房地产公司地产总部设计管理全专业管控体系模版.docx

zz集团地产总部设计管理全专业管控体系

标准工
决策

序号
管控节点
期(投资交底
单后自
级别(A\B
\C\D
输入条件

管控细则

输出成果

备注

然日)
)

1

投资交底单

0 天

B

投资交底单、土地出让文件、规划条件、电子地形图、可
研阶段成果

合作项目应提交合作协议

2

营销定位会

5 天

B

投资交底单

需有完整的区位分析、竞品分析、客户定位、户型配比、销售策略以及产品建议

获取营销定位或会议纪要
获取客户定位、项目系列定位、成本定位、产品配比， 商业定位业态配
比等

3
规划方案设计单位确定

5 天

B

投资交底单及初步营销定位

根据项目定位以及设计公司以往优秀案例，从设计资源库内选择匹配的设计单位作为直接委托设计单位。

确定设计任务书文件和设计单位并流转审批

确定结

构优化

4
设计单位；确
定 PC

15 天

B
投资交底单及初步营销定位

根据结构优化引入原则和战采单位工作分派原则分派工作任务
确定结构优化单位（如需要） 和PC 深化设计单位并流转审
批。

深化设

计单位

5

产品定位会

20 天

A

营销定位会输出成果
1、项目简介土地属性分析：区位、交通、教育、医疗、商业配套、人文及景观资源、发展潜力
2、竞品分析（规划、户型、景观、装修、配套、社区氛围、其他客户价值点提取）
3、市场分析：容量、价格、供求关系、去化速度、典型产品特征
4、客户分析：客户来源、典型特征、客户敏感点分析
5、营销策略及产品线定义、产品定位

产品定位会会议纪要及关键信息表并流转审批

会议纪要及结论作为方案设计任务书及启动会的
输入条件

6、项目基准成本及配置标准，方案与

拿地版指标对比分析

6

示范区定位会

20 天

B

营销定位会输出成果

考虑示范区的选址、范围等对建筑总图的影响以及红线外因素，确定示范区流线、标准、面积以及工期

示范区定位会会议纪要

7

确定建筑施工图单位

25 天

B

产品定位会成果及各专业管控要点

根据项目定位以及设计公司以往优秀案例，从设计资源库内选择匹配的设计单位作为直接委托设计单位，或选择入围单位进行招标。

入围单位名录列表，包括单位简介、代表作项目列举， 确定施工图设计单位并流转
审批。

开始配合规划方
案报建文本的设计工作

8

确定景观设计单位

25 天

B
示范区定位会结论及产品定位会结
论

1. 评定技术标前两名；
2. 结合技术标，在限额范围内，商务标合理低价者中标。
3. 具体评定制度详见设计管理制度。

确定景观设计单位并流转审批

9
确定精装硬装设计单
位

25 天

B

示范区定位会结论及产品定位会结论

1. 评定技术标前两名；
2. 结合技术标，在限额范围内，商务标合理低价者中标。
3. 具体评定制度详见设计管理制度。

确定硬装设计单位并流转审批

10
给方案设计单位发出结构设计要点(包括PC 设计要点，
如有)

25 天

C

包括但不限于项目位置，产品业态，地库层数以及其他产品定位会确定的内容

明确结构高度、开洞、平面规则性等方面的临界值以及其他建筑方案会影响结构设计的控制点，指导方案设计单位，保证建筑方案的可实施性。

结构设计要点

11

给方案设计单位提交机电设计要点

25 天

C

机电设计要点

12

规划建筑方案评审会

30 天

B

产品定位会结论
、规划

规划理念分析、产品组合分布、 指标表，产品配比表、日照分析、
主要公建配套分布、场地分析（高差关系等）、交通组织分析、典型组团分析、地库范围及面积、主要设备机房布置方案、绿地率及集中绿地率分析、示范区位置
2、户型

户型平面图（是否采用库内户型）、户型特点分析，附赠空间分析、户型定位需求、参照系（竞品户型、标杆户型、公司近期同面积段产品、历史方案户型等）
3、立面

立面多风格比较、周边竞品立面分析、
立面材料分析、商业、会所（如有）、社区大堂、商业（或会所）定位报告

1、确定产品配比

2、确定规划布局（产品组合及公建配套位置、地库范围、示范区位置）
3、确定户型平面图（包括改造前后平面及指标）
4、确定立面设计及材料意向

5、确定商业、会所方案意向

6、确定商业会所经营管理方式
7、确定地下室方案

8、确定产品配置标准

方案评审结论作为子公司报建征询文本的基础以及经营启动会的基础

（业态、功能）、功能及指标分析、 会所功能建议、商业（或会所）平立 面建筑方案（模型或建模、效果图）、商业及会所交通流线分析
4、地下室

地下室平面图、层高标高剖面控制、交通分析、经济性分析、面积指标、车位数、人防配置要求、报批报建要求（含突破当地政府有关规定、以及对整体运营的风险提示）

13

规划方案评审与研讨

30 天

C

室内及景观设计单位确定

明确示范区对总图布局及建筑设计的影响，各专业就示范区要求向建筑方案设计提资

建筑总图研讨会议纪要

14

景观规划方案评审与研讨

30 天

C

室内及景观设计单位确定
1. 审查景观轴线关系；
2. 审查人行、车行出入口布局；
3. 审查外围市政道路、小区市政道路、景观道路、入户门厅间的高程关系。
4. 审查前后场关系；
5. 审查主轴、出入口、标准宅间等尺度；
6. 审查建筑消防布置；
7. 审查建筑围合方式（可自己 CAD 布置尝试）
8. 审查建筑布局与围墙周长的关系
9. 周边有利因素及不利因素分析
（可借景的有利因素或需要视线
遮蔽的不利因素）

建筑总图研讨会议纪要

地区项目设计负责人、景观专业设计负责人全程参与

15

精装规划方案评审与研讨

30 天

C

室内及景观设计单位确定
1. 审查室内轴线关系；
2. 审查人行、车行出入口布局；
3. 审查外围市政道路、小区市政道 路、室内道路、入户门厅间的高程关系。
4. 审查前后场关系；
5. 审查主轴、出入口、标准宅间等尺度；
6. 审查建筑消防布置；
7. 审查建筑围合方式（可自己 CAD 布置尝试）
8. 审查建筑布局与围墙周长的关系
9. 周边有利因素及不利因素分析
（可借景的有利因素或需要视线
遮蔽的不利因 素）

建筑总图研讨会议纪要

区域项目设计负责人、室内专业设计负责人全程参与

16

绿建咨询招标

30 天

C
规划条件、建筑方案图纸、项目经济技 术指标表、招标文件、标准合同和任务
书；

1. 候选单位、招标文件审批；
2. 参加招标；

确定绿建咨询单位、签署合同；设计单位提交的绿建报告
（初步）。

总部审批绿建报告

17
完成规划方案沟通文
本

35 天

B

规划方案评审会
评审结论

提供总图、指标、分析图、效果图以及典型楼栋单体平立面文本初步规划征询

出具规划方案沟通文本及规划修改意见
用于初次规划征 询，提资给后续景观室内及施工图
等设计招标

18
针对建筑方案提出结构建议
（包括PC 建议，如
有））

35 天

C

1、总图方案；
2、建筑平、立面方案；
2、结构平面布 置图（初步）；

在单体平面布置，楼高、车库等方面从结构角度提出调整建议，如有装配式要求，应简述楼栋选择，各单体装配式结构体系，预制构件类别等

结构分析报告

19

启动会预备会

38 天

B

产品定位会输出成果

根据启动会会议模板初步完成项目汇报

启动会预备会议纪要
预备会的评审结
论作为启动会的基础

20

经营启动会

45 天

A

启动会预备会的评审结论

根据启动会会议模板及预备会结论修改项目汇报内容

经营启动会议纪要

21

基坑支护设计单位评标

45 天

B

投标文件以及汇报 PPT

评标人通过对投标单位近年业绩、技术能力、服务意识以及针对本项目的支护方案和成本指标综合评定出合作单位。同时保证中标价在控制价范围内。评标要求详见相关制度。

确定基坑支护设计单位

22

示范区概念方案

50 天

B

项目经营启动会

1. 根据项目运营节点讨论建筑专业节点；
2. 铺排示范区实施计划（样板区、交
房区）；
3. 景观及室内概念方案汇报

示范区概念方案会议纪要

重点关注营销节点

23

室内建筑碰头

50 天

C

项目经营启动会

1. 概念阶段室内与建筑叠图；
2. 概念设计一稿（参考照片、ppt）；
3. 概念设计二稿(SU 模型)；
4. 概念设计多稿（沟通修改）
5. 概念设计定稿（给部门汇报）（正式 PPT）

概念方案过程稿

区域项目设计负责人、室内专业负责人全程参与

24

景观示范区及大区概念确定

50 天

C

项目经营启动会
1. 概念阶段景观与建筑叠图；
2. 概念设计一稿（参考照片、ppt）；
3. 概念设计二稿(SU 模型)；
4. 概念设计多稿（沟通修改）
5. 概念设计定稿（给部门汇报）（正式 PPT）

概念方案过程稿

25
完成规划方案报建文
本

55 天

C

规划方案沟通文本及规划修改意见

根据规划方案沟通文本及规划修改意见完成扩初深度方案文本

出具规划方案报建文本

用于正式方案报建，总包招标，启动施工图设计

26
项目地块周边市政条件调
查；

55 天

C
《zz地产 市政条件收 集模版（设 计） 20xx 版》

收集项目所需市政资料

填写完成《zz地产市政条 件收集模版（设计） 20xx 版》

报备总部

27
方案施工图交
底

60 天

C

规划方案报建文本

1. 方案后续待解决问题
2. 方案及施工图设计节点明确
3. 建筑与各专业相互提资
4、施工图需方案公司深化的节点

方案设计成果及初步成本测算表、产品配置标准、交底会议纪要

28
示范区
桩基图

60 天

C
规划方案报
建文本完成

施工图单位出具供示范区提前施工的示范区范围的建筑桩基及基础图纸

示范区范围的建筑桩基及基础图纸白图

29
硬装方案设计成果
汇报

60 天

B

概念深化设计阶段各项成果确认

1. 与区域设计负责人或室内负责人碰最终方案，确定上会时间；
2. 区域设计负责人或室内负责人与
集团专业负责人沟通；
3. 区域项目负责人召集方案汇报会， 室内设计负责人统筹会议。

方案设计成果及初步成本测算表、方案设计会议纪要

30
示范区夜景照明设
计；

60 天

C

建筑效果 图、施工图

1、直接委托此项设计工作，并组织示范区夜景照明设计

夜景照明设计方案，施工图、

效果图；

方案总部审批。

31
绿建具体咨询

60 天

C

建筑方案图纸
协调咨询单位出具绿建咨询报告，并与设计院交
圈
绿建初步设计阶段评分表及相关咨询文件；

报总部审核

32

智能化设计招标

60 天

C
建筑方案图纸、项目经济技术指标表、招标文件、标准合同和任
务书、资源库

1. 候选单位、招标文件审批；
2. 组织招标；

确定智能化设计单位、签署合同

招标按照相关 管理规定执行， 方案总部审批。

33

夜景照明设计招标

60 天

B
建筑方案图纸、建筑立面图纸、项目经济技术指标表、招标文件、标准合同和任务书、资
源库

1. 候选单位、招标文件审批；
2. 组织招标；

确定夜景照明设计单位、签署合同；投标方案。

招标按照相关 管理规定执行， 方案总部审批。

34

结构方案与基础方案评审

65 天

B
规划方案基本确定，初勘报告完成，单体立剖面和地库
基本确定
通过评审，确定结构和基础方案。初步判定成本是否在限额要求范围内，明确结构与其他专业间的相互影响以及风险提示，优化输入条件和设计结果，解
决其他结构问题。

经各专业会签后的结构平面布置图，结构和基础方案汇报PPT 和审查评分结果

1、综合设计营销工程意见，提出示
范区范围、售楼处、样板间位置数量、

示范区控制图需包
含示范区范围、售

35

示范区方案评审会

65 天

A

销售流线、围板位置标准、施工通道、停车场设置
2、示范区展示主题（展示风格），形成示范区的设计主题
3、红线外改造范围、形式
4、示范区各专业方案汇报（建筑、景观、样板房、售楼处、红线外改造、销售含商业包装方案）
5、项目综合管线（尽量减少二次改造费用 ）、供电等地方技术要求。6、示范区重点工作计划（建筑、景观、装修、营销、工程、招采各专业线）
7、示范区成本汇总

1、确定示范区方案
2、完成示范区综合控制图
3、确定示范区成本控制标准
楼处样板间位置数量、销售流线、销售围板和实体围墙位置、施工通道、停车场设置、示范区开放时周边单体的工程进度、各专业重点工作计划及责任人。
会后参会领导及 部门需对示范区 控制图进行会签， 作为示范区管控
的工作要求。

36

软装单位定标

65 天

B

硬装方案汇报通过
1. 评定技术标前两名；
2. 结合技术标，在限额范围内，商务标合理低价者中标。
3. 具体评定制度详见设计管理制度。

软装概念方向文本

37
景观示范区方案汇报

65 天

B
景观示范区
及大区概念确定
示范区景观方案效果图文本、平面图、
关键节点的立面图，以及相关的会议纪要、决策信息上 OA 审批

示范区景观总图、方案文本及 SU 模型、会议纪要

38

基坑支护方案评审

68 天

B
初勘报告、基本确定的建筑总图、地库范围、地库层数、施工场地布
置、场地周围管线和建构筑物、主要材料
综合单价

通过评审，确定基坑支护方案。初步判定成本是否在限额要求范围内，优化输入条件和设计结果，解决其他支护问题。

支护方案汇报 PPT

39
产品拟采用的大系 统、标准层竖向管井和管线落位、全区内管线方案；

70 天

C
.规划条件、项目定位报 告、标准层建筑平面图、
《zz地产管线综合管理指引V2.0(住宅
类)》、《示范区管线综合设计指
引》；

1. 确定机电系统；
2. 确定主要设备平台、竖向管井落位
3. 室外排水可行性及合理性论证

《XX 项目产品解决方案-机电篇》（PPT），包含拟配置系统、机电管线落位后的标准层建筑平面图、全区供水、供电、供气、排水、供暖方案，；

产品解决方案会前两天需与总部沟通，然后在确定上会的方案。

40

解决方案评审会

75 天

B

产品定位成果
启动会会议纪要
1、启动会会议纪要回顾
2、营销定位报告简版回顾
3、产品定位报告简版（研发五表）回顾
4、产品解决方案评审版（内容

包括规划及单体解决方案、设计成本控
1、确定设计解决方案与启动会设计方案的对比
2、明确项目的主要价值导向、项目操作的主要思路、产品的主要竞争力及策
略。
3、结合战略目标、市场客
设计解决方案会议纪要及结论作为方案报建文本的基 础；作为后续扩初及施工图的依据； 作为产品的核心要
素后续需根据设计

制方案、示范区解决方案等根据产品解决方案管理制度及模板）
5、结构、机电、室内、景观综
合解决方案汇报
6、相关决策关键点分析（包括报建、工程施工难点、分期计划、目标成本控制、改造方案（如有））
户需求、成本投入、财务诉求等情况，确定设计解决方案。
4、确定项目设计指标、分期启动范围、目标成本、示范区范围及开放计划及示范区主要设计内容、物业管理模式；
解决方案结论进行设计推进的基础并作为城市公司项目推广的基础

41
硬装材料样板
确认

80 天

C

硬装方案汇报通过
1、 根据《产品解决方案》模板设置所需信息
2、 系统分析项目存在的问题
并附解决方案。

方案设计完成

系统梳理产品力， 提炼产品溢价能力及产品亮点。

42

硬装施工图设计成果确认

80 天

C

—
1. 组织各专业负责人，以及成本部对接人、工程部对接人，对施工图成果进行交叉审核；
2. 从效果、成本、工艺等维度给出审图意见。
3. 施工图成果及审核意见向集团报
备。

各专业读图审图专业意见

43

示范区建筑及结构施工图完成

85 天

C
示范区方案评审会及解决方案评审
会结论

施工图单位出具供示范区提前施工的示范区范围的建筑及结构施工图深度图纸

示范区建筑及结构施工图白图

44

方案报批通过

85 天

C
设计解决方案会议纪要
及规划意见

规划方案外部会议通过，方案公示

取得规划方案批复

45
结构桩基图完成

85 天

C
解决方案评审会结论

一期开工的结构桩基图纸完成

提供一期开工的结构桩基图纸白图

46
示范区各单体机电
图纸

85 天

C

示范区各单体建筑图、精装修图

组织示范区各单体机电设计

由施工图设计单位出具最后的机电施工图；

报总部审核

47

示范区管综施工图并组会评审；

85 天

C
全区管综方案图纸、示范区景观图纸、示范区各单 体建筑图纸、
《示范区管线综合设计
指引》；

组织各部门对示范区管综图会审并协调设计院按会审意见修改

评审会会议纪要、修改后的示范区管综施工图。

报总部审核

48
示范区深化设计评
审会

90 天

C

示范区方案评审会及解
1、 示范区工程进度讨论
2、 示范区景观室内深化方案修改意见
3、 标识、软装、商包及儿童游乐
设施设计启动

深化设计评审会会议纪要

决方案评审会结论

49

软装方案确定

90 天

C

软装概念确定
1. 对软装概念成果所提到的家具、饰品、挂画的具体形式、尺寸、组合方式进行逐一审核
2. 对于家具、窗帘、地毯等部品的面
料进行审核。
3. 对于软装部品清单对应的报价进行审核。

软装清单

50
景观 标识、软装、商包 及儿 童游 乐设 施单 位定
标

90 天

B

示范区方案汇报通过

1. 横向对比zz以往商业、住宅项目， 确定设计总价；
2. 拟定设计合同，景观设计负责人审查；
3. 地区设计负责人审查；
4. 传给设计单位，看有无异议；
5. 上 OA 审批。

合同及设计任务书、设计范围图表

51
生产启动会

95 天

A
经营启动会
结论

项目节点计划、各专业协调及经营指标

生产启动会会议纪要

52
景观示范区施工图

100 天

C
示范区深化设计评审结
论

提供示范区施工的景观全套施工图及效果图

示范区景观全套施工图、效果图及成本测算

53

景观大区深化方案

105 天

C

解决方案评审会结论
方案深化设计定稿（给总部汇报）（正式 PPT）（重要节点或样板结合工作
模型进行点评）
相关内容详见《zz地产景观客户敏感点操作指引（2016 版）》

景观总图、方案文本及 SU 模型

54
报建版施工图
完成

105 天

C
方案报批通过

各专业全套施工图及最终效果图

提供全套蓝图及电子版
送审图中心审查及报建

55
全区夜景照明方案汇报
会

110 天

B
建筑效果图， 当地政府要 求

组织设计院汇报夜景照明方案

夜景照明方案、效果图

报总部审批

56

全区智能化设计方案评审会

110 天

C
单体建筑施工图、《zz集团住宅智能化系统技术标准》
（2013 版）、
《弱电智能 化设计标准》
（待发布）

组织评审会，并协调设计院按评审会意见修改图纸

智能化设计方案

报总部审批

57
示范区现场踏
勘

115 天

C
示范区施工图完成

示范区现场条件评审、示范区土建完成状况评审、示范区调整意见

示范区调整意见

58

全套施工图内审

120 天

C

1、全套施工图图纸
2、各职能部门联合审图要点
3、外部审图意见

施工图审图意见
《联合审图结果确认单》并进行 OA 审批，最终审图成果，由

子公司设计管 理部整理汇总， 设计管理部需 根据最终审图 成果跟进设计 院重新出图，形成新版图纸，并报地控总部各
职能部门

59
施工图外部审图完
成

130 天

C
全套报审施工图及审图
意见

全套图纸修改经审图中心审查通过并取得审图证

全套图纸经审图中心审查通过并取得审图证

60

软装白坯检查

130 天

C
软装清单确
定，并已下单生产

区域公司专业负责人联合集团专业负责人对软装家具白坯进行现场检查。

软装白坯检查纪要

61

全区管线综合方案评审

130 天

B

设计院出具的全区管线综合方案图纸；《zz地产管线综合管理指引V2.0(住宅
类)》

1. 技术评审；
2. 组织各部门开展功能、需求评审

全区管线综合方案评审会会议纪要并按会议纪要修改全区管综方案图纸

报总部审核

62
取得建筑工程规划许可
证

140 天

B

具备拿证条件

配合取得建筑工程规划许可证

取得证件并交子公司档案室

63
展示区综合
检查

140 天

B
示范区开放前 10 天
各专业展示区现场走场检查效果评审，意见汇总
1、展示区现场评审会议纪要
2、确定示范区整改要求及计划
3、确定示范区最终开放时间

64

展示区开放

150 天

A

具备开放条件

配合示范区开放的各项工作

完成展示区相关建筑（如会所、售楼部、样板房等）、景观、室内装修、营销布场等全部验收完成并对外开放
基准工期按临 时样板房考虑， 永久样板房工 期另算

65
全区夜景照明施工
图

150 天

B

夜景照明方

案、效果图

协调设计院出图

夜景照明施工图

报总部审核

66
全区智能化设计施
工图

150 天

C

智能化设计方案

协调设计院出图

智能化设计施工图

报总部审核

67
协调 自来 水、供电局、
燃气

155 天

C

全区管综施工图、土建施

协调各市政设计公司一次管线设计出图

各市政公司的专业施工图，全区综合管网施工图

报备总部

公司、热力 公司、有限 电视、通讯 等市 政一 次管 线设
计

工图

68
取得建设工程施工许可证

160 天

B

具备施工条件

取得建设工程施工许可证

取得证件并交子公司档案室

69
施工图版本锁定图纸

160 天

B

总包定标后两个月内

施工图内审外审意见全部修改到位

发起施工图版本锁定审批
用于图纸锁定， 预算包干价确
定

70

开工
（证照齐全）

160 天

A

取得建设工程施工许可证

大区正式开工

桩基时为打桩开始时间，浅基时为土方开挖时间（大区）
按照取得施工许可证后开工考虑

71
全区施工图设计及
内审

160 天

C

大区扩初设计成果确认

1. 审查施工图详图；
2. 组织工程管理部、成本管理部、项目部、客户管理部、物业公司等会审图纸。

施工图及内审纪要

72
销售开盘
180 天
B

配合销售开盘各项工作
第一次开盘或开业

73
交付前检
查

—

B

各专业现场走场检查效果评审，意见汇总

确定交付时间

74
交付
—

配合交付各项工作