北京市区中心地区控制性详细规划朝阳部分控制性详细规划说明.doc

北京市区中心地区控制性详细规划朝阳部分控制性详细规划说明

前       言
一、导语
    1993年10月国务院批准的《北京城市总体规划》是首都政治、文化、经济等各项事业发展的总蓝图。依据总体规划确定北京城市社会经济的发展、城市功能、城市布局、产业结构、发展规模以及建设原则。为了进一步实施深化总体规划，更具体地控制城市的建设，有必要在总体规划的指导下制定北京市区中心地区朝阳部分控制性详细规划方案。
二、 目标与任务
北京市区中心地区朝阳部分控制性详细规划（以下简称控规），以北京市城市总体规划为依据，体现北京政治、文化中心的功能，对本区的城市用地范围内的建设提出更具体的要求。其目标与任务，是通过对用地功能进行再细划，对各类的建筑及道路、市政、绿化等各种用地进行合理的安排，建立符合本区特点的产业结构，提高城市基础设施现代化水平，保护和弘扬古都风貌，为本区域社会经济、城市建设的发展和人民生活水平的提高创造充分、合理的条件。
第一部分  现状分析报告
一、朝阳区基本概况
1.历史沿革
    朝阳区有着漫长的历史发展过程。从秦至隋唐，该地区隶属于广阳郡，后属于幽州所辖的蓟县，辽时归属南京(即燕京)道析津府，金时属中都路大兴府，元代将中都路大兴府改为中都路大兴县。明清属京师顺天府，仍为大兴县辖。民国14年(1925)设东西南北四个郊区，此为设区之始，时称北京市东郊区。民国17年(1928)改称北平市东郊区。1945年将东郊区划分为两个区：以朝阳路为界，以北为郊一区，以南为郊二区。同年分别更名为第十三区和第十四区，将原通县所辖的驹子房村划归该区。1950年8月易名第十区，1952年恢复东郊区名，并将原八区所辖的德胜门至清河公路以东地区划入管辖。1954年将安定门外公路以东、转角楼以西、土城以南地区划出，归入东四区。翌年6月，将朝阳门关厢、东便门关厢划归东单区；广渠门关厢、福州义园北墙外土道以北地区划归崇文区。直到1958年5月，经国务院批准，东郊区正式更名为朝阳区。后又经过多次调整，1962年形成现今区域规模。
2.城市区位
    朝阳区为北京市近郊区，位于近郊东部和东北部。东与通县毗连，西与海淀、东城、崇文、丰台四区接壤，北隔北小河、温榆河与昌平、顺义两县交界，南邻大兴县。区政府机关驻地神路街。
3.行政区划
    朝阳区辖21个城市街道办事处──潘家园、劲松、双井、呼家楼、八里庄、三里屯、麦子店、六里屯、朝外、建外、团结湖、左家庄、香河园、和平街、安贞、小关、亚运村、垡头、管庄、酒仙桥、机场。
辖24个乡──小红门、十八里店、南磨房、王四营、高碑店、平房、东风、将台、太阳宫、大屯、洼里、来广营、黄港、南皋、崔各庄、孙河乡、东坝、楼梓庄、金盏、豆各庄、长营、三间房、管庄、黑庄户。
4.城市人口
    户籍人口(常住人口)──截止到95年末，全区户籍人口139.1万人,其中非农业人口117.3万人,占总人口的84.3%。
    居住人口──截止到95年，全区常住人口147.5万人，其中中心大团113万人。
    流动人口──94年11月统计，全区流动人口约51.1万人，其中来自本市远郊区县的3.8万人，来自外省市的44.2万人，来自港澳台及国外的1.4万人。
工作人口：全区工作人口782247人，其中：中心大团541717人。
5.城市用地
    全区470.8平方公里范围内,中心大团用地94.26平方公里,另外隔离带用地54.81平方公里，边缘集团用地88.48平方公里(北苑6.9平方公里、酒仙桥18.07平方公里、东坝18.86平方公里、定福庄29.05平方公里、垡头15.6平方公里)，农村隔离地区用地233.25平方公里。
97年将要完成的中心大团94.26平方公里，除垡头、管庄、酒仙桥、机场四个街道办事处外，其余17个街道办事处全部在规划范围内，还有十八里店、小红门、南磨房、王四营、高碑店、平房、东风、将台、太阳宫、大屯、洼里11个乡的部分土地也包括在此次规划的中心大团内。
6.城市经济
国民生产总值(万元)95年
项 目
总产出
中间消耗
增加值
比例
国内生产总值合计
1458447.1
1034269.3
424177.8
100
第一产业
98504.1
59271.4
39232.7
9.3
第二产业
763640.6
597643.2
165997.4
39.1
工业
605383.8
473093.7
132290.1

建筑业
158256.8
124549.5
33707.3

第三产业
596302.4
377354.7
218947.7
51.6
    社会商品零售额：(95年)
全年社会商品零售总额达75.9亿元，比上年增长41.3%。商饮业全年实现增加值9.2亿元，比上年增长21%。
二、现状用地性质与城市定位
1.现状用地性质分类
    朝阳区的总用地470.8平方公里，其中在大团以内为94.26平方公里。现状主要用地以居住、工业以及公共设施用地为主(见下表)。
现状各类用地平衡表(中心大团)
序号
用地类别
用地面积
（公顷）
百分比
人均用地（平方米/人）
1
居住用地
1669.95
17.7
14.78
2
公共设施用地
1175.93
12.5
10.40
3
工业用地
1662.94
17.6
14.72
4
仓储用地
379.26
4.0
3.36
5
对外交通用地
149.7
1.6
1.32
6
道路交通用地
1396.87
14.8
12.36
7
市政公用设施用地
352.4
3.7
3.12
8
绿地
562.22
6.0
4.98
9
特殊用地
59
0.6
0.52
10
水域或其他用地
2018.03
21.5
17.93

总用地
9426.3
100
83.49
备注：农村各项用地(居住、企业等)均计入其它用地内，其中农村居住用地452.7公顷，人口约56588人，将农村居住与城市居住统一计算，整个中心大团人均居住用地为(2102.78ha/1183677人)17.8平方米/人。
   现状用地特点及问题
    特点：
    ●  朝阳区是北京最大的区。它南北最长处28公里，东西最宽处约17公里，总面积为470.8平方公里，占全市总用地(1040平方公里)的45.3%。其中朝阳区中心大团94.26平方公里，占整个中心大团（324平方公里）29.1%。
    ●  朝阳区有发达的交通网络
    ──京包铁路纵贯区域中部斜穿区域西北部，京承铁路横贯区域中部偏南，京秦电气化铁路和双丰、京坨铁路并线通过区域。另外，还有数条企事业单位的专用铁路线。辖域内有双桥、东郊、百子湾、星火、望京、小红门、和平里7个火车站，其中双桥为仅次于丰台的北京地区第二大编组站。
    ──公路交通具有悠久历史，素有京城东大门之称。
    辽时，自析津府向东北经孙侯屯(今孙河)、顺义、密云，为出古北口的要道。清代，自东直门外向东北经顺义、或出安定门经小汤山，再经怀柔、密云、均为出古北口直达热河(今承德)的御路。出朝阳门向东至通州(今通县)的道路，于清雍正七年(1729年)筑为石铺路面后，即为漕粮、百货自通州陆运进京的大道。如今，国门第一路，京、津、塘高速路南北相夹。
    ●  朝阳区有着悠久的历史文化
    该区历代为京畿要地的一部分，留有许多文物古迹。其中已列为市级重点文物保护单位的6处──建于元至元四四年(1267年)元大都北土城，现存的遗址长约4173米，基宽20~26米不等，中有大小豁口9处，现已辟为土城遗址公园；始建于元延祜六年(1319年)的“东岳庙”，位于朝阳门外大街路北侧，系东汉道教创始人张道陵后裔、元道教大师张留孙所建，是主祀东岳大帝的华北地区第一大道观；建于明嘉靖九年(1530年)，位于朝外地区日坛路东侧的“日坛”(又名“朝日坛”)，是著名的京城五坛之一，为明、清两代皇帝每年“春分”节祭祀大明(太阳)神之地，1954年12月辟为公园；位于黄寺大街路北的“西黄寺”，原为清世祖福临于顺治九年(1652年)为西藏黄教领袖达赖五世所建的驻锡之所，又称“达赖庙”(1958年已拆毁)，现存的“清净化城塔院”，为清高宗敕建于乾隆四十七年(1782年)，塔内葬有班禅六世衣冠经咒，故又称“班禅塔”；位于区域东部与通县交界处，纵跨通惠河东段的“永通桥”，俗称“八里桥”，建于明正统十一年(1446年)，为三孔联拱券形石桥，该桥亦是古战场遗址，1860年英法联军入侵，在此遭到清军的抵抗，1900年义和团曾在此大战八国联军，使该桥闻名中外；位于王四营乡马房寺村东北的“十方诸佛宝塔”，因塔前原有一座“延寿寺”，故又称“延寿寺塔”，寺和塔均系明代僧人翠峰禅师所建，寺建于明嘉靖十七年(1538年)，毁于清末八国联军入侵之时，塔建于嘉靖二十四年(1545年)，为八角九级楼阁式砖塔，现存基本完好。列为区级文物重点保护单位和暂保单位的有99处(区文物局统计)。
     ●  朝阳区是北京市的重要的国际交往区。区内各种涉外单位1300多个，占全市一半以上。外国驻华使馆除俄罗斯、卢森堡外，都在朝阳境内。除建国门外、三里屯、亮马河地区等三个使馆区外，第四使馆区(望京新区内)也准备兴建。区内共有涉外高档宾馆、饭店60余家，数量为全市之冠。全市13家五星级饭店中，有6家在朝阳。另外还有国际会议中心、国际贸易中心、国际展览中心、中日青年交流中心、燕莎购物中心、国际大厦、国际俱乐部、国际商店、华乡别墅、华侨村等涉外设施都在朝阳。区内国事活动频繁，外国记者云集，客商投资踊跃，境外旅游者众多，充分反映出朝阳区在首都开展对外交往中所处的重要位置。
    ●  大型文化体育设施──奥体中心、工人体育场、农展馆等设施均在朝阳区境内，使朝阳区的城市功能更趋于完善。
    ●  朝阳区工业发达。朝阳区是北京的工业基地，早在建国初期，在朝阳区境内就兴建了四个工业区。区域内有中央和市属的数十个门类的103个国有大中型工业企业，分布集中连片，形成八里庄、十里堡地区纺织工业区，酒仙桥地区电子工业区，双井、呼家楼地区机械制造和汽车工业区，大郊亭、垡头地区化工、炼焦工业区。区属以下工业，充分利用驻区工业基础雄厚的有利条件，形成与其相适应的工业体系，工业企业数量多，门类齐全。
    ●  朝阳区农业兴旺。朝阳区根据本区域城乡经济联系密切的特点，对农业产业结构进行调整，在不放松粮食生产的同时，大力加强副食品基地的建设，大力发展乡镇企业，使广大农村出现了农、林、牧、副、渔、工、商、运(输)、建(筑)、服(务)十业并举，空前繁荣的景象。朝阳区还是首都蔬菜生产基地之一。
存在问题：
    ①  使馆区的建设满足不了朝阳区所承担的首都政治、文化中心功能的要求。
    北京作为首都，朝阳区又是首都的重要的国际交往区，理应满足各国驻华使馆、各种国际性驻京机构、外交公寓等外事用房的建设的需要。目前虽已建成建国门外和三里屯两个使馆区，开辟了亮马河北第三使馆区，但使馆用房仍满足不了发展需要。所以开辟建设第四使馆区(望京内)已是不远的事。
    ②  路网密度低（尤其工业区更低）、交通阻塞现象严重，影响了朝阳区的经济发展，所以四环路、姚家园路的建设迫在眉睫，它将带动整个区域的经济发展。
    ③  城乡结合部的脏乱差问题较多，绿色空间不断被蚕食，要引起足够的重视。要综合治理，通过隔离地区的开发建设，实现绿化隔离地区的“真绿”。
    ④  工业用地比重大（占中心大团17.6%），与首都政治、文化中心大功能及资源状况不相适应，应遵循“优二兴三”的原则，将不适应在中心地区发展的企业迁出，腾出土地改做三产用地或居住用地，进一步优化城市功能布局。
 2.朝阳区的城市定位
综上所述，朝阳区是重要的国际交往区，拥有环境幽美的使馆区，设施齐全、现代化水平较高的商务中心，发达的文化、体育设施，优美、完善的居住环境等多种先进功能的城乡协调发展的新城区。
三、产业发展现状
    朝阳区委在《中共北京市朝阳区委关于制定朝阳区国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标纲要的建议》中制定出的总目标是：“根据首都的性质和《北京城市总体规划》的要求”，结合朝阳区作为北京市城市发展重点区的实际和特点，建设具有国际大都市水平的现代化城区，使朝阳区成为北京市对外交往的窗口区，首都经济的发达区，功能完善的新城区，社会进步的文明区。
    朝阳区“九五”期间经济发展的指导思想是：“以建立社会主义市场经济体制为目标，以提高经济效益为中心，以转变经济增长方式为重点，以科技进步为先导，以深化经济体制改革为动力，合理调整产业结构和产业布局，拓宽产业发展领域，大力发展外向型经济，努力形成具有首都特点，符合朝阳区实际的经济发展格局”。
    ⑴  在产业结构上，实施“强一优二兴三”的发展战略。
    ⑵  在产业布局上，实施“环带”发展战略。
    ⑶  在发展重点上，突出抓好六大工程。
         ①  “都市农业”工程。
         ②  企业集团和名牌战略工程。
         ③  外向型三产工程。
         ④  房地产业、建筑业、物业管理产业链工程。
⑤ 科技先导工程。
⑥ 继续加快“三&S226;一”工程的建设，力争到“九五”末形成规模。
1.现状工业
    根据此次现状调查的结果，朝阳区经委系统所属工业企业有977家，占地面积约14.92平方公里。其中工业局所属企业有15家，占地10.6公顷；街企局所属企业133家，占地10.14平方公里；乡企局所属企业有806家，占地4.55平方公里；区劳服所属企业有4家，占地2927.9平方米；民政福利公司所属企业7家，占地2.27公顷；东都工贸公司企业有11家，占地4.68公顷，瑞达急冻食品有限公司占地2.5公顷。
    根据市经委工业部门1995年的统计结果，朝阳区的大小企业共1634个，其中中央隶属企业14家，市属企业有105家，区属企业有1515家，总占地约29.7平方公里。其中中央、市属企业占地21.4平方公里，区属企业占地8.3平方公里。征求企业用地调整意见的结果是：中央属企业14家中，全部搬迁有1家，原地改造4家，不变有9家，占64%。在市属企业105家中，全部搬迁6家，部分搬迁有17家，就地改造45家，不动37家，占35%，在区属企业1515家中，全部搬迁有65家，部分搬迁27家，二产转三产有7家，原地改造211家，不动1205家，占79.5%，由此看来，市属以上的工业企业比区属工业企业更有改造的主动性。区工业企业职工为12.2万人，占全区总职工人数78.2万人的15.6%，是朝阳区所提供就业岗位中最多的。
    综上所述，朝阳区的工业企业存在以下几个问题。
    ①  工业结构和工业布局与首都特点及资源状况不相适应。工业部门中占地多、耗水多、耗能高，“三废”排放量大的行业，仍占有较高比例，如化学工业、建材工业、炼焦煤气，但由于一些特殊原因，这些问题还一时无法很好的解决。
    ②  工业区十分拥挤，功能布局混乱。
    通惠河两岸经过几十年的发展，已相当拥挤，工厂毗连，没有发展余地，有的工厂，一个厂已分为几个厂，原有布局被打乱，厂内拥挤不堪，如通惠河南的玻璃总厂、乐器厂等。若干工业小区发展连片，为工业配套保留的基础设施用地，绿化用地甚至道路用地都被挤占。
    许多工厂内插建住宅，生产与生活功能混杂。
    ③  乡镇企业数量多，布局散，占用绿化带发展，正所谓“村村点火，户户冒烟”，虽然乡域规划中已规划了工业小区用地，但往往是规划工业小区占上了，原来的企业用地也没腾出来，结果是工业用地越来越大。
    ④  街企局所属企业数量也不少，且分布在中心区，与居民区混杂，属总体规划中予以搬迁的范围，规划中考虑将效益好、无污染的企业原地保留，有污染的停产，走优二兴三的道路。
    ⑤  环境污染严重，应引起高度重视
    工业固体废弃物及有害物排放、工业废水排放、工业废气中的烟尘排放、SO2排放，都对环境产生很大污染。东南郊的化工区、垡头炼焦工业区都存在环境污染问题。
    ⑥  工业的发展引起了连带交通问题
由于一些工业用煤主要靠外地供应，运输相当紧张，使北京本来就不顺畅的交通更加拥挤。
2.商业、金融业、旅馆业、服务业
    ●  历史沿革
远在明清时期，朝阳地区的商业就有一定的发展。那时的朝阳门外大街是一条南北运粮进京的重要通道，在大街两侧，客栈、粮行云集，也带来其它商业、服务业的兴盛。到北京解放初期，本地区内商号主要分布在朝阳门、关厢、东坝、立水桥等人口比较集中的地区，而且绝大多数是私营商号摊贩。1954年以后，国营的关东店、十里堡、八里庄百货及副食商店和酒仙桥商场相继建成开业。70年代中后期，随着区内团结湖、劲松等居住区的建设，又新建了一些商业设施，改革开放后的10多年，是朝阳区商业服务业迅速发展时期。党的十一届三中全会后，朝阳区确立了集体、个体商业服务业在国民经济中的地位和作用，国营、集体、个体一起上，流通渠道进一步搞活，开放了农贸市场，恢复了个体经济，支持社会兴办第三产业，城乡集体、个体经济迅速发展。国营商业也抓住有利时机，解放思想，深化改革，坚持“发展大型、搞活中型、放开小型”的指导思想，积极进行商业机构调整，优化资源配置，形成规模经营，促进了企业活力的增强和市场竞争能力的提高。
    ●  商业设施现状
    ①  各类零售网点迅速发展
    1995年末全区商业网点约31042个，是1984年(3855个)网点数的8倍多，万人网点数已达223个，比1984年增加(3855/109.9＝35个)188个。
    在多种经济成份并存的市场环境中，集体、个体商业网点得到迅猛发展，其中个体网点95年为29625个，占全部网点数的95%。营业收入占全区商业服务业总收入的25%，极大地补充了国营网点的不足。城乡集体、个体商业网点遍布全区街、乡，深入居民生活，多以经营食品、餐饮、修理、服务加工、理发业为主,方便了广大群众生活,为全区经济发展发挥了重要作用。社会商品零售额95年为74.7亿元，比94年(53.9亿)增加了20.8亿，是1984年(7.65亿)的9.8倍。集贸市场95年186个，比94年(149个)增加37个。旅馆业近年来发展较快，一批星级饭店和宾馆、旅店为顾客提供了衣、食、住、行、旅游、购物和办公的多种服务。据95年资料统计，全区旅馆服务个数为324个，占地308.7公顷，旅馆服务个数比84年(69个)增加255个。
    ②  大型商业设施建设步伐加快，中型商厦、连锁店稳步发展
    “八五”期间朝阳区建成区属万米以上大型商业五家(蓝岛、蓝岛西区、鑫帝、雪银、银星)，建筑面积10.2万平方米，营业面积5.4万平方米，占全市的9.4%，(全市95年末已建成万平米以上大型商场50家，营业面积57.6万平方米)另外还建设了燕莎友谊商城、赛特购物中心等一些非区属万平米以上大型商业设施，这些商场的建成初步构筑了首都迈向国际化大都市市场网络的基本框架。以国有大中型商业网点为主体的大型商业企业群体在市场竞争中的迅速崛起，不仅适应了人民日益增长的物质消费需要，而且也标志着首都商业设施建设以现代化为目标迈上一个新台阶。
    据朝阳区商委统计资料表明，朝阳区已建成3000平方米以上的中型商场有17家，建筑面积8.5万平方米，营业面积约5万平方米，另外还有8个万平方米以上的大型商厦正在建设中或已列入计划，近几年将陆续竣工。
    截止到97年3月朝阳区已形成的连锁店铺约有120个，这些超市分布在全区各个居民住宅区内。其中宝字头超市9个，百惠超市一个，明珠公司连锁店10个，京客隆4个，其它副食商场6个；便民连锁店71个，专业店15个。
    ③  市、区级商业多中心的市场格局正在形成
    朝外商业中心区作为北京市新建的五大市级商业中心区之一正在抓紧建设中，并已初具规模。
    朝外商业中心位于朝阳门外大街南侧沿线，东起蓝岛大厦，西至新建的外交部办公大楼，全长1.08公里。朝外商业中心区南北两侧临近两个外国驻华使馆区，周围集中着北京市70%以上的涉外饭店、宾馆和近千家外国使馆、驻华公司、商社，人口稠密，交通便利，基础设施齐全，地理位置极其优越。
    朝外商业中心区规划用地面积11.36公顷，总建筑面积67万平方米。经营项目以中高档为主，配套设施先进齐全，购物环境舒适幽雅。“中心”以商业、服务业为主，并设有相当规模的金融、商务用房(公寓、写字楼等)以及相应的市级文化娱乐中心。
    依据总体规划，全区(中心大团内)应建成11处地区级商业中心。到目前为止，已具有一定规模的只有五路居地区级商业中心。
    ④  规划的商务中心区尚未形成规模
92年修订的总体规划已明确了商务中心区的位置和范围，但近几年有关商务中心区内容的项目建设却不尽人意，布局比较分散，一直未能形成商务中心区的面貌。
    综上所述
    朝阳区今后的发展目标是大力发展适合首都特点的第三产业。
    ●  首先要规划建设好商务中心区，通过此次控规对商务中心区的用地范围，建设内容，建设强度能给以具体界定。
    ●  建设好市级，地区级商业中心。
    ●  新建、调整一批集贸市场和批发交易市场。
仓储用地379.26公顷，约占中心大团总用地(9426.3)的4.0%，它主要位于朝阳区的东郊和东南郊，由于它所处的位置基本上还属于中心大团的边缘地带，再加上它仍承担着首都贮存一些生产、生活必备设施的功能，所以此次控规考虑将其保留，不做改变。
3.房地产开发
    朝阳区是最能体现北京房地产业发展历程的。由于朝阳区所处的特殊地理位置，所以他一直是改革开放以来城市建设发展最快的区，一座座星级宾馆、饭店的兴建，一个个设施齐全、环境优美的小区的建设等，无不体现朝阳房地产业的发展。这在过去一个单位旁边建几栋宿舍，一个工厂边上建一片宿舍，用地功能混杂，建设速度缓慢是无法比拟的。但同时又存在很多问题，由于房地产开发是以盈利为目的的，所以追求高额回报率造成开发区容积率过高、配套设施不全，环境质量较差等问题。这都有待于开发商自身素质的提高和建全法制的约束。使房地产开发早日走上健康、良性循环的正轨。
    目前的房地产开发由于朝阳区已无大片空地待开发， 而从新区的开发建设逐渐转入危旧房的改建及城乡结合部地区为了落实“7号令”，实现绿化隔离带而新规划的建设用地的开发建设。这将是朝阳区“九五”期间新的经济增长点。
    据95年统计资料表明，全年房地产增加值1.5亿元，占第三产业增加值21.9亿的6.8%，仅次于商饮业(42%)而排在第二位。是朝阳区实施“强一优二兴三”过程中的生力军。
    全年房地产开发投资29.6亿元，其中商品房建设投资16.1亿元，商品房施工面积182.1万平方米，占全区房屋施工面积的77.3%，商品房竣工面积31.1万平方米，占全区房屋竣工面积的61.3%，详见下表。
房地产开发情况
项目名称
本年商品房建设投资 (万元)
本年土地开发投资 (万元)
本年购置土地面积(平方米)
完成开发土地面积(平方米)
全区合计
161187
71305
435758
1023286
碧湖居(明达)
15962

世界金融中心(中保信)

24095
10000
10000
迪阳大厦
342
1680

5500
紫玉山庄
2389

帝苑别墅(永基)

236001

京达花园
2423
1534

京园大厦(春苑)
13821

京隆通产

60000

嘉林花园
9820

南湖公寓
540
3163

11000
罗马花园
32023
5459

20000
御苑别墅
958

百吉名门(丹阳)
1985

丰联广场
16351

京润花园
12890
7070
12000
12000
金业大厦

9757

兴隆别墅
9495

朝外商业开发中心
23158
19446

27678
京朝开发公司
6050

华阳开发公司

656

房地产经营开发公司

700

20000
城建开发公司
12980
7502

809108
四、居住人口和居住用地
1.朝阳区居住区建设的历史回顾
    朝阳区成片建设居住区始于五十年代初，从1957年起，朝阳区居住区建设就逐步向“六统”方向发展，即：统一投资、统一规划、统一设计、统一施工、统一分配、统一管理。当前，朝阳区已经建成的住宅区，诸如团结湖、劲松、香河园、五路居、酒仙桥、十里堡、管庄、垡头等，都是在“六统”方针指导下建成的规模较大的住宅区。
    回顾建国四十余年来，朝阳区居住区规划与建设经历了漫长的道路。
    其建设数量，经历了由少到多的过程。居住区建设占地也经历了由小到大的过程。居住区由五十年代的几公顷(如垡头小区)、十几公顷(如永安里小区)、扩大到现在的几十公顷(如左家庄居住区)、甚至几百公顷(如望京新城)。
    住宅层数经历了由低到高的过程。解放初期，除应急建的平房外，住宅的层数一般为3~4层(如酒仙桥居住区)。五十年代到六十年代，住宅层数提高到4~5层(如垂杨柳小区)；六十年代到七十年代，层数提高到6层(如水碓小区)；自八十年代，住宅层数提高到10多层(如五路居小区)，甚至提高到20多层(如安慧南里居住区)。
    住宅区的建设密度，经历了由疏到密的过程。人口密度亦从最初每公顷不到400人(如三里屯小区)到800人以上(如团结湖居住区)，个别达到1000人左右(如太阳宫小区)。建筑密度也相应从最初每公顷几千平米增加到1万甚至2万平方米。
    建筑形式，经历了由板式到板式、塔式共存的过程。最初是单调的板(条)式(如和平里小区)，现在已发展到塔(点)式和板式相结合布置的居住区(高家园小区)。这中间又可分成低层塔、板、多层塔、板、高层塔、板六种形式。由于层数不同，形式各异，这样规划布置的住宅区就出现了高低错落、形式变化、丰富多彩的格局。
    住宅平面设计类型，经历了由单一到多种类型的过程。
    住宅每户建筑面积随着国民经济的发展也经历了由少到多的过程。50年代每户平均40到45平方米；60年代每户平均为45至50平方米；70到80年代发展到多层每户平均56平方米，高层塔式每户平均64平方米，高层板式每户平均62平方米。
    从建设位置分布来看，经历了由靠近城区的关厢向外扩展的过程。即开始在紧靠关厢处建起，逐渐向三环路、四环路甚至五环路，或沿放射形城市干道，由内向外延伸。
    从配套设施看，经历了由缺到全的过程。解放初住宅区一般只设托幼、中小学、主副食商店等项目，现在三万人以上的居住区，就有生活配套服务设施60多项，一万人左右的居住小区也有30多项。
从绿化美化看，经历了由无到有的过程。最初的住宅区纯属建住宅，各幢之间留足日照间距就可以了。随住宅区规划的改进，对居住环境质量愈加重视，现在住宅区每人平均绿化面积达一至二平米，同时绿地里的建筑小品和美化项目数量逐渐增多，且设计越加精致。
    1949年~1956年
    解放初，对住宅区和住宅的规划设计缺乏经验，为应建设之急，在工人体育场北的幸福一、二、三村和广渠门外的和平一、二、三村，建了较大片的平房区。这里只有居住空间，没有配套设施，平房坐北朝南，成行成排，被称为“兵营式”。当时楼房住宅区和平房区一样，也是一排排的布置，俗称为“行列式”。
随后开展了学习苏联的热潮，这一阶段建成的东郊棉纺厂和酒仙桥电子城的住宅区由若干周边式的街坊组成，每个街坊占地约一至二公顷。
    1957年~1966年
    1957年国内居住小区规划理论被引入朝阳住宅区的建设中。这种规划理论首先运用于垂杨柳、和平街小区的建设。
    1958年，在反浪费的口号下，一度出现了片面节约的倾向，当时建了一些“窄(楼梯、过道)，小(面积)、低(层高)、薄(屋盖、墙体、楼板)的低标准化住宅，三里屯、永安里小区有些住宅就是这种片面节约的典型，给居民生活带来极大不便。
    1967年~1976年
十年内乱开始，朝阳区住宅建设受到严重的干扰、破坏，住宅区建设和全市一样，出现了停滞不前的局面。受当时左的思潮影响，建起了几十幢“干打垒”简易住宅楼，很不适用。住宅建设停止达数年之久，直到1973年后，随着城市人口的增长，住房更加紧张，住宅建设才略有发展。
    1977年~1990年
    自1977年以来，住宅的建设量远远超过历史的最高水平。概括起来，有以下特点：
    分布广：居住区建筑地点遍布到全区。北部有亚运会前赶建的安慧南里、安苑北里，还有五路居、香河园、左家庄等住宅区，中部有团结湖、红领巾公园东西侧、朝外大街改建等住宅区，南部有劲松，南磨房、华威、虎城等住宅区。
    规模大：成片的住宅建设规模日益扩大。过去是几千人或上万人的居住小区，现在是2至5万人以上的居住区。正在建设的望京新城，用地在400公顷以上，可居住20至25万人，更是空前的新卧城。
    高层多：由于用地紧张，进入80年代以来，居住区的高层住宅比重不断增多。一般住宅区内高层比例约占30%至50%，有的已超过80%。
    密度高：1982年，市建委和市规划局规定，居住小区和居住区的人口毛密度每公顷控制在600至800人。但实际上此后建设的住宅区多数突破了上限。
    大进深：增加进深是节约用地的最好途径，这一点被规划设计工作者所逐步认识并加以实践。
    降低层高：50~60年代建设的住宅层高都在2.9米~3米。现在住宅层高降为2.7米。
    设施全：新的住宅区建设是完全按照市建委编制、经北京市人民政府批准的《北京市新建居住区公共设施配套建设定额指标》和《北京市新建居住小区公共设施配套建设定额指标》来规划并实施的。
    环境好：过去在环境质量方面得不到应有的重视，80年代以来，提高住宅区的环境质量已日益被各方所认识。
工业化：60年代在新源里试建了预制振动砖壁板承重墙体住宅。70至80年代，在劲松住宅区的高层住宅中成批地建造了大模板现浇混凝土体系。又推行了内模外砌的多层住宅体系，在团结湖、左家庄等住宅区成批地建造了全装配混凝土大板住宅体系。90年代在安慧南里和安苑北里，修建了25层的滑模现浇住宅，推广了节能小区。从而形成了朝阳区的一系列住宅工业化体系，发挥了各种工业化体系的优越性。
2.现状城市居住人口
    1995年朝阳区统计局的资料表明，朝阳区的常住户籍人口139.1万人，48.3万户，95年控规调查统计，朝阳区居住人口为147.5万人(其中中心大团113万人)，49.4万户，实际城市人口数与户籍人口数之间的差异主要是因为居住地与户籍所在地的不一致，原因如下，一是危旧房改造过程中，户籍的变化落后于人口动迁的变化，这其中有两方面，一方面是由于派出所的原因，另一方面是由于孩子入学等问题，家虽搬入朝阳区，但户口仍留在旧城区。二是此次控规调查时将已建好但未入住的人口也算上了，这也导致了居住人口大于户籍人口问题的产生。
    根据统计局近些年的户籍人口统计和户籍人口自然增长统计结果，95年户籍人口139.1万人，出生人口8256人；94年户籍人口136.1万人，出生人口8492人，84年户籍人口109.9万人，根据以上统计数字可以看出，朝阳区的人口以每年3万人的速度在不断增加，且三分之一属于本区自然增长，约三分之二属外迁人口，随着绿化隔离地区试点乡的开发建设，边缘集团的建设，区内一些企业“优二兴三”的结果，人口还有所增加。
根据朝阳区统计局的户籍调查结果，近十年人口变化还有一个特征，即家庭规模小型化比较明显，家庭人口规模由84年的3.59人/户，减少到95年的2.88人/户。
 3.现状居住用地
    朝阳区(中心大团)现状居住用地为1666.95公顷，占朝阳区(中心大团)城市总用地的16.1%，其中危旧平房区占地约317.69公顷，占19%，其余均为楼房区，约1349.26公顷，据已统计的资料表明，朝阳区比较成规模建成的小区总用地约1023.67公顷，(占76%)，其中50年代所建居住区约159.17公顷，占15.5%；60年所建居住区约38.67公顷，占3.8%；70年代所建居住区约130.26公顷，占12.7%；80年代所建居住区约313.51公顷，占30.6%，90年代所建居住区约106.31公顷，占10.4%，正在规划与建设的居住区约275.75公顷，占27%。其余约325.59公顷居住用地，多为各单位自建宿舍。
    中心大团除了城市居住用地1669.95公顷外,还有452.7公顷的农村居住用地纳入了此次中心大团范围内，随着绿化隔离带的实施，这些农村用地也将是改造的对象。
    综上所述，朝阳区在居住区建设方面应解决好以下几个问题：
    ⑴  危旧平房的改造
    ⑵  城乡结合部的新区开发
⑶  现有居住区的整理、完善
    ⑷  50、60年代简易楼的逐步改造
4、现状居住用地与居住人口密度及分布特征
    控规的统计数据表明，朝阳区的17个街道办事处中，香河园街道的居住人口密度最高，达到1194人/公顷；而居住人口密度最低的为亚运村、潘家园(411人/公顷)；据朝阳区地名志上的统计资料表明，居住人口密度最高的街道仍为香河园，达到1184人/公顷，最低仍为亚运村、潘家园，据我们分析，香河园街道居住人口密度最高，比较可信，因为香河街道所辖范围基本上是香河园居住区，而香河园居住区是八十年代所建的纯新小区，不象其它街道的居住区为各个年代所建，高度、密度都不很高。但是亚运村、潘家园最低，我们认为这只是暂时现象，因为这两个街道内的居住区多数属于正在建设中的小区，居民还没有入住，所以显得人口密度低，等将来小区建完了，居民入住后，这两个街道的居住人口密度会大大提高。
据控规统计资料表明：朝阳区现在的人均居住水平(如不考虑周边农村情况)为14.8平方米/人，如考虑周边农村情况，则为17.9平方米/人。同其它几个区相比这个数字比较低，据我们分析，这主要原因是因为朝阳区的小区基本上是新建区，高度、密度相对都是比较高的，所以造成了朝阳区的人均居住用地较少。经过对朝阳区已建成的小区的指标核算，数字是可信的。
5、危房改造
控规统计数据表明：朝阳区的平房区约317.69公顷，主要分布在东郊，占中心大团总居住用地的19%。其中已拆迁用地约173.1公顷，占54.5%，“九五”期间将要改造的约79.65公顷，占25.1%，还有64.94公顷，占20.4%，待今后继续改造。
五、现状综合服务体系
1、现状基层商业服务配套网点
    据统计，到96年末，全区商业网点约31042个，其中个体网点为29625个，占95%。占地约52.28公顷，建筑面积49.33万平方米，由于朝阳区的居住区大多数为新建区，都是按规划实施的，所以从布局上来讲还是比较均匀合理的。但是从用地规模来比较(0.46平方米/人，0.44平方米/人)，低于千人指标的要求(2.4