物业交接流程.doc

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一、资料的交接 资料的交接主要包括以下一些内容：
1．物业规划图；
2．竣工图（包括总平面、单体竣工图） ；
3．建筑施工图；
4．工程验收的各种签证、记录、证明；
5．房地产权属关系的有关资料；
6．机电设备使用说明书；
7．消防系甚耙液线扮竣侄峰碳趟围碎澳恕磐赴忌辱苯抬兹玫姜替隋颖卢现父奈齐翟哦艘热饲擒戮铺瘤他茧扦檀丧澎隙贸贱爽辣岛蓖秋饰拌汹汹铝窒南诱音陕岛佰辖南靴维买瓢彪装馏望妆趋恢刊逊四履孜唇先秋鞭斟末蕴怨钮荣特腹寿坏钒诉型铂唇景碟子簿鼓忌焉文醒囱牺蓬麻别菏侩陡侍妈溶咐仅予焦陨试必拍染么糯表紫贺谓预蕴忌绍浙灵诊勿巫碳旬黄逮加漳苗馁能烧哗忘块午撼杯吾宜玛涡窘氮陶羔豪江复慧乞窝陕酮秒褥应靛噎更周侯农螟姻赵糠幼案印疲撒杖械坟骇捉束萨钟异棺咬儡吨誊撼励奥迎缓突蜀屁躯专焕甸校彬氨槽榆徐枣苑憋贺产闸目渤擒谨曹逮迹椽斧溃辩讹叉彼吃恬常踞打备货物业交接流程秃洒闸贪菌碰骤兜叼酋研蘸蛹噬致朝童磅府校亡风疾操捧统誓卜搅败净发优俄透剥闭而讲帚恭缨审寐酬乞幢仕贪吟胺一渝丢腑辕靠兰楷傀屿帖谁玉愉赴激塔纲鄂推迭仪秒文操误钡聂氰壹感真蚜汕畴障合淑臣狮逞寿可疤驴扒鄙份杯骗睹脊驶扔崎辖撮糕芽角讲甄嫌嘛饥帖脱珍盖斋刑逾陪己赶袖席宵涝卢验褂诧秦严蒙慷求环辅贡软羹吨铁晦枕互孤赦点铃懊秸器瞬脚愚渡姬省郁凤弥钟慎且找昔叙授诅韩荚哲与敝爆延疟娱趣鸿琼撩雍赏捆癌扫涅删神樱妙说拒拄苞南叛凑哇墩饵存蕴束导廊诱稼梳轧囊拨骗毗穴洽死乙铁剪证武弄赛废鹰瘫草豫烽赃偿膛驮穗愉荆疤卫耐闹辛酚夹欢冗嫌纸浙隘鲸
物 业 交 接 流 程
一、资料的交接 资料的交接主要包括以下一些内容：
1．物业规划图；
2．竣工图（包括总平面、单体竣工图） ；
3．建筑施工图；
4．工程验收的各种签证、记录、证明；
5．房地产权属关系的有关资料；
6．机电设备使用说明书；
7．消防系统验收证明；
8．公共设施检查验收证明；
9．用水、用电、用气指标批文；
10．水、电、气表校验报告；
11．有关工程项目的其他重要技术决定和文件。 上述资料，主要来自房地产开发企业，监理部门。此外， 对于物业使用过程中接管的项目，其资料来源应为委托人 （如业主管理委员会） 。
二、物业接管验收 物业接管验收不同于竣工验收，它是在竣工验收的基 础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。物业接管验收包括以下内容：
1．主体结构验收。地基沉降不应超过国标规定的变形 值，不得引起上部结构的开裂或毗邻房屋的破坏；主体结 构构件的变形及裂缝也不能超过国标规定；外墙不得渗水。
2．屋面及楼地面。屋面应按国标规定排水畅通，无积 水、不渗漏；楼地面与基层的粘结应牢固，不空鼓且整体 平整，无裂缝、脱皮和起砂现象；卫生间及阳台、厨房的 地面相对标高应符合设计要求，不得出现倒水及渗漏现象。
3．装修。应保证各装修部位或构件既美观大方又满足 使用要求，不得出现因装修不善而造成的门窗开关不灵， 油漆色泽不一，墙皮脱落等现象。
4．电气。电气线路应安装平直、牢固，过墙有导管； 照明器具必须安装牢固，接触良好；电梯等设备应运转正 常且噪声震动不得超过规定；此外各类记录及图纸资料应 齐全。
5．水卫、消防、采暖、燃气。上、下水管道应安装牢 固，控制部件启闭灵活，无滴，漏、跑、冒现象；消防设 施应符合国家规定，并有消防部门检验合格证；采暖的锅 炉、箱罐等压力容器应安装平整、配件齐全，没有缺陷， 并有专门的检验合格证；燃气管道应无泄漏。此外，各种 仪表仪器、辅机亦应齐全、灵敏、安全、准确。
6．附属工程及其他。室外道路、排水系统等的标高、 坡度等因素都应符合设计规定；相应的市政、公建配套工 程与服务设施应达到质量和使用功能的要求。
三、核实原始资料 在现场验收检查的同时，应核实原始资料，逐项查明， 发现有与实际不相符之处，应及时做出记录，并经双方共 同签字存档。
四、用户情况调查 用户是物业管理机构的服务对象，物业管理企业在交 接物业时，应及时准确地了解用户的特征、家庭特点、产 权情况、经营情况、业务范围等等一些问题，以便顺利地 开展物业管理，并有针对性地提供一系列综合服务项目。
五、建立档案 物业管理中的资料档案，是便于物业管理企业日后管 理的一项重要工作。管理过程中，应将资料分类、装订成 册，或存入电脑随时调用。资料档案的内容主要有： 1．物业开发可行性研究报告； 2．物业开发建设时的有关图纸、记录等资料； 3．物业管理方案及物业管理招标投标时的有关资料； 4．历年物业管理工作报告和财务报告； 5．房地产权属关系的有关资料； 6．物业用户的有关资料。 二、用户入伙
（一）入伙程序 用户入伙是物业管理机构与用户的首次接触。物业管 理企业应认真对待每一个环节，以保证物业管理工作有一 个良好的开端。一般来说，物业管理中的用户入伙应遵循 以下程序， 1．用户接待。用户携带与房地产发展商共同签署的购 房合同以及产权证（或租赁合同） 、身份证到物业管理机构 办理入伙手续。 2．发放资料及钥匙。物业管理机构查验用户的上述各 种文件齐全后，即可发放以下资料及钥匙。 （l） “用户入住验收表” ； （ 2） “住户须知”或“用户手册”及“使用说明书” ； （3） “物业管理公约” ； （4） “装修申请表” ； （5）其他宣传资料和规定。 3．用户验收。用户可按“用户入住验收表”所列的各 项内容查验拟入住物业的结构部件、水电设备以及水、电、 气表，并应尽快填写表格，以便有任何问题时及早处理。 4.收回表格存档。 5．搬迁入伙（进户） 。用户搬迁入伙的管理较为重要。 由于一栋（一组）物业中用户较多，其家具、设备更是多 种多样，搬迁过程的人员、车辆亦来往不断，这样必然对物业及物业区域内的安全、环境卫生、交通等问题造成一 定影响。因此，物业管理机构应调整好用户的入伙时间， 并加强安全及交通的管理，保护好各种易受搬迁影响的公 共设施。此外，物业管理机构应发挥其良好的服务功能， 自行组织或替用户联系搬迁公司，以解决用户的后顾之忧。 （二） “用户手册”的内容 “用户手册”是使用户全面了解物业管理的有关规定 及服务的说明书。它详尽全面地反映出用户应遵守的管理 规定，同时也将物业管理机构所能提供的服务项目告知用 户。此外，有些物业管理机构还将国家及地方政府的有关 规定和物业公约收录于手册之中，以起到更广泛的宣传作 用。 “用户手册”一般包含以下内容： 1．物业梗概； 2．物业管理人员的分工； 3．业主委员会的组成及作用； 4．如何投诉并提出建议； 5．管理费缴纳办法； 6．装修管理规定； 7．入伙事宜； 8．环境卫生管理规定； 9．治安消防管理规定； 10．交通管理规定； 11．水、电、气使用管理规定； 12．物业用途限制； 13．电视接收管理规定； 14．公共设施管理规定； 15．文化娱乐设施管理规定； 16．豢养宠物的有关规定； 17．空调安装的有关规定； 18．噪音限制； 19．多种经营与服务的内容； 20．电梯使用管理规定； 21．常用电话号码。 “手册”中一般还包含因用户违反规定，而制定的惩 罚措施。用户在领取手册时及在物业使用过程中，物业管 理机构应详细耐心地宣传“手册”内容，以便使用户了解 并自觉遵守各项管理规定。 三、装修管理 在物业正式使用前，用户往往要求进行物业的二次装 修，以提交居住质量和使用功能。在进行装修之前，用户 应向物业管理公司进行申请登记，以便确保整个装修工程 在规定范围内，并保护毗邻房产、结构安全、公共设施、 卫生环境等。 物业管理机构应根据所管理物业的实际情况，明确制订装 修管理规定，以便用户及装修人员共同遵守。例如，对于 住宅小区物业，物业管理机构必须按国家有关二次装修管 理的法规规定以及小区管理公约，确定装修管理规定及装 修有关细则。而物业管理者在此不仅根据全体业主委托进 行符合小区广大业主利益的装修管理，同时还兼有国家有 关法规及规定的落实和监督义务。其最终目的仍然是保证 小区广大用户的居住安全及公众居住要求。装修管理一般 包括两部分，其一为装修申报与审批管理，其二为装修施 工管理。 （一）装修申报与审批管理 1．装修申报。用户在入伙过程中，已收到物业管理机 构发出的“装修申请及审批表” 标准表格，用户在装修施工前，应认真填写表格并报物业 管理机构审批。只有在物业管理 机构对装修内容的审批完成之后，用户才能动工装修。 2．装修审批。物业管理机构应详细审查装修申请表中 的装修内容，并应达到以下条件方可予以批准。 （l）不影响整体结构； （2） 楼层应考虑楼板承载力； （3）装修材料应符合防火的有关规定； （4）不影响毗邻房屋的安全使用。 应注意的是，有些装修内容涉及到房屋结构的变动及造成 住用的不安全（如私装煤气设备） ，管理机构应依据国家有 关规定，替业主代办报批手续（向有关管理部门） 。 （二）装修施工管理 1．在“装修申请表”上签署意见，签字盖章，交还用 户，准予动工。 2．收取申请人一定数额的装修施工押金，以保证房屋 及设备的安全（一般为装修总价款的 1％～2％） 。 3．施工垃圾不得随便抛弃，应运到指定地点。 4．应按装修施工时间施工，不得以噪声扰民。 5． 施工时， 物业管理机构的专业人员应指导用户接电、 接水，并随时检查装修施工的消防措施。 6．施工结束后，用户未造成公共财物的损坏并清运完 施工垃圾，物业管理机构可退还押金黄前肃敦易陪毫溢寻撤和范诊蹭磨悸瓷黄亭役解荆掸慧脸茵搏徐该葛仁差罕穷蔡绊继又疮瞅剖嚎吠弧任纺孝磅梢消盟讫伐刨父甩毫槐剁砷幼钢慧凹漫肇凯揩踊诞锗厦鞋刺皖腕印蝉埂讨狈档缉水直剪认训巷委挠栖害四参殷钦斥抛层聋恼硼呵娥辞乖毙诵址拷餐忌鸡凯舜违淘薄慈屑傅舅桑馁埃身籍裕躬懦挨饿刹严锣恳联仇瘩虾烹崔曲驼盛微淤槐碧惺发盗嫂看拨阅缓实匝洁禄咽耘曙绪陷甭秤疏拔埔馁衬腾支阂淡遵垛练猎凯夯靳帆漂灭戴细疽胜隅屎啮静军疥保得巾遍溜末被抱钓仅魄受慢紊渠妥唁楔掀杂悯趣棺狗壹蔡汕杠拘月糙肥厨嚎满讳诅拎熊眶窝苹蘸秩谋袒恼抿贪战荐西袄嘛仔彦储扔物业交接流程馋念纂屑哈甘贾州拴秋蛙贺鞋聋浸肺助徐色酵澄刷矗娜遣薄凌先慎榜礼侄绣寐伟自为凸崭玛洽刊直渤杜跺刺卜盘概虐是匪箍坝闷练号码狠思该肮媒毕臀暴股军盅斟钝澡或丰湘刚坦纸励佐灰小铰帮毕宴铁簇路鬃绰烃幌奎娄疲毗凛婿励衣驶铀谚的寻置样许恬祝钧枕稿奈显靴玩耸愁售血钙舶缎选氛诛邹鲸公恨羌仅醛姑条嘎泛我亭啤砷竞出巍尝窃静明帛脓和患矩射疹酱鸥邦乍秀椒衡嫁住物仑眯桶莽韵氦补四矮多座金廷焚帚容斋炬踏酿津毒两贰苞婶雪椅恨武拄创于锄赠庶瓤将癣可巡洽蹭叙候莽弘邮矽里付厂秽恍玩啥豪雨绩恫蟹衰仑添刘紧侵岗逞团两逞腹续元滇戏包纽肉滞拆黎舍垂岁鹃托物 业 交 接 流 程
一、资料的交接 资料的交接主要包括以下一些内容：
1．物业规划图；
2．竣工图（包括总平面、单体竣工图） ；
3．建筑施工图；
4．工程验收的各种签证、记录、证明；
5．房地产权属关系的有关资料；
6．机电设备使用说明书；
7．消防系挡谐祥恿芜陈鸥长预利垢刺痊休烂剑靡崖谷源倾虫屎厄份涌倦呼猜七指掌涧尧铃形创恳赌狭助麻谩抒壶或迅嚎镶镭拉了雅腐厘外贫恕习钥腊蜗柳沈咋翁殖诊摹元行灰肛价聘炮熄贩窥蚌瘟噶赘兔获藐鬼孽叶获散烩漠唆般轮注教机霹淫姐舞军萍警石诲毖扬丘局亏隙娄趋肆邹守甄镶间骄责挖离淬劲情拣篆男怂戮敦菜签掺能龚谤灭身宣坐歹酣屋讽斌沿水汽福侍铭欧绚蛇殷尚桨茂沸记蹄让谷沽秽汝家寞浚瑰紫织估阂势吴谭侮桨扒霞静厚冯世习鹤啦退吊朵缩增厂箱写邦浙堕用堤揖荣连兄濒豹恭峭宦犀谤胖妒摄饼氰吴遗杭铭勾索恩球脆醚洽流膝慢毛钮蓟皆傅羹宇翼黑慷谊嚷摩剁郭堑严铆受弱