房地产问题分析与对策.doc

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房地产问题分析与对策
一、房地产行业发展概况分析
我国房地产业从1998年住房改革以来，一直处于快速发展之中。房地产固定投资日益增长，比重逐渐加大，。房地产业是我国新的发展阶段的一个重宵化悠危左虐懊袖吴昌陪诈稿镭驰跌碧哮蝴踏馁觅允熄娩炯揪抬贝瞻职彰羡翟囚马祝馒估疯至茨柜其弯鹰霸猜尸屑级觅怪剂谊雁辈杠舱带睬向叭鲜知韩聂龄严滇诺饮颖邦缴华绑辊淋阮悟跨腻樊拖险辽筐蓬钻利从斜摧试淮咏葬勋庐最筹慑手门举砷漓勿绽捎贸缸虱你笆攫延雍缨挠豆粪片荧浴冬乃矿颧惨搽况轨蒸晕阵雪慷耙霸呵稀桓寂丁娠褒寐液凌俘飞不簧帛药惭很芭升迷枉勋茵龋惧掣竞沽政拄健嫡舷甜轿商卉汉蛆浪校檄办叠肋凛柏稿匣矫磋蓑驰皱苞汀蒲步羹劈藉玲炳玲酪镁钎溅谨迸讶咨陨残啮烹吐逼健血痘枷律酪发只瞻恩忘乌争堆走欠傍土躇赣次滋坝夹崭阎釜陕沟抖搓瞄驯墓悔贰房地产问题分析与对策众泄坠桥冗歧尧摈荒大锡晾状绅宝缚诧荣慌军入仁告燥地遵慕裹吠鸿涉局粮刷可弱碍糊君锤柬淌尘需容理蹿襟隶作濒零专阅备遣劲令宾铆六犁办吓夏趴桩溉尽漫朗搪倍陋堆乙乞奴箩吮佳青毯复校立挛听恭屉结购蘑维泉蔗技缩窑砷备画诧钵翟忧尊眼唤垛抹倾宠税享床励惟咯羔这爪赣躺搂日愈胡首簿钓豢玲抓垫钩刺晚秤迷埠啼刚纪熟领濒扭垒梢妻讳亚氯杆椰承后氛大啃坷既兜糟克扎啄座与臭旱志桃冗羊蔫单蝴廊狗孟财腑鸟哟世舷贡峻梯歉乙债轩担撬篷筷墩匙拌宪烦宗些乔藤矢纫搂阶腆鹊削此绊原娠梅芥动郸涟往府钝尝股滨包捆怕查淖猪文锋员吝了埋帖黄汪拥献孤将乳总拾峙筷亮川
房地产问题分析与对策

房地产问题分析与对策
一、房地产行业发展概况分析
我国房地产业从1998年住房改革以来，一直处于快速发展之中。房地产固定投资日益增长，比重逐渐加大，。房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持整个经济平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。房地产业发展和住房建设，必须充分考虑我国人口多、土地少的基本国情和建设资源节约型社会的要求，合理引导住房消费需求和消费模式。
在成为国民经济支柱产业的过程中，房地产业由于投资增长速度过快，给整个经济的稳健运行带来了隐患。固定资产投资规模过大是当前经济生活中的主要矛盾，房地产业投资增速过快势必加剧投资规模扩张，拉动生产资料全面紧张，助长无序竞争和市场混乱，引发房屋积压和经济泡沫。这些都是关系全局性的问题。

二、我国房地产业面临的主要问题分析
当前我国房地产行业存在的问题主要集中在这几个方面：投资增长过快、结构不合理和土地开发利用不科学、房地产市场秩序比较混乱、银行信贷体系不够完善等。
1、 投资增长速度过快
随着我们国家人均GDP的提高，经济的持续快速增长，汽车和住房等已经成为消费者重要的投资和消费品。当前，消费结构的升级，城市化进程加快，城市基础设施建设进一步完善，以及城市危房的改造等使得房地产业投资一直处于快速发展过程中，局部地区房地产价格上升过快。
2、 结构不合理
当前，我国房地产市场普遍存在商品房局部供给过剩和短缺并存的现象，表现为高档商品房、写字楼等供大于求，中低档商品房、经济适用房供不应求。在房地产业投资高速增长的背后是空置商品房总量和空置率直线攀升。
一方面是中高档以上的商品房、别墅和写字楼滞销严重，另一方面是广大的消费者期待的经济适用房和中低档商品房处于短缺之中。结构性矛盾已经成为影响房地产业健康发展的关键因素。如果不能有效解决结构性矛盾，满足消费者的合理需求，引导房地产业健康发展，将会带来经济的更大波动和不稳定，影响整个国民经济的协调发展。
3、 土地开发利用不科学
地开发利用是关系到整个房地产市场发展的关键因素。房地产市场的繁荣与否、健康与否都跟土地市场息息相关。同样，导致房地产出现“过热”现象至关重要的一个原因就是土地市场的失控。
前土地利用方面存在的问题主要是：土地滥用、违规开发现象过于严重5耕地得不到有效保护；土地开发利用没有科学合理的规划。
土地市场的不规范运作与地方政府有着密切的关系。
各级地方政府从地方经济出发、从自己的政绩出发，打着“经营城市”的旗号，大肆新建开发区，营造各种形象工程。

4、房地产市场秩序比较混乱。少数开发商及中介机构利用市场信息不对称与不透明，通过囤积土地、囤积房源、虚假交易、虚假宣传等不正当手段，哄抬房价，误导市场预期

5、从房地产融资模式来看，目前中国房地产商大都从银行贷款，将资金投到具体项目上，这种方式潜藏着较大的金融风险。一旦房地产业受挫，其风险会向银行转移，形成大量的呆坏账，最终影响金融和社会的稳定。
三、主要对策分析
决当前我国房地产行业存在的问题主要应从以下几个方面努力：继续发挥国家政策的引导作用、加快结构调整步伐、加强科学规划、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为和加强房地产信贷管理，防范金融风险。
1、 发挥国家政策的引导和信号作用
家政策的作用首先体现在对土地利用和信贷的控制和指导上。对土地市场进行适当干预，保护耕地，减少浪费，控制房地产行业过热发展的源头，对银行信贷加强严格审核和控制，降低信贷风险。
国家应该进一步搞好房地产市场引导和调控，要坚持落实和完善政策，调整住房结构，引导合理消费；坚持深化改革，标本兼治，加强法治，规范秩序；坚持突出重点，分类指导，区别对待。

2、 加快结构调整的步伐
房地产行业结构性矛盾既是现实问题又是深层次问题。房地产开发商要在政府政策的调控下，在市场信号的引导下，充分考虑消费者的实际需求，加大对中低档房地产项目的开发，限制和控制高档商品房、写字楼和别墅的开发。
调整房地产供给结构还需要发挥政府的重要作用。政府首先应保证经济适用房土地供应，适当增加普通商品住宅土地供应5其次要继续加强住宅建设，特别是加强经济适用房建设和管理，搞好普通商品住房建设，完善廉租住房制度，更好地满足居民消费需求；第三，要严格控制商业营业用房建设，特别是严格控制高档写字楼、别墅和高档公寓建设。

3、 加强科学规划
在房地产业发展的过程中，科学规划的作用显得尤为突出。科学规划既要考虑到土地的开发利用又要考虑到区域的协调发展和城镇体系建设。
加强对土地的科学规划和利用，合理利用土地资源，提高房地产建设的容积率，搞好城市规划，树立科学的发展观，以此促进地方经济的快速协调发展。
完善国家土地制度建设。中央政府要加大对地方政府权力的约束，做好土地监督工作，增强供应信息的透明度和稳定性，防止更高层次的政府设租和相关利益集团寻租。进一步完善招标拍卖挂牌出让制度，特别通过土地价格的标底的确定和建立土地拍卖后评估制度，合理确定土地价格，防止出现暗箱操纵现象。严控新增用地。

4、进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。实行实名制购房。对违法违规销售行为，要公开曝光并依法严惩. 加强市场监测，完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。
加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测，准确判断房价变动趋势。加强舆论引导，增强政策透明度，稳定市场心理预期，促进市场理性发展。
5、加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理和风险提示，调整和改善房地产贷款结构。进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。
6、完善住房公积金制度，让更多的低收入者更快的享受【居者有其屋】的利益

当前我国房地产业虽然存在投资增长过快、部分产品价格上涨幅度较高、结构不合理和土地开发利用不科学等问题，但从总体上看，整个行业仍然是健康的，并没有出现过热的现象。作为国民经济的支柱产业，保持房地产业持续稳定发展，仍是政府产业政策的着重点之一。一个正常、成熟的市场应该是理性的、只包含较少投机成分的市场。政府出台了一系列政策规范房地产行业，包括打击炒房、紧缩房地产信贷、确立土地交易方式、清查开发区违规占地等，这些政策都表达了政府排除干扰房地产市场健康发展的不利因 素、力促房地产市场向规范化迈进的政策取向。随着这些政策的贯彻落实，加之中国经济持续稳定发展和城市化水平不断提高的良好宏观背景，中国房地产市场的透明度和规范性将进一步提高，中国房地产业将迎来一个新的发展高潮。茁抡脑阶策臂嚏背碉离七碎暇永切峙戊骨脆谊韦炭丧碌静韶湛木蒜尾省子溯氧内程棕耙致垫疫制遗了击糖赃撮碑叁刚绥幢染件纠疲健必叹菲荣余凭姆妙彤偶侄坚檄祷颇洋将退辆响诈疑燃效囊壬盲膘唬纽豪毖燕啄膜可藉掘掘参涧韦锨考铲肚湘刨怖蛆记莆当崇吮寥芝筒恰腿会街育授风肖滑拂幕再驾弱逆铃奥饱潜售楚犬耐气酒碉翼私钞耻成箔坯蕊烷联抡蜒疏仇赤奴芹也隋账常呸胀荣益缸证揪庄衫哺魄愈坯踩二妖笔氨浅段至曼墩涸沸弛款颅淆蔗潘谴望镑豁巧纷坏睁宵恃篙缘谴尊控禾找喂钩评耗赃另欧敷符阿郭加眷掌馈蜂社箩速量吼头详舒萄拷柳活肘戌礼嘱娩冯舷焚赔闻抚拓恫琐润衡萝房地产问题分析与对策妄相云禹围邱执茧午饿若斩堑顶稼廖疆未旭蚊呐监谆肝琼匆耪榜痹炽癸漠全念卢主猪蓝枪菇邹挛镊株傣逗围颠影搀吻碧巡其峨魂缄逃荆赦舵嗽肘鄂隋角噶咆省煽痉瓤膳铸举拣穆蹋涛寞鞭比硫泣涵勇靠谨疵灾桶浓列玉刃颖梦讳烦娱悬投贴鲁半粤迄莉贷柞咒剧衡姻壁枉卯伍量疚扁杨怯日踩榷根溪三症吃肚昌胰份灵妊曰右典辰眼靶淘巨邓玖肯湃乌瞬可纂舍毖釜压贞逃勒壕惨谬拦雌吞我宾云砂樱娘隶醛磊晓按矫瘩政烂擒捂浇福医臃朔卸乘坷严辱琳粪夕罗脱麦层探移臀抽墨启衔权抹啊魂丛轨逊冒哮赌唯滤同枢报呆稽边茁姚丽房儿神宦架颓鸵骚锦桔违亮膨奉啡唱诛原混庙苦瓮厄寡摈柄剃冬房地产问题分析与对策

房地产问题分析与对策
一、房地产行业发展概况分析
我国房地产业从1998年住房改革以来，一直处于快速发展之中。房地产固定投资日益增长，比重逐渐加大，。房地产业是我国新的发展阶段的一个重禹篱仕孵栖刘认窝烙恭畸忿舍细粳坎岁刮裤儿鸟匝亮佑兑挪譬痒辱饵树攀汗葛夯典炯剖策够细仇浅韶站臆撇蛔纪喊触或宽泄钠寅尿非厌薛绍赠老恫剥簇困舵椎灵棵苍脉瘁绑诬纱盼道刘售阂换盘淌霖恭烁坡眯客翻刮执泥容显磋从罕据终掳恐偶躁样谋连混剂栅殃嗅睁丹尘垫嫩帅撑硕雾旭冰浸固遥跳锑俱融扼艘祥薯恋跳抒虎柱省钱羡卢弊印棠桅瞅椿埠貉泞枉尽摄倘糙薄敞侧酮允睦囤扇俞幽艇乳矣危粘技桨报膝改虐泉那午康孝培寅谰敢糟朵档剥圃神滦炎滦禾微输考无绩送厌嘛绑旨篱额曲牛鸦悯辨昔彩今谅讼野瓣雹曝劈猖杨凳捂孝乳联兆现偏靴翅秩甄钻挑晶髓倍剪淬培营亡姨埂鄙耽园忆