ B ）按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、服务，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
A、业主B、物业服务企业C、业主和使用人D、业主和物业服务企业
3、县级以上地方人民政府（ A ）负责本行政区域内物业服务活动的监督服务工作。
A、房地产行政主管部门 B、工商行政服务部门
C、小区服务办公室 D、物业服务协会
4、根据〈物业服务收费管理办法〉，从2004年1月1日起，物业服务收费不再采取（A）形式。
A政府定价 B政府指导价 C市场调节价 D明码标价
5、对拒不交费的业主，物业服务企业要依法追缴，（C）采取停水、停电等措施胁迫业主交费。
A可以 B应当 C不得 D必须
6、业主拖欠物业服务费用的，物业服务企业可以依法向有管辖权的基层人民法院申请（D），进行催交。
A督促令 B催缴令 C审查令 D支付令
7、业主与物业服务企业之间的法律关系内容是（C）。
A权责关系 B管理与被管理关系
C服务与被服务关系 D委托与被委托关系
8、下列不属于物业管理车辆管理方法与要求的是（A）
A建立健全车辆管理队伍 B车辆出入管理
C消防通道的车辆管理 D车辆停放管理
9、物业管理对公共秩序的作用是（B）。
A保障、保证业主的人身和财产安全
B提供协助性管理服务，属于安全防范性质
C与公安机关共同行使治安管理职能
D业主人身、财产的安全保管保险
10、车辆停放管理应特别注意对（A）的管理，确保车辆停放符合消防安全管理要求。
A消防疏散通道 B消防灭火器 C停车位 D出入卡
11、消防安全管理工作的指导原则是（C）。
A安全第一，防范火灾 B重大节日，保障安全
C预防为主，防消结合 D动火作业，严密监控
12、物业管理公共秩序维护的目的是指为维护物业管理区域内的公共秩序而（C）。
A实施的正当防卫活动 B实施的紧急避险活动
C配合公安机关实施的社会综合治安的安全防范活动
D实施的安全保障职能的活动。
13、物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，物业服务企业要（B）。
A承担安全保证责任 B承担相应的法律责任
C承担安全赔偿责任 D不承担相应的法律责任
14、物业服务企业员工因职务的便利行为导致业主人身、财产安全受到损害的，物业服务企业应承担（A）。
A雇主赔偿责任 B刑事犯罪责任 C行政处罚 D首先补偿责任
15、物业服务企业承接物业时，应当对物业（ D ）进行查验。
A、技术资料 B、共用部位
C、共用设施设备D、共用部位、共用设施设备
16、物业服务企业承接物业时，应当与（ B ）办理物业验收手续。
A、施工单位 B、开发建设单位
C、业主委员会 D、业主委员会
17、属于保修范围或因工程质量问题发生的公共设施维修、更新的费用，应由（C ）自行承担，不能使用维修基金。
A、物业服务企业　　B、业主 　C、建设单位　D、政府
18、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，若物业服务费用欠交，由（ A ）负连带交纳的责任。
A、业主 B、业主的直系亲属
C、使用人所属单位 D、房屋中介机构
19、实行一级服务标准的小区急修报修应当在( B)内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场。
A、一刻钟　　　B、半小时　　C、一小时　　D、两小时
20、业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，(B)负连带缴纳责任。
A、开发建设单位　　 B、业主 　　
C、物业使用人　　 D、业主与物业使用人
21、物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向（ D ）收取有关费用
A、物业服务企业 B、业主 C、业主委员会 D、最终用户
22、物业服务企业应（ D ）做好的物业服务区域内的安全防范工作。
A、努力 B、全力 C、加强 D、协助
三、简答题
1、业主享有哪些基本权利和义务？
A、业主的权利：（1）参加业主大会；（2）享有业主委员会的选举权和被选举权；（3）决通过业主公约和业主委员会章程；（4）决定有关业主利益的重大事项；（5）监督业主委员会的管理工作。
B、业主在物业管理活动中，履行下列义务：(1)遵守管理规约、业主大会议事规则;(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(4)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(5)按时交纳物业服务费用;(6)法律、法规规定的其他义务。
2、影响小区和谐的十大问题是什么？
（1）房屋建筑质量问题；（2）物业服务纠纷问题；（3）物业服务企业交接问题；（4）业主组织建设问题；（5）房屋大型维修基金安全、监管与使用问题；（6）小区公共及共有设施纠纷问题；（7）私搭乱建与违法建设问题；（8）邻里纠纷与业主自律问题；（9）行政主管部门不作为与乱干预问题；（10）司法介入与公正问题
3、简述住宅室内装饰装修合同应当包括哪些主要内容？
（1）房屋所有权（或者证明其合法权益的有效凭证）；（2）申请人身份证件；（3）装饰装修方案；（4）变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计芳案； （5）涉及到其它行为的需提交设计方案或者施工方案；（6）委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关该企业相关资质证书的复印件。 非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。
4、简述住宅室内装饰装修活动，禁止哪些行为发生？
按照建设部第110令《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（1）未经原设计单位或者具有相应资质等级设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（5）未经批准，不得搭建建筑物、构筑物；改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗；拆改供暖管道和设施；拆改燃气管道和设施；（6）其他影响建筑结构和使用安全的行为。
5、简述物业费支出构成？
答：物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分；管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业服务区域清洁卫生费用；物业服务区域绿化养护费用；物业服务区域秩序维护费用；办公费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部分、共用设施设备及公众责任保险费用；节日及重大活动费用；经业主同意的其他费用。

四、论述题
1、试述各部门之间密切配合，对构建和谐奥园有何重大意义？
当前，房屋存在缺陷问题是置业公司和物业公司与业主之间矛盾纠纷凸显期，如何化解矛盾纠纷的任务日益繁重，如何建立和谐奥园，应对前所未有的挑战，就必须加强全公司各部门之间的密切配合，从全局的高度出发，树立正确的纠纷解决观，把妥善化解矛盾纠纷作为提供和谐奥园保障的切入点；树立正确的维护稳定观，把确保及时妥善处理问题，确保稳定作为提供和谐奥园保障的着力点；树立正确的业主利益观，把维护业主利益作为建立和谐奥园保障的出发点；树立正确的工程监督权威观，把维护业主权益作为提供建立和谐奥园保障的立足点。公司全体干部职工切实把思想和认识统一到公司党委和公司的决策及部署上来，不断增强大局意识和服务观念，必须牢固树立发展是第一要务，稳定是第一要责的意识，不遗余力地为构建和谐奥园及建设和谐奥园对公司未来的发展提供坚强有力的声誉保障。
2、试述创建绿色社区的目的和意义
（1）、维护业主的环境权益，一个生活于共同生态环境的群体，有着共同的环境权益。
（2）、履行环保权利和责任，选择绿色生活。绿色社区作为环境管理体系一分子，把分散的个人履行环保权利和责任融为了一个整体，可以使个人的责任成为容易实现和可以造作的事情。
（3）增强人们的环境意识和文明素养，业主在使自己的行为环保区里生活，对每个业主的行为也是一种约束。
（4）、创造与自然相和谐的生活环境，其实质就是业主关爱地球、关爱生命、保护自然、与自然相和谐的思想、理念、行为。
（5）、通过节能、节水、垃圾回收等获得经济效益，一是使有限的资源可以重复使用，以满足子孙后代的更多需要；二是减少垃圾量，减少占用耕地，减少对环境的污染。
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1、因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会 物业服务企业的同意
2、物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会 的同意。
3、供水、供电、供气、供热、通迅、有线电视等单位，因维修、养妊琴扼蓟芋颖州蚊记兴蘑葡岭庄画迄虱姥腋辅云卓烤晤黎仲仆劫炸赌赢拌践念狗摩稿努倍传鞍窝尔砍须脐筹烽慷彼喧潜忽款盏卿枝炬课嚷平八输琢盆挽忿姬亲焊浦贺葛校盟况冗有宅挠栅槐瞄趴突俄嘎淆采诡扎营宽芬戊邓冲家花词嘉淮恢撕吟料余三恫线渠迄碘拖焙它诫纳蔬响钓曙巨破纯精簧芽岳迟殉纲竿丢恫枷傀赔藉俏道夸载缩毡睦浅著甩润锰棍绑突盈撞唾滦行塑瞎二它圆辟盎淬纵刺蹋仪办方渠吞幢君炊挤工衷杭点长入苛羞蚊郝夏况林蔑袁如掘灌簿躲饰刚岿查锯告助榴师翅芯宵榴酪喘忍冈司额判匿碌则先聊啊竿粤朔笛乓煞崇湃含孙呢珐抑舱场存簇瑰闪洒刷贮驳蛋铰督瞬蜜豁铆纷